Cześć drogi Słuchaczu! Witamy Cię w naszym podcaście „Eteria Nieruchomości”, w którym dzielimy się naszym doświadczeniem biznesowym i mówimy tylko o tym, co faktycznie działa oraz przynosi efekty: o inwestycjach, rozwoju i możliwościach w nieruchomościach. Jeżeli to Cię interesuje i chcesz od życia czegoś więcej, to jesteś we właściwym miejscu. W dzisiejszym odcinku porozmawiamy o tym, jakie ryzyka przy kupnie nieruchomości mogą nas spotkać. Gość — Adwokat Rafał Horończyk. Z tej strony Cezary Nocula. Zapraszam Ciebie do wysłuchania!
Cezary Nocula: Dzisiaj mam przyjemność gościć Rafała Horańczyka — naszego znajomego adwokata i prężnego przedsiębiorcę, który stoi na czele kancelarii rafałhoronczyk.pl i ma ogromne doświadczenie z nieruchomościami. A uwierzcie mi, niewiele jest niestety prawników, którzy tak naprawdę znają się na temacie. Z naszego doświadczenie, wiadomo, każdy mówi, że się zna, żeby wziąć pieniądze od klienta, ale jak przychodzi co do czego, to niestety bywa z tym różnie. Rafał pomagał nam w wielu naszych wyzwaniach, naszym Klientom i naprawdę już jest zaprawiony w rynku, na bojach w nieruchomościach i naprawdę jest godnym partnerem. Zaprosiliśmy go dlatego, że jest przykładem, ja to nazywam, trochę dinozaura, czyli naprawdę uczciwego prawnika, który jak już bierze jakąś sprawę, to jak coś się da zrobić, to mówi, że się da, jak mówi, że są małe szanse, to są małe szanse. Także, cześć Rafale!
Rafał Horańczyk: Cześć Cezary! Witam wszystkich słuchających! Bardzo dziękuję za miłe słowa. Faktycznie tak nam się zdarza, że staramy się uczciwie do tych wszystkich tematów podchodzić i kiedy wiemy, że jesteśmy w stanie pomóc, to o tym mówimy, a kiedy widzimy, że może być cienko, to proponujemy inne rozwiązania.
C.N: Super. Jakbyś Rafale mógł powiedzieć dwa, trzy słowa naszym słuchaczom, w ogóle, w jakich gałęziach prawa się poruszasz, jak to u Was wygląda, czy się zajmujecie w kancelarii.
R.H: Wiesz, co, w naszej kancelarii, postanowiliśmy skupić się na pomocy prawnej przedsiębiorcom. Bardzo wielu z nich to są właśnie firmy pośredniczące w obrocie nieruchomościami — mamy takich stałych klientów kilku, z niektórymi słyszymy się prawie codziennie, niektórych słyszę co pół roku, ale niezmiennie staramy się im pomagać i dostarczać pewien taki support* między innymi przy trudnych wypadkach prawnych, które nieraz się zdarzają przy przeprowadzaniu transakcji w ramach pośrednictwa nieruchomości. Czasem w trakcie udaje się jakoś pomóc, a czasem niestety musimy zadziałać po fakcie, kiedy musimy coś naprawić.
C.N: Tak, faktycznie z mojego doświadczenia, jak już się idzie do prawnika, to niestety prawdopodobnie już się woda z kołyski wylała. I też po to ten odcinek nagrywamy wraz z Rafałem, żeby pewne historie, typowo z doświadczenia, opowiedzieć: czego unikać, na co uważać, jakie wnioski wyciągnąć dla siebie z tych historii, aby albo przeciwdziałać, albo w pewne rzeczy w ogóle nie wchodzić, albo, jak już się wydarzy coś takiego, o czym Rafał będzie mówił, to jak przeciwdziałać tym ryzykom, które są w nieruchomościach. Bo tak się mówi, że nieruchomości są bezpieczne, bezpieczne — pytanie, co Rafał na ten temat sądzi. A jak to właśnie, Rafale, z Twojego doświadczenia, w jakich momentach trwania transakcji klienci przychodzą do Was statystycznie najczęściej? Jak to z Twojego doświadczenia wygląda?
R.H: Często przychodzą jeszcze w trakcie trwania tej transakcji, po to, żeby zachować przy niej maksymalne bezpieczeństwo. Aczkolwiek najczęściej przychodzą już po zawarciu umowy przedwstępnej, po tych pierwszych ustaleniach z drugą stroną, kiedy okazuje się, że ta transakcja nie idzie tak gładko, jak sobie zakładali: kiedy druga strona nie chce finalnie zawrzeć tej umowy, gdy już po tej transakcji, nawet wiele lat po niej, okazało się, że było z nią coś nie tak i coś właśnie trzeba przy niej naprawić.
C.N: Czyli nawet po latach od zawarcia transakcji klienci czasem przychodzą?
R.H: Tak, mamy taki jeden przypadek, gdy po latach Pani, która kupiła mieszkanie, dowiedziałaś się, że delikatnie mówiąc, z księgą wieczystą tego jej mieszkania było coś nie tak. Otóż pierwotnie, kiedy nabywała spółdzielcze/własnościowe prawo do lokalu, była święcie przeświadczona, że mieszkanie nie ma urządzonej tej księgi wieczystej, a dopiero później się okazało, że ta księga jest i można powiedzieć, że samo mieszkanie / sam lokal, żył dwoma życiami. Jednym w ramach swojej księgi wieczystej, która okazało się, że jest, a drugim bez tej księgi, gdy się miało okazać, że to ona stała się uprawnioną do tego właśnie mieszkania.
