Autor: turska

Czy zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego niektórzy agenci nieruchomości sprzedają mieszkania z lekkością i uśmiechem, podczas gdy inni – mimo ogromnej wiedzy i lat praktyki – walczą o każdą transakcję z trudem? Czy to kwestia „lepszych” klientów, szczęścia, a może specyfiki warszawskiego rynku?

W najnowszym odcinku podcastu „Eteria Nieruchomości” Cezary Nocula bierze na warsztat temat, który często jest pomijany w technicznych szkoleniach, a stanowi fundament skutecznego biznesu: psychologię sprzedaży i siłę nastawienia.

Paradoks „Młodego Wilka”

W branży nieruchomości często obserwujemy fascynujące zjawisko. Z jednej strony mamy „starego wyjadacza” – eksperta, który widział już wszystko, zna każdy paragraf prawa i każdą ulicę w Warszawie. Z drugiej strony stoi „młody wilk” – osoba z mniejszym doświadczeniem, która dopiero buduje swoją sieć kontaktów.

Zaskakująco często to ten drugi wygrywa w rynkowym starciu. Dlaczego? Odpowiedź tkwi w nastawieniu. Doświadczony agent bywa zrutynizowany, a jego wiedza o trudnościach rynkowych staje się jego blokadą. Młody adept wchodzi do gry z entuzjazmem, optymizmem i wiarą, że „da się”. Jak wspomina Cezary Nocula, przytaczając słowa swojego trenera: „Nastawienie to już połowa sukcesu”.

Samospełniająca się przepowiednia: Kryzys czy szansa?

Nasz umysł to potężne narzędzie, które za wszelką cenę chce udowodnić, że mamy rację.

• Jeśli zakładasz, że na rynku jest kryzys, ludzie nie mają zdolności kredytowej, a mieszkania się nie sprzedają – Twój umysł podświadomie pokieruje Twoimi działaniami tak, aby potwierdzić tę tezę. Będziesz szukać wymówek, a nie kupców.

• Jeśli podchodzisz do sprzedaży z założeniem sukcesu – Twój umysł przestawia się na tryb szukania rozwiązań.

W podcaście przytoczony został świetny przykład z branży remontowej. Fachowiec, który wchodzi do mieszkania i od progu narzeka („tu krzywo”, „tu się nie da”), zazwyczaj generuje problemy. Fachowiec nastawiony na cel widzi te same krzywizny, ale komunikuje je jako wyzwania do rozwiązania: „mamy problem, ale mam też na niego trzy pomysły”. To ta sama sytuacja, ale diametralnie różne efekty końcowe.

Trzy filary skutecznego mindsetu w nieruchomościach

Analizując transkrypcję naszego podcastu, możemy wyróżnić trzy obszary, w których pozytywne nastawienie robi największą różnicę:

1. Kreatywność w rozwiązywaniu problemów

Optymizm nie oznacza ignorowania rzeczywistości. Oznacza wiarę, że każdy problem ma rozwiązanie. Kiedy agent wierzy w sprzedaż, nie uzasadnia braku wyników „złą koniunkturą”. Zamiast tego szuka nowych kanałów dotarcia, zmienia strategię marketingową lub sposób prezentacji nieruchomości. Nie szuka wymówek, lecz sposobów.

2. Zaraźliwy entuzjazm

Sprzedaż to transfer emocji. Jeśli agent nie wierzy w nieruchomość, którą prezentuje, klient wyczuje to natychmiast.

W Eteria.pl widzimy to na co dzień: niektórzy doradcy świetnie czują się, sprzedając kamienice i mieszkania do remontu, inni brylują w nowoczesnych apartamentowcach. Kluczem jest autentyczność. Kiedy wierzysz w produkt, Twój entuzjazm udziela się kupującemu.

3. Jakość przygotowania

To brutalna prawda: jeśli z góry zakładasz porażkę, Twoje przygotowanie do transakcji będzie byle jakie. Zadziałasz na zasadzie „wrzucam drugi bieg i jakoś to będzie”. Wiara w sukces wymusza profesjonalizm. Kiedy spodziewasz się zwycięstwa, dbasz o każdy detalu oferty, bo wiesz, że warto.

Jak trenować nastawienie zwycięzcy?

Dobra wiadomość jest taka, że pozytywne nastawienie to umiejętność, którą można wyćwiczyć – tak jak mięsień. Oto co rekomendujemy na podstawie doświadczeń omawianych w podcaście:

• Zadbaj o poranek: Sposób, w jaki zaczynasz dzień, determinuje Twoją skuteczność. Wprowadź stałe rytuały – może to być wczesna pobudka (np. 5:30), medytacja, bieganie czy chwila ciszy. Pokaż swojemu umysłowi, kto tu rządzi, zanim wpadniesz w wir maili i telefonów.

• Wizualizuj koniec: Przed rozpoczęciem projektu lub trudnej negocjacji, wyobraź sobie pozytywny finał. Utrzymywanie w głowie obrazu sukcesu sprawia, że podświadomie dobierasz działania, które do niego prowadzą.

• Weź 100% odpowiedzialności: Zrzucanie winy na rynek, pogodę czy „trudne czasy” czyni Cię bezradnym. Wzięcie odpowiedzialności daje Ci sprawczość i kontrolę.

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak budować mentalną przewagę na rynku nieruchomości?

Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą dzielimy się w naszych materiałach audio. Zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości”, w którym Cezary Nocula szczegółowo omawia mechanizmy psychologiczne stojące za sukcesem w biznesie. Znajdziesz tam więcej inspirujących przykładów i konkretnych narzędzi do pracy nad własnym nastawieniem.

Słuchaj nas, aby zawsze być o krok przed rynkiem!

