Autor: Nataliia Iali

Sprzedaż lub zakup nieruchomości to często jeden z najważniejszych kroków w naszym życiu. Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie, dom, czy działkę – wchodzisz na rynek, który potrafi przyprawić o zawrót głowy. Pełen formalności, pułapek i emocji, które nie zawsze są pozytywne. W takich momentach wiele osób szuka pomocy w agencji nieruchomości. Właśnie wtedy na pierwszy plan wychodzi dokument, od którego zależy naprawdę wiele, czyli umowa pośrednictwa.

Choć z pozoru to tylko kilka stron papieru, to właśnie w nich zapisane są Twoje prawa, obowiązki i nie oszukujmy się spokój lub stres związany z całą transakcją. Dlatego, zanim podpiszesz, upewnij się, że wiesz, na co zwracać uwagę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Dlaczego umowa pośrednictwa to nie formalność, lecz klucz do bezpiecznej i skutecznej sprzedaży nieruchomości,
• Jakie elementy musi zawierać dobra umowa z agencją nieruchomości, aby chronić Twoje interesy,
• Na czym polega różnica między umową otwartą a umową na wyłączność i która forma lepiej sprawdza się w praktyce,
• Na co zwrócić szczególną uwagę przy zapisach dotyczących wynagrodzenia, okresu wypowiedzenia i automatycznego przedłużania umowy,
• Czym jest ubezpieczenie OC pośrednika i dlaczego warto poprosić o jego kopię.

Kim tak naprawdę jest pośrednik nieruchomości?

Na początek rozwiejmy popularny mit: w Polsce każdy może zostać pośrednikiem nieruchomości. Tak, każdy. Deregulacja przepisów sprawiła, że nie potrzeba już licencji, egzaminów ani państwowych zezwoleń. Czy to znaczy, że na rynku działają wyłącznie amatorzy? Absolutnie nie. Ale oznacza to, że to Ty, jako klient, musisz wykazać się czujnością i dokładnie sprawdzić, komu powierzasz swoją nieruchomość lub pieniądze.

Wielu agentów to profesjonaliści z prawdziwego zdarzenia – dbają o reputację, działają etycznie, często są członkami branżowych stowarzyszeń i mają na koncie dziesiątki udanych transakcji.

Umowa pośrednictwa – dlaczego jest tak ważna i co musi zawierać?

Podpisując umowę z agencją nieruchomości, decydujesz o zasadach współpracy, ale przede wszystkim – o swoich pieniądzach i bezpieczeństwie. To nie tylko formalność. To fundament, na którym opiera się cała transakcja.

Co powinno się w niej znaleźć, byś mógł spać spokojnie?

Strony umowy – kto z kim?

Dokładne dane obu stron to podstawa. Pełna nazwa firmy, NIP, REGON, a także Twoje dane jako klienta. Bez tego umowa nie ma mocy prawnej.

Zakres działań – czyli co dokładnie zrobi dla Ciebie pośrednik?

Czy ograniczy się do wystawienia ogłoszenia, czy weźmie na siebie więcej? Profesjonalny agent zadba nie tylko o zdjęcia czy weryfikację dokumentów, ale także o negocjacje z potencjalnymi kupcami i przygotowanie oferty, która przyciągnie uwagę. To bardzo ważny punkt, bo wielu klientów jest potem rozczarowanych, gdy pośrednik… po prostu wrzuci ogłoszenie do internetu i czeka. 

Wynagrodzenie – za co i kiedy płacisz?

Najczęściej prowizja wynosi 2-6% wartości nieruchomości. Brzmi prosto, prawda? Tyle że diabeł tkwi w szczegółach. Upewnij się, że prowizja jest należna dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, a nie za samo doprowadzenie do rozmów czy negocjacji.

Czas trwania umowy – jak długo i na jakich zasadach?

Okres obowiązywania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia powinny być jasno określone. To daje Ci kontrolę i możliwość zakończenia współpracy, jeśli coś pójdzie nie tak.

Umowa na wyłączność czy otwarta? Wybór, który robi różnicę

Na rynku nieruchomości funkcjonują dwa modele współpracy z pośrednikiem: umowa na wyłączność i tzw. umowa otwarta. Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać, że chodzi wyłącznie o formalny zakres współpracy, w praktyce to dwa zupełnie różne światy i standardy obsługi klienta.

W modelu otwartym klient zazwyczaj zostaje sam. Pośrednicy często ograniczają się jedynie do wstawienia ogłoszenia na portal i biernego czekania na telefon – wiedząc, że skoro nie mają wyłączności, to nie opłaca im się inwestować swojego czasu, pieniędzy i zaangażowania w sprzedaż, której efektów mogą wcale nie zobaczyć. Z perspektywy wielu klientów kończy się to frustracją: brak realnego wsparcia, słaba jakość zdjęć, ogłoszenia kopiuj-wklej i niska kontrola nad całym procesem.

Umowa na wyłączność to zupełnie inny poziom bezpieczeństwa i komfortu. Współpracujesz z dedykowanym zespołem, który bierze pełną odpowiedzialność za cały proces sprzedaży: od przygotowania strategii cenowej opartej na danych, przez profesjonalny home staging i sesję zdjęciową, szeroką kampanię marketingową, aktywne dotarcie do właściwych klientów, negocjacje, aż po finalizację transakcji u notariusza.

Co wybrać?

W teorii wszystko sprowadza się do wyboru pomiędzy większą swobodą, a pełną obsługą. W praktyce różnica pomiędzy umową otwartą a umową na wyłączność to znacznie więcej niż tylko kwestia dostępności oferty czy zakresu formalnej kontroli.

Decydując się na umowę otwartą, bierzesz na siebie większą część odpowiedzialności. Podczas sprzedaży nadzorujesz działania agencji, pilnujesz jakości ogłoszeń i aktywności pośredników. To opcja dla tych, którzy mają czas, wiedzę i chęć samodzielnie angażować się w każdy etap procesu.

Umowa na wyłączność daje Ci natomiast coś, czego nie zastąpi żadna swoboda wyboru agencji – pełną, profesjonalną opiekę nad całym procesem sprzedaży od A do Z. Zyskujesz dedykowanego doradcę, który zna Twoją nieruchomość i zadba o każdy szczegół. Ty zyskujesz komfort, spokój, pełną kontrolę nad efektami bez stresu i nerwowego pilnowania każdego etapu.

Czas trwania umowy i sposób jej rozwiązania

Czas obowiązywania umowy pośrednictwa nie powinien być przypadkowy, tylko dostosowany do specyfiki samej nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.

W przypadku mieszkań w dużych miastach okres 3–6 miesięcy często pozwala na spokojną realizację procesu sprzedaży. Natomiast dla domów, nieruchomości premium czy gruntów, które naturalnie sprzedają się wolniej umowa zawierana na 9 czy 12 miesięcy jest często rozsądnym rozwiązaniem, dającym wystarczający czas na pełną realizację strategii marketingowej, negocjacje i znalezienie właściwego kupca, który doceni wartość oferty.

I tu warto zachować szczególną czujność. Część agencji stosuje klauzulę, że jeśli nie złożysz pisemnego wypowiedzenia, np. na 30 dni przed końcem umowy, ta przedłuża się automatycznie na kolejne miesiące. Brak reakcji z Twojej strony może sprawić, że współpraca będzie trwała dalej – nawet jeśli nie jesteś zadowolony z jej efektów.

Wypowiedzenie umowy – jasne zasady to podstawa

Dobra umowa powinna zawierać przejrzyste warunki wypowiedzenia. Najlepiej, gdy określony jest w niej okres wypowiedzenia. Taki zapis daje Ci komfort i możliwość szybkiego zakończenia współpracy, gdyby coś poszło nie po Twojej myśli. Brak takich zapisów może skutkować nerwowymi przepychankami i opóźnieniami, które będą kosztować Cię czas, nerwy, a niekiedy także pieniądze.