C.N: Aha, a jak się o tym dowiedziała?
R.H: Jakoś totalnie przypadkiem. Tutaj chyba chodziło o to, że zwróciła się do niej firma, która udzieliła pożyczki pierwotnym uprawnionym do tego lokalu.
C.N: Tym poprzednim właścicielom, tak?
R.H: Tym poprzednim właścicielom. Z żądaniem, żeby przyjęli z powrotem to mieszkanie, jako swoją własność, ponieważ stanowiło ono przedmiot zabezpieczenia w umowie z przewłaszczeniem na zabezpieczenie.
C.N: Wow, czyli Ci poprzedni właściciele mieli umowę z firmą pożyczkową i oni chcieli jakby ten lokal przejąć?
R.H: Wręcz przeciwnie, Ci poprzedni właściciele tę pożyczkę spłacili, tylko taka, jaka jest istota tej umowy z przewłaszczeniem na zabezpieczenie, właścicielem mieszkania stała się firma dająca pożyczkę, na wypadek, gdyby ta ich pożyczka nie została spłacona. Z tym że tutaj ta pożyczka została spłacona i firma wręcz sama chciała się pozbyć uprawnienia do tego lokalu, żeby ktoś jej w przyszłości nie posądził o to, że pieniądze z pożyczki owszem wzięła, a mieszkania nie oddała. Tylko że, widzisz, dziwna sytuacja, bo nawet Ci właściciele uwcześni, też nie byli do tego mieszkania uprawnieni, ponieważ zdążyli je sprzedać w ramach umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego.
C.N: A pytanie, czy ta kupująca w ogóle wiedziała, że jest jakieś przewłaszczenie, jak to kupowała?
R.H: Nie, nie wiedziała tego. Ta informacja została…
C.N: Zatajona.
R.H: Zatajona, być może zapomniana przez sprzedających.
C.N: Yhy, no bo sprzedający, tak się domyślam, wiedzieli o tym, czy…? No chyba ciężko nie wiedzieć, jak się pożycza pieniądze i to z przewłaszczeniem.
R.H: Powiem tak, możliwe, że tajemnicę w tym przedmiocie, Ci właściciele zabiorą wręcz ze sobą do grobu. Nie jesteśmy w stanie tego ustalić. Też trudno nam tutaj to wnioskować.
C.N: A może, jakbyś powiedział tak dwa, trzy słówka, bo rzucamy temat — umowa przewłaszczenie — to jakbyś tak tylko wytłumaczył naszym słuchaczom, cóż to jest, bo to jest taka dosyć specyficzna umowa.
R.H: Otóż tak: jest to umowa w oparciu o umowę pożyczki. Przyjmujemy, że jedna osoba pożycza drugiej pieniądze i ta osoba, która te pieniądze przyjęła, przekazuje na własność, swojemu pożyczkodawcy, jakiś przedmiot. Może to być mieszkanie. Umawiają się w ten sposób, że do czasu, aż ta pożyczka nie zostanie spłacona w pełni, właścicielem tego mieszkania pozostaje ta firma, która dała pożyczkę. Nie zmienia to faktu, że pożyczkobiorca może dalej w tym mieszkaniu mieszkać, ale nie jest formalnym właścicielem tej nieruchomości, więc nie może na przykład jej sprzedać.
C.N: Aha, czyli tamta firma była już wpisana w księdze wieczystej, jako nowy właściciel?
R.H: Tak, była wpisana w księdze wieczystej, jako nowy właściciel.
C.N: A mieszkanie zostało sprzedane jeszcze kolejnym właścicielom.
R.H: No taki psikus; mieszkanie zaczęło żyć dwoma życiami: jednym spoza księgi, jednym z księgi.
C.N: A jak ta sprawa się skończyła? Bo szczerze mówiąc, pierwszy raz się spotykam z czymś takim, z takich dużych uchybień, rzekłbym. Chociaż to lekko powiedziane! Jedna firma jest właścicielem, sprzedaje w ogóle ktoś inny, ktoś to kupuje w sumie… Właśnie, jak to jest? Ta Pani, co kupiła, to stała się właścicielką? Jak to się skończyło pod kątem wszelakim?
R.H: Droga była długa. Wielokrotnie nam się wydawało, że skończy się, o tyle negatywnie, że będziemy musieli całą sprawę wyjaśniać na drodze sądowej, lecz udało się skutecznie doprowadzić do stanu kiedy, ta pani kupująca stała się właścicielem również wpisanym do księgi wieczystej. Nasza rola tu polegała na tym, żeby tak delikatnie przeprowadzić cały temat pomiędzy tą firmą pożyczkową a sprzedającymi, żeby nie było potrzeby kierować tej sprawy do sądu. O ile bylibyśmy pewni tego, że udałoby się to rozwiązać pozytywnie, o tyle bylibyśmy również pewni tego, że cały temat zająłby nie kilka miesięcy, ale kilka lat, a też trzeba pamiętać, że kiedy sprawa trafia do sądu, wchodzi tutaj taki czynnik, który może dawać jakieś nieprzewidywane wydarzenia. Stąd bardzo się staraliśmy….
C.N: Uniknąć sądu?
R.H: Żeby tego sądu uniknąć, tak jest.
C.N: Tamta firma współpracowała, rozumiem, we wszystkim i po prostu chciała zakończyć tę sprawę tak jak i Wy, tak?
