W tym odcinku poruszymy zagadnienie „Jak realnie wycenić nieruchomość, aby nie stracić”.
Dzisiaj wystąpię solo, ale jestem pewien, że nie będziecie się ze mną nudzić. Ujawnię naszą autorską, nieco rewolucyjną metodę, która jest prosta, ale innowacyjna. Dowiesz się dlaczego, na końcu podcastu. Metodę tę stosujemy do szacowania wartości setek, a nawet tysięcy nieruchomości – zarówno naszych, jak i naszych klientów. Efekty są naprawdę imponujące, a 99% wycen jest trafnych.
Wycena nieruchomości – podstawa procesu sprzedaży
Wyceniamy nieruchomości niemal codziennie. Jest to podstawowy element, który wykonujemy analizując inwestycje czy przyjmując nieruchomość do sprzedaży. Wszystkie nieruchomości są analizowane pod kątem wartości rynkowej, cen docelowych itp. Wycena nieruchomości jest jednym z kluczowych kroków w procesie sprzedaży lub zakupu, gdyż determinuje przebieg całego procesu.
Niestety, część klientów ma podejście: „Nie muszę znać dokładnych cen nieruchomości, wystawię ją za cenę zbliżoną do tych w internecie, a sprzeda się albo nie sprzeda. Mam czas”. To podejście może wydawać się słuszne, ale jak mówił jeden ze sławnych podcasterów: „nic bardziej mylnego”.
Skutki przeceniania nieruchomości
Jeśli przecenimy naszą nieruchomość o 10% w stosunku do wartości rynkowej, może się zdarzyć, że będziemy musieli obniżać cenę co kilka miesięcy. Często słyszałem od klientów kupujących, że widzieli tę nieruchomość już kilka miesięcy wcześniej, ale za inną cenę. Wówczas mówią: „Poczekam jeszcze miesiąc czy dwa, niech właściciel obniży cenę, wtedy się zastanowię”.
Pytanie brzmi: czy dobry produkt sprzedaje się od ręki, czy zalega na półkach? Czy ludzie ustawiają się w kolejkach po dobry produkt, czy też pozostaje w magazynie?
Metody wyceny nieruchomości: rewolucyjna metoda na końcu podcastu
Na końcu tego odcinka zdradzę naszą autorską, rewolucyjną metodę wyceny nieruchomości, która pozwala nam osiągać tak wysoką skuteczność. Dzięki niej będziesz w stanie lepiej zrozumieć, jak szacować wartość nieruchomości przed sprzedażą, aby nie stracić.
Zaprasam do wysłuchania całego odcinka, gdzie dowiesz się więcej na temat różnych aspektów wyceny nieruchomości, takich jak:
- Wycena nieruchomości online: jak skorzystać z narzędzi dostępnych w internecie, aby uzyskać wstępną wycenę swojej nieruchomości?
- Błędy popełniane przez sprzedających: jak unikać typowych pułapek podczas wyceny mieszkania przed sprzedażą?
- Rola pośrednika nieruchomości: jak profesjonalista może pomóc w uzyskaniu realistycznej wyceny nieruchomości i w całym procesie sprzedaży?
FAQ: Pytania i odpowiedzi
W tej części artykułu postaramy się odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania dotyczące wyceny nieruchomości:
- Jakie są podstawowe metody wyceny nieruchomości?
- Czy warto korzystać z wyceny nieruchomości online?
- Jak unikać błędów podczas wyceny mieszkania przed sprzedażą?
- Czy zawsze warto zatrudnić pośrednika nieruchomości do wyceny nieruchomości?
Tak samo dzieje się z nieruchomościami – dobre i właściwie wycenione nieruchomości sprzedają się szybko. Miesiąc, dwa, może trzy, a droższe nieruchomości – trochę dłużej. Generalnie dobre nieruchomości zawsze się sprzedają i będą sprzedawać. Pytanie brzmi, czy cena podana za nieruchomość odpowiada jej rzeczywistej wartości na rynku. Taka jest brutalna prawda, dlatego jeżeli nie chcecie stracić na wycenie nieruchomości i nie zepsuć całego procesu sprzedaży, warto postawić na właściwe metody.