Rynek nieruchomości to żywy organizm, który zmienia się dynamicznie. Inwestorzy wciąż zadają sobie pytanie: czy lepiej inwestować w pewnym, ale drogim rynku warszawskim, czy szukać okazji w mniejszych miejscowościach, gdzie próg wejścia jest niższy? W najnowszym odcinku podcastu „Eteria Nieruchomości”, Natalia Iali rozmawia z Andrzejem Dobrowolskim – doświadczonym inwestorem, który z powodzeniem działa na obu tych polach.

Wnioski z tej rozmowy rzucają nowe światło na strategie inwestycyjne. Co działa lepiej? Gdzie zyski są wyższe, a ryzyko mniejsze?

Matematyka zysków: Procenty a konkretne kwoty

Jednym z kluczowych wątków poruszonych w rozmowie jest różnica w rentowności. Andrzej Dobrowolski zauważa ciekawą zależność:

• Małe miasta oferują często wyższą stopę zwrotu w ujęciu procentowym. Kupując mieszkanie za 100 tys. zł, łatwiej jest podwoić wkład lub uzyskać wysoki procent ROI.

• Warszawa wygrywa jednak w liczbach bezwzględnych. Jak zauważa nasz gość, zarobienie 50 tys. zł na flipie w stolicy to absolutne minimum, a zysk rzędu 100 tys. zł na jednej transakcji „nie jest rocket science”.

Dla inwestora oznacza to prosty wybór: czy wolisz obracać mniejszym kapitałem z wysokim procentem zysku, czy celujesz w grubsze portfele klientów warszawskich, gdzie kwotowo zarabia się znacznie więcej, choć wymaga to większego kapitału na start?

W małym mieście, aby zarobić „na rękę” 100 tys. zł, trzeba trafić na wyjątkową okazję (często kupić nieruchomość za połowę wartości). W Warszawie jest to standardowa, dobrze przeprowadzona transakcja.

Płynność to królowa – dlaczego Warszawa wygrywa?

W Eteria.pl doskonale wiemy, że zysk na papierze to nie to samo, co gotówka na koncie. Kluczowa jest płynność. Natalia Iali podczas rozmowy przytoczyła przykład inwestycji w Pruszkowie. Mimo wystawienia nieruchomości w najniższej cenie rynkowej, zainteresowanie było umiarkowane.

Tymczasem w Warszawie, gdzie koncentruje się kapitał i dokąd ludzie stale migrują za pracą, mieszkania w atrakcyjnych cenach znikają błyskawicznie. W mniejszych miejscowościach rynek jest płytszy – ludzie rzadziej się przeprowadzają, a ich zdolność kredytowa jest często niższa.

Koniec ery generalnych remontów? Czas na lifting

Ciekawym trendem, który obserwujemy i o którym wspomina Andrzej Dobrowolski, jest zmiana podejścia do remontów. Generalne remonty, choć podnoszą wartość nieruchomości, niosą ze sobą ryzyko przedłużenia procesu, problemów z ekipami i zamrożenia gotówki.

Jakie strategie sprawdzają się teraz?

1. Sprzedaż „na brudno” – szybki obrót nieruchomością bez ingerencji, często po samym posprzątaniu.

2. Lifting – odświeżenie mieszkania, wymiana klamek, paneli, malowanie płytek.

3. Standard Eteria.pl – W naszej agencji często doprowadzamy mieszkania w stanie „ruiny” do czystego stanu deweloperskiego (wyburzenia, gładzie), co jest tańsze niż wykończenie pod klucz, a daje klientowi czystą kartę. W przypadku mieszkań w lepszym stanie stosujemy tzw. „bogaty lifting” (inwestycja rzędu 10-20 tys. zł), który pozwala nowemu nabywcy wprowadzić się od zaraz.

Biznes z ludzką twarzą

Na koniec warto wspomnieć o czymś, co często umyka w tabelkach excela – relacjach. Zarówno Nataliia, jak i Andrzej, podkreślają, że najlepsze transakcje to te, w których pomagamy drugiej stronie. Niezależnie od tego, czy jest to oddłużenie kogoś w trudnej sytuacji, czy – jak w anegdocie Natalii – zakup kawalerki od starszego malarza z centrum Warszawy, który kończy się zaproszeniem na ślub i przyjaźnią.

Etyczne podejście do biznesu, transparentność i budowanie zaufania (również w zespole i z ekipami remontowymi) to fundamenty, które pozwalają przetrwać na rynku latami, a nie tylko dokonać jednego „złotego strzału”.

Chcesz wiedzieć więcej?

Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą dzielimy się w naszym podcaście. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych liczbach, dowiedzieć się, jak zarządzać ekipami remontowymi i usłyszeć więcej historii z rynku nieruchomości, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości” z udziałem Andrzeja Dobrowolskiego.

Każdy, kto choć raz próbował kupić mieszkanie w Warszawie w okazyjnej cenie, wie, jak trudne jest to zadanie. Przeglądasz setki ogłoszeń, dzwonisz, jeździsz na prezentacje, a na końcu słyszysz cenę, która zwala z nóg. Gdzie popełniasz błąd? Czy szukasz w złych dzielnicach? A może na złych portalach?

W Eteria.pl mamy inne podejście, poparte danymi z ponad 100 przeprowadzonych transakcji typu flip. Zrozumieliśmy, że koncentrowanie się na „magicznych sposobach” dotarcia do oferty to ślepa uliczka. Prawdziwa okazja nie zależy od adresu czy metrażu. Zależy od tego, kto sprzedaje i jaki problem możemy dla niego rozwiązać.

Nieruchomość jest drugorzędna. Liczy się Klient

Większość kupujących szuka „mieszkania do remontu” lub „zadłużonego”, licząc na niską cenę. To błąd. Podstawą skutecznego inwestowania jest profilowanie sprzedającego. Musimy zrozumieć jego motywację.