Wynagrodzenie – nie zawsze takie oczywiste, jak mogłoby się wydawać

Kwestia prowizji to często newralgiczny punkt umowy z agencją nieruchomości. W teorii wszystko wydaje się proste – standardem w branży jest prowizja w wysokości 2-6% od wartości transakcji. W praktyce jednak to, kiedy i za co dokładnie musisz zapłacić, bywa już mniej oczywiste.

Na co musisz zwrócić uwagę?

• Czy prowizja jest należna wyłącznie wtedy, gdy faktycznie dojdzie do podpisania aktu notarialnego? To najbezpieczniejszy dla Ciebie scenariusz.
• Czy w przypadku, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku z przyczyn niezależnych od Ciebie, nie będziesz mimo wszystko zobowiązany do zapłaty prowizji?

Pośrednictwo to usługa, w której prowizja powinna być powiązana z rezultatem – czyli faktycznym doprowadzeniem do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Jednocześnie należy mieć świadomość, że umowy pośrednictwa zawierają również zapisy zabezpieczające obie strony. 

Pośrednik inwestuje swój czas, środki marketingowe i pełne zaangażowanie w realizację sprzedaży, dlatego wprowadza kary umowne chroniące go przed sytuacjami, w których właściciel próbuje np. ominąć umowę i sprzedać nieruchomość samodzielnie lub przez osoby trzecie. Takie zapisy są standardową formą zabezpieczenia wzajemnych zobowiązań i powinny być zawsze transparentnie omawiane na etapie podpisywania umowy.

Ubezpieczenie OC pośrednika

Warto pamiętać, że każdy pośrednik nieruchomości działający w Polsce ma obowiązek posiadać ważną polisę OC, czyli od odpowiedzialności cywilnej. Minimalna suma tego ubezpieczenia wynosi równowartość 25 000 euro, co daje Ci pewność, że w razie błędu ze strony agenta możesz domagać się odszkodowania z polisy.

Kopia aktualnej polisy OC powinna być integralną częścią Twojej umowy z agencją. Brak tego dokumentu nie sprawia, że umowa jest nieważna, ale masz pełne prawo domagać się jego dostarczenia. Jeżeli agent odmawia lub unika tego tematu – to dla Ciebie poważny sygnał ostrzegawczy i uzasadniony powód do natychmiastowego rozwiązania współpracy.

Na co musisz uważać? Twoja osobista checklista bezpieczeństwa

Zawierając umowę z agencją nieruchomości, masz prawo oczekiwać profesjonalizmu i uczciwych zasad współpracy. Jednak zanim podpiszesz dokument, zadbaj o każdy szczegół. Niby oczywiste? A jednak w praktyce wiele osób daje się złapać na z pozoru niewinne klauzule czy ogólnikowe zapisy. Dlatego przygotowaliśmy checklistę, która pomoże uniknąć częstych błędów.

• Forma umowy – nigdy nie zgadzaj się na ustne ustalenia. Liczy się tylko umowa pisemna lub elektroniczna z kwalifikowanym podpisem. To Twoja pewna ochrona w razie sporu.
• Wynagrodzenie – sprawdź dokładnie, za co i kiedy agencja będzie miała prawo do prowizji. Unikaj zapisów, które są niejasne lub mogą zobowiązać do zapłaty, nawet jeśli nie dojdzie do sprzedaży.
• Zakres obowiązków pośrednika – nie podpisuj ogólnikowej umowy, która zostawia zbyt duże pole do interpretacji. Wymagaj szczegółowego opisu tego, co pośrednik zrobi dla Ciebie krok po kroku.
• Czas trwania umowy i możliwość jej wypowiedzenia – upewnij się, że te kwestie są jasno opisane i nie pozostawiają miejsca na nieporozumienia. Brak takich zapisów może później kosztować Cię sporo nerwów i czasu.
• Polisa OC pośrednika – nie bój się poprosić o kopię aktualnej polisy. To Twoje zabezpieczenie na wypadek błędów ze strony agencji.
• Umowa zawarta poza biurem – jeśli podpisujesz dokument w domu, na spotkaniu czy w terenie, pamiętaj o prawie do odstąpienia w ciągu 14 dni. To Twój przywilej jako konsumenta.
• Pułapki i drobny druk – czytaj każdy fragment umowy, zwłaszcza te pisane małą czcionką. To tam często kryją się zapisy, które mogą Cię niemile zaskoczyć.
• Nie podpisuj pod presją – profesjonalny pośrednik nigdy nie będzie wymagał od Ciebie decyzji „tu i teraz”. Daj sobie czas na spokojne przeanalizowanie umowy lub konsultację z prawnikiem.

Umowa pośrednictwa – przykład dobrej i szczegółowej umowy

Jeśli zastanawiasz się, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana, przejrzysta i bezpieczna umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości — przygotowaliśmy dla Ciebie przykład takiego dokumentu.

👉 Zobacz wzór umowy pośrednictwa Eteria Consulting – pobierz tutaj.

Bądź świadomym partnerem, nie biernym klientem

Pamiętaj, żę podpisując umowę z agencją nieruchomości, to Ty oddajesz część kontroli nad sprzedażą czy zakupem w ręce pośrednika. Dlatego zadbaj o to, aby dokument, który podpisujesz, chronił Twoje interesy i jasno określał zasady współpracy.

Zaufanie do pośrednika jest ważne, ale nie powinno przesłaniać zdrowego rozsądku i podstawowej ostrożności. Lepiej poświęcić godzinę na dokładne przeczytanie umowy – a jeśli coś budzi Twoje wątpliwości, skonsultować ją z prawnikiem. 

Twoja nieruchomość, Twoje pieniądze, Twoje bezpieczeństwo.

Sprzedaż mieszkania to moment pełen emocji – często symbolicznie zamykamy pewien rozdział życia, aby otworzyć nowy. Jednak zanim dojdzie do przekazania kluczy, trzeba zmierzyć się z mniej ekscytującą, choć kluczową stroną transakcji, czyli dokumentacją.

To właśnie kompletność i poprawność dokumentów przesądza o tym, czy cała procedura przebiegnie płynnie, czy też napotkamy nieprzyjemne przeszkody. A te, niestety, w 2025 roku mogą mieć poważne konsekwencje – od kosztownych opóźnień aż po nieważną umowę. Dlatego przygotowaliśmy praktyczny wpis, który nie tylko rozwieje Twoje wątpliwości, ale krok po kroku omówi niezbędne przy sprzedaży mieszkania formalności.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie dokumenty są absolutnie niezbędne do sprzedaży mieszkania w 2025 roku, aby uniknąć opóźnień i komplikacji,
• Dlaczego ważne jest zaświadczenie o braku zameldowanych osób i jak je uzyskać,
• Jakie dodatkowe dokumenty są potrzebne w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym,
• Jakie dokumenty są niezbędne do sprzedania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• Jakie dokumenty opcjonalne mogą przyspieszyć sprzedaż i ułatwić negocjacje.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania

Dokumenty tożsamości stron transakcji

Pierwszym i absolutnie nieodzownym dokumentem są aktualne dowody tożsamości wszystkich stron transakcji. Notariusz nie ma tu pola do uznaniowości – brak ważnego dokumentu skutecznie zablokuje podpisanie aktu notarialnego. Co więcej, jego zadaniem jest drobiazgowe sprawdzenie danych osobowych, aby wykluczyć wszelkie nieprawidłowości czy próby nadużyć. 

Tytuł własności nieruchomości

Drugim filarem dokumentacji jest tytuł własności nieruchomości. To on potwierdza Twoje prawo do lokalu i bez niego nie ma mowy o sprzedaży. Niezależnie, czy jest to akt notarialny, umowa darowizny czy orzeczenie sądu o nabyciu spadku – musisz mieć go pod ręką.

