Kategoria: Podcasts

Czy droga na szczyt w świecie biznesu to prosta, z góry zaplanowana ścieżka? A może to raczej suma odważnych decyzji, ciągłej nauki i, co najważniejsze, autentycznych relacji z ludźmi? W najnowszym odcinku podcastu Eteria.pl mieliśmy zaszczyt gościć Bolesława Drapellę – przedsiębiorcę, inwestora i menedżera, który stał za sukcesem takich firm jak Morizon, Gratka czy AirHelp.

Jego historia to fascynująca opowieść o tym, jak głód wiedzy, determinacja i umiejętność budowania wartościowych znajomości prowadzą do niezwykłych osiągnięć. Zapraszamy do lektury kluczowych lekcji z naszej rozmowy, które mogą zainspirować każdego, kto działa na dynamicznym rynku.

Przewaga konkurencyjna płynąca z doświadczenia

Droga Bolesława Drapelli nie zaczęła się na sali konferencyjnej. Jego pierwszą pracą było stanowisko fotoreportera. Jednak kluczowy zwrot nastąpił, gdy postanowił połączyć swoje dwie pasje: hotelarstwo i rodzący się internet. Zanim stworzył jakikolwiek produkt, podjął fundamentalną decyzję.

„Wiedząc, że chcę połączyć internet i hotelarstwo i stworzyć jakiś produkt właśnie dla tego hotelarstwa w internecie, wiedziałem, że najpierw muszę stać się hotelarzem, żeby zrozumieć, jakie są potrzeby, co trzeba zrobić.”

To podejście – najpierw zrozumieć klienta i jego świat, a dopiero potem tworzyć dla niego rozwiązania  jest dla naszej agencji nieruchomości niezwykle bliskie. Aby skutecznie działać na warszawskim rynku nieruchomości, nie wystarczy znać ceny. Trzeba rozumieć potrzeby, marzenia i obawy zarówno kupujących, jak i sprzedających. Drapella już na studiach wiedział, że samo zbieranie zaliczeń to za mało. Równoległe zdobywanie doświadczenia zawodowego dało mu kluczową przewagę konkurencyjną.

Wizja, transparentność i spojrzenie na rynek nieruchomości od kuchni

Gdy Bolesław Drapella obejmował stanowisko prezesa w Morizonie, firma była niewielką, zadłużoną, trzyosobową spółką. Co go przyciągnęło? Innowacyjny model biznesowy i wizja, jak można zmienić rynek. Jego doświadczenia z portalami nieruchomościowymi to bezcenna lekcja o ewolucji branży.

Kontrastował podejście Gratki, która jako część papierowego koncernu wydawniczego, mimo wzrostów, „rosła wolniej niż rynek, czyli de facto traciła rynek”, z dynamicznym podejściem Morizona. Kluczem okazało się postawienie w centrum uwagi nie tylko agenta nieruchomości, ale także użytkownika końcowego – osobę szukającą swojego wymarzonego M.

„(…) nas to interesuje, bo my jednak, mimo że Wy nam płacicie, to my łączymy dwie strony i ten klient szukający nieruchomości musi być zadowolony. Więc jeśli Ty, drogi pośredniku, czujesz, że 10 dni odpowiedzi na zapytanie jest okej, no to super, ale Ty będziesz u nas na dziesiątej stronie wyników, a nie na pierwszej, drugiej, gdzie tak naprawdę dzieje się cała magia.”

To pokazuje, jak ważne jest dbanie o jakość i standardy w całej branży. W Eteria.pl wierzymy, że sukces to wspólny cel – zadowolony klient to najlepsza wizytówka dla agencji nieruchomości.

Sztuka budowania relacji: Networking, który działa

Jak zbudować sieć kontaktów liczącą tysiące osób? Bolesław Drapella ma na to jasną odpowiedź: autentyczność i unikanie transakcyjności.

