Sprzedaż nieruchomości wiąże się nierzadko z koniecznością zapłaty podatku od sprzedaży. Może on znacząco obniżyć kwotę, która trafia do sprzedającego. Z tego powodu warto wiedzieć, kiedy trzeba uiścić podatek dochodowy, ile on wynosi oraz jak można uniknąć obowiązku jego zapłaty. Najważniejsze informacje na ten temat znajdziesz poniżej.
W tym artykule dowiesz się:
- kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania,
- jak liczyć 5-letni termin podatkowy,
- ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania i jak się go oblicza,
- jak uniknąć podatku dzięki uldze mieszkaniowej,
- jakie wydatki zalicza się do własnych celów mieszkaniowych,
- jak rozlicza się podatek przy sprzedaży nieruchomości ze spadku.
Kiedy obowiązuje podatek od sprzedaży mieszkania?
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat
Obowiązuje w opodatkowaniu tak zwana reguła 5 lat. Oznacza to, że jeśli sprzedasz nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku jej zakupu, dochód nie podlega opodatkowaniu. Jeśli jednak dokonasz sprzedaży wcześniej, istnieje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Od jakiej daty liczy się termin podatkowy?
Termin liczy się w następujący sposób:
- Mieszkanie zakupione w 2020 – sprzedaż bez podatku od pierwszego stycznia 2026.
- Mieszkanie zakupione w 2021 – sprzedaż bez podatku od pierwszego stycznia 2027,
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania i jak się go oblicza?
Jaka stawka podatku obowiązuje?
W 2026 roku podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu. Ta stawka jest jednakowa dla całej Polski. Nie ma znaczenia, czy sprzedajesz dom, działkę czy mieszkanie.
Różne scenariusze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat
Zwykle sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat stwarza konieczność zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%. Istnieją jednak scenariusze, które wpływają na jego wysokość bądź też dają możliwość jego uniknięcia.
Różne scenariusze przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat i konsekwencje podatkowe
Sprzedaż z osiągniętym zyskiem
Kiedy kupisz mieszkanie za 700 000 złotych, a sprzedasz je za 900 000, osiągasz dochód w wysokości 200 000 złotych. W takim przypadku podatek (19%) wynosi 38 000 zł.
Sprzedaż bez zysku
Możesz też sprzedać mieszkanie bez zysku. Załóżmy, że cena, którą zapłaciłeś, wynosiła 700 000 złotych. Sprzedałeś je natomiast za kwotę o tej samej wartości. Tym samym nie osiągnąłeś dochodu, więc podatek wynosi 0 zł.
Sprzedaż z zanotowaną stratą
W przypadku, gdy cena zakupu wyniosła 700 000 złotych, a mieszkanie sprzedałeś za 650 000 zł, powstaje strata podatkowa w wysokości 50 000 zł. W tym przypadku podatku nie ma, bo nie ma też dochodu.
Scenariusz czwarty – sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia z ulgą mieszkaniową
Podatnik, który sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, może skorzystać ze zwolnienia z podatku. Pod warunkiem przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe. W takim przypadku należy w ciągu 3 lat (licząc od końca roku sprzedaży) wydać środki na własne cele mieszkaniowe. Niezbędne jest wtedy złożenie deklaracji PIT-39.
Najważniejsze informacje o uldze mieszkaniowej
Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z 19% podatku przy sprzedaży nieruchomości. Pozwala ono uniknąć opodatkowania, jeśli pieniądze zostaną przeznaczone na:
- zakup innego domu lub mieszkania,
- zakup gruntu pod budowę domu lub
- remont.
Ulga ta została przewidziana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, przychód trzeba przeznaczyć na tak zwane „własne cele mieszkaniowe”.
Czym są wydatki na „własne cele mieszkaniowe”?
Przepisy jasno określają, że do własnych celów mieszkaniowych zalicza się wydatki poniesione na zakup domu, mieszkania, działki czy prawa użytkowania wieczystego, a także nabycie ich części lub udziałów. Obejmuje to również koszty związane z uzyskaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź też udziału w takim prawie.
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też koszty związane z nabyciem, takie jak:
- kwota wynagrodzenia notariusza,
- opłata sądowa uiszczana przy wniosku o wpis nieruchomości do księgi wieczystej,
- wydatki na spłatę kredytu, pożyczki lub odsetek od ww. produktów finansowych zaciągniętych w związku ze sprzedażą nieruchomości bądź też prawem majątkowym,
- podatek od czynności cywilnoprawnych.
Jakie mogą być koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania?
Koszty uzyskania przychodu to między innymi:
- cena zakupu nieruchomości,
- opłaty sądowe,
- podatek PCC,
- koszty notarialne,
- koszty remontu, które zwiększyły wartość nieruchomości.
Ważne jest, żeby były one dokładnie udokumentowane fakturami bądź też umowami.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku a podatek
Okres pięciu lat liczy się w przypadku nabycia nieruchomości ze spadku od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Oznacza to więc, że jeśli osoba, po której odziedziczyłeś nieruchomość, nabyła ją w 2020 roku, w roku 2026 możesz sprzedać ją bez podatku. Bez względu na to, w którym roku stała się ona Twoją własnością.