Jeżeli pośrednik przyjmuje nieruchomość po zawyżonej cenie i obiecuje szybką sprzedaż, ale nie zweryfikował rzeczywistej wartości nieruchomości, może być trudno ją sprzedać. To również zależy od rodzaju rynku: w przypadku rynku wzrostowego, sprzedaż może być łatwiejsza, ale na rynku spadkowym może być z tym problem.
Nasza autorska metoda i popularne błędy w wycenie nieruchomości
Teraz omówimy naszą autorską metodę oraz popularne, gotowe wyceny, które można spotkać na rynku, oraz dlaczego te gotowe rozwiązania mogą wprowadzić was w poważne tarapaty, błędy i straty.
1. Wycena od rzeczoznawcy
Możecie sobie pomyśleć, jak to wycena od rzeczoznawcy może być błędna i wprowadzać w tarapaty? Przecież to robi profesjonalista z uprawnieniami, opierając się na cenach transakcyjnych. Otóż rzeczoznawca rzeczywiście korzysta z bazy cen transakcyjnych, mając dostęp do rzeczywistych cen z aktów notarialnych, i dobiera podobne nieruchomości, licząc z tego pewną średnią. Gdzie tutaj mogą pojawić się błędy i jakie się pojawiają? Oto kilka historii.
Błędy w wycenie rzeczoznawcy
Rzeczoznawca, opierając się na cenach transakcyjnych, może nie uwzględnić wszystkich istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak:
- Lokalizacja: choć rzeczoznawca może porównać ceny transakcyjne nieruchomości w tym samym rejonie, może nie uwzględnić specyfiki lokalizacji, takiej jak widok z okna czy odległość od ważnych punktów, takich jak szkoły czy przystanki komunikacji miejskiej.
- Stan techniczny: nawet jeśli rzeczoznawca analizuje podobne nieruchomości, może nie uwzględnić stanu technicznego ponieważ nie widział tych nieruchomości na żywo
Otóż jeden z moich klientów kiedyś pożyczył swojemu znajomemu, teraz byłemu znajomemu, znaczącą kwotę miliona. Nie był to głupi człowiek, pożyczył na umowę z zabezpieczeniem na hipotekę pod magazyn. Dostał wycenę tego magazynu od rzeczoznawcy na 2 miliony. Po jakimś czasie ów znajomy przestał się do niego odzywać, przestał spłacać pożyczkę, a rozpoczęła się windykacja. I co się potem okazało? Wycena tego magazynu sporządzona przez innego rzeczoznawcę wynosiła już nie 2 miliony, ale 300-400 tys. Dokładnie nie pamiętam. Dlaczego tak bywało? Dlaczego taka różnica? Aż pięciokrotnie mniejsza!
Pierwszy rzeczoznawca, który wycenił nieruchomość na 2 miliony, uwzględnił tzw. wartość biznesową tej nieruchomości. Przykładowo, hotel w centrum Warszawy nie jest wyceniany tylko za metraż, ale także za wartość biznesową, czyli ile przynosi dochodu rocznie. Podobnie postępuje się z magazynem. Niestety, tamten rzeczoznawca przecenił wartość biznesową, co wpędziło mojego byłego klienta w poważne tarapaty.
Drugi przykład to sytuacja, gdy znajomy poprosił mnie o wycenę nieruchomości i pokazał mi wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę. Okazało się, że cena jego nieruchomości była niedoszacowana o około 50 tys., a była to kawalerka. Rzeczoznawca wycenił ją na 160 tys., podczas gdy jej rzeczywista wartość wynosiła 210 tys. W tym przypadku, w trakcie sporządzania wyceny, ceny gwałtownie rosły, a rzeczoznawca nie uwzględnił tego. Opierał się na danych z przeszłości, a nie na aktualnych cenach.
Podsumowując, rzeczoznawca to osoba, która ma dostęp do bazy cen transakcyjnych i może być pomocna przy wycenach, ale nie jest to jedyny determinant naszej ceny. Wycena na podstawie cen transakcyjnych to jedno z narzędzi, którymi się posługujemy, jednak nie stanowi ostatecznej wyceny rynkowej nieruchomości. To bardziej szacowanie ceny rynkowej nieruchomości niż rzeczywista wycena.
