Cześć Drogi Słuchaczu! Witam Cię w podcaście „Eteria – Nieruchomości”, w którym dzielimy się naszym doświadczeniem biznesowym i mówimy tylko o tym, co faktycznie działa oraz przynosi efekty. O inwestycjach, rozwoju i możliwościach w nieruchomościach. Jeżeli to Cię interesuje i chcesz od życia czegoś więcej, to jesteś we właściwym miejscu. Z tej strony Cezary Nocula. W dzisiejszym odcinku odpowiemy sobie na pytanie. Jak zrobić generalny remont za 20 tys. Zapraszam!
Ten odcinek podzieliłem na takie trzy dawki wiedzy. 1. Będzie o tym, co wpływa na koszt remontu i tam sobie omówimy, czemu remont tam wyszedł 50, a tu 70. Z czego to wynika. 2. To czynniki składowe kosztu remontu. Co składa się na ten remont i czego większość ludzi nie bierze pod uwagę, albo nie jest świadoma. 3. Jak tą wiedzę, jakby zebrać do kupy i co potem. Jak faktycznie i praktycznie zacząć działać, aby dojść do tego poziomu i zrobić ten remont naprawdę rozsądnie, sprawnie i przy optymalnych kosztach. Spotykając się z ludźmi po różnej maści szkoleniach, po filmikach na YouTube, od guru inwestowania, flipowania, czy innych takich. Często spotykam się z bardzo rozbieżną teorią vs. rzeczywistością. Po to nagrywam ten odcinek, aby wszystkich uświadomić, jak wygląda kwestia remontowa i też w późniejszej części podcastu rozwiejemy sobie tą kwotę 20 tys., bo to bardzo ciekawa kwestia z czego się bierze. Dużo, dużo ludzi spotykaliśmy w swojej karierze pośrednictwa, czy flipowania, że ich założenia wstępne, teoretyczne przed wejściem w projekt, bardzo się rozjeżdżały potem z rzeczywistością. Z tego względu, że gdzieś tam usłyszeli, ktoś tam powiedział, że on robi remonty za 800zł/1m, za 1000zł/1m i ta kwota, gdzieś tam im utkwiła w głowie i z taką kwotą podchodzili do kupna mieszkania i tak też szacowali swoje potencjalne zyski. Później rzeczywistość im pokazywała, że to nie do końca aż tak wyglądało. Sporo obserwujemy inwestorów, którzy przeszacowują ceny ofertowe na rynku i zostają z tymi mieszkaniami miesiącami, bądź też latami. Ten odcinek jest po to, żeby uchronić Ciebie Drogi Słuchaczu przed tym efektem, bo klucze w inwestowaniu jest to, aby dobrze oszacować koszty i też, jak dobrze oszacujemy koszty, dobrze wycenimy nieruchomość, to nasze zyski będą się zgadzać. Jeżeli coś, gdzieś przekoloryzujemy, przeszacujemy cenę finalną nieruchomości, czy też zaniżymy koszty, to potem możemy się koniec końców zdziwić, albo zostać z daną nieruchomością, albo sprzedawać ją po kosztach. Tylko myślę, że żaden inwestor nie byłby z tego zadowolony. Też mamy przykład z naszego podwórka. Otóż już jakiś czas temu kupiliśmy mieszkanie pod inwestycje, pod flipa na Mokotowie w celu dalszej sprzedaży. Kupiliśmy to mieszkanie do generalnego remontu łącznie z oknami. Jedyne, co tam zrobiliśmy to posprzątaliśmy, pomalowaliśmy na biało i sprzedawaliśmy dalej do remontu już na rynku. Sprzedawała to nasza wspaniała doradczyni Nadia i bardzo szybko znalazła klienta na tą nieruchomość. Nawet chyba nie wystawiała tego nigdzie do Internetu i klientem zainteresowanym. Pierwszym i jedynym, co oglądał, był to inwestor, który miał pomysł, że kupi to mieszkanie, podzieli na 2 kawalerki i potem je dalej odsprzeda. Pomysł świetny, ja początkowo nie wpadłem na to, że można coś takiego zrobić. My takich rzeczy nie robimy i cieszymy się, że są inwestorzy, którzy się tym zajmują i też na tym zarabiają. Tylko zastanawiało mnie jedno, ponieważ kwota, za którą kupowali była, to kwota, którą chcieliśmy. Także była to jak najbardziej rynkowa kwota zważywszy na stan mieszkania i lokalizację. A oni bardzo szybko podjęli decyzję z chęcią zakupu. Ja mam taki zwyczaj zawsze, jak sprzedajemy nasze nieruchomości, to przy Akcie Notarialnym dopytuje klientów. Jak długo szukali, po cóż kupują i jakie dalsze plany. W tym wypadku też porozmawialiśmy z inwestorem. Okazało się, że to, co wspomniałem. Kupowali to typowo pod inwestycję z tych 44m chcieli zrobić 2 oddzielne kawalerki. Wyremontować pod klucz i wynająć i finalnie odsprzedać inwestorowi, który będzie cieszył się na lata z zysków z wynajmu. Z tego względu, że tego typu inwestycja z dużo lepszą rentownością ucieszą się, niż wyremontować dwupokojowe, a potem wynajmować dwupokojowe, bo kawalerka jest jeśli chodzi o wynajem najdroższa, ale ciągnie to też za sobą tą konsekwencję, że wymaga dużo więcej pracy, takie zrobienie z jednego dwóch. Trzeba mieć dodatkowe pozwolenie, trzeba kuchnię i łazienkę zrobić razy dwa, a kuchnia, łazienka są zdecydowanie najdroższe. Są wymagane dodatkowe zabiegi, żeby to wszystko miało ręce i nogi i żeby funkcjonowało zgodnie z przepisami i żeby to wszystko było funkcjonalne. Takie remonty też są droższe i dłuższe i się dopytałem, jakie mają założenia na ten projekt, bo my takich rzeczy nie robimy. Także z czystej ciekawości dopytywałem się inwestora, jak to oni robią i jak to przewidują. Okazało się, że jest to ich pierwsza inwestycja tego typu, kiedyś wyremontowali jakąś kawalerkę i wynajmują, ale wyremontowanie dwóch mieszkań to ich pierwsza tego typu inwestycja. Słyszeli gdzieś na szkoleniach, że to jest bardzo fajny biznes. Wystarczy znaleźć odpowiednie mieszkanie, wyremontować i się zarabia po 100 tys. To rozbudza wyobraźnię. Jakie były ich założenia? Mieli, jakąś sprawdzoną ekipę, która miała wejść za tydzień po naszym przekazaniu. Podobno mieli skończyć to przez półtora miesiąca, tak się zadeklarowali i budżet, jaki przewidzieli na ten remont wynosił 50 tys. Ja nic nie mówiłem, ja się nie znam także tu już inwestor miał takie założenia i życzyli mi wszystkiego dobrego. Sam byłem ciekaw, jak im to finalnie wyjdzie. Śledziłem rynek i gdzieś po pół roku zauważyłem, że ta nieruchomość pojawiła się już wyremontowana na rynku i po bardzo wysokiej moim zdaniem wysokiej kwocie. Mieszkanie było wykończone i wynajęte, a kwota była dosyć spora na tamte czasy. Byłem ciekaw, czy ktoś się znajdzie, czy też nie. Okazało się, że nieruchomość stała, chyba jeszcze przez kolejny rok to widywałem na rynku. Taki trochę finał, że inwestorzy mieli, jakieś założenia, jakiś budżet, jakiś czas przyjęty i tak mniemam, że im się troszkę to rozjechało. No bo zapewne koszty remontu wyszły dużo większe, niż 50 tys., to też musieli dołożyć to do ceny to, co na remont przepłacili i czas. Skoro dołożyli do ceny, czyli ona była ponad rynkowa, to i czas sprzedaży wydłużył się. Nie wiem, czy to w ogóle sprzedali, mógł się wydłużyć do nieskończoności, bo klient mógł się nie znaleźć w przeciągu roku, czy ileś czasu. Także inwestycja im się trochę rozjechała vs. tego, co sobie zakładali. Teraz drogi słuchaczu rozbijemy sobie pewne elementy, abyś miał wiedzę, narzędzia, aby nie skończyć, tak jak ten inwestor, że tak powiem z błędnymi założeniami i omówimy sobie takie elementy, co wpływa na koszt remontu, bo nie każdy remont kosztuje, nawet przy takim samym mieszkaniu tyle samo. Kilka czynników na to wpływa nawet przy tym samym standardzie i jakie są składowe kosztów remontu, co też wiele osób o tym zapomina i na koniec optymalizacja, aby to się nam w budżecie wszystko mieściło. Także zaczynamy. Najpierw sobie omówimy takich 5 czynników, które wpływają na koszt remontu, czego część ludzi nie bierze pod uwagę, ale Ty słuchaczu już będziesz mądrzejszy i będziesz wiedział, co i jak.