Statystyki są nieubłagane: 90% sprzedających oczekuje ceny rynkowej lub wyższej. Twoim zadaniem jest znalezienie tych pozostałych 10%, którzy z różnych życiowych powodów przedkładają czas i spokój nad maksymalizację zysku.

Kto NIE sprzeda Ci mieszkania taniej? (Oszczędź swój czas)

Zanim opowiemy o idealnych okazjach, warto wiedzieć, kogo unikać. Istnieją grupy sprzedających, u których szansa na negocjacje jest bliska zeru. Dzięki tej wiedzy nie stracisz czasu na bezowocne rozmowy.

1. Młode małżeństwa (30-45 lat) „na dorobku” – Sprzedają, by kupić coś większego. Są świadomi rynku, często mają kredyt do spłaty. Walczą o każdy tysiąc złotych, bo potrzebują kapitału na nowe, droższe lokum.

2. Zadowoleni Inwestorzy – Jeśli mieszkanie jest wynajęte, przynosi dochód i jest po remoncie, właściciel nie ma „ciśnienia”. Jego postawa to: „Sprzedam, jak dostanę świetną cenę. Jak nie – niech zarabia dalej”.

3. Seniorzy zmieniający standard (50-70 lat) – Jeśli starsza osoba sprzedaje mieszkanie tylko dlatego, że „fajnie byłoby zmienić otoczenie” na podobne, nie zejdzie z ceny. Brak silnej motywacji oznacza brak negocjacji.

4. Sprzedający „bez ciśnienia” – Właściciele pustostanów, które stoją puste od lat. Są zamożni, nie potrzebują gotówki. Mogą czekać na klienta latami, byle nie zejść z założonej ceny.

5 Typów Klientów, którzy tworzą prawdziwe okazje

Gdzie zatem szukać? Nasze doświadczenie wskazuje na pięć grup sprzedających, z którymi najczęściej udaje się wypracować transakcję typu win-win (my kupujemy taniej, oni rozwiązują swój problem).

1. Spadkobiercy i obdarowani

To najliczniejsza grupa. Zadziała tu psychologia „łatwo przyszło, łatwo poszło”. Co więcej, jeśli spadkobierców jest kilku, sprzedaż jest jedynym logicznym wyjściem.

2. Seniorzy zmieniający lokalizację na tańszą

Osoby 50+, które mieszkają w drogim lokalu w centrum, ale marzą o domku pod miastem lub mieszkaniu w tańszej dzielnicy. Często potrzebują gotówki „na już”, aby wpłacić zadatek na nowe lokum. W Eterii często stosujemy tu rozwiązanie, w którym kupujemy mieszkanie, ale pozwalamy dawnym właścicielom mieszkać w nim jeszcze przez kilka miesięcy, by mogli spokojnie zorganizować przeprowadzkę.

3. „Artyści” z problemami finansowymi

Klienci z dlugami (chwilówki, pożyczki, czynsz), ale często bez kredytu hipotecznego. To osoby, które żyją chwilą i potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, by spłacić komornika i… żyć dalej. Często nie mają głowy do formalności i doceniają, gdy ktoś zdejmie z nich ciężar „prostowania” sytuacji prawnej lokalu.

4. Zmęczeni wynajmujący (Amatorzy)

Właściciele, którzy trafili na „najemcę z piekła rodem”. Zniszczone mieszkanie, brak płatności, nerwy. Taki sprzedający chce się pozbyć nieruchomości nie z powodów finansowych, ale emocjonalnych. Chce odzyskać spokój ducha.

Przykład z życia: Mieliśmy klientkę przy ul. Anielewicza, która sprzedała mieszkanie taniej, byle tylko nie musieć więcej użerać się z niepłacącą lokatorką. My przejęliśmy problem, ona odzyskała spokój.

5. Emigranci

Osoby mieszkające na stałe za granicą. Przyjeżdżają do Polski na chwilę, by zamknąć sprawy spadkowe lub sprzedać dawne mieszkanie. Zależy im na czasie i wygodzie – nie chcą przylatywać na każdą prezentację czy do urzędu. Wolą sprzedać nieco taniej, ale „zdalnie” i bezpiecznie, by móc wrócić do swojego życia w innym kraju.

3 Pytania, które musisz sobie zadać

Zanim zdecydujesz się na walkę o daną nieruchomość, przeprowadź szybką „kwalifikację klienta”, odpowiadając na trzy pytania:

1. Czy to „mój” typ klienta? (Czy należy do jednej z 5 grup opisanych wyżej?)

2. Jaka jest jego motywacja i elastyczność? (Czy musi sprzedać szybko, czy może czekać?)

3. Jaki jest potencjał inwestycyjny? (Co mogę zrobić z mieszkaniem, by podnieść jego wartość?)

Pamiętaj, że w inwestowaniu w nieruchomości chodzi o rozwiązywanie problemów. Jeśli zdejmiesz ciężar z barków sprzedającego – czy to będzie szybka gotówka, załatwienie komornika czy przejęcie trudnego lokatora – stworzysz okazję, której nie znajdziesz w standardowym ogłoszeniu.

Powyższy wpis został opracowany na podstawie podcastu „Eteria Nieruchomości”, którego gospodarzem jest Cezary Nocula. Jeśli chcesz zgłębić temat, posłuchać o konkretnych przykładach z ponad 100 flipów i dowiedzieć się więcej o psychologii negocjacji, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka: „Kim jest sprzedający nieruchomości w okazyjnej cenie”.

W dzisiejszych, niepewnych ekonomicznie czasach, warszawski rynek nieruchomości stawia przed kupującymi wiele pytań. Czy rosnąca inflacja i stopy procentowe to sygnał do odwrotu, czy wręcz przeciwnie – bodziec do działania? W najnowszym odcinku naszego podcastu, Nataliia Iali rozmawia z Mateuszem Machnio, ekspertem finansowym z blisko dziesięcioletnim doświadczeniem, aby rozwiać wątpliwości naszych klientów.