Dzisiaj omówimy wyceniarki internetowe do szacowania wartości nieruchomości, które rzekomo korzystają z sztucznej inteligencji. Chociaż to może być nieco przesadzone, istnieje wiele takich narzędzi, a jednym z nich jest rentier.io. Niestety, wyceniarki te nie zawsze są w pełni dokładne. Wynika to z faktu, że opierają się na cenach ofertowych podobnych nieruchomości w okolicy, a nie na rzeczywistych cenach transakcyjnych.
Metody wyceny nieruchomości oparte na tych wyceniarkach online mogą być ryzykowne, ponieważ nie uwzględniają one zawsze stanu czy jakości nieruchomości, a także różnic w budownictwie. Na przykład, cena mieszkania w kamienicy może różnić się nawet o 5 tys. zł od mieszkania w bloku z wielkiej płyty na 1 m².
Korzystanie z takich narzędzi może prowadzić do problemów zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Warto wspomnieć o historii, w której klient wycenił swoją nieruchomość w Internecie, a potem sprzedał ją za niższą cenę, niż mógłby uzyskać. Jeden z inwestorów kupił tę nieruchomość i zarobił na niej 100 tys. zł zysku. Zamiast polegać na wyceniarkach online, lepiej byłoby skonsultować się z profesjonalistą.
Warto również wspomnieć o gotowych raportach NBP, gazetach i innych źródłach informacji na temat cen nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że te źródła dostarczają tylko orientacyjnych informacji na temat cen i nie powinny być traktowane jako dokładne metody wyceny nieruchomości. Na przykład, średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie niekoniecznie odzwierciedla wartość konkretnej nieruchomości. Warto zauważyć, że nawet jeśli średnia cena za 1 m² w Warszawie wynosi 12 tys. zł, może się to znacząco różnić w zależności od lokalizacji, rodzaju budynku czy stanu nieruchomości.
Teraz przejdziemy do kolejnej sytuacji, którą często słyszymy od klientów – „sąsiad sprzedał”. Często klienci podają ceny, za jakie sąsiednie mieszkania zostały sprzedane, np. „Sąsiad sprzedał za 10 tys. zł za 1m², a ja mam do remontu, więc 9 tys. zł, ale nie mniej”. Generalnie mamy do czynienia z psychologicznym mechanizmem, w którym każdy chce wyjść na zwycięzcę i człowieka sukcesu w oczach innych.
W rzeczywistości rzadko kiedy sąsiad opowie swojemu sąsiadowi, że musiał obniżyć cenę o 100 tys. zł, aby sprzedać mieszkanie po pół roku. Większość osób twierdzi, że sprzedała szybko, za cenę ofertową, a nawet wyższą, i że miała wielu zainteresowanych. Warto jednak pamiętać, że to mogą być bardziej mity niż rzeczywiste ceny.
Jeśli znacie sąsiada, który rzekomo sprzedał mieszkanie za daną cenę, możecie spróbować zastosować prosty trik: poproście go o pokazanie aktu notarialnego, pod pretekstem zaciekawienia, jak taki dokument wygląda. Następnie możecie porównać słowa sąsiada z rzeczywistymi danymi. Warto zwrócić uwagę na cyfry, gdyż zdarza się, że różnice między tym, co mówią ludzie, a rzeczywistością, sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Teraz przechodzimy do naszej unikalnej metody – Metoda Eter
Nasza unikalna metoda Eter, którą opatentowaliśmy, jest najrzetelniejszym sposobem na szacowanie wartości nieruchomości, a dlaczego? Łączy ze sobą kilka metod, elementów, punktów widzenia. Bierze wszystko, co jest możliwe do uwzględnienia. Nasza rzeczywistość nie jest czarno-biała, więc należy patrzeć na nią z różnych perspektyw.
Nasza metoda składa się z czterech tzw. składowych i jest podzielona na czasy: przeszły, teraźniejszy oraz przyszły.
Czas przeszły
W czasie przeszłym analizujemy ceny transakcyjne nieruchomości, czyli przeszłość – to, co już się wydarzyło. Nie zagłębiamy się w szczegóły, ale potrzebujemy zgromadzić ceny, jakie były w danej okolicy dla mieszkań najbardziej zbliżonych do tego, które wyceniamy. Ważne, aby dane nieruchomości porównywane były jak najbardziej zbliżone pod względem lokalizacji, metrażu, układu czy budynku. Porównujemy gruszki do gruszek, jabłka do jabłek.