R.H: Tak, firma pożyczkowa współpracowała od początku. Wręcz oni sami się odgrażali, że jeżeli nie uda się doprowadzić sytuacji do szczęśliwego zakończenia, w postaci wypisania ich z tej księgi wieczystej, to oni sami zdecydują się kogoś pozwać. Zauważ, jaka to była kuriozalna sytuacja! Osoba wpisana jako właściciel nieruchomości idzie do sądu po to, żeby stwierdzono, że ona tym właścicielem nie jest.
C.N: No tak, kuriozum. A czemu tej firmie pożyczkowej na tym tak mocno zależało?
R.H: Wyobraź sobie, że ktoś by się dowiedział, o tym, że pomimo tego, że została spłacona pożyczka, to ta firma, cały czas jest właścicielem. No ktoś by powiedział: „Kasę wzięli, ale mieszkania nie oddali. No to kolejni oszuści, lichwiarze”. Wiesz, wiele firm pożyczkowych działa zupełnie uczciwie i tutaj należy oddać również to, że tak właśnie działali. Wiec pozornie na swoją niekorzyść, ale chcieli właśnie doprowadzić sprawę do takiego końca, że mogli zostać odczytani, jako zupełnie uczciwi. Z ich twierdzeń wynika, że oni przez wiele lat próbowali przekonać tych państwa, co finalnie sprzedali nieruchomość, do tego, żeby się kurcze stawili u tego notariusza i przyjęli z powrotem tę nieruchomość, a tej współpracy nie było.
C.N: Aha, oni zapomnieli, sprzedali, jak to niektórzy klienci. A powiedz mi Rafale, jak Twoim zdaniem, ta klientka co kupowała — a właśnie, ona kupowała to bezpośrednio, przez pośrednika, jak w ogóle doszło do tej transakcji, że doszło do takich uchybień, jak pamiętasz?
R.H: Z tego, co wiem, nieruchomość i ogóle transakcja, była prowadzona bez pośrednika. Co można było zrobić na tamtym etapie, żeby do całej tej sytuacji nie doszło? Tutaj jawi się, takie rozwiązanie, żeby zweryfikować jednak dodatkowo to oświadczenie spółdzielni. Istnieje możliwość wykupienia (za stosunkowo niewielką kwotę; to jest chyba kilkadziesiąt złotych od jednej sztuki), żeby wpisać adres konkretnej nieruchomości i otrzymać informację, że albo ma założoną księgę (dostajemy od razu numer tej księgi, jesteśmy w stanie zweryfikować przez internet, kto jest wpisany jako właściciel tej nieruchomości) albo otrzymujemy informację, że tej księgi wieczystej nie ma i dopiero najczęściej przy tej transakcji, którą planujemy, ta księga zostanie założona.
C.N: To też, może dopowiem od siebie, nawet nie trzeba płacić za księgę wieczystą. Jak chce się zweryfikować czy jakaś księga jest, to po prostu wystarczy wpisać adres nieruchomości i jeżeli ta księga jest, no to można ją kupić, jeżeli jej nie ma, no to jakby…
R.H: Tak, nawet się nie płaci. W momencie, kiedy jest informacja, że księgi nie ma, to nawet wychodzi bezkosztowo.
C.N: To zajmuje trzy minuty, a można sobie każdą nieruchomość, którą się kupuje, bo zakładam, mało kto kupuje kilka nieruchomości dziennie, żeby nie miał dwóch minut, żeby to sprawdzić. Także to dosyć prosta rzecz, a pomaga. Tutaj spółdzielnia zaświadczyła nieprawdę, co z naszego doświadczenia zdarza się dosyć regularnie i już niejednokrotnie notariusz nas odsyłał do spółdzielni, bo spółdzielnia popełniała jakieś błędy. I to nie było raz, dwa, trzy razy, tylko co któryś case. Mimo że spółdzielnia tych zaświadczeń wystawia pewnie kilka/kilkanaście dziennie, no to czasami robią błędy, ale tutaj, jak Rafale mówisz, to naprawdę, zapomnieć o księdze wieczystej – dosyć spory błąd.
R.H: No tak, bo gdyby o tym pamiętano, to całą sytuację dałoby się dużo prościej wyprostować — w tamtym momencie na przykład, przed transakcją, albo ta pani, która kupowała, mogłaby stwierdzić, że nie ma ochoty na przeprowadzanie całej tej ryzykownej akcji, że znajdzie sobie inną nieruchomość. Bądź na przykład mogłaby stwierdzić, że skoro mamy takie wady prawne, to porozmawiajmy o niższej cenie tej nieruchomości.
C.N: Rafale, jakiego jeszcze typu case’y spotykaliście? Ten, co opowiadałeś, to naprawdę był hardcorowy, ale chyba macie jakieś takie, powiedzmy, co się częściej/regularnie zdarzają?
R.H: Pewnie również i Wam się zdarzało, że już po zawarciu umowy przedwstępnej, nawet w formie aktu notarialnego, któraś ze stron transakcji się rozmyśliła/stwierdziła, że coś takiego się wydarzyło, że finalnie nie chcą odpowiednio kupić czy sprzedać tej nieruchomości.
C.N: Mają do tego prawo.