- Lokalizacja – mówi się, że lokalizacja wpływa na cenę nieruchomości i na remont również. Jeżeli remontujemy mieszkanie w dużym mieście, to takie rzeczy, jak koszt robocizny z reguły jest inny. Czasami diametralnie inny. Pamiętam, jak remontowaliśmy u nas nieruchomość, to elektryk z Warszawy, który u nas robił te same prace vs., jak remontowaliśmy mieszkanie w mniejszej miejscowości, takich jak Ciechanów, to kwota za robociznę różniła się. Uwaga, uwaga x 2 i tylko od lokalizacji zależało, zakres był bardzo, bardzo podobny. Inne mieszkanie, ale zakres był bardzo podobny i kwota za robociznę była x 2. Im większe miasto, tym te koszty robocizny są z reguły inne. Koszty życia, wszystkiego w Warszawie są troszkę inne, jak w Lublinie, czy w jakichś innych troszkę mniejszych miastach. Też, jeśli chodzi o lokalizację, to kwestia logistyczna. Jeżeli ktoś buduje dom na wzgórzu pośrodku niczego, to jakaś ekipa, materiały, wszystko musi tam, w jakiś sposób dojechać. Czasami jest to trudne, czasami trzeba kombinować, żeby się gdzieś tam dostać, albo się długo jedzie i jeżeli miejsce jest nietypowe to wpływa na koszt remontu. Pamiętam klienta on budował dom, co prawda w Warszawie, w dobrej lokalizacji na Bielanach. Miał taką nietypową działkę, ponieważ była to działka, jakby na skarpie i on tam musiał robić, jakieś specjalne fundamenty, zabiegi. Nie pamiętam szczegółów, bo to było jakiś czas temu. Mówił, żeby zrobić te specjalne fundamenty na tego typu działce, bo była to dosyć nietypowa ze spadkiem i kosztowało go to grube setki tys. Mowa tu była o samym fundamencie i musiał wziąć trochę inną ekipę, inną technologię, itd., itd. Z tego, co wiem wydał x5, jakieś zwykłe fundamenty na zwykłej działce, bo jego lokalizacja była inna. Też, jeśli chodzi o lokalizację, to wpływ mają jeszcze, takie rzeczy, jak budynek, gdzie jest zlokalizowany, ponieważ jak mamy nieruchomość w ścisłym centrum i jeśli chodzi o dojazd ekipy, o parkowanie samochodu, o logistykę materiałów. Może niewiele, ale może się to różnić z tego względu, że w centralnych lokalizacjach oczywiście jest dużo trudniej z parkowaniem, a jak już znajdziemy miejsce, to trzeba za nie zapłacić. A wiadomo, jak ekipa remontowa dojeżdża na mieszkanie i musi płacić dzień w dzień za miejsce parkingowe, to komu doliczy te koszty? Oczywiście, że inwestorowi vs., gdzie mają jakąś nieruchomość, gdzie mogą swobodnie zaparkować i to za darmo. Też kwestia logistyczna, jakieś kontenery też w tych ściślejszych lokalizacjach jest to trudniejsze, czasami trzeba jakieś dodatkowe pozwolenia. Już nie wspomnę, jak jakiś deweloper buduje w takiej centralnej części miasta, to też ta logistyka jest dużo bardziej skomplikowana nie można robić zbytnich zapasów materiału, bo po prostu nie ma miejsca, czy jakiś dojazd, czy jak u nas w Warszawie budują teraz najwyższy budynek w Polsce. To tam czasami muszą, jakąś drogę przyblokować, itd. Są to totalnie inne koszty, niż jak ktoś buduje na przedmieściach, także trzeba zwrócić na to uwagę.