Ceny transakcyjne można wyciągnąć z płatnych stron, takich jak Pricer czy UrbanOne. Daje nam to fajny ogląd po ile realnie sprzedawały się nieruchomości, to też są ceny z aktów notarialnych. Minusem tego jest to, że widzimy tylko transakcje, za ile poszło dane mieszkanie, ale nie wiemy, ile czasu się sprzedawało ani w jakim stanie była dana nieruchomość.
Metody wyceny nieruchomości: Teraźniejszość i przyszłość
W kolejnych częściach będziemy omawiać metody wyceny nieruchomości w aspekcie teraźniejszości i przyszłości, aby uzyskać jak najbardziej rzetelny obraz wartości mieszkania przed sprzedażą. Korzystając z naszej metody Eter, będziemy mogli skutecznie wykorzystać różne czynniki wpływające na wycenę nieruchomości, zarówno te historyczne, jak i aktualne oraz prognozy na przyszłość.
Wycena mieszkania przed sprzedażą oraz wycena nieruchomości online stają się coraz bardziej popularne, dlatego warto znać metody, które pozwolą nam uzyskać jak najdokładniejsze dane do oceny wartości naszego mieszkania.
Nasz sekret w wycenie nieruchomości
Z tych narzędzi, które wymieniłem, my mamy swój mały sekrecik przeznaczony tylko dla naszych klientów. Posiadamy sposób na wyciągnięcie cen transakcyjnych, wiedzę o stanie mieszkania oraz czasie sprzedaży. Nie mówię tutaj o transakcjach, które przeprowadziliśmy jako doradcy, ale o wielu innych danych, które potrzebujemy do wyceny.
Przeszłość jako klucz do wyceny
Przeszłość jest bardzo ważna. Zgromadzenie choćby kilku cen transakcyjnych pozwala na lepsze zrozumienie wartości mieszkania. Warto wybrać tylko te najbardziej podobne, w najbardziej zbliżonym budynku, metrażu, itp. Dążymy do zgromadzenia co najmniej 4-5 cen transakcyjnych.
Teraźniejszość i jakość mieszkania
Drugim punktem jest teraźniejszość, czyli ocena samego mieszkania. Nazywam to jakością mieszkania, ponieważ możemy kupić ten sam model samochodu za różne kwoty, w zależności od wyposażenia. Podobnie jest z mieszkaniami – lokalizacja ma znaczenie, ale również jakość mieszkania, czyli widok z okna, głośność, klatki schodowe, balkon, miejsce postojowe itp.
Jakość mieszkania – kluczowy element wyceny nieruchomości
Warto zwrócić uwagę na różne elementy wpływające na wartość mieszkania:
- Widok z okna: Piękny widok może zwiększyć wartość mieszkania.
- Głośność: Ciche mieszkania są bardziej poszukiwane, ale warto też ocenić, jak głośne jest otoczenie – czy jeżdżą tramwaje, czy latają samoloty, czy od czasu do czasu przejedzie jakiś samochód?
- Klatki schodowe: Estetyka i stan klatek schodowych mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.
- Balkon: Posiadanie balkonu jest atutem, zwłaszcza w miastach.
- Miejsce postojowe: Dla wielu osób istotnym czynnikiem jest dostępność miejsca parkingowego.
Dobry doradca potrafi uwzględnić te czynniki podczas procesu wyceny mieszkania przed sprzedażą. Warto zatem zastanowić się, jakie są nasze priorytety i które elementy są dla nas najważniejsze. Dzięki temu, będziemy mogli lepiej zrozumieć, dlaczego nasze mieszkanie jest warte więcej lub mniej w porównaniu z innymi nieruchomościami.
Wycena nieruchomości online – jak wykorzystać internetowe narzędzia?
Warto również wykorzystać dostępne online narzędzia do wstępnej wyceny nieruchomości, takie jak Pricer czy UrbanOne. Chociaż nie zastąpią one profesjonalnej wyceny przeprowadzonej przez eksperta, mogą pomóc w uzyskaniu ogólnego wyobrażenia o wartości mieszkania na rynku.