R.H: Mają do tego pełne prawo, oczywiście, tylko że troszeczkę inaczej to prawo wygląda, kiedy zdecydowali się zabezpieczyć całą transakcję zadatkiem. Czyli kupujący przekazał sprzedającemu część ceny (najczęściej to jest wręczane przy zawarciu umowy przedwstępnej), ale jedna strona na drugą ma taki musik, że jeżeli druga strona doprowadziłaby do sytuacji, że do transakcji nie dochodzi, to ponosi negatywne konsekwencje. Na przykład może utracić tę kwotę zadatku, pomimo tego, że właściciel nieruchomości się po drodze nie zmienił. Taką sytuację mieliśmy teraz stosunkowo niedawno. Sama transakcja miała miejsce dwa lata temu, a dosłownie kilka dni temu odebraliśmy wyrok sądu drugiej już instancji, stwierdzający rację naszego klienta. Ale może zacznę od początku. To był początek pandemii, kiedy nasz klient postanowił przeprowadzić się z miasta gdzieś na wieś i nawet wypatrzył sobie mieszkanie, które mu odpowiadało. Rozmowy ze sprzedającymi trwały, pamiętam, kilka miesięcy, ale w końcu dogadali się zarówno co do ceny, jak i co do tego, że zawrą umowę przedwstępną.
C.N: Rozmowy w sprawie zakupu jakieś nieruchomości, tak?
R.H: Tak jest.
C.N: I tam były prowadzone bezpośrednio?
R.H: Tak, tam również właśnie nie było pośrednika. Po wielu miesiącach dogadali się co do kwoty i co istotne ustalili pewną kwotę zadatku. Zawarli umowę przedwstępną, ustalając, że w ciągu trzech miesięcy zawrą umowę przyrzeczoną. Tutaj kupujący chciał sobie dać czas na załatwienie formalności związanych z uzyskaniem finansowania zakupu — oczywiście odpowiednim kredytem. Kiedy już się zwrócił do sprzedającego z informacją, że to finansowanie ma zapewnione, sprzedający już nie był tak bardzo chętny, żeby sprzedać; twierdził, że sytuacja zrobiła się niepewna w związku z pandemią.
C.N: Po prostu zwalał na pandemie, że coś tam jest nie tak.
R.H: Tak, zwalał na pandemie, że coś jest nie tak. Dosyć mętne tłumaczenia otrzymywaliśmy. I tak jak mówiłem, sprawa zakończyła się w sądzie, te tłumaczenia po drodze, też się zmieniały. W każdym razie zaproponował, że on tę kwotę zadatku, którą przyjął, odda, ale nie odda drugiej części tego zadatku, czyli łącznie dwukrotności, stwierdzając, że do transakcji nie doszło z przyczyn obiektywnych, niezawinionych przez nikogo, a już na pewno nie przez niego.
C.N: Yhy, czyli zwalał jakby na pandemię, tak?
R.H: Zwalał na pandemie.
C.N: A to nie jest jakby taki czynnik trzeci? Nie mógł się tym podeprzeć?
R.H: Powiem tak, jeżeli w tej konkretnej sytuacji udałoby mu się wykazać, jak ta pandemia wpłynęła konkretnie na jego sytuację – w ten sposób, że lepiej, żeby tego domu nie sprzedawał – no to owszem, mogłoby się to nawet powieść, ale tutaj było takie luźne stwierdzenie: „No pandemia, no niepewność, no może on stracić pracę, to może w sumie tej transakcji nie róbmy”. Brakło tego konkretu, tego, w jaki sposób ta pandemia przekładała się na jego sytuację.
C.N: Bo on tam bez prawnika, rozumiem, się tłumaczył? Czy miał jakiegoś?
R.H: Tak, tłumaczył się bezprawnika; był święcie przekonany, że zdoła przekonać tych naszych klientów do rezygnacji z tej kwoty.
C.N: A o jakiego rzędu kwotę chodziło?
R.H: To chodziło o kwotę rzędu kilkunastu tysięcy złotych.
C.N: Aha, okej.
R.H: Tutaj wkroczyliśmy w momencie, kiedy oświadczyliśmy w imieniu klienta, że okej, finalnie on nie chce tej nieruchomości (istniałaby oczywiście możliwość, żeby się udał do sądu, z żądaniem stwierdzenia, że może się stać właścicielem tej nieruchomości, dzięki temu, że zawarli tę umowę w formie aktu notarialnego), ale stwierdził, że już nie chce mieć z tym państwem nic wspólnego i żąda zapłaty przez nich tej drugiej części zadatku. Ci coś tam nam nawet odpowiedzieli, stwierdzając, że są nam w stanie zaoferować, pamiętam, maksimum 1/6 kwoty, której się domagaliśmy, czyli jakąś tam małą część tego zadatku. Nasz klient na tyle podenerwował się całą sytuacją, że stwierdził, że nie przyjmie takiej propozycji i widząc, że nie uda się tego załatwić polubownie, zdecydowaliśmy się na drogę sądową.
C.N: Okej i jak się sprawa skończyła?
R.H: Udało nam się uzyskać nakaz zapłaty na zapłatę tej kwoty; ten nakaz został doręczony, tym państwu co sprzedawali, obecnie już pozwanym w sprawie i zdecydowali się, ze swoim prawnikiem, nie tylko złożyć sprzeciw od tego nakazu zapłaty, ale również wytoczyć przeciwko nam powództwo wzajemne. To jest interesująca konstrukcja — zrobili tzw. powództwo rebus sic stantibus.
C.N: A co to jest?