Odpis z księgi wieczystej

Chcąc sprzedać mieszkanie, kolejnym niezbędnym dokumentem będzie odpis z księgi wieczystej. To swoista „książeczka zdrowia” Twojego mieszkania – pokazuje, kto jest właścicielem, czy na lokalu ciążą hipoteki lub inne zobowiązania.

Zarówno kupujący, jak i notariusz muszą mieć do niego dostęp, aby mieć pewność, że nieruchomość nie jest uwikłana w żadne nieprzyjemne historie. Na szczęście pobranie odpisu to dziś formalność – wystarczy numer księgi wieczystej i kilka kliknięć na stronie ekw.ms.gov.pl.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 2024 roku obowiązuje wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej (SCHE) przy sprzedaży nieruchomości, jednak jego brak nie blokuje podpisania umowy – jeśli strony są zgodne, notariusz może ją sporządzić, jednocześnie pouczając o grożącej karze grzywny do 5000 zł za niewypełnienie obowiązków wynikających z przepisów.

Świadectwo określa klasę energetyczną lokalu i jest ważnym argumentem dla kupujących. Dokument wystawia certyfikowany audytor – listę specjalistów znajdziesz w rejestrze Ministerstwa Rozwoju lub uzyskasz rekomendację w biurze nieruchomości.

Wzór świadectwa charakterystyki energetycznej: pobierz.

Zaświadczenie o braku zameldowanych w mieszkaniu osób

Nie można też zapomnieć o zaświadczeniu o braku osób zameldowanych w lokalu. Choć wielu sprzedających bagatelizuje ten dokument, dla kupującego jest on kluczowy. Pozwala spać spokojnie, wiedząc, że nikt nie będzie musiał być wymeldowywany administracyjnie już po zakupie, co mogłoby wprowadzić zbędne zamieszanie i konflikty. Również notariusze oczekują takiego dokumentu, traktując go jako jeden z elementów bezpiecznej transakcji.

Wniosek wydanie zaświadczenia z rejestru mieszkańców m.st. Warszawa: pobierz.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania w sytuacjach szczególnych

Mieszkanie z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z hipoteką? Dla wielu właścicieli brzmi to jak formalny koszmar. Na szczęście rzeczywistość nie jest aż tak skomplikowana. Wystarczy dobrze przygotować niezbędne dokumenty i podejść do tematu z odrobiną spokoju.

Kluczowym dokumentem jest tutaj zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. To właśnie ono precyzyjnie wskazuje, ile środków z ceny sprzedaży trzeba przekierować bezpośrednio na konto banku, aby spłacić zobowiązanie. Dla kupującego to gwarancja, że wszystko odbędzie się zgodnie z planem i bez bolesnych niespodzianek.

Istotniejszym dokumentem niż zaświadczenie o saldzie jest promesa banku, czyli pisemna zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu. To nie bank dokonuje wykreślenia – robi to sam klient, składając odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z promesą. Dla kupującego dokument ten stanowi gwarancję, że po transakcji możliwe będzie formalne usunięcie hipoteki, co przekłada się na bezpieczeństwo zakupu. Brak promesy często zniechęca nabywców do dalszych rozmów.

Do kompletu potrzebny będzie numer rachunku technicznego, na który trafi część środków z transakcji – to właśnie tam zostanie spłacony kredyt. Co istotne, sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie wymaga wcześniejszego uregulowania długu, ponieważ całość rozliczana jest w jednej operacji, co zdecydowanie upraszcza cały proces.

Wszystkie te dokumenty uzyskasz w swoim banku – wystarczy wizyta w placówce, wniosek online lub telefon do konsultanta. Warto też poinformować doradcę o zamiarze sprzedaży, aby bank przygotował niezbędne zaświadczenia z wyprzedzeniem. To drobny gest, który potrafi zaoszczędzić sporo nerwów.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

W przypadku sprzedaży lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego konieczne jest uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdza istnienie tego prawa. Dokument ten jest szczególnie istotny, gdy lokal nie ma założonej księgi wieczystej – wówczas stanowi jedyny dowód prawa i podstawę do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Nawet jeśli księga wieczysta istnieje, zaświadczenie może być wymagane przez notariusza lub kupującego – np. w celu weryfikacji powierzchni lokalu, jego statusu prawnego czy ewentualnych zaległości wobec spółdzielni.

Gdzie uzyskać?

Zaświadczenie potwierdzające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego uzyskasz bezpośrednio w siedzibie spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej budynkiem. Warto wcześniej zapytać, jakie dokładnie informacje powinny się w nim znaleźć, ponieważ notariusz może mieć konkretne wymagania dotyczące informacji o statusie lokalu, powierzchni czy ewentualnych obciążeń.

Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami

Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami jest kluczowym elementem, który pozwala upewnić się, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od zobowiązań. Mowa oczywiście o dokumencie potwierdzającym brak zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni czy zarządcy nieruchomości, a także urzędu miasta lub gminy z tytułu podatku od nieruchomości. Brak tego dokumentu nie tylko budzi niepokój, ale potrafi zniechęcić do finalizacji transakcji lub spowodować, że nabywca zacznie negocjować cenę, domagając się odliczenia potencjalnych zaległości.

Zaświadczenie dotyczące czynszu uzyskasz bezpośrednio u zarządcy nieruchomości lub w spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki niemu kupujący otrzymuje pisemne potwierdzenie, że po zakupie nie zostanie obciążony niespodziewanym długiem poprzedniego właściciela wobec wspólnoty czy spółdzielni. To element, który buduje zaufanie i sprawia, że nowy właściciel może spokojnie planować swoje nowe życie w mieszkaniu.

Natomiast jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, odpowiedni dokument uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy. Potwierdza on, że wobec nieruchomości nie istnieją zaległości podatkowe.Choć brak takiego zaświadczenia nie przenosi automatycznie zobowiązań podatkowych na kupującego, to może on w skrajnych przypadkach zostać uwikłany w spór, jeśli urząd skarbowy podejrzewa przy sprzedaży nieruchomości pokrzywdzenie wierzycieli (na podstawie art. 527 i kolejnych Kodeksu cywilnego tzw. skarga pauliańska). Taka sytuacja jest jednak wyjątkowa i wymaga udowodnienia, że sprzedaż mieszkania miała na celu uniknięcie egzekucji. Dla bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji warto więc zadbać o ten dokument, ponieważ pokazuje on, że nieruchomość jest uregulowana podatkowo, co ułatwia negocjacje i buduje zaufanie.

Zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, konieczne jest przedstawienie zaświadczenia z urzędu skarbowego potwierdzającego uregulowanie zobowiązań podatkowych. 

W aktualnym stanie prawnym jest to dokument obowiązkowy i bez niego notariusz nie może sporządzić umowy sprzedaży (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Wyjątkiem są sytuacje, gdy zobowiązanie się przedawniło, zastosowano zwolnienie lub urząd skarbowy wyraził pisemną zgodę na sprzedaż. Co istotne, kupujący nie odpowiada za ewentualne zaległości podatkowe poprzedniego właściciela, ale w skrajnych przypadkach może dojść do uznania transakcji za bezskuteczną (na podstawie tzw. skargi pauliańskiej), jeśli celem sprzedaży było pokrzywdzenie wierzycieli.

Dokument uzyskasz w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości po złożeniu wniosku i załączeniu aktu nabycia (np. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub umowy darowizny).

Wniosek o wydanie zaświadczenia: pobierz.

Zaświadczenie o rewitalizacji

Zaświadczenie to informuje, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym programem rewitalizacji, co może mieć wpływ na finalny przebieg transakcji. 