Analiza przyszłości – prognozowanie wartości nieruchomości
Trzeci punkt metody Eter dotyczy czasu przyszłego. W tym etapie analizujemy możliwe scenariusze i prognozujemy wartość nieruchomości. W tym celu:
- Ręcznie przeglądamy ogłoszenia na portalach takich jak Otodom, Morizon czy inne serwisy ogłoszeniowe, aby znaleźć 5 najbardziej zbliżonych nieruchomości, które są aktualnie na rynku.
- Wybieramy te oferty, które są najtańsze, aby mieć jasny obraz cen na rynku.
- Bierzemy pod uwagę różne czynniki, takie jak stan budynku, metraż mieszkania, lokalizacja czy dodatkowe udogodnienia (komórki, piwnice itp.).
Dzięki analizie rynku w oparciu o te trzy punkty (czas przeszły, teraźniejszość i przyszłość), możemy uzyskać rzetelne i precyzyjne informacje na temat wartości nieruchomości. Ta metoda pozwala również na uwzględnienie zmieniających się trendów na rynku oraz na prognozowanie przyszłej wartości mieszkania.
Dlaczego wybieramy najtańsze nieruchomości?
Wybór najtańszych nieruchomości ma na celu uzyskanie realistycznych danych rynkowych, które pozwolą oszacować wartość mieszkania w sposób wiarygodny. Wyższe ceny mogą być zawyżone z różnych przyczyn, na przykład z powodu nadmiernych oczekiwań właściciela, który uważa, że jego mieszkanie jest warte więcej. Dlatego nie bierzemy pod uwagę takich ofert, które nie mają szans na sprzedaż w realiach rynkowych.
Wpływ kondycji rynku nieruchomości na wycenę
Przy wycenie nieruchomości bierzemy pod uwagę również kondycję rynku nieruchomości, czyli aktualne trendy wzrostowe, spadkowe czy boczne. Na te trendy wpływają różne czynniki, takie jak stopy procentowe, popyt i podaż na rynku czy sytuacja ekonomiczna kraju.
Jeśli rynek jest w trendzie wzrostowym, a mieszkania sprzedają się szybko, można spróbować wyznaczyć nieco wyższą cenę. Natomiast w sytuacji, gdy rynek jest w trendzie spadkowym, warto być bardziej ostrożnym i realistycznym w ustalaniu ceny mieszkania.
Jak zdobyć informacje o kondycji rynku?
Aby dowiedzieć się, jaka jest aktualna kondycja rynku, warto zasięgnąć informacji z różnych źródeł, takich jak:
- Raporty rynkowe i analizy ekonomiczne.
- Konsultacje z kilkoma pośrednikami nieruchomości, którzy mają doświadczenie w danym obszarze.
- Współpraca z zaufanym specjalistą, który ma wiedzę i doświadczenie w ocenie rynku nieruchomości i może doradzić, jakie są aktualne trendy.
Mając do dyspozycji 3-4 czynniki, obliczamy średnią cen ofertowych i średnią cen transakcyjnych. Następnie sprawdzamy jakość mieszkania, czyli czy przewyższa standardy rynkowe (piękny widok, niewielki poziom hałasu), co pozwala wystawić je za cenę wyższą niż rynek sugeruje, czy też mamy do czynienia z nieruchomością gorszej jakości, co wymaga obniżenia ceny w stosunku do rynkowej. W przypadku mieszkań o średniej jakości ustalamy cenę zgodną z rynkiem.
Metody wyceny nieruchomości: Kondycja rynku nieruchomości
Do wcześniejszych czynników dodajemy jeszcze trochę informacji o kondycji rynku nieruchomości. Wtedy ustalamy cenę ofertową i ewentualnie zakładamy strategię negocjacji – szczegółów strategii nie omawiamy w tym fragmencie. Dopiero dysponując tymi wszystkimi danymi i przeprowadzając całą analizę, ustalamy cenę ofertową nieruchomości. Warto zauważyć, że niektórzy próbują to zrobić w 15 minut, opierając się tylko na ofertach z Otodom.