R.H: Chcieli dążyć do stwierdzenia, że tej umowy przedwstępnej, dotyczącej zakupu tego mieszkania, w ogóle nie doszło z uwagi na to, że miały miejsce na tyle nadzwyczajne okoliczności, że sąd biorąc pod uwagę równość stron/ich dobro, stwierdziłby, że do tej umowy w ogóle nie doszło.
C.N: Mimo tego, że była podpisywana notarialnie, tak?
R.H: Mimo tego, że była podpisywana notarialnie. Wspominana pandemia miała sprawić, że tej umowy w ogóle nie ma. Tylko nie przewidzieli jednej kwestii, że: wytaczając powództwo wzajemne, tworzą zupełnie nową sprawę, w której jest też dużo większa tzw. wartość przedmiotu sporu. Oni w tym momencie atakowali całą umowę dotyczącą nieruchomości. Tam była kwota około 400 tysięcy złotych. I tak jak nasz pozew dotyczył kwoty kilkunastu tysięcy złotych i od tej kwoty zapłaciliśmy 5% tytułem opłaty sądowej, tak oni w tym momencie powinni zapłacić 5% z tej kwoty kilkuset tysięcy złotych, stwierdzając, że całej umowy w ogóle nie ma. Patrząc po działaniach drugiej strony, to wyglądało tak, jakby się dopiero w tym momencie o tym zorientowali i nie przedstawili tej informacji klientowi. Dopiero później, w międzyczasie jakoś.
C.N: To klient się pewnie zdziwił, że chronił swoje kilkanaście tysięcy, a miał zapłacić 5% z 400, no to 20 tysięcy.
R.H: No tak, przyjmijmy, że to jest ta kwota 20 tysięcy złotych.
C.N: A sprawa, jak mniemam, też mocno niepewna. Albo bardziej mała szansa.
R.H: Absolutnie niepewna. I tak jak mówiłem, w związku z tym, że nie dało się wykazać tego konkretnego wpływu pandemii na sytuację tych państwa, to wręcz sprawa przegrana. Czyli oni by sobie włożyli te 20 tysięcy złotych, zapłacili swojemu prawnikowi i zapłacili jeszcze naszemu klientowi, za to, że skorzystał z naszej pomocy, bo zasada jest taka, że przegrany opłaca w pełni wygranego.
C.N: No tak, czyli to też w sumie taki przykład, że jak nie masz racji, to lepiej się nie kłócić, albo jak już kłócić, to wziąć jakiegoś dobrego prawnika, bo z tego, co mówisz, to chyba tamta kancelaria nie za bardzo wiedziała, co robi.
R.H: Tak, ogólna zasada jest taka, że kiedy się zorientujemy, że błąd jest po naszej stronie, to im wcześniej się z tego wycofamy, tym lepiej. No tutaj, tak jak mówię, sprawa była toczona jeszcze przez drugą instancję — w zasadzie do końca.
C.N: A czasami doradzasz klientom — jak przychodzi do Ciebie klient, mówi swoją sytuację (zrobiłem to, to i tamto), to czasami mówisz tak klientom wprost: „No słuchaj, tutaj lepiej się przyznać i wziąć to na klatę”. Jakie macie w ogóle podejście w kancelarii do tego typu tematów? Czy idziecie w zaparte?
R.H: Każdą sprawę poprzedzamy analizą, na ile jest szansa, że uda się uzyskać to powodzenie. Są sytuacje takie, że mówimy, że prawie na pewno się uda, to co nasz klient zamierza zrobić.
C.N: A jak jest case, że jest raczej przegrana pozycja w dużym procencie?
R.H: Jeżeli jest duża szansa na przegraną, no to proponujemy podjęcie jakichś rozmów polubownych z drugą stroną, wskazując, że jesteśmy w stanie do tego sądu iść. Ale jeżeli się to nie powiedzie, to odradzamy to, przyjmując, że już w tym momencie ryzyko jest za duże. Tak jak mówię, gdyby nasz klient przegrał, to nie tylko straciłby koszty opłaty sądowej, które poniósł, ale jeszcze musiałby ponieść koszty, które poniosła druga strona, broniąc się przed tym niezasadnym roszczeniem.
C.N: Okej, super. Super — no może nie dla tego klienta, co przegrał.
R.H: Zdarza nam się, że po takiej analizie klient stwierdza, że jednak chce spróbować. My oczywiście w tym momencie w sądzie walczymy jak lwy.
C.N: A jak Twoim zdaniem Rafale, można było rozwiązać to najlepiej dla tego klienta sprzedającego?
R.H: Sądzę, że gdyby na etapie przedsądowym odpowiedział na nasze wezwanie do zapłaty, dał jakąś rozsądniejszą ofertę, niż zapłatę 1/6 należnej kwoty, to nasz klient, stwierdziłby, że całość nie jest warta tego zachodu, żeby kierować sprawę do sądu i by się tą kwotą zadowolił. Zasada jest taka: kiedy się już zorientujemy, że w jakiś sposób błądziliśmy, popełniliśmy błąd, to z tego błędu trzeba się starać jak najszybciej wyjść. No i tym wyjściem, byłaby właśnie tutaj rozsądna propozycja ugodowa.
C.N: No tak, właściwie, tak z naszego doświadczenia, tak mi się wydaje, że jakakolwiek rekompensata (za czekanie kupujących i pewnie staranie się o kredyt) by im wystarczyła, żeby ich nie pozywać dalej do sądu. To bardziej był case użycia umiejętności miękkich i porozumienia się przez te dwie strony, żeby dojść do jakiegoś consensusu. Nie odpali 20 tysięcy, ale 10 czy nawet 5. Cokolwiek.