Jak już mamy tą lokalizację wziętą pod uwagę, to kolejnym czynnikiem, który wpływa na koszt remontu jest:
- Budynek – w jakim znajduje się dane mieszkanie, bądź jak to jest jakiś dom, to cóż to za dom, jeżeli podejmujemy się do jego rewitalizacji. To naprawdę dużo zależy. Jeżeli mamy mieszkanie w budynku z wielkiej płyty vs. mieszkanie w kamienicy. To są to z reguły zupełnie inne remonty. Też zależy oczywiście, jaka wielka płyta i jaka kamienica. Chociaż wielkie pyty są dosyć podobne do siebie, ale kamienice to już się totalnie różnią, co kamienica to właściwie jest historia i też remont wygląda w każdej inaczej. Jak to w kamienicy potrafi odpaść tynk, mogą być jakieś legary, podłoga do zerwania, różne cuda wianki, też czasami w kamienicy możemy chcieć odrestaurować sobie, jakieś stare okna zabytkowe, czy też drzwi, czy też inne rzeczy. To też zupełnie inaczej kosztuje i inaczej nas ekipa remontowa za takie rzeczy policzy. Kierując się jakimiś ktoś tam rzuci, gdzieś tam „no ja to robię remonty za 1500zł/1m, to w kamienicy może się to przerodzić w 3500zł/1m, ponieważ są wysokie sufity, coś się z tynkiem stało, coś z instalacją trzeba doprowadzić. Chcemy mieć załóżmy, jakąś lepszą, fajniejszą podłogę. Trzeba ją wypoziomować, a w kamienicach to różnie bywa z tymi podłogami i ze ścianami, także różne niespodzianki mogą nam wypaść. W wielkiej płycie też te remonty mogą czasami, w zasadzie w remoncie jest taka święta zasada, że zawsze coś wyskakuje, czego żebyśmy nie przewidzieli zwłaszcza w generalnym. Rzadko się zdarza, żeby coś nas nie zaskoczyło, bo na pierwszy rzut oka może coś wyglądać w miarę ok, że podłoga w miarę fajnie leży, potem zaczniemy coś tam dotykać, coś tam naprawiać i wychodzi. Wychodzi, że trzeba jednak zerwać podłogę, skuć trochę tynku, że to, że tamto. No i to w jakim budynku mieszkanie się znajduje, to wpływa diametralnie na koszt remontu. Z reguły kamienice są najdroższe do odremontowania i najdłużej to trwa. Też czasami w przypadku kamienic są potrzebne dodatkowe pozwolenia od konserwatora, jeżeli jest pod nadzorem konserwatora zabytków. Także to jeszcze wydłuża zdecydowanie czas przeprowadzonych prac remontowych. W wielkich płytach z reguły nie trzeba chyba, że jakąś ścianę nośną chcemy przesunąć, a zdecydowanie remont, jaki byśmy mieli przeprowadzać w stanie deweloperskim mieszkania, to są dwa totalnie inne remonty vs. w starszym budynku, bo w stanie deweloperskim mamy zrobione 40% prac vs. w takim starszym budynku, bo jak chcemy mieć mieszkanie na tip-top. To musimy wyprostować ścianę, nową elektrykę, podłoga też musi być wypoziomowana także te wszystkie prace w tych starszych budynkach z wielkiej płyty, kamienicach one trwają dobre parę tygodni. Tylko, żeby doprowadzić nieruchomość do stanu deweloperskiego, jak kupujemy od dewelopera to już mamy to wszystko zrobione, wystarczy rozprowadzić punkty elektryczne kuchnia, łazienka, podłoga, jakieś tam dodatki. Także prac jest dużo, dużo mniej w stanie deweloperskim i ja znam ekipy, które w ogóle nie wchodzą w rynek wtórny. One robią tylko stany deweloperskie i on wie, że jak sobie wyliczy mniej więcej czas, że ten remont zajmie mu 2 tygodnie, 3 tygodnie, miesiąc, czy ileś tam to mniej więcej w tym czasie się zmieści. Z kolei rynek wtórny, jeżeli coś tam wypadnie, coś tam wpadnie, coś go zaskoczy przy remoncie, jakaś rura pójdzie, czy cokolwiek, to wtedy z 6 tygodni się robi 7, czy 8, czy jakieś inne obsuwki. Także dużo ciężej oszacować dokładnie ten remont zwłaszcza, jak ktoś go robi pierwszy raz. Także tutaj budynek ma kluczowe znaczenie i wpływa oczywiście na koszt remontu, co niektórzy ludzie o tym troszkę zapominają. Kolejny punkt przynajmniej ja to tak nazwałem.
- Dokładność remontu – czyli na ile chcemy być precyzyjni w wykonywanym remoncie. Nagle wszystko jest robione zgodnie ze sztuką. Czy załóżmy ściany prostujemy karton gipsem, czy tynkujemy, czy robimy tzw. sztablaturę. Sztablatura to jest prostowanie ściany na tip-top. To jest oczywiście dużo droższe i długo trwa vs. inne metody. No, ale czasami, jak ktoś potrzebuje to sobie robi. Także tutaj bardzo dużo zależy od tej dokładności, bo wiadomo ktoś remontuje pod wynajem to sobie robi mniej więcej białe ściany, mniej więcej wszystko ma działać. Jak ktoś robi dla siebie, to wiadomo są tacy, że muszą mieć wszystko od linijki i wszystko prościutkie, wszystko gładziutkie. Wiadomo, że nasze wymagania odnośnie remontu, tej dokładności, żeby wszystko było perfekt, żeby płytki były bez jakichś kątowników tylko przeszlifowane, żeby płytki były od góry do dołu w łazience, żeby instalacja elektryczna była zrobiona przez profesjonalistę. Ze wszystkimi papierami, żeby była zwiększona moc przydziału do nieruchomości, żeby te wszystkie rzeczy były na naprawdę dobrym poziomie i ten remont starczył na kilkanaście, kilkadziesiąt lat i chcemy z dużą dokładnością zrobić ten remont, to wtedy czas się wydłuża. Ekipa musi trochę dłużej posiedzieć, że jest dużo poprawek chyba, że ekipa jest taka perfekcyjna, że rozumie nasze wymagania i wie czego oczekujemy. A co do zasady to ekipy remontowe, jak mają kilka robót to zależy im, aby daną robotę skończyć, jak najszybciej. Skasować pieniądze i już ruszać na kolejną. My, jak prowadzimy daną inwestycję i chcemy, żeby była bardzo dobrze zrobiona, to my musimy dbać o to jakoś, albo ktoś od nas wydelegowany, który pilnuje, żeby nieruchomość była wykańczana w odpowiedniej jakości i tej jakości pilnuje. Czyli tzw. kontrola jakości, żeby jak ściany mają być proste, to rzeczywiście mają być proste, jak płytki mają być dobrze ułożone, to rzeczywiście mają być dobrze ułożone, jak elektryka ma być sprawna i wszędzie dobrze rozprowadzona, to rzeczywiście tak ma to wyglądać. Także tutaj ten czas na spojrzenie na remont i zrobienie go naprawdę dokładnie, to po prostu zajmuje czas. Ja wyznaję zasadę, że lepiej troszkę dłużej posiedzieć na danej nieruchomości i zrobić ją lepiej, niż szybciej, bo wtedy zawsze to się nam z reguły zwraca w tym, że klient, jak już przyjdzie, zobaczy nieruchomość to dużo chętniej ją kupuje, bo widzi, że jest dopracowana vs. ktoś robił byle jak tego nie dokleił, tego nie domalował, tutaj nie przyakrylował i klienci widzą takie rzeczy, że ktoś zrobił to nie starannie. Czy też ktoś robi pod wynajem, czy też pod dalszą odsprzedaż, to klient to czuje. Także warto być bardziej dokładnym, niż mniej, ale jak już mamy takie wygórowane wymagania odnośnie dokładności, to trzeba się z tym liczyć, że będzie to dłużej i będzie to też drożej. Co wpływa jeszcze na koszt remontu?
