Przeniesienie własności nieruchomości wiąże się z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego. Co zabrać do notariusza, aby ta formalność przebiegła sprawnie? Ile kosztuje i co zawiera akt notarialny? Poniżej szczegółowo przybliżamy ten temat. Odpowiadamy również na często pojawiające się pytania.
W tym artykule dowiesz się:
- czym jest akt notarialny sprzedaży mieszkania i dlaczego jest konieczny przy przeniesieniu własności,
- dlaczego sprzedaż mieszkania bez aktu notarialnego jest nieważna,
- jakie dokumenty powinien przygotować sprzedający do sporządzenia aktu,
- co musi zabrać do notariusza kupujący,
- od czego zależy koszt aktu notarialnego i kto najczęściej go ponosi,
- jak krok po kroku przebiega podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania,
- co powinien zawierać prawidłowo sporządzony akt notarialny.
Czym jest akt notarialny sprzedaży mieszkania?
Akt notarialny sprzedaży mieszkania to dokument, który potwierdza, że strony dokonały przeniesienia własności lokalu. Sporządza go notariusz, który czuwa nad zgodnością dokumentu z prawem i potwierdza tożsamość stron.
Bez niego nie przeniesiesz skutecznie własności mieszkania, a sąd nie dokona wpisu w księdze wieczystej.
Akt podpisuje się m.in. po zakończeniu procesu wynikającego z umowy deweloperskiej. Wtedy deweloper przenosi własność lokalu na kupującego. Notariusz sporządza go także przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego.
Dlaczego sprzedaż mieszkania wymaga formy aktu notarialnego?
Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego, bo tak stanowi prawo. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowę, która przenosi własność nieruchomości, trzeba zawrzeć u notariusza. Bez tego transakcja nie wywoła skutków prawnych. Mówiąc prościej: nie sprzedasz skutecznie mieszkania bez tego dokumentu.
Co zabrać do notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Do aktu notarialnego trzeba przygotować dokumenty, które potwierdzają, kto jest właścicielem mieszkania, jaki jest stan prawny lokalu i czy nie ma zaległości. Ich lista zależy od wariantu własności.
Lokal zakupiony
Przy mieszkaniu stanowiącym odrębną własność – zakupionym, potrzebne będą: podstawa nabycia, czyli najczęściej akt notarialny sprzedaży albo akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi oraz świadectwo charakterystyki energetycznej.
Mieszkanie otrzymane w spadku lub na skutek darowizny
Jeśli sprzedający dostał mieszkanie w spadku lub darowiźnie, dochodzą kolejne dokumenty.
Trzeba pokazać:
- postanowienie sądu albo
- akt poświadczenia dziedziczenia z protokołem, a w wielu przypadkach także zaświadczenie z urzędu skarbowego o zapłacie albo zwolnieniu z podatku od spadków i darowizn.
| Od 20 sierpnia 2025 r. takie zaświadczenie nie zawsze jest wymagane, m.in. gdy nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego albo było zwolnione z podatku w najbliższej rodzinie, ale trzeba to wykazać notariuszowi. |
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu potrzebne będzie zaświadczenie ze spółdzielni do sprzedaży. Oprócz tego notariusz poprosi o podstawę nabycia, zaświadczenie o braku zameldowanych osób i świadectwo charakterystyki energetycznej.
Jeśli lokal nie ma księgi wieczystej, ale grunt pod budynkiem jest uregulowany, spółdzielnia powinna wydać też osobne zaświadczenie o braku przeciwwskazań do założenia KW.
W konkretnej sytuacji notariusz może poprosić także o dodatkowe dokumenty: zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami lub składkami ZUS, zaświadczenie z banku o saldzie kredytu i warunkach spłaty hipoteki albo dokument z urzędu potwierdzający, że gmina lub inny uprawniony podmiot nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Dokumenty potrzebne od kupującego do sporządzenia aktu notarialnego
Kupujący musi zabrać do notariusza przede wszystkim ważny dokument tożsamości – dowód osobisty albo paszport. Bez niego notariusz nie potwierdzi danych stron i nie sporządzi aktu.
Jeśli zakup odbywa się za gotówkę, zwykle wystarczą dane kupującego oraz ustalenia dotyczące płatności: cena, termin przelewu i numer rachunku sprzedającego.
Przed podpisaniem aktu warto mieć też umowę przedwstępną, jeśli strony ją zawarły. Notariusz sprawdzi wtedy, jakie warunki ustalono wcześniej: cenę, termin sprzedaży, wysokość zadatku lub zaliczki oraz sposób rozliczenia.