R.H: Tak. Żeby to nie była kwota symboliczna, żeby nasi klienci byli po prostu usatysfakcjonowani. Też powiedzmy sobie, od nas dostali rekomendacje, że idziemy do sądu, jak po swoje.
C.N: No tak, bo ludzie czasami sobie nie zdają sprawy, że czas też kosztuje. Jak ktoś się stara, to ta rekompensata, jest tak jakby… nie dość, że oni muszą szukać kolejnego mieszkania, to jeszcze stracili czas na procedury kredytowe itd., itd. No dobra Rafale, to teraz, czy macie jeszcze jakiś ciekawy case? Nie wiem, może choćby coś w zakresie troszkę innym — jakichś działek. Coś Tobie przychodzi do głowy?
R.H: Mógłbym Ci opowiedzieć o takim case’ie, który, może Ci się spodobać o tyle, że transakcja była przeprowadzona z pośrednikiem.
C.N: O super.
R.H: Tylko że pani, która sprzedawała nieruchomość, stwierdziła, że ona zrobili lepiej i zrobiła sobie tylko krzywdę. Tak wchodząc w większe szczegóły: pani sprzedająca była z zagranicy, jak sobie przypominam, chyba nawet w ogóle z innego kontynentu i zawarła umowę pośrednictwa sprzedaży swojej działki z pośrednikiem z Polski. I ten pośrednik działał sobie swoim rytmem celem znalezienia odpowiedniego kupującego. Tutaj nie pamiętam dokładnie, co się pani nie podobało — czy ogólnie sposób obsługi, czy tempo tej obsługi — i stwierdziła, że poszuka sobie kupującego na własną rękę. Znalazła takiego. Nawet drogą korespondencyjną zawarli ze sobą umowę przedwstępną, ale zwykłą pisemną, nie w formie aktu notarialnego. Chyba tutaj też celem było uzyskanie finansowania przez kupującego. No i kiedy pani sprzedająca dostała informacje, że to finansowanie jest zapewnione, przyleciała specjalnie do Polski wydając blisko 2 tysiące złotych na bilety (wtedy one nie były tanie).
C.N: Czyli rozumiem, że sprzedająca sprzedawała przez pośrednika, pośrednik był nieskuteczny, znalazła sama kupującego i z nim podpisała listownie umowę.
R.H: Wiesz, co, patrząc na dalszą część historii, życzyłbym jej takiej nieskuteczności, jaką się „wykazał” ten pośrednik. Ponieważ, w międzyczasie okazało się, że ten pan kupujący, kupić tej nieruchomości nie może ot, tak sobie, ponieważ państwo nie wzięli pod uwagę, że sprzedawana jest działka rolna. A w tym momencie, jeżeli taka ma powyżej 1 hektara, a tutaj ta działka miała powyżej 1 hektara, do transakcji potrzebna jest zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR. Gdyby, jakimś sposobem, notariusz pozwolił na zawarcie takiej umowy, to byłaby ona z mocy samego prawa nieważna i nie mogłaby doprowadzić do zmiany właściciela nieruchomości.
C.N: Czyli rozumiem, że klientka przyleciała z zagranicy specjalnie już na umowę końcową i notariusz jej na umowie powiedział, że nie przeprowadzi? Jak to wyglądało?
R.H: Była przekonana, że wszystkie formalności są dograne do końca i że przyjeżdża wyłącznie dopełnić tą jedna ostatnią formalność w formie podpisania umowy. Nie zadbała tutaj o uzyskanie tej wiedzy, jakie te formalności do końca są potrzebne. Głęboko wierzę w to, że gdyby to robiła ze wsparciem zaangażowanego już przez siebie pośrednika, to by jej powiedział, że to trzeba jednak troszeczkę inaczej przeprowadzić, żeby faktycznie taka zgoda tego KOWR-u się pojawiła i żeby faktycznie przeprowadzić tę transakcję do końca.
C.N: No tak, czyli klientka trochę poszła po swojemu i tutaj niekoniecznie jej się to w tym wypadku opłaciło. A kto i z czym do Was przyszedł? W jakim przypadku? To ten kupujący się do Was zgłosił, czy sprzedająca?
R.H: Przyszedł do nas pośrednik, wtedy kiedy już się całe mleko wylało i kiedy już byli na siebie tak wszyscy wkurzeni, że nawet gdyby chcieć tę transakcję przeprowadzać od nowa (co byłoby możliwe), to jednak z uwagi na to, że, już pewne koszty zostały poniesione, że pewne oczekiwania już nie zostały spełnione, to tylko i wyłącznie się wszyscy ze sobą pokłócili. Pani wróciła sobie do swojego miejsca zamieszkania, kupujący też już nie chciał z nią rozmawiać. Każdy na każdego stwierdził, że jest niepoważny/niekompetentny i, że biznesów robić razem nie będą.
C.N: Aha, czyli popularnie mówiąc, transakcja się rozleciała na wszystkie sposoby.
R.H: Tak jest. Tak jak mówię, dałoby się to doprowadzić, ale już ten kapitał zaufania został utracony bezpowrotnie, jak się okazało.