- Standard wykończenia – tutaj nie będę się rozwijał no ale, jakie rzeczy chcemy mieć w mieszkaniu, czy też w domu, czy gdziekolwiek. Czy chcemy mieć, jakiś system Smart Home, marmury z Włoch, czy odrestaurować zabytkową sztukaterię. To tutaj ja słyszałem nawet o kwotach 8-10 tys./1m, że ktoś przeznaczał tyle na remont swojej nieruchomości. Tutaj limitów żadnych nie ma to sama kuchnia może być za pół miliona, nie ma tutaj żadnych ograniczeń. Także ten standard wykończenia no ludzie tutaj mogą się dziwić, jeżeli słyszą, gdzieś tam, że tyle remont kosztuje, ale jak już zaczynają robić i robią go pod siebie. To okej, fajnie by było mieć podgrzewaną podłogę, fajnie byłoby mieć podtynkowy kran, fajnie byłoby mieć to, tamto. Za to wszystko fajnie by było mieć, wszystko tutaj kosztuje. Nawet, jeśli robimy bardziej zaawansowane rzeczy ktoś bierze system Smart Home, to trzeba się z tym liczyć, że czasem trzeba dużo większą ilość fachowców różnych potrzebujemy. No bo taka zwykła ekipa no nie robi takich rzeczy. Nie robi Smart Home od tego trzeba inną ekipę zatrudnić, skoordynować, dogadać się z nią, wynegocjować umowę, itd. Jeżeli chcemy odnowić jakiś parkiet, to z reguły tego też zwykła ekipa nie robi tylko specjalna osoba, która ma sprzęt i się na tym zna. Jeżeli chcemy odrestaurować coś w danej nieruchomości, mamy mieszkanie w kamienicy, to też nie każda ekipa to robi. Czasami trzeba wziąć kogoś z zewnątrz, kolejnego fachowca. To jest kolejny czas, kolejna rzecz do skoordynowania i ten standard po prostu kosztuje. Jakość kosztuje przy remontach zwłaszcza.
Kolejny punkt to:
- Osoba zlecająca remont – to jest chyba jedno z takich kluczowych, ponieważ doświadczony deweloper, inwestor, jak on robi remont i robi już 10 remont, to on będzie miał totalnie różne koszty vs. laik, który robi pierwszy, czy drugi raz remont w swoim życiu, bo ma inną wiedzę w zakresie materiałów inne znajomości, inaczej podchodzi do sprawy. A człowiek z doświadczeniem jest coraz sprytniejszy, coraz łatwiej mu to idzie, jak ma sprecyzowane pewne rzeczy w remoncie i już wynegocjowane, jakieś stawki z podwykonawcami, to czasami to totalnie inaczej wychodzi. Ktoś, jak usłyszał na jakimś szkoleniu, że ktoś remontuje mieszkanie za 1000zł/1m i jak on się za to bierze to się dziwi. A czemu mi tutaj 1000 zł/1m nie wychodzi. Czasami widzę, że ludzie robią remonty generalne, ale widzę, że inwestor nawet nie zrobił kuchni w mieszkaniu. Bardzo często nie wynika to z tego, że nie nie planował jej, tylko podczas remontu wyszły mu takie koszty, że jego budżet już przekroczyło i po prostu tej kuchni nie zrobił. Sprzedaje w taki sposób, że klient sam sobie zrobi, bo dowiedział się, jakie są koszty kuchni i ona raczej nie kosztuje 1000 zł. Tylko trzeba ją zamontować oddzielne, że tak powiem punkty wodne, oświetleniowe, itd., itd. Jest troszkę przy tym zabawy, więc nie robi i chce to zrzucić na klienta finalnego, bo po prostu źle to troszkę oszacował. Także, jak się robi pierwszy, czy drugi raz remont, to te budżety bardzo często się rozjeżdżają, a jeżeli ktoś chce, żeby ten budżet trzymać w ryzach i robi pierwszy, drugi raz, to warto sobie tutaj współpracować z kimś doświadczonym, co takie remonty przeprowadzał, bo to czasami totalnie zmienia perspektywę.
Teraz sobie porozmawiamy o tym, jakie są składowe kosztów remontu z tego względu, że no część ludzi może gdzieś usłyszeć „a ja wydałem 100 tys. na remont, ja 50, ja 80”. Tutaj już będziecie mądrzejsi po tym podcaście. Dobrze się zapytać „dobrze drogi rozmówco, z czego się składała ta kwota, którą, żeś wymienił?” Tutaj ludzie nie do końca wiedzą z czego się składają dane kwoty, a tutaj zaraz się dowiemy i pewni ludzie nie uwzględniają, co się bardzo często zdarza czasem, jaki ich prywatny czas został przeznaczony na wykonanie danego remontu. No bo po prostu go nie liczą dla nich jest bez wartościowy, czy co? Moim zdaniem to jest najbardziej cenny zasób, a niektórzy tego do kosztów inwestycji nie wliczają i to jest moim zdaniem duży, duży błąd. Tutaj sobie porozmawiamy o takich składowych kosztów. Koszt numer 1, co z reguły jest jednym z wyższych:
- Koszty zatrudnienia – tutaj od razu warto to rozwinąć. To koszty zatrudnienia wszystkich fachowców i osób współpracujących. Jakie mamy tutaj osoby, bo może się tutaj wydawać, że to jest tylko koszt ekipy remontowej. No właśnie nie, to jest jeden z głównych, bo oni głównie wykonują wszystkie prace, ale to jest jeden z kosztów. Czyli mamy koszt ekipy remontowej, ale jeszcze mamy takie koszty, jak koszt architekta. Ktoś to musi zaprojektować, wymyśleć, wybrać materiały, to robi architekt. Część ludzi z tego, co widziałem architekta nie bierze. Mieszkania są po prostu brzydkie, bo budżet się nie spinał to na architekta nie miał pieniędzy i sam wybierał. Sam pełnił rolę architekta, bo wszystkie te rzeczy, które teraz wymieniłem to muszą być wykonywane podczas remontu i albo to będzie robił inwestor, albo ktoś z zewnątrz profesjonalista do tego zatrudniony. Czyli mamy ekipa remontowa, architekt, osoba, która zamawia materiały i ogólnie zajmuje się logistyką na budowie, koordynuje dostawy, zamawia te materiały, płaci za nie, itd., itd. Jest do tego potrzebna jakaś osoba, która będzie za to odpowiedzialna, czasami to robi ekipa remontowa, a czasami architekt. Jeżeli chodzi o materiały budowlane to często ekipa remontowa, bo ona wie, jaki tynk im się najlepiej sprawdza, jaki klej im się najlepiej sprawdza. Jeśli chodzi o wykończeniowe to często, gęsto wybiera to architekt, ale i to się też dodatkowo architektowi za to płaci. Też mamy różne powiedzmy zakresy prac danych fachowców, Możemy wziąć architekta, który nam