Współwłasność mieszkania powstaje, gdy kilka osób posiada prawa do tej samej nieruchomości. Najczęściej jest ona skutkiem dziedziczenia, wspólnego zakupu lokalu lub podziału majątku po rozwodzie. Każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym ułamkiem praw i może nim rozporządzać w granicach wyznaczonych przez przepisy. Poniżej wyjaśniamy, jakie możliwości mają współwłaściciele w kwestii sprzedaży udziałów i jak przebiega zniesienie współwłasności.
W tym artykule dowiesz się:
- czym jest udział w mieszkaniu i na czym polega współwłasność nieruchomości,
- czy można sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli oraz jakie trudności mogą pojawić się przy takiej transakcji,
- czy współwłaścicielom zawsze przysługuje prawo pierwokupu udziału w mieszkaniu,
- jak sprzedaż udziału wpływa na pozostałych właścicieli i jakie prawa zyskuje nowy współwłaściciel,
- czym jest zniesienie współwłasności i kiedy warto je rozważyć,
- jakie są sposoby zniesienia współwłasności oraz czym różni się postępowanie u notariusza od postępowania sądowego,
- jak bezpiecznie sprzedać udział w mieszkaniu lub zakończyć współwłasność, uwzględniając kwestie spłat, podatków i przygotowania do transakcji.
Czym jest udział w mieszkaniu?
Udział w mieszkaniu to ułamkowa część praw własności do danego lokalu. Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy właściciel ma precyzyjnie określony udział, np. 1/2 lub 1/3, ale żaden z nich nie jest wyłącznym właścicielem konkretnej fizycznej części nieruchomości. Decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wymagają porozumienia między współwłaścicielami. To natomiast bywa źródłem konfliktów.
Czy można sprzedać swój udział w mieszkaniu bez zgody współwłaścicieli?
Tak. Każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych. Przepisy Kodeksu cywilnego przyznają każdemu właścicielowi swobodę rozporządzania swoim udziałem. Sprzedaż nie wymaga ani zgody, ani wcześniejszego poinformowania pozostałych współwłaścicieli.
Praktyka wygląda jednak inaczej. Udział bez prawa do wyłącznego korzystania z konkretnej części lokalu jest trudny do sprzedania po cenie rynkowej. Nabywca przejmuje wszystkie problemy związane ze współwłasnością, w tym konieczność porozumienia się z pozostałymi właścicielami w sprawach zarządu. Z tego powodu ceny udziałów są zazwyczaj niższe od proporcjonalnej wartości całej nieruchomości.
Błędne przekonania o prawie pierwokupu po stronie pozostałych współwłaścicieli mieszkania
Często artykuły w internecie podają niestety nieprawdziwe informacje, że przy sprzedaży udziału we współwłasności pozostałym współwłaścicielom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Co do zasady współwłaścicielom nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu udziału. Wyjątki mogą wynikać z odrębnych przepisów lub umów.
Jak sprzedaż udziału wpływa na pozostałych współwłaścicieli?
Sprzedaż udziału zmienia skład osobowy współwłaścicieli. Nowy nabywca wchodzi w prawa sprzedającego i staje się pełnoprawnym współwłaścicielem. Może uczestniczyć w zarządzie, żądać zniesienia współwłasności lub domagać się rozliczenia pożytków z nieruchomości.
Dla pozostałych oznacza to konieczność współpracy z nową osobą, która może mieć inne cele i oczekiwania. Firmy skupujące udziały w nieruchomościach często działają konsekwentnie i dążą do zniesienia współwłasności lub sprzedaży całej nieruchomości. Taka zmiana może przyspieszyć rozwiązanie patowej sytuacji, ale może też zwiększyć presję na pozostałych właścicieli.
Czym jest zniesienie współwłasności i kiedy warto je przeprowadzić?
Zniesienie współwłasności to formalne zakończenie stanu, w którym kilka osób ma prawa do tej samej nieruchomości. Po jego przeprowadzeniu każdy z dotychczasowych współwłaścicieli:
- staje się wyłącznym właścicielem wydzielonej części lub
- otrzymuje spłatę pieniężną lub
nieruchomość zostaje sprzedana, a środki podzielone proporcjonalnie do udziałów.
Zniesienie współwłasności warto rozważyć, gdy:
- współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawach zarządu nieruchomością,
- jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać nieruchomość, a pozostali się nie zgadzają,
- nieruchomość generuje koszty, które nie są równomiernie ponoszone przez wszystkich właścicieli,
- jeden ze współwłaścicieli chce wyjść ze współwłasności i odzyskać środki.
Zniesienie współwłasności w sądzie czy u notariusza – co wybrać?
Kiedy wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do sposobu podziału, mogą zawrzeć umowę o zniesienie współwłasności u notariusza. Droga notarialna jest szybsza i tańsza niż postępowanie sądowe. Wymaga jednak zgody wszystkich stron co do każdego elementu podziału, w tym wartości nieruchomości i wysokości spłat.
Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, każdy z nich może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Żądanie zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od woli pozostałych.
Postępowanie sądowe jest nieprocesowe. To oznacza, że sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich uczestników, a nie tylko wnioskodawcy. Trwa dłużej i generuje wyższe koszty, ale pozwala zakończyć współwłasność nawet bez zgody pozostałych właścicieli.
Spłata współwłaściciela i podział nieruchomości – jak wygląda to w praktyce?
Gdy jeden ze współwłaścicieli przejmuje nieruchomość, zobowiązuje się do spłaty pozostałych. Wysokość spłaty powinna odpowiadać wartości rynkowej ich udziałów, ustalanej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. W postępowaniu sądowym sąd może powołać biegłego, jeśli strony nie zgadzają się co do wartości.
Spłata może nastąpić jednorazowo lub w ratach, jeśli strony tak ustalą. Sąd może też określić termin i sposób spłaty, biorąc pod uwagę możliwości finansowe osoby przejmującej nieruchomość. Po dokonaniu spłaty i przeniesieniu własności dotychczasowi współwłaściciele tracą prawa do nieruchomości.
Przy sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności warto sprawdzić kwestie podatkowe. Sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego – termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału.
Jak bezpiecznie sprzedać udział w mieszkaniu lub zakończyć współwłasność?
Sprzedaż udziału lub zniesienie współwłasności wymagają starannego przygotowania. Następujące kroki pozwalają uniknąć najczęstszych błędów:
- ustal wartość rynkową nieruchomości i swojego udziału przed podjęciem jakichkolwiek decyzji,
- sprawdź stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, w tym hipoteki, służebności oraz inne obciążenia mogące wpływać na sprzedaż lub podział nieruchomości,
- zaoferuj swój udział pozostałym współwłaścicielom, zanim podejmiesz rozmowy z zewnętrznymi nabywcami,
- skonsultuj się z prawnikiem lub doświadczoną agencją nieruchomości przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy,
- rozważ, czy korzystniejsza jest sprzedaż udziału, czy dążenie do zniesienia współwłasności i sprzedaży całej nieruchomości.
Agencja nieruchomości z doświadczeniem w obsłudze nieruchomości o skomplikowanej strukturze własnościowej pomoże Ci ocenić sytuację, przygotować dokumentację i przeprowadzić transakcję bezpiecznie dla wszystkich stron.
Współwłasność przy odpowiednim podejściu można rozwiązać w sposób satysfakcjonujący dla każdego z właścicieli.
