Ceny w stolicy są naprawdę wysokie, więc warto znać odpowiednie lokalizacje oraz sposoby poszukiwania atrakcyjnych cenowo nieruchomości. W tym artykule poznasz najważniejsze informacje na temat tego, jak kupić tanie mieszkanie w Warszawie.
W tym artykule dowiesz się:
- dlaczego ceny mieszkań na sprzedaż w stolicy są tak zróżnicowane i co na nie wpływa,
- czy mieszkanie do remontu to sposób na zakup tańszej nieruchomości i na co zwrócić uwagę przy jego ocenie,
- jak sprawdzić stan prawny mieszkania
- dlaczego warto przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego oraz opłaty administracyjne przed zakupem,
- kiedy i jak skutecznie negocjować cenę mieszkania, bazując na danych rynkowych i czasie sprzedaży podobnych nieruchomości.
Dlaczego ceny mieszkań na sprzedaż w Warszawie są tak zróżnicowane?
Determinanty zróżnicowania cen w stolicy to w dużej mierze:
- lokalizacja,
- dostępność komunikacyjna,
- standard i nowoczesność budynków.
W kwestii lokalizacji, im bliżej centrum, tym lepiej rozwinięta infrastruktura. W związku z tym także wyższe ceny. Dostępność komunikacyjna to między innymi: bliskość stacji metra, przystanków komunikacji miejskiej oraz miejsc parkingowych. Standard i nowoczesność budynków to aspekty związane z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi w kwestii ogrzewania, energii elektrycznej i efektywności energetycznej całego obiektu.
Dzielnice Warszawy z tanimi mieszkaniami – Wawer, Rembertów, Białołęka, Ursus, Targówek
Najtańsze dzielnice w Warszawie to:
- Wawer,
- Rembertów,
- Białołęka,
- Ursus,
- Targówek.
Kwoty na tych obszarach są najbardziej przystępne zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje często poniżej 15 tysięcy złotych.
Mieszkania do remontu jako sposób na niższą cenę
Mieszkanie do remontu oznacza niższą cenę zakupu. To także możliwość podniesienia wartości nieruchomości i odsprzedaży jej po znacznie wyższej cenie. Bez względu na to, czy kupujesz lokal jako inwestycję, czy do własnego zamieszkania, zwróć uwagę na:
- instalacje elektryczne, wodne i grzewcze,
- okna i drzwi,
- ściany i podłogi,
- historię budynku.
Koszty remontu nieruchomości zależą bowiem od: stanu przewodów, szczelności rur, stanu technicznego pieców, ewentualnych pęknięć oraz nierówności w ścianach i podłogach, stanu uszczelek, ewentualnych mostków termicznych oraz docisku skrzydeł w drzwiach i oknach.
W kwestii historii budynku uwzględnij wcześniejsze remonty, przeglądy i ocieplenia fundamentów. Informacje te pomagają przewidzieć dalsze koszty i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Na co zwrócić uwagę, aby atrakcyjna cena nie oznaczała późniejszych komplikacji?
Stan prawny i księga wieczysta
Zawsze żądaj numeru księgi wieczystej. Brak chęci jej udostępnienia powinien być sygnałem ostrzegawczym. Księga wieczysta oraz weryfikacja stanu prawnego pozwala Ci dowiedzieć się:
- czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem,
- czy nieruchomość jest zadłużona,
- czy nie toczy się egzekucja komornicza,
- czy nieruchomość nie jest objęta zakazem sprzedaży.
Ewentualne „pułapki” znajdziesz w dziale trzecim publicznego rejestru. To informacje o służebnościach, egzekucjach oraz zakazach.
Zadłużenie mieszkania
Dział IV natomiast to miejsce, w którym znajdziesz informacje o hipotekach. Weryfikując go, unikniesz płacenia cudzych długów.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Plan zagospodarowania przestrzennego warto sprawdzić nie tylko w przypadku zakupu domu. Kupując mieszkanie, można dowiedzieć się o planowanych drogach, hałaśliwych inwestycjach czy zmianach w sąsiedztwie, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.
Opłaty administracyjne
W trakcie zakupu ważne jest też sprawdzenie potwierdzenia dokonywanych opłat za czynsz do spółdzielni mieszkaniowej czy rachunków za media. To ważne, aby zadłużenie nie przeszło na nowego właściciela.
Negocjowanie ceny nieruchomości – kiedy i jak obniżyć ofertę?
Do negocjacji warto przygotować się merytorycznie. Proces ten nie sprowadza się przecież do „targowania się”. Dobrze znać ogólną sytuację na rynku, a także tę dotyczącą samej nieruchomości i jej otoczenia.
Dobrze mieć świadomość:
- jakie są średnie ceny podobnych mieszkań w najbliższym otoczeniu,
- jakie są średnie ceny mieszkań na rynku,
- jak długo czeka się aktualnie na kupca,
- czy czas oczekiwania raczej się wydłuża, czy skraca,
- jak długo „wisi” ogłoszenie mieszkania, które chcesz kupić.
Średnie ceny podobnych mieszkań na rynku nieruchomości
Nie chodzi wyłącznie o ceny ofertowe, ale – w miarę możliwości o ceny transakcyjne. Porównuj mieszkania o zbliżonym metrażu, standardzie, piętrze, roku budowy i lokalizacji (ta sama dzielnica, najlepiej to samo osiedle). Różnice w ekspozycji okien, obecności windy, miejsca postojowego czy balkonu również mają znaczenie.
Średnie ceny mieszkań na warszawskim rynku
Warto spojrzeć szerzej – nie tylko na najbliższą okolicę, ale na sytuację w całym mieście czy regionie. Czy ceny rosną dynamicznie, czy stabilizują się, a może zaczynają spadać? W okresie wzrostów sprzedający mają silniejszą pozycję negocjacyjną.
Średni czas sprzedaży nieruchomości
Średni czas sprzedaży nieruchomości wiele mówi o kondycji rynku. Jeśli mieszkania sprzedają się w ciągu kilku tygodni, oznacza to dużą konkurencję wśród kupujących. W takiej sytuacji pole do negocjacji bywa ograniczone.
Jak długo dostępne jest ogłoszenie
Jeśli ogłoszenie jest aktywne od wielu miesięcy i cena nie uległa zmianie, może to oznaczać, że jest zawyżona. W takiej sytuacji warto zapytać, czy były już próby sprzedaży, czy pojawiały się inne oferty i z jakiego powodu nie doszło do transakcji.