projektuje, zamawia, robi to dodatkowo nawet kontroluje remont, jeździ na budowę i sprawdza tą ekipę. Wtedy dany architekt bierze właściwie x2 za daną inwestycje. Chyba, że robi tylko, jakiś projekt, dobiera materiały w zależności, jak się umówimy, ale generalnie musi być osoba, która się tą logistyką całą zajmuje. Jeżeli decydujemy się na architekta, czy ekipę budowlaną, to oczywiście oni sobie za to doliczą więcej. Przywieźć ewentualnie, jakieś materiały, to wiadomo samochody na wodę nie są i trzeba za to zapłacić. Jeszcze jest osoba, która nadzoruje jakość remontu. Nadzoruje, czy to się wszystko spina, czy to się spina w budżecie, czy pracę są wykonywane zgodnie z harmonogramem, zgodnie z umową w określonej jakości i w określonym czasie przy określonych pieniądzach. Czyli taki szef projektu. Musi być, jakiś szef projektu. Z reguły jest to inwestor, ale wiadomo przy większych firmach już jest to ktoś inny. Osoba do tego wydelegowana i taka osoba też bierze za to oczywiście pieniądze i z reguły nie są to jakieś małe kwoty. Oczywiście, jak usłyszycie na YouTube, że ktoś zapłacił 50 tys. za remont, to on tam nie uwzględnia z reguły swojego czasu, który się angażował w to, żeby to skoordynować. Jeszcze są dodatkowi fachowcy, którzy są często niezbędni na budowę. Też jest pytanie, czy w ekipie remontowej jest elektryk z uprawnieniami, jeżeli go nie ma to trzeba go dodatkowo zatrudnić. Jeżeli trzeba wymienić okna, to z reguły też to robi inna ekipa, wycyklinować parkiet to, to też robi ktoś inny. Jeżeli chcemy kuchnię na zamówienie, to też to robi stolarz, jeżeli chcemy wymienić drzwi wejściowe, to też czasami robi to ktoś inny, kto się specjalizuje w drzwiach, Także tych różnych fachowców mamy czasami trochę na budowie w zależności od skali i to wszystko trzeba skoordynować z każdym się dogadać, co do terminu, co do pieniędzy. Także to wszystko robi szef projektu i za to jest odpowiedzialny. Żeby to spiąć, jak najlepiej. Tutaj często inwestorzy tego nie liczą, bo oni sami pełnią tą rolę. My wychodzimy z tego założenia, że chcemy delegować, jak najwięcej. Dlatego tylko w jakichś palących sprawach sami się angażujemy, tak to chcemy, żeby to było robione za nas. Tutaj właśnie rozbijemy sobie ten mit 20 tys. przy tym punkcie, bo z tego to w ogóle powstało, że poruszając się po rynku i rozmawiając z właścicielami mieszkań to bardzo często słyszałem, jeżeli mieszkanie było do kompletnego remontu. Ja tak oglądałem to mieszkanie i mówię „bardzo fajnie podoba mi się, ale wie pan jeszcze trzeba zrobić cały remont generalny”. To ja czy też moi współpracownicy, znajomi, często słyszymy od właścicieli taką magiczną kwotę „a co to remont 20 tys. i się zrobi”. Ta kwota to nie wiem to mit społeczny jakoś się utarła w społeczeństwie i na pewno z różnych źródeł do nas ona przychodziła. Ja tam się potem troszkę dociekliwie a ja wiedziałem, że ten remont by wyniósł min. 60 tys., a nie 20, ale właściciel mówi, że taką kwotę usłyszał od ekipy remontowej i jej się trzyma. Potem się dopytuje skąd ta kwota i właściciel często opowiada, że „wie pan, co była tu ekipa jedna, druga i powiedzieli, że za 20 tys. to wszystko zrobią”. No i właśnie właściciel w tym wypadku nie uwzględnił żadnych kosztów zatrudnienia oprócz ekipy remontowej. Jak sobie wymieniliśmy w tym punkcie to troszkę tych fachowców czasami trzeba i każdy ma swoje stawki, terminy, itd. Często, jak szef ekipy idzie na wycenę danej pracy i rzuca coś klientowi, to często jest to kwota jakaś minimalna. Jeśli chcecie kupić samochód nowy to kosztuje od 80 tys. Tylko, jak chcecie fotele trochę lepsze to już kosztuje 100 tys. To w tym wypadku jest podobnie. Szef ekipy zakłada, że jeśli nie miał wcześniej dokładnie rozpisanej listy prac remontowych, to, że te prace będą takie mocno pobieżne, że nie będziecie prostować ścian, elektrykę to też może nie warto wymieniać. Tylko położą, jakieś tam panele, płytki i w sumie to będzie po remoncie. Uwierzcie mi ja już nie raz się spotykałem, że klient mówił do nas „mam mieszkanie po generalnym remoncie”. Rzeczywiście miał po generalnym remoncie, ale miał nie wymienioną elektrykę i mówił „a panie, bo tu ekipa mi robiła i tak to jest”. No tak, ale fundamentu nie wymienił, a to stary budynek był. Także takie rzeczy się zdarzają i szef ekipy też często rzuca kwoty takie troszkę polskie „no wie pan 20 tys.” A jak już się pytamy „wie pan, bo tutaj faktura będzie potrzebna”. Do tej kwoty, którą troszkę po polsku chciał się rozliczyć, to z 20 tys. robi się 24 tys. Jak to ma być na fakturze, na umowie, też jak potem przedstawiamy ekipie taki dokładny zakres prac remontowych, że ma być wszystko zrobione dokładnie, wymieniona elektryka, wyprostowane ściany, wypoziomowane podłogi i rozpisujemy to już dokładnie, finalnie. Często też z tych 20 tys. też się robi wyższa kwota, bo „a wie pan nie rozmawialiśmy o tym, że ściany mają być tynkowane, czy może wszystkie pomieszczenia, a myślałem, że tylko malowane na biało.” Także ten zakres prac, jeżeli jest niedoprecyzowany, to potem już przy finalnej rozmowie, jak już chcemy podpisać umowę z wykonawcą to te koszty rosną, bo jakiś zakres prac nie był domówiony. No i tak się nalicza i z 20 tys. może się zrobić 30, albo i więcej. A właściciel usłyszał, bo chciał się zorientować, zaprosił kogoś na wycenę i taką kwotę usłyszał i taka kwota mu się, gdzieś tam w głowie urodziła i zakodowała. Tak mu też zostało i klientom kupującym mówi „a panie za 20 tys. pan sobie zrobi”. Tylko też tutaj my jesteśmy przy pierwszym punkciku koszt zatrudnienia, a jeszcze przed nami są kolejne 3. Teraz już wiemy skąd się te 20 tys. wzięło i przechodzimy do kolejnych punktów.