• Unikaj „speed datingu”: Prawdziwe, głębokie relacje biznesowe rzadko rodzą się na spotkaniach nastawionych wyłącznie na wymianę wizytówek. Znacznie częściej powstają organicznie, np. podczas konferencji branżowych czy w grupach dyskusyjnych, gdzie łączy nas wspólny cel.
• Szukaj wspólnych wartości: Najtrwalszy biznes buduje się z ludźmi, z którymi dzielimy podobne spojrzenie na świat. Jak mówi nasz gość: „Jeśli my na poziomie wartości nie jesteśmy w stanie się jakby dogadać, no to o jakim biznesie możemy mówić wspólnie?”.
• Zarażaj pozytywną energią: Zakładanie dobrych intencji u innych i otaczanie się pozytywną energią sprawia, że praca staje się przyjemniejsza, a budowanie relacji – znacznie prostsze i skuteczniejsze.

Znajdź mentora i płać dobrem dalej

Każdy na swojej drodze potrzebuje przewodnika. Dla Bolesława był nim mentor z czasów pracy w hotelarstwie, który nie podawał gotowych rozwiązań, ale nakierował go tak, by sam znalazł odpowiedzi. To bezcenna lekcja odpowiedzialności i samodzielnego myślenia.

Co ciekawe, Drapella zachęca, by samemu szukać takich osób i nie bać się prosić o pomoc.

„Ktoś kiedyś mi pomógł, to ja komuś też pomogę. Ja jestem tu, gdzie jestem dlatego, że ktoś kiedyś mi pomógł.”

Często zakładamy, że osoby sukcesu są zbyt zajęte, by poświęcić nam chwilę. Tymczasem prośba o półgodzinną rozmowę przy kawie, poparta szczerym zainteresowaniem, może otworzyć drzwi do bezcennej wiedzy i inspiracji.

Powyższy artykuł to jedynie fragment ogromnej dawki wiedzy i inspiracji, jaką Bolesław Drapella podzielił się w naszym podcaście. Opowiedział również o zarządzaniu zmianą w zespole, godzeniu życia zawodowego z prywatnym i o swoim najnowszym projekcie, Saunowym Stawie, który jest kwintesencją jego biznesowej filozofii. Jeśli chcesz poznać całą tę fascynującą historię, serdecznie zachęcamy do wysłuchania pełnego odcinka podcastu.

Namiary na Bolesława Drapelle

https://www.saunowystaw.p

https://saunagrow.com/pl/

Subskrybuj podcast, co tydzień dostaniesz powiadomienie o nowych odcinkach i przyczyniasz się do jego rozwoju. Z góry dziękujemy ? 

Chcesz nas poznać lepiej?

Mail kontaktowy: [email protected]

FB Nataliia Iali: https://www.facebook.com/nataly.yali/

FB Cezary Nocula: https://www.facebook.com/czarek.nocula

Insta Nataliia Iali: https://www.instagram.com/nataliia_iali/

Kanał: YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCovS…

Facebook:  https://www.facebook.com/eteriaconsul…

Instagram:  https://www.instagram.com/eteria_cons…

Marzenie o zakupie nieruchomości w Warszawie 10, 20, a nawet 30% poniżej jej wartości rynkowej rozpala wyobraźnię wielu inwestorów. Czy to jednak tylko mit i kwestia szczęścia? W Eteria.pl wierzymy, że okazje inwestycyjne nie przytrafiają się przypadkiem. One zdarzają się tym, którzy są przygotowani, działają strategicznie i wiedzą, gdzie szukać.

W naszym najnowszym podcaście Cezary Nocula podzielił się sprawdzonymi sposobami na wyszukiwanie prawdziwych perełek na rynku nieruchomości. Na podstawie tej rozmowy przygotowaliśmy dla Ciebie wpis, który odkryje tajniki skutecznego polowania na okazje.

Czym tak naprawdę jest okazja inwestycyjna?

Zanim zaczniemy poszukiwania, zdefiniujmy, czym jest „okazja”. To nie tylko oferta z ceną niższą niż inne w internecie. Prawdziwa okazja to nieruchomość kupiona poniżej jej realnej wartości rynkowej, czyli ceny, za którą faktycznie można by ją sprzedać w danym momencie.