Sama lokalizacja nieruchomości w takiej strefie nie przesądza jeszcze o żadnych dodatkowych obowiązkach – kluczowe jest, czy na mocy ustawy o rewitalizacji gmina ustanowiła prawo pierwokupu dla nieruchomości położonych na tym terenie. Jeśli takie prawo obowiązuje, sprzedaż musi odbyć się w formie umowy warunkowej, a gmina ma ustawowy termin na podjęcie decyzji o skorzystaniu z pierwokupu. Może to wydłużyć proces i wprowadzić dodatkowe formalności.

Zaświadczenie o rewitalizacji uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Warto je mieć wcześniej, ponieważ pozwala to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie finalizacji sprzedaży.

Dokumenty usprawniające i przyspieszające sprzedaż mieszkania

Choć wymienione wcześniej dokumenty do sprzedaży mieszkania są obowiązkowe bądź tylko wymagane w poszczególnych sytuacjach, są też takie, które mogą znacząco przyspieszyć i uporządkować całą transakcję, nawet jeśli formalnie nie są wymagane.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to dokument, który porządkuje proces sprzedaży i zabezpiecza interesy obu stron. Pozwala uniknąć nieporozumień, jasno określa warunki transakcji i daje poczucie bezpieczeństwa na etapie negocjacji.

Warto wiedzieć, że jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, strona zainteresowana może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. To dodatkowe zabezpieczenie, szczególnie ważne dla kupującego, który chce mieć gwarancję, że sprzedający nie wycofa się z transakcji.

Wycena nieruchomości

Kolejnym dokumentem wartym rozważenia jest wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Taki dokument ułatwia rozmowy o cenie, pokazując jej realny poziom i rozwiewając ewentualne wątpliwości kupującego co do wartości lokalu.

Dokumentacja techniczna mieszkania

Choć nie jest obowiązkowa, często znacząco zwiększa atrakcyjność oferty. Projekty, dokumenty dotyczące remontów, instalacji, gwarancje czy protokoły odbioru pokazują, że właściciel dbał o mieszkanie, co dla wielu kupujących ma duże znaczenie. Warto zebrać takie dokumenty – część z nich można uzyskać w spółdzielni lub u zarządcy wspólnoty, część być może znajdziesz w archiwach poprzednich właścicieli.

Jakie dokumenty są obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?

Porada na koniec

Dobrze przygotowany zestaw dokumentów to nie tylko formalny obowiązek, ale też istotny element budujący zaufanie i profesjonalizm sprzedającego. Im lepiej przygotujesz się do sprzedaży, tym sprawniej i bezstresowo przebiegnie cały proces – szybciej znajdziesz kupującego, łatwiej przeprowadzisz negocjacje, a formalności załatwisz bez niepotrzebnego stresu.

Jeśli nie masz czasu lub cierpliwości, by samodzielnie mierzyć się z dokumentacją, rozważ współpracę z profesjonalnym biurem nieruchomości, takim jak Eteria Consulting. Nasi eksperci nie tylko przejmą całość formalności, ale też zapewnią pełne bezpieczeństwo prawne transakcji, dzięki czemu cały proces stanie się prostszy, szybszy i bezpieczniejszy.

Śródmieście to coś zdecydowanie więcej niż tylko centralna dzielnica Warszawy. To symbol prestiżu, miejsce ciągle tętniące życiem, które nieustannie przyciąga uwagę inwestorów, kupujących i analityków rynku nieruchomości. Tu historia splata się z nowoczesnością, a każda ulica ma swój niepowtarzalny charakter. W 2025 roku ceny nieruchomości w tej części stolicy nadal pozostają tematem gorących dyskusji.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wyglądają aktualne ceny nieruchomości na Śródmieściu w Warszawie,
• które ulice należą do najdroższych, a które oferują bardziej przystępne stawki,
• jakie czynniki najbardziej wpływają na wartość sprzedaży mieszkania w centrum,
• kiedy opłaca się zrobić remont przed wystawieniem oferty, a kiedy lepiej go unikać,
• kim są najczęściej kupujący w tej dzielnicy i czego oczekują,
• dlaczego właściwa wycena to klucz do sukcesu na wymagającym rynku.

Warszawa Śródmieście niezmiennie na szczycie

Wśród wszystkich rejonów Warszawy, to właśnie dzielnica Śródmieście wybija się na tle cenowym. W marcu 2025 roku średnia cena metra kwadratowego wyniosła tu 22 849 zł, czyli aż o 28,22% więcej niż średnia cena za m² dla całego miasta. 

Wykres dynamiki wzrostu cen na Śródmieściu

Dlaczego ceny utrzymują się tu tak wysoko? 

Śródmieście Warszawy to nie tylko lokalizacja. To styl życia. To dostęp do kultury, pracy, rozrywki i historii w promieniu kilku kroków. W tym miejscu wszystko jest „na wyciągnięcie ręki”: bulwary wiślane, modne restauracje, galerie sztuki i stacje metra. Taka kombinacja przyciąga ludzi wymagających, którzy są gotowych zapłacić więcej za wysoki komfort, prestiż i wyjątkową atmosferę.

Ceny mieszkań na Śródmieściu, które potrafią zaskoczyć

Na Śródmieściu nie ma jednej stawki, są za to różnice sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych na metrze. Luksusowe apartamentowce przy Rondzie ONZ osiągają astronomiczne kwoty – nawet 32 814 zł/m². Dla porównania, mieszkania na rynku wtórnym w okolicach ul. Dzikiej czy Andersa są już dostępne za około 16 800–17 700 zł/m².

Na ulicach takich jak Celna, Drewniana czy Aleje Ujazdowskie ceny wynoszą ok. 23–26 tysięcy zł/m², co czyni je atrakcyjnymi punktami dla osób poszukujących kompromisu między prestiżem a rozsądną ceną. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak to, że każde z tych miejsc znajduje się w sercu Warszawy i to wystarczy, aby wartość nieruchomości była nieporównywalnie wyższa niż w wielu innych lokalizacjach.

Co wpływa na cenę mieszkania na sprzedaż?

Kamienica z duszą, minimalistyczny apartament, a może modernistyczny wieżowiec? Każdy z tych budynków ma swoją klientelę i swoją wycenę. Najwyżej plasują się eleganckie inwestycje z wyjątkową architekturą, dobrą ekspozycją i niebanalnym widokiem. Warszawska panorama, Wisła czy zieleń za oknem to elementy, które mogą „podbić” wartość mieszkania o kilkanaście procent.

Winda, piętro i odpowiednie nasłonecznienie, każdy z tych czynników ma ogromne znaczenie. Dwa mieszkania oddalone od siebie o kilkaset metrów mogą się różnić w wycenie diametralnie, tylko dlatego, że jedno ma widok z okna na cichy skwer, a drugie na ruchliwą ulicę. W związku z tym znajomość lokalnego rynku i konkretnej ulicy bywa kluczowa – czasem bardziej niż ogólna tendencja.

Dodatkowy remont? Tylko z głową

Czy warto odświeżyć mieszkanie przed sprzedażą? Gdy wystarczy odmalować ściany, zmienić oświetlenie czy uporządkować wnętrze – warto. Takie zabiegi niskim kosztem mogą znacząco poprawić jakość zdjęć i ogólnie zwiększyć atrakcyjność oferty. Jednak generalny remont to już poważniejsza decyzja. Nieopłacalna, jeśli nie masz jasnej wizji zwrotu z inwestycji.

Warto pamiętać, że wielu kupujących zwłaszcza decydujących się na mieszkania w kamienicach woli samodzielnie urządzić przestrzeń, zgodnie z własnym gustem. Dla nich mieszkanie do aranżacji to atut, nie wada. Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac lepiej zdefiniować, kto jest potencjalnym odbiorcą naszej oferty i czy faktycznie opłaca się ingerować w jej obecny stan.

Kim są osoby kupujące w Śródmieściu?