- Koszt materiałów budowlanych – zawsze, albo prawie zawsze, jak te koszty szybują w górę lub w dół, to żadna ekipa nie podejmuje się podpisywania umowy wraz z kosztem materiałów budowlanych, a koszt materiałów budowlanych to jest dodatkowy koszt odnośnie oczywiście robocizny. Co no często, gęsto ludzie sobie nie zdają sobie z tego do końca sprawy. Myślą, że 20 tys. zapłacą ekipie budowlanej ona to wszystko zrobi i jeszcze dokupi jakieś panele płytki i sobie za 30 tys. wszystko wykończy. A nie do końca tak jest materiały budowlane zwłaszcza w dzisiejszych czasach, jak nagrywam poszły sporo, sporo do góry. Także ten osprzęt elektryczny, wodno-kanalizacyjny, wszystko to na dzień dzisiejszy są dosyć znaczące koszty remontu, od których nie uciekniemy. Także koszt materiałów budowlanych jest kolejnym kosztem, można go w pewien sposób zoptymalizować, kupować na kilka mieszkań, kupować z hurtowni, nie z marketów, ale wciąż to będzie koszt do nieuniknięcia, bo wszystkie roboty budowlane wymagają, jakiegoś materiału, czy to tynku, farby, klei, czy różnych tego typu materiałów. Też pytanie, jakiej firmy bierzemy, jakiej jakości, to też ta cena rośnie. Także te materiały budowlane niby niepozorne, niby ich nie widać na remoncie na ostatecznym wykończeniu, ale to są dziesiątki tysięcy, kilkanaście tysięcy, w zależności od skali inwestycji. A część ludzi o tym troszkę zapomina. Kolejnym punktem jest:
- Koszt materiałów wykończeniowych – budowlane to jest troszkę, co innego, a wykończeniowe to mam tutaj na myśli: płytki, panele, biały montaż, czy geberit. Jakieś karnisze, listwy przypodłogowe, itd., itd. Czyli to wszystko, co nadaje charakter i wygląd mieszkaniu. Czyli te materiały wykończeniowe dobiera z reguły architekt, aby to wszystko grało, pasowało, aby było praktyczne, pragmatyczne. O to wszystko dba architekt, aby łazienka pasowała do kuchni, do pokoi, żeby to wszystko miało jakiś charakter i porządek. Także to wszystko te materiały wykończeniowe też pochłaniają sporą część budżetu i one są oczywiście dodatkowe, bo też żadna ekipa nie powie wam kosztu z materiałami wykończeniowymi, bo tutaj, jak już omawialiśmy w innym punkcie, to po prostu tutaj NO LIMIT. Naprawdę NO LIMIT, są panele za 30 zł, są za 300 zł podłoga, za 400. Płytki tak samo, a jakieś płytki z Włoszech potrafią kosztować 200 zł/1m, po 300, albo można w markecie kupić za 40. Także tutaj naprawdę kto ma budżet, to może się bawić w nieskończoność i dobrać sobie te rzeczy na różnym standardzie i poziomie. To jest dodatkowa składowa już nasza trzecia składowa remontowa, a przypominam, wracając do punktu pierwszego ten mit 20 tys. opierał się tylko i wyłącznie na ekipie remontowej. A na materiały wykończeniowe kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy w remontach się przeznacza. Kolejnym punktem, którego też część ludzi w ogóle nie uwzględnia, bo zawsze ja, jak myślę „remont generalny”, że po tym ma być mieszkanie do wprowadzenia. To ja to przynajmniej tak rozumiem, że mieszkanie musi być z reguły umeblowane.
- Umeblowane, czyli musi być kuchnia, sprzęt AGD i jakieś fotele, krzesła, kanapy, czy jakieś inne tego typu, czyli tzw. ruchomości w nieruchomości. Także to jest kolejny punkt, kolejna składowa, a na same sprzęty AGD kupione w Ikei, czy w jakimś markecie, to też jest koszt ok. 5 tys. Zwykłe Elektrolux, czy te najzwyklejsze, każdy sprzęt kosztuje ok. 1000 – 2000. Tak to po prostu kosztuje i tak to jest. Część ludzi o tym totalnie zapomina, ze choćby sama kuchnia. No nasz znajomy sprzedaje takie artykuły luksusowe, to niektóry sobie wstawiają samą kuchnię za set tysięcy. Także tutaj te umeblowania NO LIMIT i to jest kolejna składowa remontu. Też, jak wykańczamy nieruchomość pod wynajem, to wiadomo, co do zasady to 80% mieszkań są takie przygotowane typowo pod wynajem, że już są z meblami. A teraz mamy Ikee, to jest to dosyć łatwo i szybko do zrobienia. Aczkolwiek jest to dodatkowy koszt oprócz samego remontu i te meble z reguły skręca inna ekipa. To zależy, czasami może robić to ta nasza ekipa remontowa, co robiła ten główny remont, ale meble czasami może robić kto inny. Tutaj też jest logistyka tych mebli. Trzeba je wnieść, jak jest 4 bez windy, to wniesienie też kosztuje. Czy mamy, jakieś trudno dostępne mieszkanie, czy nam się do windy nie mieści dany mebel. Też trzeba troszkę zapłacić by panowie tę kanapę, czy cokolwiek wnieśli. O tym się z reguły nie myśli, jeżeli ktoś kupuje pierwsze mieszkanie i zaczyna remont to dopiero potem to wychodzi. Ja pamiętam inwestora, który kupił mieszkanie na 9 piętrze i była jedna winda w bloku i pech chciał, że akurat po zakupie chciał rozpocząć remont nieruchomości i coś się wydarzyło w bloku i winda nie działała. Ekipa remontowa musiała wnosić wszystkie materiały, bo winda nie działała dłuższy czas. Wszystko musiało być wnoszone na 9 piętro, jak się możecie domyślać czas, koszty takiego remontu totalnie był inny i totalnie był zaskoczony. Także, że akurat mu się spieszyło i musiał ten remont wykonywać. Czas i koszty były totalnie inne, niż zakładał. Także mamy takie 4 składowe czyli mamy: koszty zatrudnienia, koszty materiałów budowlanych, koszty materiałów wykończeniowych i umeblowanie oraz sprzęty AGD. A ludzie gdzieś tam słyszeli, że o tutaj, jakaś ekipa remontowa im powiedziała koszt za generalny remont, ale wy już jesteście mądrzejsi, wiecie, że to jest koszt z reguły zaniżony, bez jakichś bajerów i w kwocie netto. Bez żadnych faktur, a jeszcze dochodzą inne koszty zatrudnienia, materiały budowlane, wykończeniowe, sprzęty. Także to wszystko się zbierze do kupy i te mityczne kwoty, co się czasami słyszy gdzieś tam na szkoleniach potem w praktyce wychodzą inaczej. No chyba, że inwestor sam się angażuje, bo też mamy takiego inwestora, który chwali się, że robi remont generalny 2-3 pokoi za 30 tys., ale on wchodzi w tą rolę i architekta i ekipy remontowej i sam ma jakieś dojścia do materiałów, sam skręca. No dosłownie na remoncie robi wszystko sam. Trwa to długo, ale zysk pod koniec inwestycji wychodzi mu fenomenalny, ale nie liczy tego, co najważniejsze, czyli czasu. Czasu swojego życia, swojego czasu wolnego i czasu, który mógłby przeznaczyć na jakieś inne prace. No, ale chwali się za ile remonty wykonuje. Na to trzeba uważać, żeby samemu sobie siąść to policzyć, żeby potem się nie zaskoczyć, że ktoś nam powiedział ile remont go wyszedł, a potem my się zaskakujemy. Zakładaliśmy jakiś fundusz typu 100 tys., a już 100 tys. jest połowa remontu. No już wiemy dlaczego. Okej skoro znamy już, co wpływa na koszt remontu i jakie są jego składowe. Teraz pytanie, jak to wszystko zoptymalizować, aby dojść do takiego naprawdę optymalnego poziomu kosztów remontu. Jak zrobić remont za 20 tys., to już wiecie, że tak powiem zrób to sam. To wtedy tyle wyjdzie jeszcze zależy, co ale taka jest brutalna prawda. Jak to optymalizować, aby ten koszt na końcu nas nie zaskoczył, a mieścił się w naszych założeniach.