Oto kluczowe wnioski, które pomogą Ci podjąć mądrą decyzję finansową.

Wakacje kredytowe: Prezent od państwa czy pułapka?

Wielu kredytobiorców podchodzi do wakacji kredytowych z rezerwą. Ekspert uspokaja: to opcja zdecydowanie opłacalna, o ile podejdziemy do niej strategicznie.

• Mechanizm: Odroczenie 8 rat (4 w 2022 i 4 w 2023 roku) nie oznacza ich anulowania, ale przesunięcie na koniec okresu spłaty.

• Złota zasada: Mateusz Machnio radzi, aby „nie przejadać” zaoszczędzonych środków. Jeśli odłożysz równowartość raty (np. 2500 zł) i wpłacisz ją jako nadpłatę kapitału, realnie zmniejszysz swoje zadłużenie i unikniesz sporej części odsetek.

• Wpływ na BIK: Korzystanie z wakacji jest odnotowywane, ale nie wpływa na scoring kredytowy. Inwestorzy planujący kolejne zakupy mogą spać spokojnie.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – co wybrać w 2022/2023?

Przy WIBORze na poziomie ok. 7,15%, rynkowe oprocentowanie zmienne zbliża się do 9%. Tymczasem banki oferują stałą stopę w okolicach 8%.

Ekspert podkreśla, że przejście na stałe oprocentowanie daje spokój ducha na 5-10 lat, ale nie zamyka drogi do zmian. Gdy stopy procentowe spadną (co przewidywane jest w perspektywie 2-3 lat), kredyt można zrefinansować i wrócić do oprocentowania zmiennego w innym banku.

Przełom w ubezpieczeniu pomostowym

Od 17 września 2022 roku obowiązują nowe przepisy, które są niezwykle korzystne dla kupujących, szczególnie w Warszawie, gdzie na wpis do księgi wieczystej czeka się czasem nawet rok.

Obecnie ubezpieczenie pomostowe podlega zwrotowi. Bank musi zwrócić pobrane opłaty (lub zaliczyć je na poczet spłaty kredytu) po dokonaniu wpisu do księgi. Przy rocznym oczekiwaniu i kwotach rzędu 500 zł miesięcznie, w portfelu klienta może zostać nawet 6 000 zł.

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości w Warszawie?

Mimo wysokich stóp procentowych, ekspert Eteria.pl przypomina starą prawdę rynkową: najlepszy czas na zakup był 5 lat temu, drugi najlepszy jest teraz.

Historycznie nieruchomości w Polsce nie tracą na wartości w ujęciu długofalowym. Czekanie na „zawalenie się rynku” często kończy się tym, że za kilka lat potrzebny wkład własny będzie znacznie wyższy z powodu wzrostu cen metra kwadratowego.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – realna szansa?

W Warszawie program ten jest wyzwaniem ze względu na limity cenowe (ok. 10 000 zł/m² na rynku pierwotnym). Szansą dla kupujących są:

• Mieszkania do generalnego remontu.

• Nieruchomości w dzielnicach ościennych i podwarszawskich miejscowościach.

• Planowane podniesienie limitów cenowych przez ustawodawcę.

Jak przygotować się do kredytu? (Porady eksperta)

1. Zbadaj zdolność w wielu bankach: Różnice w liczeniu dochodu (np. z 3, 6 czy 12 miesięcy) mogą oznaczać różnicę w zdolności rzędu kilkuset tysięcy złotych.

2. Zbuduj poduszkę finansową: Oprócz wkładu własnego (rekomendowane 20%), miej środki na min. 3-6 rat zabezpieczenia.

3. Zadbaj o ubezpieczenie na życie: Bank nie zmniejszy raty, gdy zachorujesz – mądra polisa to Twoje realne bezpieczeństwo.

Powyższe informacje pochodzą z 7. odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Naszym gościem był Mateusz Machnio. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o detalach refinansowania lub specyfice warszawskiego rynku, zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy oraz kontaktu z naszym biurem!

W świecie inwestycji i nieruchomości każdego dnia jesteśmy bombardowani prognozami. Włączasz telewizję, przeglądasz YouTube i słyszysz: „To koniec, bańka pęka!”, by za chwilę przeczytać artykuł wieszczącym kolejne rekordowe wzrosty. Jako Eteria.pl, agencja działająca w samym sercu warszawskiego rynku, postanowiliśmy powiedzieć głośno to, o czym wielu milczy: nikt nie ma szklanej kuli.

W dzisiejszym wpisie, bazującym na naszym najnowszym podcaście, rozkładamy na czynniki pierwsze mechanizmy rządzące cenami mieszkań i wyjaśniamy, dlaczego poleganie wyłącznie na opiniach „guru” może być ryzykowne.

Lekcja pokory z 2020 roku

Cofnijmy się do początku pandemii. Panował strach, a rynek zamarł. Wtedy jeden z najbardziej szanowanych inwestorów w Polsce zorganizował webinar. W ankiecie zapytał uczestników: „O ile spadną ceny nieruchomości?”. Opcje wyboru zakładały spadki od 3% do 30%. Opcji wzrostu? Brak.

Co się stało w rzeczywistości? Zamiast przewidywanych spadków, ceny wzrosły o kilkanaście procent. To doskonały dowód na to, że nawet najwięksi eksperci opierają się jedynie na prawdopodobieństwie, a nie na pewności. Czarne łabędzie – takie jak pandemia czy wojna potrafią wywrócić każdy model analityczny do góry nogami.