To zazwyczaj ludzie aktywni, związani z dużymi firmami, przedsiębiorcy i freelancerzy. Szukają wygody, bliskości biura, kawiarni i miejsc kultury. Są też inwestorzy, którzy liczą na atrakcyjny zwrot z wynajmu, który w tej dzielnicy wciąż pozostaje na wysokim poziomie.

Nie brakuje także stałych mieszkańców, którzy nie chcą opuszczać znanej sobie okolicy, ale marzą o większym metrażu czy lepszym standardzie. Jedno ich łączy – wiedzą, czego chcą. Analizują rynek, porównują oferty, korzystają z doradców i oczekują podobnego profesjonalizmu ze strony sprzedającego.

Sprzedaż w Śródmieściu to sztuka równowagi

Choć ceny są wysokie, sukces transakcyjny nie przychodzi sam. Wielu właścicieli popełnia kluczowy błąd i wycenia nieruchomość bazując na emocjach, a nie konkretnych danych. Tymczasem rynek nie płaci za sentymenty, lecz za realną wartość. Przesadzona cena może sprawić, że oferta zostanie zignorowana w najbardziej kluczowym momencie. A wtedy sprzedaż przeciąga się, często kończąc się niższą kwotą niż pierwotnie możliwa do uzyskania.

Dlatego tak ważne jest, by wycena była trafna i oparta na danych, nie domysłach. Pomóc może w tym darmowe narzędzie od naszego biura nieruchomości, dostępne online. To prosty sposób, aby sprawdzić i zrozumieć potencjał nieruchomości wystawianej na sprzedaż, unikając kosztownych pomyłek.

Dobrze przygotowana sprzedaż na Śródmieściu to efekt strategii, analizy i doświadczenia. Jeśli brakuje Ci czasu, to powierz to specjalistom. Bo choć Śródmieście to rynek wymagający, nagradza sowicie tych, którzy potrafią działać z rozwagą i klasą.

Białołęka to dziś jedna z najdynamiczniej zmieniających się dzielnic Warszawy. Jeszcze niedawno kojarzona głównie z przedmieściami, teraz coraz częściej staje się pierwszym wyborem dla młodych rodzin, inwestorów i tych, którzy szukają balansu między miejskim stylem życia, a spokojem. 

Dzielnica zawdzięcza to m.in. intensywnej rozbudowie – zarówno komunikacyjnej, jak i zabudowie mieszkaniowej. W rozmowie z Wiolettą Cywińską, doświadczoną doradczynią ds. nieruchomości, zaglądamy za kulisy rynku nieruchomości i sprawdzamy, jak naprawdę kształtują się ceny mieszkań za metr kwadratowy na Białołęce w 2025 roku.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• ile realnie kosztują mieszkania i domy na sprzedaż na Białołęce,
• które rejony cieszą się największym zainteresowaniem,
• jakie oferty znikają z rynku najszybciej,
• kiedy najlepiej wystawić nieruchomość na sprzedaż,
• oraz dlaczego rzetelna wycena jest tak ważna, aby sprzedaż nie przeciągała się miesiącami.

Większość początkujących na rynku nieruchomości analizuje średnie ceny mieszkań w Warszawie na podstawie danych z serwisów ogłoszeniowych. Praktyka pokazuje, że realne ceny zawieranych transakcji (czyli kwoty z aktów notarialnych, a nie ofertowe) potrafią różnić się nawet o 20%.

Choć ogłoszenia często sugerują wyższe kwoty, to w rzeczywistości wielu właścicieli nie dostosowało jeszcze cen nieruchomości do aktualnych warunków rynkowych. Jak zauważa Wioletta  „Niektórzy sprzedający nadal operują stawkami sprzed roku – 15 500 zł za metr, a takie oferty potrafią wisieć na portalach miesiącami”.

Lokalizacja kluczem do ceny na rynku nieruchomości

Dzielnica Białołęka to duży i zróżnicowany teren, a ceny mieszkań potrafią się znacząco różnić w zależności od okolicy. Największym zainteresowaniem cieszy się obecnie rejon Żerania – szczególnie okolice ulic Starowiślnej, Portowej czy Kowalczyka. To właśnie tam mieszkania na sprzedaż z ogródkami i przestronnymi tarasami osiągają nawet 17 000 zł/m².

Z kolei w takich rejonach jak Grodzisk czy Kobiałka sytuacja wygląda mniej dynamicznie – tam podaż mieszkań na rynku przewyższa popyt, co wpływa na niższe ceny i dłuższy czas sprzedaży.

Jakie mieszkania na Białołęce sprzedają się najszybciej?

Największe zainteresowanie budzą dziś nowe mieszkania o powierzchni 50–60 m², szczególnie te z dodatkowymi atutami jak ogródek, duży balkon czy miejsce w garażu podziemnym. Kluczowa jest nie tylko lokalizacja, ale i funkcjonalny układ – rodziny z dziećmi szukają mieszkań praktycznych, z dostępem do terenów zielonych, szkół i przedszkoli.

 Dodatkowym plusem jest to, że są to lokale odpowiadające na potrzeby współczesnych mieszkańców: pozwalają na pracę zdalną, mają wyraźnie wydzieloną strefę dzienną i prywatną, a bliskość parków czy ścieżek rowerowych tylko zwiększa ich atrakcyjność.

Dobrze zaprojektowane, funkcjonalne mieszkania na warszawskiej Białołęce okazują się też bardziej odporne na wahania rynkowe. To bezpieczna przystań dla inwestorów i sprzedających, którzy nie chcą ryzykować.

Sprzedajesz nieruchomość? Postaw na wiosnę

Wiosna to idealny moment na rozpoczęcie sprzedaży. Naturalne światło, dłuższy dzień i chęć wprowadzania zmian po zimie powodują, że kupujący są wtedy bardziej aktywni. Rodziny, czyli główna grupa nabywców na Białołęce – jeszcze nie myślą o wakacjach, co sprzyja planowaniu przeprowadzek.

Nowa infrastruktura zmienia obraz Białołęki

Ostatnie lata to czas intensywnych inwestycji – i to widać. Uruchomienie pętli tramwajowej Winnica, nowa linia autobusowa z Kobiałki do metra na Bródnie, modernizacja dróg, rozbudowa placówek oświatowych – wszystko to podnosi komfort życia.

A co z cenami domów na Białołęce?

W segmencie domów dominują oferty z rynku pierwotnego, często o powierzchni 200–220 m², na działkach 800–1000 m² z prywatną infrastrukturą. Ceny takich nieruchomości oscylują wokół 1,5–2 mln zł, w zależności od standardu i lokalizacji. Co istotne na rynku wtórnym domów jest bardzo mało, co sprawia, że wybór koncentruje się głównie na stanie deweloperskim.

Jakie będą kierunek cen mieszkań na sprzedaż?

Nie ma jednej odpowiedzi. W popularnych częściach, gdzie popyt wciąż przewyższa liczbę dostępnych ofert, ceny mogą dalej rosnąć. W mniej aktywnych rejonach możliwa jest stabilizacja. Dlatego tak ważne jest właściwe ustalenie ceny – zbyt wysoka, nieadekwatna do rynku, skutkuje tym, że oferta traci na atrakcyjności.

Sprawdź ile kosztuje mieszkanie na Białołęce

Jeśli myślisz o sprzedaży, to nie działaj na oślep. Skonsultuj się ze specjalistą lub skorzystaj z bezpłatnej analizy, którą oferujemy w naszym darmowym narzędziu do wyceny online. Dzięki wsparciu lokalnych doradców możesz poznać realną wartość swojej nieruchomości i podejść do tematu z większą pewnością.

Starsza Doradczyni ds. Nieruchomości w Eteria Consulting. Wiola to osoba skrupulatna, świetnie zorganizowana i empatyczna. Dla niej każda relacja z klientem to coś więcej niż jednorazowa transakcja. Stawia na szczerość i zrozumienie potrzeb – dlatego klienci tak chętnie do niej wracają. Nieustannie rozwija swoje kompetencje, aby zapewnić najwyższy poziom obsługi.