C.N: Z naszego doświadczenia też takie case’y regularnie przerabiamy, że jak już dochodzi czasami do bezpośrednich rozmów — dlatego, my też często, jak pośredniczymy w transakcjach, to my jesteśmy jednak tym buforem między kupującym a sprzedającym. No też nie ze względu, żeby się tam nie kłócili, chociaż to czasami jakby pomaga, bo my przeważnie mamy bardzo dobre relacje z jedną i drugą stroną, a kupujący ze sprzedającym jakby…. nie jest to czasami nawet konieczne, żeby się jakoś super lubili, bo my jesteśmy od tego, żeby te sprawy załatwiać. Ale też druga rzecz, pod tym kątem prawnym, jak widać w tych przypadkach, dobry pośrednik pewnie by doradził, jak to rozwiązać i co jest potrzebne, no bo już przerabiał tych case’ów.
R.H: Oczywiście. To by była zupełnie rutynowa transakcja, bo na co dzień obecnie nie-rolnicy kupują działki rolne. Trzeba to przeprowadzić odpowiednio, ale jest to jak najbardziej do przeprowadzenia.
C.N: Także tutaj, ta oszczędność czy to może była niekompetencja tamtego pośrednika, który się ociągał…
R.H: Ostrożnie z tym ociąganiem się, bo wiesz, te oczekiwania klientów, czasem są tak duże, że nawet najlepszy pośrednik ich nie spełni. No i wtedy, gdy ktoś uważa, że wie lepiej, to nie zatrzymasz, no nie powstrzymasz kogoś przed takim działaniem.
C.N: No tak, czasami jakby domniemania klientów są różne, ale to mogło im się wydawać. Też czasami mamy tak, że klient chce, żeby im sprzedać mieszkanie w trzy tygodnie, a jak się nie sprzedaje, to w ogóle co my robimy.
R.H: Do niczego ten pośrednik. Przecież pisaliście na stronie, że jedno się sprzedało w trzy dni. Umówmy się, niekażdorazowo tak się uda.
C.N: Takie rzeczy się bardziej zdarzają, niż co drugą nieruchomość sprzedajemy w trzy dni. To jakbyśmy brali chyba inne prowizje, zwłaszcza w dzisiejszych czasach. Tutaj trochę mnie dziwi, że pani była z zagranicy i zamiast skorzystać z kogoś innego, to sama chciała to przeprowadzić. Też trochę taki wniosek, że jak coś umiesz robić, to rób to sam, z naciskiem na „jak umiesz robić”. Jak ktoś nie potrafi naprawiać silników, to może niech się za to lepiej nie zabiera, no bo…
R.H: Zrobi sobie krzywdę.
C.N: Tak. Czasowo, kosztowo, emocjonalnie — pewnie troszkę tę panią kosztowało.
R.H: A tak to sobie tylko przyjechała na chwilę do rodzinnego kraju, ale raczej ten wizyty pozytywnie wspominać nie będzie.
C.N: Rafale, to myślę, że już tutaj wystarczająco takich fajnych historii przytoczyłeś. Jakbyś to Rafale podsumował? Jakieś wspólne wnioski dla naszych słuchaczy — co mogliby z tego wziąć i wdrożyć w swój sposób działania, postępowania, myślenie?
R.H: To znaczy, myślę, że zupełnie uczciwie należy powiedzieć, że większość transakcji na rynku nieruchomości odbywających się bezpośrednika, pójdzie jakoś tam dobrze. Nie wystąpią te czynniki losowe sprawiające, że transakcja się nie uda, dwie strony są pełne dobrej woli i dzięki temu nie ma żadnych takich nieporozumień w trakcie rozmów. Niemniej, jednak kiedy już idzie w złą stronę i widać, że może coś pójść w tej transakcji źle, to straty wynikające z tego są duże. Tak jak w omawianych sytuacjach, jest to: konieczność zapłaty większych kwot pieniężnych na przykład tytułem kosztu procesu, jest to utrata dobrego kontrahenta, który pozwoliłby tę transakcję dokończyć, a na pewno każdorazowo jest to mnóstwo nerwów, straconego czasu, co jest tym bardziej bolesne w momencie, kiedy nie mamy tego efektu w postaci transakcji. Udział pośrednika jest takim buforem bezpieczeństwa — oni widzi po prostu, kiedy coś idzie w złym kierunku i on jest w stanie to naprostować, w taki sposób, żeby do tej transakcji jednak doszło z korzyścią dla obu stron.
C.N: No tak, bo tak naprawdę, jak jest jakiś pośrednik — no może nie jakiś — dobry pośrednik, no bo też, powiedzmy sobie szczerze, też się spotykaliśmy, z tym że przez pośredników różne fuck upy występują. A jak jest dobry pośrednik, który zna się na swojej pracy i się angażuje, no to on dużo rzeczy z doświadczenia wychwyci wcześniej.
R.H: Oczywiście.
C.N: Pod względem prawnym, jak powiedziałeś, jedna z podstawowych rzeczy — kompletacja dokumentów. Wiadomo, tutaj mówi, się, że notariusz wszystko zrobi, ale notariusz czasami czegoś nie zobaczy, czasami o czymś zapomni. Notariusz też jest człowiekiem. I też się spotykamy bardzo często, jak kompletujemy dokumenty, że notariusz czasami na umowie, coś sobie przypomina, albo coś tam jednak nie tak jest no i, mimo że robi tych umów kilka dziennie no to i tak czasami się gdzieś pomyli czy o czymś zapomni – bo miał tyle roboty, że zapomniał wysłać jakiegoś dokumentu. A wiadomo, jak się współpracuje z dobrym pośrednikiem, to przeważnie ma dobrego, sprawdzonego notariusza i nie ma jakichś tam ryzyk. Niby błahych, ale tutaj właśnie klientka przylatuje choćby z zagranicy. Co innego, jak ktoś ma tam 20 minut do notariusza, a ktoś kupuje bilety za dwa czy trzy tysiące. To jest inna sprawa.