Jak mawiał bohater filmu Wilk z Wall Street:

7 Fundamentów, które musisz znać

Aby samodzielnie ocenić potencjał inwestycyjny, musisz wziąć pod uwagę konkretne zmienne. Oto najważniejsze z nich:

1. Styl życia i trendy: Czy społeczeństwo szuka stabilizacji i własnego „M”, czy wybiera model nomady? Pandemia pokazała, jak szybko zmieniają się priorytety – nagle wszyscy zapragnęli ogródków i przestrzeni.

2. Demografia: Liczby nie kłamią. Obecnie w Polsce przypada średnio 1,5 dziecka na rodzinę. Jednocześnie migracje (np. napływ obywateli Ukrainy) zasilają rynek nowym kapitałem ludzkim, co długoterminowo stymuluje gospodarkę.

3. Popyt i podaż: To stare prawo ekonomii wciąż działa. Kluczowe jest nie tylko to, ilu jest kupujących, ale też ilu deweloperów decyduje się na nowe inwestycje.

4. Inflacja i koszty budowy: To tzw. „cena minimalna”. Jeśli wybudowanie metra kwadratowego w Warszawie kosztuje dewelopera 7-8 tysięcy złotych (grunt, materiały, robocizna), to nie sprzeda on mieszkania taniej. Inflacja wymusza wzrost cen nominalnych.

5. Alternatywne inwestycje: Kiedy giełda jest niestabilna, a złoto traci na wartości (co obserwowaliśmy po wybuchu wojny), nieruchomości stają się „bezpieczną przystanią” (safe haven) dla kapitału Polaków.

6. Stopy procentowe: Wysokie stopy oznaczają niższą zdolność kredytową i mniej klientów. Jednak pamiętaj: nieruchomości w doskonałych lokalizacjach sprzedają się zawsze, niezależnie od kosztu kredytu.

7. Lokalizacja a ryzyko: Inwestując w Warszawie czy Paryżu, akceptujesz niższą stopę zwrotu (ROI), ale zyskujesz bezpieczeństwo. W małym mieście (np. na Śląsku czy w Grudziądzu) możesz zarobić procentowo więcej, ale ryzykujesz utratę płynności, gdy np. upadnie jedyny duży pracodawca w regionie.

Historia lubi się powtarzać… ale w swoim tempie

Analizując rynek, warto spojrzeć wstecz. Osoby, które kupiły mieszkania w Warszawie na szczycie bańki w 2008 roku (płacąc np. 9 tys. zł/m²), musiały czekać aż do 2019 roku, by cena nominalna wróciła do tego poziomu.

Przykład z naszego podwórka: Miasteczko Wilanów. W 2008 roku ceny były tam rekordowe. W 2015 roku, gdy zaczynaliśmy działalność, sprzedaż tych mieszkań była trudna – właściciele mieli kredyty we frankach, a ceny rynkowe były niższe niż ich zadłużenie. Dziś? Wilanów znów jest jedną z najbardziej pożądanych i drogich lokalizacji. Wniosek? Nieruchomości lubią cierpliwych inwestorów.

Co widzimy na rynku „z frontu”?

Jako praktycy obserwujemy, że mimo medialnego szumu o kryzysie:

• Sprzedający trzymają ceny. Nie widać panicznych wyprzedaży ani dyskontów rzędu 20-30%.

• Ceny najmu wystrzeliły. Wzrosty rzędu 25% sprawiają, że inwestowanie pod wynajem znów stało się bardzo atrakcyjne.

• Rozwarstwienie rynku. Ceny ofertowe w internecie często rosną, podczas gdy ceny transakcyjne delikatnie spadają lub stoją w miejscu.

Nasza prognoza? Ceny nominalne (kwota, którą płacisz) prawdopodobnie utrzymają się na stabilnym poziomie ze względu na wysokie koszty budowy. Jednak przy wysokiej inflacji, realna wartość tych mieszkań może spaść. To moment na chłodną kalkulację, a nie emocjonalne decyzje.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą Cezary Nocula podzielił się w podcaście „Eteria Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o szczegółach, anegdotach z rynku i dowiedzieć się, jak samodzielnie prognozować ceny, koniecznie odsłuchaj pełnego odcinka.

W Eteria.pl wierzymy w transparentność – mówimy o tym, co działa, a nie o tym, co „powinno” działać. Zapraszamy do kontaktu, jeśli szukasz partnera, który pomoże Ci bezpiecznie nawigować po warszawskim rynku nieruchomości.

Często wydaje nam się, że rynek nieruchomości to tylko metry kwadratowe, akty notarialne, cegły i beton. Nic bardziej mylnego. W Eteria.pl każdego dnia przekonujemy się, że za każdą nieruchomością, biznesem czy usługą stoją przede wszystkim ludzie.

Zdarzało nam się wygrywać rywalizację o zakup atrakcyjnego mieszkania inwestycyjnego, mimo że oferowaliśmy niższą kwotę niż konkurencja. Dlaczego? Powód był prozaiczny: sprzedający po prostu nas polubili. Istnieje fundamentalna prawda biznesowa: ludzie robią interesy z tymi, których darzą sympatią i zaufaniem.

Jak budować takie relacje w dynamicznym, warszawskim środowisku biznesowym? Zainspirowani ponadczasową wiedzą Dale’a Carnegie’ego oraz własnym doświadczeniem, przygotowaliśmy dla Was 10 żelaznych zasad budowania trwałych relacji w biznesie.

1. Akceptacja zamiast krytyki

Nie krytykujemy, nie potępiamy, nie pouczamy. W biznesie spotykamy ludzi o skrajnie różnych poglądach. Sztuką jest wzniesienie się na poziom akceptacji. Jeśli klient twierdzi, że inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu – nie atakuj go. Zamiast mówić „Nie masz racji”, wyraź zaciekawienie jego punktem widzenia. Negując zdanie rozmówcy, podważasz jego intelekt i zamykasz drogę do porozumienia.