Dodatkowe dokumenty przy mieszkaniu z kredytem hipotecznym
Przy zakupie na kredyt dochodzą dokumenty z banku. Kupujący powinien mieć decyzję kredytową, umowę kredytową albo komplet informacji potrzebnych do ustanowienia hipoteki. Bank często wymaga też, aby w akcie znalazły się konkretne zapisy dotyczące wypłaty środków i zabezpieczenia kredytu.
Ile kosztuje akt notarialny sprzedaży mieszkania?
Koszty notarialne najczęściej ponosi kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej. Warto zapisać to już w umowie przedwstępnej, żeby uniknąć nieporozumień przy podpisywaniu aktu.
Koszt aktu notarialnego zależy przede wszystkim od wartości mieszkania. Im wyższa cena sprzedaży, tym wyższa maksymalna taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Do tej kwoty trzeba doliczyć 23% VAT. Sprawdź dokładniej, ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania.
Jak przebiega akt notarialny sprzedaży mieszkania krok po kroku?
1. Wybór kancelarii notarialnej
Najpierw strony wybierają kancelarię i ustalają termin podpisania aktu. Najczęściej zajmuje się tym kupujący, bo to on zwykle ponosi koszty notarialne, ale strony mogą umówić się inaczej.
2. Przekazanie dokumentów do notariusza
Sprzedający i kupujący przekazują kancelarii potrzebne dokumenty przed spotkaniem. Notariusz sprawdza dane stron, podstawę nabycia mieszkania, księgę wieczystą, zaświadczenia oraz informacje o ewentualnym kredycie lub hipotece.
3. Ustalenie warunków transakcji
Strony ustalają najważniejsze kwestie: cenę, termin płatności, sposób zapłaty, datę wydania mieszkania, rozliczenie opłat i ewentualne zapisy wymagane przez bank. Im dokładniej zrobią to wcześniej, tym sprawniej przebiegnie spotkanie.
4. Spotkanie w kancelarii
W dniu podpisania aktu strony przychodzą do kancelarii z dokumentami tożsamości. Notariusz potwierdza ich dane, omawia czynność i upewnia się, że strony rozumieją skutki podpisania umowy.
5. Odczytanie aktu notarialnego
Notariusz odczytuje treść aktu. To ważny moment. Trzeba uważnie sprawdzić dane osobowe, numer księgi wieczystej, cenę, terminy płatności, sposób rozliczenia i datę przekazania lokalu. Jeśli coś się nie zgadza, należy zgłosić to przed podpisem.
6. Podpisanie aktu i rozliczenie kosztów
Po odczytaniu i akceptacji treści strony podpisują akt notarialny. Kupujący reguluje koszty notarialne, podatki i opłaty sądowe, chyba że strony ustaliły inny podział. Zapłata za mieszkanie odbywa się zgodnie z zapisami aktu — przelewem, z kredytu, przez depozyt notarialny albo w inny uzgodniony sposób.
7. Wniosek do księgi wieczystej
Po podpisaniu aktu należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Sąd wpisuje nowego właściciela, a przy zakupie na kredyt również hipotekę na rzecz banku. Wniosek może złożyć notariusz za dodatkową opłatą lub osobiście kupujący nieruchomość.
8. Wydanie wypisów aktu
Strony otrzymują wypisy aktu notarialnego. Oryginał zostaje w kancelarii, a wypisy trafiają do kupującego, sprzedającego, banku lub innych instytucji, jeśli są potrzebne.
9. Przekazanie mieszkania
Na końcu strony przekazują lokal w terminie ustalonym w akcie. Warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, wpisać stany liczników, przekazać klucze i rozliczyć opłaty do dnia wydania mieszkania.
Zawartość aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania
Prawidłowo sporządzony akt notarialny przy zakupie mieszkania powinien zawierać następujące elementy:
- dane stron transakcji – imiona, nazwiska, numery PESEL oraz adresy zamieszkania kupującego i sprzedającego,
- dokładny opis nieruchomości – numer lokalu, metraż, kondygnację oraz informacje o pomieszczeniach lub prawach przynależnych, takich jak komórka lokatorska czy miejsce postojowe,
- numer księgi wieczystej i stan prawny nieruchomości – w tym informacje o braku obciążeń hipotecznych albo innych roszczeń osób trzecich,
- cenę sprzedaży i warunki płatności – termin oraz sposób przekazania środków,
- oświadczenie o przeniesieniu własności – zapis, na podstawie którego własność przechodzi ze sprzedającego na kupującego,
- zobowiązanie do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej – notariusz zazwyczaj wysyła taki wniosek bezpośrednio po podpisaniu aktu.