- Budżetuj – początek remontu zaczyna się od znalezienia, jakiegoś architekta i od zrobienia projektu. Dobry architekt pyta „dobrze szanowny inwestorze, a jaki mamy budżet?” Warto sobie to ustalić twardo z architektem, jaki mamy budżet i w jakim standardzie chcemy, żeby było to wykończone. Jeżeli wykańczamy to inwestycyjnie, to warto sobie określić, co nas interesuje, w jakim standardzie i jaką kwotę chcemy przeznaczyć i potem dyskutować z architektem. Jeżeli daliśmy za mały budżet to dlaczego, a jak za duży, to czy można mniejszy? Czy można jakoś to uszczuplić? Pamiętajcie, że przy architektach, jeżeli to nie jest jakiś zaufany to zawsze warto też pewne rzeczy, jeżeli koszt remontu wyjdzie dużo większy, niż wam się wydawało, to warto sobie skonfrontować to, co architekt wam zaproponował załóżmy materiały vs., czy pewnych rzeczy nie da się zrobić taniej i szybciej, bo defakto zawsze się da. A tak wam zdradzę architekci często mają podpisywane umowy z różnymi firmami i zarabiają oczywiście swoje za projekt od inwestora, ale też mają całkiem dobre marże za produkty, które polecą klientowi do danego projektu. Nasz znajomy właśnie pracuje w hurtowni oświetlenia i architekci za sprzedaż, jakiegoś tam światełka to potrafią mieć 30% marży. Także domyślcie się, jak mamy w nieruchomości 10 typów oświetlenia założyć, to zgadnijcie, jakie oświetlenie poleci wam architekt. No z reguły takie, na jakim ma najwięcej marży. Także trzeba brać to pod uwagę i nie ma w tym nic złego oczywiście, że ktoś sobie tam zarabia dodatkowo i poleca nam, jakieś dobre sprawdzone produkty o ile takowe są, to dodatkowo na tym zarabia. Aczkolwiek, jak ktoś kupuje typowo inwestycyjnie i dbamy o ten budżet, to warto kwestionować tam, gdzie czujecie wewnątrz, że np. oświetlenie za 10 tys., to trochę za drogo, to warto sobie to samemu skonfrontować. Też ustalić z architektem budżet i dokładny zakres prac remontowy. Jak dokładnie ustalimy sobie ten zakres prac remontowych i projekt, to dopiero wtedy przechodzimy do punktu 2.
- Szukanie podwykonawców – też pamiętajcie, że podwykonawca może być różnej jakości. Jest taka uniwersalna dosyć zasada, że fachowiec nie powinien być za tani, ani za drogi. Mniej więcej z mojego doświadczenia wiem, że ta cena, gdzieś tak mniej więcej pośrodku, jak macie powiedzmy 3 wyceny, to z reguły jest najlepszym wyborem. Z tego względu, że jak ktoś daje wam takie zaniżone stawki, to jest kilka opcji. Albo reprezentuje sobą średnią jakość wykończenia, a uwierzcie mi nie stać was na słabego fachowca. Mimo że będzie o 20% tańszy nie warto brać nigdy słabej jakości fachowców, bo zawsze wyjdzie najdrożej. Uwierzcie mi, już to przerabialiśmy. Ta najniższa kwota niby kusi, ale może być też takie ryzyko to, co też już wspominałem, że mógł czegoś nie policzyć i jak dojdzie już do podpisania umowy to z jego wyceny 25 tys. się robi nagle 35 tys., bo to, bo tamto. Nie policzył tego, tamtego. Także tutaj ta kwota najbardziej pośrodku jest najbardziej przystępna, bo z jednej strony cena, a z drugiej jakość i spokój są tutaj mega, mega ważne. Tak odnośnie każdego fachowca, też trzeba to dopasować do zakresu, jaki mamy, od razu sobie szykujemy listę fachowców, jakich potrzebujemy, jak wymieniamy okna, czy robimy, jakieś cyklinowanie parkietu, czy jakieś inne specjalistyczne prace. To wcześniej sobie trzeba z tymi wszystkimi fachowcami dogadać, powiedzieć, jaki mamy budżet, że w tym się chcemy zmieścić. Potem kwestia negocjacji, szukania. Jest bardzo ważny punkt, żeby skomponować sobie tą drużynę marzeń. Kolejnym punktem jest:
- Excel – żeby wszystko, że tak powiem trzymać w ryzach w budżecie i działać wedle zaplanowanych działań i zakresu prac, to konieczny jest Excel, czy po prostu tego typu po prostu narzędzie. Gdzie zapisujemy sobie spis materiałów, wszystkie prace, jakie mamy wykonać i sobie liczymy na bieżąco, co na ile na co schodzi. Żeby potem nie podliczać, najgorsze, co się może wydarzyć to, to, że my nic nie liczymy w trakcie, a dopiero po remoncie sobie zliczamy, co nas ile kosztowało i się inwestor dziwi „łoo 100 tys.” A jak na bieżąco jest coś mierzone i liczone to dużo wcześniej można zacząć reagować, bo jesteśmy w połowie remontu, a budżet ledwo się nam dopina. To warto, to zbadać na bieżąco o co chodzi. Co się w ogóle stało, czy był jakiś wypadek przy pracy, czy jakieś prace dodatkowe. Warto sobie to mierzyć, liczyć na bieżąco. Ktoś to musi robić i z reguły robi to szef projektu. Żeby potem się nie zdziwić i nie zostać z ręką w nocniku. Kolejny punkt odnośnie wszelkich ustaleń z fachowcami i podwykonawcami.