2. Myśl jak klient (Empatia)

To „złota zasada” w pracy agenta. Zanim ocenisz klienta jako „trudnego”, postaw się w jego sytuacji.

Przykład z życia: Dzwonisz do właściciela mieszkania w Warszawie, a on reaguje irytacją? Zrozum, że tego dnia mógł odebrać już 50 telefonów od innych biur. Zamiast się obrażać, zapytaj szczerze, z czego wynika jego zmęczenie. Zrozumienie emocji drugiej strony to klucz do przełamania lodów.

3. Spraw, by rozmówca czuł się ważny

Ludzie uwielbiają mówić o sobie, swoich pasjach i osiągnięciach. Często wystarczy zadawać odpowiednie pytania i… słuchać. Może się okazać, że przez 90% spotkania mówi klient, a na koniec uzna Cię za najlepszego rozmówcę świata. Wychwytuj szczegóły – zdjęcia z podróży w mieszkaniu, pamiątki – i pytaj o nie.

4. Informacja to potęga

Im więcej wiesz o kliencie, tym lepiej. Imię, nazwisko, hobby, a nawet imię psa czy ulubiony kolor. W Eteria.pl korzystamy z nowoczesnych systemów CRM, aby pamiętać o takich detalach. To nie jest inwigilacja, to troska o relację. Wyobraź sobie reakcję klienta, gdy po roku pamiętasz, gdzie planował wakacje. To buduje lojalność, której nie da się kupić.

5. Unikaj kłótni (Jedyny sposób, by ją wygrać)

Jedyny sposób na wygranie kłótni to… unikanie jej. Argumenty rzadko zmieniają głębokie przekonania, zwłaszcza w tematach politycznych czy światopoglądowych. Jeśli rozmowa schodzi na grząski grunt, szukaj punktów wspólnych lub dyplomatycznie zmień temat. Pamiętaj o zasadzie: „You can be right, or you can be rich” (Możesz mieć rację, albo być bogatym).

6. Odwołuj się do szlachetnych cech

„Wygląda Pan na uczciwego człowieka”. Kiedy przypisujesz rozmówcy pozytywne cechy (odpowiedzialność, punktualność, uczciwość), podświadomie będzie on dążył do tego, by sprostać temu wizerunkowi. Traktuj ludzi lepiej, niż na to (pozornie) zasługują, a często pozytywnie Cię zaskoczą.

7. Metoda „Kanapki emocjonalnej”

Jak przekazać trudną informację, np. konieczność obniżenia ceny nieruchomości ze względu na stan techniczny?

1. Szczera pochwała: Zacznij od tego, co jest świetne (np. widok, rozkład).
2. Krytyka/Problem: Wskaż elementy wymagające naprawy/inwestycji.
3. Pozytywne zakończenie: Podsumuj potencjał współpracy. Dzięki temu jesteś postrzegany jako obiektywny doradca, a nie ktoś, kto tylko szuka dziury w całym.

8. Zadbaj o swoją energię

Emocje są zaraźliwe. Jeśli idziesz na spotkanie pełen lęku lub złości, klient to wyczuje i będzie chciał uciec. Co zrobić, gdy dopada Cię stres? Zastosuj prosty trik mentalny: przestań myśleć o tym, co chcesz uzyskać (prowizję), a zacznij myśleć o tym, co możesz dać (wartość, pomoc, radę). To natychmiast zmienia Twoją postawę i obniża napięcie.

9. Dostrój się (Mirroring)

Ludzie lubią ludzi podobnych do siebie. Dostosuj się do rozmówcy:

• Ton głosu: Jeśli klient mówi szybko i konkretnie, nie odpowiadaj powoli i flegmatycznie.
• Mowa ciała: Subtelne naśladowanie postawy buduje podświadome zaufanie.
• Ubiór: Dostosuj strój do kontekstu spotkania. To wszystko dzieje się na poziomie podświadomości, ale ma kluczowy wpływ na powodzenie transakcji.

10. Kontakt, kontakt, kontakt!

Relacja to proces, a nie jednorazowe wydarzenie. Kluczem jest regularność. Zaplanuj w kalendarzu telefony do byłych klientów – nie tylko z ofertą, ale z życzeniami urodzinowymi czy pytaniem „co słychać?”. To właśnie te podtrzymywane latami relacje przynoszą największe owoce w postaci poleceń i kolejnych transakcji.

Powyższy wpis powstał na podstawie wiedzy zawartej w podcaście „Eteria Nieruchomości”. Jeśli chcesz zgłębić te zasady, posłuchać inspirujących przykładów z życia Cezarego Noculi i Natalii Iali oraz dowiedzieć się, jak skutecznie wdrożyć te techniki (np. metodą „jedna zasada na tydzień”), gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka. Pamiętaj – wiedza działa tylko wtedy, gdy jest stosowana w praktyce!

Każdy, kto choć raz myślał o inwestowaniu w nieruchomości lub kupnie mieszkania „do wejścia”, prawdopodobnie słyszał ten magiczny szacunek: „Panie, tu się zrobi generalkę za 20 tysięcy i będzie pięknie”. Ta kwota krąży w miejskich legendach, rozpalając wyobraźnię początkujących inwestorów. Rzeczywistość jednak, zwłaszcza na wymagającym, warszawskim rynku – bywa znacznie bardziej brutalna.

W Eteria.pl każdego dnia obserwujemy transakcje, w których błędne oszacowanie kosztów remontu decyduje o sukcesie lub porażce inwestycji. Dziś, bazując na wiedzy Cezarego Noculi z naszego najnowszego podcastu, rozkładamy koszty remontu na czynniki pierwsze i sprawdzamy, ile w micie o „tanim remoncie” jest prawdy.