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce wygląda zupełnie inaczej niż w czasach pandemicznego boomu. Jak zaznacza Joanna Bartman z Eteria Consulting, dziś konkurencja jest ogromna, a samo wystawienie ogłoszenia w internecie to zdecydowanie za mało.

Tylko w Warszawie dostępnych jest ponad 21 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż, a czas oczekiwania na sprzedaż stale się wydłuża. Kupujący są bardziej świadomi, skrupulatni i ostrożni. Ich decyzje są przemyślane, a oczekiwania – wyraźnie wyższe. Czy warto więc skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym różni się sprzedaż w segmencie popularnym od rynku premium,
• dlaczego współpraca z biurem nieruchomości może pomóc w szybszej i bardziej zyskownej sprzedaży,
• jakie błędy popełniają najczęściej osoby sprzedające samodzielnie,
• jakie narzędzia i strategie marketingowe stosują profesjonalni pośrednicy,
• dlaczego pomoc pośrednika, to inwestycja.

Sprzedaż mieszkania i rynek premium

Jak zauważa nasza ekspertka, sytuacja w przypadku procesu sprzedaży nieruchomości mocno zależy od segmentu rynku. W przypadku mieszkań zlokalizowanych w standardowych dzielnicach, często pochodzących z lat 70. czy 90., kluczowa jest precyzyjna wycena, dobrze dobrana strategia promocji i realistyczne podejście właściciela.

Zbyt wysoka cena, kiepskie zdjęcia i brak rozeznania u konkurencji sprawiają, że oferta właściciela nieruchomości po prostu znika w tłumie i może utknąć tam na długie miesiące.

Zupełnie inaczej wygląda to w segmencie premium, gdzie liczy się nie tylko standard nieruchomości, ale też dyskrecja, relacje i dostęp do zamkniętej sieci klientów. W tym przypadku szczególnie liczy się wyjątkowość oferty i indywidualne podejście. Transakcje często odbywają się poza portalami, a kluczowe są znajomości, zaufanie i umiejętność dotarcia do konkretnego odbiorcy. Tu profesjonalny pośrednik nieruchomości staje się nie tylko sprzedawcą, ale i doradcą, który dba o wizerunek i komfort klienta.

Realna wycena nieruchomości fundamentem skutecznej sprzedaży

Najważniejszy jest pierwszy miesiąc – wtedy ogłoszenie przyciąga najwięcej uwagi. Stracenie tego momentu trudno potem nadrobić. 

Joanna podczas rozmowy opowiada historię klientki, która uparcie trzymała się kwoty 1 200 000 zł, mimo że rynek wskazywał 1 100 000 zł jako realną wartość. Choć ogłoszenie było świetnie przygotowane, przez tygodnie nie pojawiło się żadne zapytanie. Dopiero po trzech miesiącach, po obniżce ceny, zaczęli zgłaszać się zainteresowani. 

Ostatecznie mieszkanie sprzedano dokładnie za tyle, ile sugerowano od początku – ale dopiero po długim oczekiwaniu i z mniejszą siłą negocjacyjną.  Ostatecznie zmarnowałyśmy czas i szansę na lepsze warunki transakcji – przyznaje Joanna. Dodaje też, że zbyt długo widniejące ogłoszenie traci na atrakcyjności i użytkownicy po prostu przestają je zauważać.

Co oferuje agencja nieruchomości?

Współpraca z agencją nieruchomości to nie tylko wygoda, ale przede wszystkim dostęp do profesjonalnych narzędzi i doświadczenia, które zwiększają szansę na szybką sprzedaż. Jak wylicza Joanna, na sukces sprzedaży składają się m.in. wysokiej jakości zdjęcia wykonane przez fotografa wnętrz, odpowiednio dobrany home staging, promocja na czołowych portalach ogłoszeniowych, kampanie w mediach społecznościowych oraz dostęp do bazy sprawdzonych klientów, którzy aktywnie poszukują nieruchomości.

Prywatni sprzedający rzadko inwestują w profesjonalną prezentację, a przecież to właśnie zdjęcie i nagłówek ogłoszenia decydują, czy ktoś w ogóle kliknie naszą ofertę. A bez tego cała reszta przestaje mieć znaczenie – dlatego właśnie warto rozważyć skorzystanie z usług biura nieruchomości.

Biuro nieruchomości: wydatek czy oszczędność?

Wielu właścicieli chce uniknąć kosztu prowizji za pośrednictwo, decydując się na samodzielną sprzedaż mieszkania.

Dobry agent nieruchomości to nie koszt, tylko inwestycja – zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę, co realnie obejmuje prowizja pośrednika nieruchomości.

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?

Profesjonalista nie tylko przygotuje ofertę, ale przeprowadzi przez cały proces sprzedaży: od wyceny i dokumentacji, przez analizę stanu prawnego nieruchomości, po finalne negocjacje i umowę.

Z doświadczenia wie, jak łatwo wpaść w pułapki, które dla osób prywatnych są trudne do zauważenia, a mogą prowadzić do poważnych strat finansowych. Dobrze przeprowadzona transakcja to efekt wiedzy, praktyki i znajomości rynku – w tym także sprawnego załatwienia formalności, czego często nie da się osiągnąć działając w pojedynkę bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami.

Darmowa wycena nieruchomości online

Zastanawiasz się, jaka jest rzeczywista wartość mieszkania, które chcesz sprzedać? Skorzystaj z naszego darmowego narzędzia do wyceny online i poznaj orientacyjną wartość nieruchomości. To idealny punkt wyjścia do dobrze przemyślanej i skutecznej sprzedaży.

Tekst powstał w oparciu o rozmowę z Joanną Bartman, ekspertką z Eteria Consulting, specjalizującą się w rynku warszawskim oraz współpracy z klientami indywidualnymi i inwestorami.

„Pierwsze Klucze” to nowa inicjatywa rządu zaprojektowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mająca na celu ułatwienie zakupu mieszkania osobom, które jeszcze go nie posiadają. Program obejmuje nieruchomości z rynku wtórnego, a jego szczegóły omawia podczas rozmowy w naszym podcaście Ronald Szczepankiewicz – ekspert kredytowy oraz autor popularnego kanału na YouTube. W rozmowie z Nataliią Iali przedstawia plusy i minusy programu na pierwsze mieszkanie oraz doradza, co powinni zrobić zarówno kupujący, jak i sprzedający.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• na czym polega program „Pierwsze Klucze” i jakie są jego główne założenia i limity cenowe,
• kto może ubiegać się o wsparcie przy kredycie hipotecznym przy zakupie mieszkania lub domu,
• czy warto czekać na start programu, czy lepiej działać od razu,
• jak rządowy program może wpłynąć na ceny mieszkań i sytuację na rynku nieruchomości w Polsce,
• czy obecnie opłaca się brać kredyt o zmiennym oprocentowaniu.

Kto skorzysta z programu „Pierwsze Klucze”?

Już sama zapowiedź programu poruszyła rynek – wzrosła liczba zapytań i odwiedzin na portalach z ogłoszeniami.

Pomimo medialnego szumu, ustawa nie trafiła jeszcze do Sejmu, a wiele jej zapisów to wciąż jedynie przypuszczenia.

Zgodnie z zapowiedziami, program adresowany jest do:

• singli i rodzin, które nigdy nie miały na własność nieruchomości (choć dopuszczalna ma być współwłasność do 50%),
• osób kupujących mieszkania z rynku wtórnego, których sprzedający posiadają je minimum trzy lata (a sama nieruchomość musi być w użytku co najmniej 5 lat),
• gospodarstw domowych mieszczących się w określonych limitach dochodów i cen nieruchomości,

Cenowe limity wynoszą 10 000 zł za metr kwadratowy w większości kraju i 11 000 zł za m² w większych miastach. Samorządy lokalne będą mogły je zwiększyć o dodatkowy 1 000 zł, choć brak jest jasnych zasad finansowania tych dopłat.

