Każdy, kto choć raz myślał o inwestowaniu w nieruchomości lub kupnie mieszkania „do wejścia”, prawdopodobnie słyszał ten magiczny szacunek: „Panie, tu się zrobi generalkę za 20 tysięcy i będzie pięknie”. Ta kwota krąży w miejskich legendach, rozpalając wyobraźnię początkujących inwestorów. Rzeczywistość jednak, zwłaszcza na wymagającym, warszawskim rynku – bywa znacznie bardziej brutalna.
W Eteria.pl każdego dnia obserwujemy transakcje, w których błędne oszacowanie kosztów remontu decyduje o sukcesie lub porażce inwestycji. Dziś, bazując na wiedzy Cezarego Noculi z naszego najnowszego podcastu, rozkładamy koszty remontu na czynniki pierwsze i sprawdzamy, ile w micie o „tanim remoncie” jest prawdy.
Dlaczego remonty są droższe, niż zakładasz? 5 kluczowych czynników
Zanim przejdziemy do liczb, warto zrozumieć, że dwa identyczne metrażowo mieszkania mogą wygenerować skrajnie różne kosztorysy. Co na to wpływa?
1. Lokalizacja ma znaczenie
Warszawa rządzi się swoimi prawami. Koszty robocizny w stolicy potrafią być dwukrotnie wyższe niż w mniejszych miejscowościach, takich jak Ciechanów czy Lublin, przy identycznym zakresie prac. Do tego dochodzi logistyka – remont w ścisłym centrum, gdzie ekipa musi płacić za parkowanie, a kontenery na gruz wymagają specjalnych pozwoleń, automatycznie podnosi cenę usługi.
2. Typ budynku: Kamienica vs wielka płyta
To jeden z najczęstszych błędów szacunkowych. Remont w stanie deweloperskim jest przewidywalny. Jednak wchodząc w rynek wtórny, a zwłaszcza w przedwojenne kamienice, musimy być gotowi na niespodzianki.
-
Kamienice: Często wymagają zrywania podłóg do legarów, prostowania ścian (co pochłania tony tynku), wymiany całej, stuletniej instalacji czy konsultacji z konserwatorem zabytków.
-
Wielka płyta: Zazwyczaj bardziej przewidywalna, choć krzywe ściany i konieczność wymiany elektryki (często aluminiowej) to standard.
3. Precyzja i jakość
Czy ściany mają być tylko „białe”, czy idealnie gładkie? Czy płytki mają być szlifowane pod kątem 45 stopni, czy maskowane listwami? Wysoka jakość wymaga czasu, a czas ekipy to pieniądz.
4. Standard wykończenia
Tu obowiązuje zasada sky is the limit. Możesz wybrać panele za 30 zł/m² lub parkiet egzotyczny. Możesz zamontować standardową elektrykę lub system Smart Home. Pamiętaj jednak, że niestandardowe rozwiązania (np. renowacja sztukaterii) wymagają specjalistów, a nie „złotej rączki” od wszystkiego.
5. Doświadczenie inwestora
Doświadczony deweloper ma wynegocjowane stawki i sprawdzone hurtownie. Osoba robiąca pierwszy flip czy remont dla siebie często płaci „frycowe” – kupuje materiały w marketach budowlanych po cenach detalicznych i uczy się na błędach, które kosztują.
Z czego tak naprawdę składa się budżet? (To nie tylko ekipa!)
Mit o remoncie za 20 tysięcy bierze się z nieporozumienia. Właściciele często traktują kwotę rzuconą „na szybko” przez fachowca (zazwyczaj netto, za samą podstawową robociznę) jako całkowity koszt inwestycji.
Prawidłowy budżet składa się z czterech filarów:
-
Koszty zatrudnienia: To nie tylko panowie od gładzi. To architekt, elektryk z uprawnieniami (niezbędny do odbioru!), parkieciarz, stolarz, a czasem osoba nadzorująca projekt.
-
Materiały budowlane (tzw. czarne): Kleje, gładzie, kable, rury. Ich ceny w ostatnich latach drastycznie wzrosły. To tysiące złotych, których „nie widać” w efekcie końcowym.
-
Materiały wykończeniowe: Płytki, armatura, podłogi, drzwi.
-
Umeblowanie i AGD: Często pomijane w wycenach „stanu deweloperskiego”, a kluczowe, jeśli mieszkanie ma być gotowe do wprowadzenia. Sama kuchnia ze sprzętami to wydatek rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy.
| Ważne:Do kosztów należy doliczyć także Twój czas. Jeśli samodzielnie koordynujesz dostawy, wnosisz paczki na 4. piętro (bo winda nie działa) i pilnujesz ekipy – to jest praca, która ma swoją wartość. |
Jak nie przepalić budżetu? Praktyczne porady
Historie o remontach, które miały trwać miesiąc, a trwały pół roku, są nam w Eteria.pl dobrze znane. Jak tego uniknąć?
-
Planuj z Excelem: Nie licz „na oko”. Spisuj każdy wydatek na bieżąco. Pozwoli Ci to reagować, gdy budżet zacznie się niebezpiecznie kurczyć w połowie prac.
-
Umowy i faktury to podstawa: „Taniej bez faktury” to pozorny zysk. Jako sprzedający nieruchomość po remoncie, odpowiadasz z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Jeśli „fachowiec” zepsuje instalację elektryczną i zniknie, koszty naprawy poniesiesz Ty. Legalna umowa to Twoje ubezpieczenie.
-
Wybieraj oferty ze „środka”: Najtańszy wykonawca zazwyczaj oznacza niską jakość lub późniejsze dopłaty („Panie, tego nie było w cenie”). Najdroższy nie zawsze jest najlepszy. Średnia rynkowa to zazwyczaj optymalny balans ceny do jakości.
-
Stosuj metodę Kaizen (ciągłego doskonalenia): Zadawaj pytania. Czy da się to zrobić inaczej? Czy ten materiał jest konieczny? Czy możemy zoptymalizować kolejność prac?
Podsumowanie
Remont generalny za 20 tysięcy złotych w Warszawie to w dzisiejszych realiach utopia. Realne szacowanie kosztów to fundament bezpiecznego inwestowania w nieruchomości. Pamiętaj, że jakość obroni się sama – mieszkania wykończone starannie, zgodnie ze sztuką, sprzedają się szybciej i drożej, budując Twoją wiarygodność na rynku.
Powyższy wpis powstał na podstawie 5. odcinka podcastu „Eteria – Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych przykładach z życia wziętych (w tym historię o jajkach znalezionych w ścianie!) oraz dowiedzieć się więcej o optymalizacji procesów inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego materiału.