Dlaczego remonty są droższe, niż zakładasz? 5 kluczowych czynników

Zanim przejdziemy do liczb, warto zrozumieć, że dwa identyczne metrażowo mieszkania mogą wygenerować skrajnie różne kosztorysy. Co na to wpływa?

1. Lokalizacja ma znaczenie

Warszawa rządzi się swoimi prawami. Koszty robocizny w stolicy potrafią być dwukrotnie wyższe niż w mniejszych miejscowościach, takich jak Ciechanów czy Lublin, przy identycznym zakresie prac. Do tego dochodzi logistyka – remont w ścisłym centrum, gdzie ekipa musi płacić za parkowanie, a kontenery na gruz wymagają specjalnych pozwoleń, automatycznie podnosi cenę usługi.

2. Typ budynku: Kamienica vs wielka płyta

To jeden z najczęstszych błędów szacunkowych. Remont w stanie deweloperskim jest przewidywalny. Jednak wchodząc w rynek wtórny, a zwłaszcza w przedwojenne kamienice, musimy być gotowi na niespodzianki.

• Kamienice: Często wymagają zrywania podłóg do legarów, prostowania ścian (co pochłania tony tynku), wymiany całej, stuletniej instalacji czy konsultacji z konserwatorem zabytków.

• Wielka płyta: Zazwyczaj bardziej przewidywalna, choć krzywe ściany i konieczność wymiany elektryki (często aluminiowej) to standard.

3. Precyzja i jakość

Czy ściany mają być tylko „białe”, czy idealnie gładkie? Czy płytki mają być szlifowane pod kątem 45 stopni, czy maskowane listwami? Wysoka jakość wymaga czasu, a czas ekipy to pieniądz.

4. Standard wykończenia

Tu obowiązuje zasada sky is the limit. Możesz wybrać panele za 30 zł/m² lub parkiet egzotyczny. Możesz zamontować standardową elektrykę lub system Smart Home. Pamiętaj jednak, że niestandardowe rozwiązania (np. renowacja sztukaterii) wymagają specjalistów, a nie „złotej rączki” od wszystkiego.

5. Doświadczenie inwestora

Doświadczony deweloper ma wynegocjowane stawki i sprawdzone hurtownie. Osoba robiąca pierwszy flip czy remont dla siebie często płaci „frycowe” – kupuje materiały w marketach budowlanych po cenach detalicznych i uczy się na błędach, które kosztują.

Z czego tak naprawdę składa się budżet? (To nie tylko ekipa!)

Mit o remoncie za 20 tysięcy bierze się z nieporozumienia. Właściciele często traktują kwotę rzuconą „na szybko” przez fachowca (zazwyczaj netto, za samą podstawową robociznę) jako całkowity koszt inwestycji.

Prawidłowy budżet składa się z czterech filarów:

1. Koszty zatrudnienia: To nie tylko panowie od gładzi. To architekt, elektryk z uprawnieniami (niezbędny do odbioru!), parkieciarz, stolarz, a czasem osoba nadzorująca projekt.

2. Materiały budowlane (tzw. czarne): Kleje, gładzie, kable, rury. Ich ceny w ostatnich latach drastycznie wzrosły. To tysiące złotych, których „nie widać” w efekcie końcowym.

3. Materiały wykończeniowe: Płytki, armatura, podłogi, drzwi.

4. Umeblowanie i AGD: Często pomijane w wycenach „stanu deweloperskiego”, a kluczowe, jeśli mieszkanie ma być gotowe do wprowadzenia. Sama kuchnia ze sprzętami to wydatek rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy.

Jak nie przepalić budżetu? Praktyczne porady

Historie o remontach, które miały trwać miesiąc, a trwały pół roku, są nam w Eteria.pl dobrze znane. Jak tego uniknąć?

• Planuj z Excelem: Nie licz „na oko”. Spisuj każdy wydatek na bieżąco. Pozwoli Ci to reagować, gdy budżet zacznie się niebezpiecznie kurczyć w połowie prac.

• Umowy i faktury to podstawa: „Taniej bez faktury” to pozorny zysk. Jako sprzedający nieruchomość po remoncie, odpowiadasz z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Jeśli „fachowiec” zepsuje instalację elektryczną i zniknie, koszty naprawy poniesiesz Ty. Legalna umowa to Twoje ubezpieczenie.

• Wybieraj oferty ze „środka”: Najtańszy wykonawca zazwyczaj oznacza niską jakość lub późniejsze dopłaty („Panie, tego nie było w cenie”). Najdroższy nie zawsze jest najlepszy. Średnia rynkowa to zazwyczaj optymalny balans ceny do jakości.

• Stosuj metodę Kaizen (ciągłego doskonalenia): Zadawaj pytania. Czy da się to zrobić inaczej? Czy ten materiał jest konieczny? Czy możemy zoptymalizować kolejność prac?

Podsumowanie

Remont generalny za 20 tysięcy złotych w Warszawie to w dzisiejszych realiach utopia. Realne szacowanie kosztów to fundament bezpiecznego inwestowania w nieruchomości. Pamiętaj, że jakość obroni się sama – mieszkania wykończone starannie, zgodnie ze sztuką, sprzedają się szybciej i drożej, budując Twoją wiarygodność na rynku.

Powyższy wpis powstał na podstawie 5. odcinka podcastu „Eteria – Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych przykładach z życia wziętych (w tym historię o jajkach znalezionych w ścianie!) oraz dowiedzieć się więcej o optymalizacji procesów inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego materiału.

„Po co mam płacić prowizję, skoro mogę wrzucić ogłoszenie na portal za 200 złotych i zrobić zdjęcia telefonem?” To pytanie, które zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości w Warszawie. W dobie powszechnego dostępu do Internetu rola pośrednika bywa kwestionowana. Często postrzegana jest jako zbędny koszt, a nie inwestycja.