Kryteria dochodowe:

Nowy program rządowy „Pierwsze Klucze” ma być skierowany dla osób, które spełniają poniższe limity dochodowe (kwoty netto):

• 6 500 zł – jednoosobowe gospodarstwo,
• 11 000 zł – dwuosobowe gospodarstwo,
• 14 500 zł – trzyosobowe gospodarstwo,
• 18 500 zł – czteroosobowe gospodarstwo,
• 21 000 zł – pięcioosobowe gospodarstwo.

Wsparcie w postaci dopłaty do kredytów hipotecznych

W ramach programu dopłat  do zakupu nieruchomości oprocentowanie kredytu może zostać obniżone do poziomu 1,5% (w przypadku rat malejących). Oznacza to znaczną ulgę dla kredytobiorców – raty będą znacznie korzystniejsze niż standardowe oferty rynkowe.

• 250 000 zł – gospodarstwo jednoosobowe
• 400 000 zł – gospodarstwo dwuosobowe
• 450 000 zł – gospodarstwo trzyosobowe
• 500 000 zł – gospodarstwo czteroosobowe
• 600 000 zł – gospodarstwo pięcioosobowe
• +50 000 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie

Gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego dla osób bez wkładu własnego

Dodatkowo osoby, które nie dysponują odpowiednim wkładem własnym, mogą skorzystać z gwarancji udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Gwarancja ta może pokryć do 20% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 100 000 zł. To rozwiązanie ma ułatwić dostęp do kredytu osobom, które nie zgromadziły jeszcze oszczędności na wymagany wkład.

Czy program obejmuje domy jednorodzinne?

Tak, w ramach programu można uzyskać wsparcie także na budowę domu jednorodzinnego, zwłaszcza jeśli budowa realizowana jest systemem gospodarczym – czyli samodzielnie, bez zatrudniania generalnego wykonawcy. 

W takiej sytuacji dopłaty mogą objąć kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę domu, a dodatkowo limit kredytowy zostanie zwiększony o 50% wartości działki, na której powstaje nieruchomość.

Czy program powstrzyma spadki cen?

Zdaniem Ronalda, analizując założenia programu, to propozycja może jedynie nieznacznie zahamować spadki cen, głównie w segmencie tańszych mieszkań.

Ekspert zwraca uwagę, że wpływ może być marginalny, bo program skierowany jest na ograniczoną liczbę mieszkań. Warunek trzyletniego posiadania i pięcioletniego użytkowania nieruchomości przez sprzedającego sprawia, że wiele lokali wypada z gry. Dodatkowo, limit ceny zwłaszcza w dużych miastach – mocno zawężają pulę dostępnych ofert.

Dane z serwisu Morizon z 21 lutego 2025 pokazują, że w całej Polsce spełniających warunki programu mieszkań było zaledwie 48. To pokazuje wyraźną rozbieżność między medialną popularnością a rzeczywistą dostępnością.

Co więcej, Ronald zauważa, że sama zapowiedź nowego rządowego programu mieszkaniowego może działać na rynek jak hamulec – część kupujących wstrzymuje się z decyzjami, licząc na dopłaty do rat kredytu, co chwilowo ogranicza popyt i może pogłębić spadki w innych segmentach.

Podsumowując, wpływ programu może być zauważalny w niższym przedziale cenowym, ale nie należy się spodziewać dużego przełomu. Jak mówi Ronald: „To bardziej zabieg PR-owy niż realna zmiana reguł gry”.

Kupować nieruchomość teraz czy czekać?

To pytanie zadaje sobie wielu potencjalnych nabywców. Ronald odpowiada jasno:

Obecna sytuacja sprzyja kupującym, ponieważ sprzedający są bardziej otwarci na rozmowy, a przy dłuższym czasie ekspozycji nieruchomości, gotowi do ustępstw. Z relacji klientów wynika, że dziś można wynegocjować nie tylko lepszą cenę, ale też bardziej elastyczne warunki umowy – np. terminy przekazania mieszkania czy pozostawienie wyposażenia.

Ronald przestrzega jednak przed nadmiernym oczekiwaniem na spadki. Jeśli stopy procentowe faktycznie zaczną spadać, co jego zdaniem może nastąpić pod koniec roku wzrośnie zdolność kredytowa, a wraz z nią zainteresowanie zakupem. Wtedy rynek może zareagować wzrostem cen, a okazji będzie mniej.

Kredyt ze zmienną stopą – czy to się opłaca w 2025 roku?

Ronald zachęca, by nie bać się kredytów zmiennych, jeśli mamy plan refinansowania. Sam przeszedł taką ścieżkę i przeniósł kredyt z Santanderu do ING i dzięki temu zmniejszył ratę aż o 800 zł. Dla wielu rodzin oznacza to dziesiątki tysięcy złotych oszczędności w ciągu kilku lat. Kluczem jest elastyczność i współpraca z doradcą, który pomoże zaplanować odpowiedni moment na refinansowanie.

Typowe błędy kupujących

Najczęstsze pułapki według Ronalda to:

• brak wcześniejszego sprawdzenia zdolności kredytowej,
• podpisywanie umów przedwstępnych bez potwierdzenia finansowania,
• brak strategii działania,
• przekonanie, że bank, w którym mamy konto, zawsze da najlepszą ofertę.

Sprzedawać teraz czy czekać?

Decyzja o sprzedaży powinna zależeć od sytuacji właściciela i rodzaju nieruchomości. Jak zaznacza Ronald, nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Dla jednych sensowna będzie szybka sprzedaż, dla innych – lepiej będzie zaczekać.

Jeśli ktoś musi sprzedać mieszkanie teraz ze względu na zmianę miejsca zamieszkania, sytuację finansową czy nową inwestycję – nie warto odwlekać decyzji. Rynek wtórny jest spokojniejszy niż rok temu, a przy rozsądnej cenie można liczyć na realne zainteresowanie.

Z kolei osoby, które nie muszą działać natychmiast, a ich mieszkanie spełnia warunki programu, mogą rozważyć odłożenie decyzji do końca roku. Wtedy może pojawić się więcej chętnych, co przełoży się na lepszą cenę i szybszą transakcję.

Niezależnie od decyzji, Ronald radzi skonsultować się z profesjonalistą doradcą kredytowym lub pośrednikiem nieruchomości. Taka osoba pomoże ocenić realia rynkowe, doradzi, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży i przede wszystkim – jak ustalić cenę opartą na danych transakcyjnych, a nie tylko ogłoszeniach. Sprzedaż nieruchomości to proces, który warto zaplanować, a nie przeprowadzać pod wpływem emocji.

Praktyczna rada na koniec

Program „Pierwsze Klucze” może pomóc części osób w zdobyciu własnego M, ale jego wpływ będzie ograniczony przez liczne wymagania i limity. Kluczowe jest podejmowanie decyzji opartych na realnych potrzebach i analizie rynku, a nie na samych obietnicach.

Artykuł powstał w oparciu o opinie i prywatne doświadczenia Ronalda Szczepankiewicza – eksperta kredytowego, twórcy kanału na YouTube i praktyka w zakresie finansowania nieruchomości.