- Faktury, umowy – przy większych robotach zawsze warto mieć to na piśmie umowa, itd., ponieważ ktoś powiedzmy remontuje i potem chce to sprzedać, czy pod wynajem, czy nawet dla siebie to zawsze warto mieć umowy, faktury i wszystko zgodnie z literą prawa. To potem, jak coś nie działa, a czasem wychodzą jakieś rzeczy po czasie, to nie sposób jest dochodzić, albo jest to bardzo ciężkie, żeby ktoś, coś naprawił po sobie mimo że jest za to odpowiedzialny. Także taka ogromna lekcja i to wam przekazuje. Wszystko umowy, ustalenia mają być na piśmie. Chyba, że robicie z kimś już 5-10 remont, to wiecie, że dla niego jest słowo ważniejsze od pieniędzy, to wtedy jest troszkę inna sytuacja. A jak robicie z kimś pierwszy raz, to musi być, w jakiejś formie pisemnej, czy choćby mail. Potem ktoś powiedział 3, a wychodzi 8. Jako szef projektu musi być wszystko na piśmie. To taka podstawa, bo potem, jak inwestor nie pamięta, to te koszty się gdzieś tam piętrzą i procentują. Kolejny punkt:
- Ulepszaj – zawsze można zrobić coś szybciej, taniej to gdzieś tam zapożyczona Metoda Kaizen. Zawsze warto zadawać swoim współpracownikom pytanie, jeżeli już widzimy, że się troszkę budżet nam rozjeżdża. To zadać magiczne pytanie „a jak możemy to zrobić w sposób tańszy? na czym możemy przyoszczędzić? co nie jest takie must have?” Jeżeli nam budżet się rozjeżdża. Co można zrobić troszkę inaczej? Co można zrobić trochę szybciej? Trochę innym materiałem, a może czegoś w ogóle nie trzeba robić? Także warto zadawać te pytania podczas procesu remontowego, bo w remoncie różne rzeczy wychodzą z biegiem czasu i od tego nie uciekniecie. Coś się zmienia, wstępna koncepcja była, ale coś wypadło, wpadło. Milion rzeczy się może wydarzyć. Ostatnio choćby taki śmieszny przykład. Robiliśmy też generalny remont na nieruchomości i rozwalaliśmy ścianę i po rozwaleniu ściany okazało się, że w ścianie było siano, opakowania po jajkach, jakieś takie różne historie. Zaczęło niezwykle śmierdzieć na tej nieruchomości, jak te ściany już rozwaliliśmy. Czego w ogóle nie przewidywaliśmy, bo gdzie jakieś jajka znaleźć w ścianie. To jakaś dziwna sprawa, czy tam koś kiedyś komuś chciał zrobić na złość, tego nie wiem, ale problem został na naszej głowie. Musieliśmy zrobić dodatkowy zabieg ozonowanie. No dodatkowe zabiegi, aby to zniwelować, bo nie możemy oddać komuś śmierdzącego mieszkania. Także tutaj różne rzeczy wychodzą i na bieżąco trzeba takie problemy rozwiązywać lub optymalizować. To też robi nasz szef projektu, albo fajny architekt, co takie wyzwanie rozwiązuje. Z reguły powiem wam, że chyba, że macie naprawdę fajną ekipę, ale ekipa remontowa z reguły robi to, co ma robić i za bierze pieniądze i nie obchodzi ją to za bardzo, czy coś dałoby się zrobić szybciej, taniej. Raczej od tego musi być inna osoba, która o tym myśli, żeby to wszystko miało ręce i nogi. Także ostatni punkt ulepszaj. Ulepszaj działania, ulepszaj w trakcie i musi od tego być osoba, która na bieżąco różne rzeczy optymalizuje, myśli, jak coś zrobić szybciej, taniej, itd., itd. Jeżeli mamy te kilka elementów, co tam powiedziałem, to na pewno remont da się fajnie zoptymalizować, żeby poszedł szybko, w miarę sprawnie w czasie, w budżecie. Wszystko da się zrobić, wszystko jest możliwe i może ciężko będzie się zamknąć w generalnym remoncie za 20 tys., ale kto wie może ktoś z was drodzy słuchacze takiej rzeczy dokonał. Też w zależności na jakim mieszkaniu, ale to już wiecie, co jak i gdzie. Także teraz zbliżamy się do końcóweczki. Każdy wyjadacz nieruchomościowy remonty powinien mieć w kieszeni i mam nadzieję. Mam takie głębokie przekonanie, że po wysłuchaniu tego podcastu już będziesz znacznie mądrzejszy i, szacując swoje inwestycje, czy też, planując remont pozwoli Ci to zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy oraz nerwów, czy też spokoju, bo on jest kompletnie nie doceniany, nie wyceniany, a jest mega, mega istotny w tego typu procesach. Chciałem was też przestrzec, czy też zachęcić, żeby patrzeć na życie, ale na dobór fachowców jakościowo. Ta jakość wykonywanych usług remontowych jest mega, mega istotna i czasami zaoszczędzić, gdzieś tam 1000-2000 może was to kosztować dużo, dużo więcej. Mamy przykład takiego naszego inwestora, któremu jako Biuro Nieruchomości sprzedawaliśmy mieszkanie i on robił generalny remont. To było mieszkanie do wprowadzenia po generalnym remoncie. Nas zapewniał, że wszystko tam jest wymienione, wszystko działa i my też przyjęliśmy to za fakt i potem rzeczywiście wszystko działało, się świeciło. Także nie mieliśmy do tego zastrzeżeń. My to mieszkanie potem sprzedaliśmy i potem się zaczęło, że klientka, co kupiła tą nieruchomość wydzwaniała do naszego inwestora. Na szczęście ja byłem tylko pośrednikiem, to sprzedający zapewnia, co sprzedaje i daje tą rękojmię, żebyście wiedzieli, że dajecie rękojmię stronie kupującej. Czyli, jak robicie generalny remont jako przedsiębiorca to strona kupująca ma kilka lat, żeby się do was ewentualnie zgłosić, jak znajdzie jakieś typowo usterki, czy też zaniedbania remontowe i tu też klientka się zgłosiła do naszego inwestora. Musiał naprawiać jakieś rzeczy związane z elektryką, bo okazało się, że zamiast zatrudnić profesjonalnego elektryka z uprawnieniami, a jemu ekipa, która się trochę zna robiła tą elektrykę i jakiegoś tam kabelka nie wymieniła, czy wymieniła go źle już nie pamiętam. Musiał to naprawiać, coś podkuwać, zatrudnić już innego elektryka z uprawnieniami, który potem się podbił, że cała instalacja jest sprawna. Pewnie zaoszczędził na tym, że nie wziął wcześniej tego elektryka 2000 tys., a potem wydał chyba 4 i czasu, nerwów ile to go kosztowało, to już jest jego. Także nie warto oszczędzać, można oszczędzać przy remontach, ale trzeba to robić mądrze i taka to konkluzja na koniec. Kończąc drodzy słuchacze w myśl naszej tradycji to już nasz 5 odcinek. Życzę wam remontów pięknych, sprawnych i abyście przemieniali niczym magiczną różdżką stare, śmierdzące rudery w piękne, nowoczesne nieruchomości, które będą służyć wam, czy też komuś latami. Wszystkiego dobrego! Trzymajcie się! Cześć!