W Eteria.pl wierzymy w transparentność, dlatego w naszym najnowszym podcaście postanowiliśmy zmierzyć się z rolą „złego policjanta” i odpowiedzieć na najtrudniejsze pytania dotyczące sensu współpracy z agencją. Czy doradca to tylko osoba od otwierania drzwi? A może strateg, który realnie wpływa na stan Twojego portfela? Sprawdźmy to na liczbach.

To nie tylko „wrzucenie oferty do sieci”

Podstawowym błędem w myśleniu o sprzedaży nieruchomości jest sprowadzanie jej do wystawienia ogłoszenia. Gdyby sprzedaż polegała tylko na zrobieniu zdjęć smartfonem i opłaceniu wyróżnienia na Otodom, faktycznie – płacenie kilkunastu tysięcy złotych prowizji byłoby absurdem.

Profesjonalna sprzedaż to jednak proces strategiczny. Dobry doradca zaczyna od analizy: kto jest docelowym klientem?

• Jeśli mieszkanie jest przy uczelni – celujemy w rodziców studentów lub inwestorów.

• Jeśli to apartament w centrum – szukamy klienta biznesowego.

Dopasowanie komunikatu, profesjonalna sesja, home staging (lifting wnętrza) i płatne kampanie marketingowe to koszty rzędu kilku tysięcy złotych, które bierze na siebie agencja. Tani pośrednik, pobierający minimalną prowizję, po prostu nie ma budżetu na te działania. A bez nich – Twoja oferta ginie w tłumie.

Matematyka, która się opłaca (Konkretne liczby)

Przejdźmy do konkretów, bo w biznesie liczy się wynik. Wielu klientów obawia się, że prowizja biura „zje” ich zysk. Statystyki pokazują jednak coś zupełnie odwrotnego.

W Eteria Consulting prowadzimy dokładne analizy naszych transakcji. Wynika z nich, że dzięki odpowiedniemu przygotowaniu nieruchomości i strategii negocjacyjnej, sprzedajemy lokale średnio o 6% powyżej rynkowych cen transakcyjnych dla danej okolicy.

Jak to wygląda w portfelu klienta?

• Wzrost wartości sprzedaży: +6%

• Prowizja biura: ok. 3%

• Twój realny zysk: +3% na rękę (w porównaniu do samodzielnej sprzedaży).

Zyskujesz więc nie tylko pieniądze, ale także czas i bezpieczeństwo, nie angażując się w proces. Co więcej, branża nieruchomości jest jedną z niewielu, gdzie obowiązuje zasada „success fee” – płacisz tylko za efekt. Jeśli lekarz popełni błąd, nadal płacisz za wizytę. Jeśli my nie sprzedamy nieruchomości – nie ponosisz kosztów.

Czas to pieniądz – dosłownie

Samodzielna sprzedaż często ciągnie się miesiącami. Źle wyceniona nieruchomość „pali się” na rynku, a właściciel traci zapał. Z naszych danych wynika, że współpraca z doświadczonym doradcą skraca proces sprzedaży średnio o 40%.

Mamy wiele przypadków, w których trafiali do nas klienci po pół roku bezskutecznych prób sprzedaży na własną rękę. Po wdrożeniu naszej strategii, finalizowaliśmy transakcję w miesiąc lub dwa.

Emocje, czyli największy wróg transakcji

Dlaczego doradzamy właścicielom, aby nie byli obecni podczas prezentacji mieszkania? Ponieważ są emocjonalnie związani ze swoją własnością. Uwagi kupującego („ta kuchnia jest do wymiany”, „kolor ścian jest przytłaczający”) właściciel odbiera jako atak personalny. Zaczyna bronić mieszkania, zamiast je sprzedawać.

Kupujący w obecności właściciela czuje się jak intruz. Nie powie głośno o swoich obiekcjach, przez co nie daje szansy na ich rozwiązanie. Dobry pośrednik potrafi przekuć wadę w zaletę lub znaleźć rozwiązanie kompromisowe, prowadząc do sprzedaży bez zbędnych emocji.

A co z kupującym? Case study

Współpraca z biurem opłaca się również drugiej stronie. Niedawno reprezentowaliśmy klienta poszukującego mieszkania. Znaleźliśmy idealny lokal, ale sprzedająca (działająca bezpośrednio) twardo deklarowała, że zejdzie z ceny maksymalnie 5 000 zł.

Nasza doradczyni prowadziła negocjacje przez 4 godziny. Efekt? Wynegocjowała obniżkę o 50 000 zł. Nawet po opłaceniu prowizji agencji (15 000 zł), nasz klient był „do przodu” o 30 000 zł w porównaniu do sytuacji, gdyby próbował dogadać się sam.

Jak wybrać mądrze?

Nie każde biuro nieruchomości działa tak samo. Na rynku wciąż zdarzają się podmioty, które psują opinię branży. Zanim podpiszesz umowę z agencją nieruchomości, zweryfikuj doradcę:

1. Sprawdź opinie w Google i mediach społecznościowych.

2. Zapytaj o budżet marketingowy – jak i gdzie będzie promowana Twoja oferta?

3. Przeczytaj dokładnie umowę – czy zawiera konkretne zobowiązania agenta i możliwość rozwiązania współpracy w przypadku braku działań?

Pamiętaj: profesjonalista nie jest kosztem. Jest dźwignią, która pozwala Ci zarobić więcej i spać spokojniej.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Powyższy wpis powstał na podstawie rozmowy Cezarego Noculi z Nataliią Iali w podcaście „Eteria – Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać „złego i dobrego policjanta” w akcji i poznać więcej kulis naszej pracy, zapraszamy do odsłuchania pełnego odcinka.