Mokotów to jedna z najbardziej pożądanych dzielnic Warszawy. Jej prestiż, doskonała lokalizacja oraz otoczenie terenów zielonych sprawiają, że nieruchomości w tej okolicy cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Jak kształtują się ceny za metr kwadratowy na Mokotowie w 2025 roku? Czy nadal rosną, a może bańka właśnie pęka? I jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej pożądane? O aktualnych trendach rozmawiamy z naszym ekspertem z 7-letnim doświadczeniem w sprzedaży na Mokotowie.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak zmieniły się ceny nieruchomości na Mokotowie od 2023 do początku 2025 roku,
• ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od metrażu,
• ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od rodzaju budynku,
• jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie,
• czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą,
• jakich mieszkań szukają kupujący na Mokotowie,
• co czeka mokotowski rynek nieruchomości,
• poznasz ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich lat.

Ceny nieruchomości na Mokotowie – czy bańka pękła?

Ceny nieruchomości na Mokotowie należą do najwyższych w kraju. Pod koniec 2024 szacowana cena za m² wynosiła tu 19 200 zł/m². Początek 2025 roku przyniósł jednak lekkie obniżki cenowe. Niektóre portale podają spadki sięgające nawet 5,5% w porównaniu z końcówką 2024 roku.

Spadki te nie dotyczą jednak nieruchomości luksusowych, takich jak apartamentowce na Starym i Górnym Mokotowie czy przedwojenne kamienice, które wciąż utrzymują swoją wartość. Zainteresowanie nimi jest stałe, między innymi ze względu na ograniczoną podaż. Takie nieruchomości nie tracą na wartości, stanowią więc doskonałą lokatę kapitału.

Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W mojej opinii niższe ceny nieruchomości na Mokotowie to nie gwałtowny spadek, a raczej powrót do poziomów sprzed programu „Bezpieczny kredyt 2%”. 

Średnie ceny ofertowe nieruchomości na Mokotowie

Średnie ceny nieruchomości zależą w dużym stopniu od wielkości mieszkania czy domu. Najtańsze w tym przypadku są mieszkania średniej wielkości, najdroższe – małe lokale, np. kawalerki.

Dla wyceny nieruchomości na Mokotowie duże znaczenie ma także rodzaj budynku, w którym znajduje się lokal. Inaczej prezentują się ceny w blokach z lat 60. czy 70 na Służewcu, a inaczej w przedwojennych kamienicach. Tam płaci się nie tylko za lokalizację, lecz także za samo słowo „kamienica”, które jest obecnie synonimem prestiżu. Mokotów jest pod tym względem dzielnicą bardzo zróżnicowaną, stąd także ceny mieszkań cechuje tu spora rozpiętość.

Sprawdź ile kosztuje Twoje mieszkanie!

Chcesz sprawdzić, ile może być warta Twoja nieruchomość na Mokotowie? Skorzystaj z naszego bezpłatnego narzędzia online i poznaj wstępną wycenę swojej nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że podane kwoty to ceny ofertowe, czyli takie, które sprzedający podają w swoich ogłoszeniach o sprzedaży mieszkania czy domu. Są one zwykle znacznie zawyżone, ponieważ właściciele zostawiają sobie pole do negocjacji z potencjalnymi kupującymi. Ostateczne ceny transakcyjne są więc najczęściej nieco niższe. 

Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie?

Czas sprzedaży nieruchomości jest uzależniony od wielu czynników, w tym ceny wywoławczej, dokładnej lokalizacji i standardu mieszkania.

Statystyki wskazują, że średni czas sprzedaży wynosi 116 dni, czyli ok. 3-4 miesięcy. Właściwie oszacowana cena i dobra prezentacja nieruchomości mogą skrócić ten czas nawet do 2-3 miesięcy.

Sezonowość rynku nieruchomości

Warto pamiętać, że w procesie sprzedaży nieruchomości istotną rolę odgrywa sezonowość. W okresie wakacyjnym, zwłaszcza w przypadku mieszkań rodzinnych, szanse na szybkie zamknięcie transakcji są ograniczone. Czas sprzedaży może wtedy się wydłużyć, co wynika z mniejszej liczby aktywnych kupujących. Od września ruch na rynku znacząco wzrasta.

Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W minionym roku miałam sytuację, że rozpoczęliśmy sprzedaż mieszkania na Mokotowie w Warszawie w lipcu. Cały proces mocno się przeciągał, natomiast od września wszystko ruszyło, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Warto mieć to na uwadze, planując sprzedaż, niezależnie w której z warszawskich dzielnic.  

Remont mieszkania a czas sprzedaży

Na czas sprzedaży w dużym stopniu wpływa także stan mieszkania. W związku z rosnącymi kosztami materiałów i robocizny wielu kupujących preferuje nieruchomości w stanie gotowym do zamieszkania. Jeśli mieszkanie wymaga jedynie kosmetycznych poprawek, warto je wykonać, by szybciej znaleźć kupca.

Z kolei mieszkania do remontu będą bardziej atrakcyjne dla osób poszukujących okazji. Jeśli sprzedający jest gotowy odpowiednio obniżyć cenę, remont może tylko niepotrzebnie wydłużyć cały proces. Czas, kiedy będą trwały prace, oznacza też konieczność regulowania opłat (czynszu, mediów itp.) i zwykle generuje sporo niepotrzebnych nerwów.

Popularne mieszkania, czyli czego szukają kupujący?

Na koniec 2024 roku i na początku roku 2025 największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe, o powierzchni 45-60 m². Kupujący starają się maksymalnie wykorzystać przestrzeń, dlatego nawet na 47 m² poszukują układu trzypokojowego, np. z wydzielonym miejscem na home office czy pokojem dziecięcym.

Jeszcze dwa lata temu atrakcyjne trzy pokoje oznaczały metraż ok. 70+. Dzisiaj klienci mogą sobie pozwolić na znacznie mniej, przede wszystkim w związku z niższą zdolnością kredytową.

Dodatkowo zmieniły się preferencje dotyczące otoczenia nieruchomości. Po pandemii kupujący zwracają uwagę na zielone tereny rekreacyjne niż na bliskość galerii handlowych. Dla pracowników w trybie home office większego znaczenia nabiera, jak mieszkanie wygląda i co oferuje – spędzają w nim w końcu przeważającą część swojego dnia.

Wielu nabywców szuka nowej nieruchomości w tej samej lokalizacji, w której mieszkało do tej pory. Ich celem jest jedynie zwiększenie komfortu życia. Są bardzo zżyci z daną lokalizacją, znają ją na wylot i szukają w obrębie kilku ulic, do których się przyzwyczaili. Często rozważają mieszkania, jakie oferuje rynek pierwotny, bo chcą zamieszkać w nowym budownictwie, ale nadal w dobrze znanym otoczeniu. To tam mają ułożone życie codzienne, wiedzą gdzie rano iść na kawę, po południu na zakupy i gdzie są najbliższe punkty usługowe.

Trendy, czyli co czeka rynek nieruchomości na Mokotowie?

Rynek nieruchomości na Mokotowie w 2025 roku nie doświadcza gwałtownych spadków cen, lecz stabilizuje się po okresie wzrostów związanych z programem „Bezpieczny kredyt 2%”. Tak prawdopodobnie pozostanie przez najbliższy czas.

Kupujący będą natomiast coraz bardziej wymagający. Poszukiwane będą mieszkania gotowe do wprowadzenia lub wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Wyjątek stanowią kupujący z rynku Starego i Górnego Mokotowa. Jest to klient, który ma swój konkretny pomysł wnętrzarski do zrealizowania. W związku z tym chętnie kupuje nieruchomości do kompletnego remontu.

Dodatkowo kupujący wciąż będą szukać oszczędności, więc jeszcze większą popularność mogą zyskać średniej wielkości lokale, za to z maksymalnie funkcjonalnym rozkładem.

Wykres średniej ceny za metr kwadratowy w Warszawie

Źródło: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2024 r.

Artykuł na podstawie danych i informacji od Nadii Borzilovej, agentki nieruchomości Eteria Consulting z 7-letnim doświadczeniem na mokotowskim rynku, która specjalizuje się w obrocie kamienicami i budownictwie przedwojennym.