5 Złotych zasad wyceny mieszkania przed sprzedażą
Zasada pierwsza: Nie wyznaczaj ceny na podstawie jednej lub dwóch danych
- Zawsze używaj przynajmniej czterech źródeł informacji. Jedna cena transakcyjna nie jest wystarczająco wiarygodna – lepiej poznać kilka wartości, aby uzyskać lepszy obraz rynku. Uwzględniaj różne dane, ale pamiętaj, że są one tylko częścią zbioru informacji.
Zasada druga: Emocje i duma zostają w kieszeni
- Podchodź do wyceny nieruchomości maksymalnie obiektywnie. Właściciele często dodają wartość emocjonalną do nieruchomości, co może utrudnić sprzedaż. Skup się na rzeczywistym stanie rynku, nie na osobistych uczuciach.
Zasada trzecia: Nie wierz ludziom na słowo, sprawdzaj liczby i dane
- Jeśli pośrednik nieruchomości podaje cenę, zapytaj o dane, na podstawie których ją wyznaczył. Nie akceptuj odpowiedzi opartych na intuicji czy własnym doświadczeniu – zawsze upewnij się, że wycena opiera się na rzeczywistych danych.
Zasada czwarta: Skup się na obiektywnych wskaźnikach wartości nieruchomości
- Przy ustalaniu wartości nieruchomości, wartość rynkowa powinna być głównym wyznacznikiem. Nie kieruj się jedynie swoją opinią o nieruchomości, a opieraj swoje decyzje na rzeczywistych wskaźnikach wartości, takich jak lokalizacja, powierzchnia, czy standard wykończenia.
Zasada piąta: Nie daj się zwieść chwilowym emocjom czy przekonaniom
- Przy wycenie nieruchomości, wartość rynkowa powinna być głównym wyznacznikiem. Nie kieruj się jedynie swoją opinią o nieruchomości, a opieraj swoje decyzje na rzeczywistych wskaźnikach wartości, takich jak lokalizacja, powierzchnia, czy standard wykończenia.
Wycena nieruchomości online: ważne informacje do zebrania
Podczas korzystania z narzędzi do wyceny nieruchomości online, ważne jest zebranie jak najwięcej informacji dotyczących danej nieruchomości. Dzięki temu będziesz mógł lepiej oszacować jej wartość oraz uniknąć błędów podczas ustalania ceny ofertowej.
Podsumowanie: Omówione metody wyceny nieruchomości
W podcaście omówiliśmy cztery metody wyceny nieruchomości, które nie zawsze dają rzetelne wyniki. Są to:
- Wycena rzeczoznawcy – może być oparta na błędach, dlatego warto być ostrożnym.
- Gotowe wyceniarki internetowe – przydatne dla szybkiego, orientacyjnego szacowania wartości, ale nie dla dokładnej wyceny.
- Raporty NBP – wartościowe do ogólnych analiz rynku, jednak nie przydatne do indywidualnej wyceny.
- Metoda Eter – uwzględnia przeszłość, teraźniejszość i przyszłość. To bardziej zbiór różnych metod, które pozwalają na precyzyjniejsze oszacowanie wartości.
Zasada: gromadzenie danych i dostosowywanie ceny
Kluczowe w wycenie nieruchomości jest gromadzenie właściwych danych, a następnie dostosowywanie ceny w zależności od celów i wymagań. Warto współpracować z profesjonalistami, ale pamiętaj, że nie zawsze oni dokonują wyceny rzetelnie.
Wycena: praktyka a teoria
Opanowanie teorii wyceny nieruchomości jest ważne, ale jeszcze ważniejsze jest jej wdrożenie w praktyce. Dzięki temu będziesz w stanie lepiej ocenić, jak pośrednik powinien przedstawić wycenę oraz uniknąć wprowadzenia w błąd podczas samodzielnej wyceny.
Wnioski
Dziękujemy za wysłuchanie podcaście i zachęcamy do wdrożenia zdobytej wiedzy w praktyce. Zapraszamy do podzielenia się swoimi spostrzeżeniami i ewentualnymi innymi metodami wyceny. Jeśli uważasz, że ta wiedza może się komuś przydać, podziel się tym odcinkiem. Pamiętaj, że tylko teoria przekształcona w praktykę ma sens i zastosowanie w rzeczywistości. Trzymajcie się!