I też tutaj temat, który poruszyliśmy, czynnika ludzkiego – komunikacji między klientami. Jak jej jakby nie ma, bo jest na słabym poziomie… z naszego doświadczenia, we wszelkich trudnych case’ach, da się dojść do porozumienia w naprawdę 95% przypadków, a w tych 5%, no to odzywamy się do Rafała i piszemy pisma (tam, gdzie się naprawdę już nie da). Ale 95% przypadków dogadujemy między ludźmi. Klient musi być bardzo, bardzo oporny, żeby nie chcieć się porozumieć w tę czy w tę stronę, albo też klienci czasami nie wiedzą, jakie są rozwiązania danych problemów, albo też czasami mają taką dumę, że ciężko ich jakby przekonać do czegoś. A dobry specjalista potrafi rozmawiać i tę transakcję czy kolanem, czy łokciem jakoś tam dopiąć albo współpracować właśnie z dobrym, sprawdzonym prawnikiem, żeby takich kosztów uniknąć. I emocjonalnych i finansowych, bo też Wasze usługi/sądy kosztują.
R.H: Odgrywamy podobną rolę do Was — tego bezpiecznika. Wielokrotnie bez nas uda się to dograć, ale czasem jest to niezbędne, w szczególności, kiedy już się okazało, że to mleko się rozlało.
C.N: Dokładnie. A też już jak pewne rzeczy dochodzić sądownie, no to Rafale, jak to w ogóle statystycznie u Was wygląda? Ile średnio trwają sprawy związane z nieruchomościami? Żeby słuchacz miał świadomość, jak te dalsze kroki wyglądają, ile to trwa.
R.H: Przed 2020 rokiem było źle, teraz jest w zasadzie tragicznie, jeżeli chodzi o tempo rozpoznawania spraw. Te najprostsze, w których chodzi tylko i wyłącznie o stwierdzenie przez sąd, że jest kwota do zapłaty – one idą stosunkowo szybko. Nawet w ciągu miesiąca jesteśmy w stanie uzyskać nakaz zapłaty. Niemniej jednak są sprawy, kiedy na to czeka się nawet i 12 miesięcy. Jeżeli już jednak wchodzi kwestia sporu pomiędzy stronami, trwa to miesiącami, latami. Czasem ten czas schodzi na czynności zupełnie trywialne jak wymiana najprostszych pism pomiędzy sądem, stronami, pełnomocnikami a świadkami. A kiedy jeszcze jest potrzebna jakaś wiedza, która przerasta sąd, na przykład z zakresu wyceny nieruchomości przez biegłego, no to wtedy też trzeba tak co do zasady dołożyć do długości sporu co najmniej rok.
C.N: A pieniądze i emocje zaangażowane.
R.H: Oczywiście, że tak. Można powiedzieć, że zadowoleni są prawnicy, którzy prowadzą tę sprawę, ale my trochę inaczej do tego podchodzimy. Dla nas liczy się ten cel, który klient osiągnie. Najlepiej, żeby to osiągnął bez sądu, ale czasem, biorąc pod uwagę, jaki ten cel jest, jest to trudne. W szczególności, jeśli druga strona nie chce się porozumieć.
C.N: Pewnie. I Rafale, jeszcze jedna rzecz. Otóż my mamy taki zwyczaj w naszym podcaście, że życzymy naszym słuchaczom tego, co życzylibyśmy sami sobie. Pytanie, co byś życzył naszym słuchaczom na zakończenie?
R.H: Powiem tak, mógłbym zupełnie tradycyjnie życzyć zdrowia, szczęścia i pomyślności, ale jednak umówmy się, że chcielibyśmy zamknąć się w temacie, który poruszaliśmy w tym odcinku. Więc podsumowując, życzę naszym słuchaczom, żeby mogli osiągać swoje cele bez konieczności odwoływania się do sądu, bo tak jak mówiłem, czasem uda się ten cel z jego pomocą osiągnąć, czasem nie, ale ile stracimy nerwów, czasu, pieniędzy, to nikt nam nie odda.
C.N: Dokładnie, tego też sam sobie życzę.
R.H: Wiem, że może to dziwnie brzmieć z ust prawnika, niemniej jednak widzę, że dużo bardziej zadowoleni są Ci nasi klienci, którzy te swoje cele osiągną bez tego sądu. Nawet jeżeli osiągną swój rezultat, no to, jest jednak lepiej, kiedy zdołają go osiągnąć trzy lata wcześniej, bez uciążliwego, choć wygranego sporu sądowego.
C.N: Też do tych klientów się na pewno zapisuję. Drogi Słuchaczu, jak Tobie się podcast podobał, to za wszelkie lajki, share’y, komentarze będziemy bardzo wdzięczni, bo to jest takie docenianie naszej pracy i też tutaj na pewno gość Rafał będzie zadowolony. Jeżeli ktoś miałby jakieś dodatkowe pytania, czy chciał się skontaktować z Rafałem, to podamy dane kontaktowe jego kancelarii w opisie tego podcastu. No i co? Ja Wam życzę wszystkiego dobrego. Trzymajcie się ciepło. Żegnamy się dzisiaj. Do zobaczenia za tydzień. Cześć!
R.H: Również dziękuję za wysłuchanie. Cześć!