Warto pamiętać, że inwestorzy patrzą na okazje z różnych perspektyw:

• Inwestor pod wynajem: Dla niego kluczowy jest stosunek ceny zakupu do potencjalnego przychodu z najmu. Jak słusznie zauważono w podcaście: „liczy się to za ile kupi i za ile to wynajmie i jaki procent jakby mu w ciągu roku to przyniesie.” .
• Inwestor kupujący na sprzedaż (flipper): Tutaj liczy się niska cena zakupu, wysoka potencjalna cena sprzedaży oraz płynność, czyli szybkość, z jaką można sfinalizować transakcję.

Gdzie szukać? Jawne i ukryte źródła okazji

Okazje można podzielić na dwie kategorie: jawne, czyli widoczne na pierwszy rzut oka, oraz ukryte, które wymagają od nas więcej pracy i sprytu. Oto sprawdzone źródła, z których sami korzystamy.

1. Internet: Gra na czas i strategię (Okazje jawne)

Wydaje się to oczywiste – przeglądanie portali ogłoszeniowych. Jednak gdy pojawia się oferta w atrakcyjnej cenie, konkurencja jest ogromna. Inni inwestorzy, agenci i automatyczne systemy powiadomień reagują błyskawicznie. Jak wygrać ten wyścig?

• Szybkość: „Czas tutaj ma diametralne znaczenie, czas zabija transakcje.” Czasem 20 minut zwłoki oznacza, że okazja jest już nieaktualna.
• Strategia telefoniczna: Nie czekaj na spotkanie. Już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej buduj relację ze sprzedającym. Daj mu do zrozumienia, że jesteś zdecydowanym, gotówkowym klientem. Możesz zagrać o czas, mówiąc: „Czuję, że się porozumiemy. Może wstrzyma się Pan na razie z umawianiem kolejnych spotkań, dopóki nie zobaczymy, czy dojdziemy do transakcji?” To daje Ci cenną przewagę.

2. Gdy czas staje się Twoim sojusznikiem (Okazje ukryte)

„Kropla drąży skałę, a czas zbija cenę” – to motto powinno przyświecać każdemu, kto szuka ukrytych okazji. Często sprzedający, bazując na zawyżonych cenach ofertowych konkurencji, wystawiają swoją nieruchomość zbyt drogo. Mija miesiąc, drugi, trzeci, a telefon milczy.

Jeśli zidentyfikujesz, że sprzedający ma silną motywację i konkretny termin na sprzedaż (np. wyjazd za granicę), jego elastyczność cenowa będzie rosła z każdym tygodniem. Nieruchomość wystawiona początkowo za 11 500 zł/m² po kilku miesiącach może zostać sprzedana nawet za 9 000 zł/m², gdy właściciel zrozumie, że czas się kończy. Kluczem jest tu badanie potrzeb klienta i cierpliwość.

3. Dostęp do ofert off market

Dobry agent nieruchomości to nieoceniony partner. Może on nie tylko wykonać za Ciebie pracę związaną z przeszukiwaniem rynku, ale przede wszystkim dać Ci dostęp do ofert, których nie znajdziesz w internecie. To transakcje, w których konkurencja jest zerowa.

Warto również wiedzieć o istnieniu specjalistów, którzy zawodowo zajmują się wyłącznie wyszukiwaniem okazji. Kluczem do efektywnej współpracy jest precyzyjne określenie swoich oczekiwań i budowanie trwałych relacji.

4. Networking poza rynkiem:

Prawdziwe perełki często znajdują się poza oficjalnym rynkiem. Kto ma do nich dostęp?

• Prawnicy (sprawy spadkowe, rozwody)
• Ekipy remontowe i sprzątające mieszkania
• Firmy dezynfekcyjne

Te osoby mają bezpośredni kontakt z właścicielami, którzy z różnych powodów (np. odziedziczony spadek, kłopotliwi najemcy, problemy techniczne) mogą chcieć szybko i dyskretnie sprzedać nieruchomość. Jak opowiadał Cezary w podcaście: „Pan złota rączka, który na osiedlu spółdzielni pełni funkcje naprawcze (…) już nam podrzucił dwie okazje inwestycyjne”. Buduj sieć kontaktów i nie zapominaj o gratyfikacji za polecenie.

5. Siła lokalnych relacji

Będąc na miejscu, w konkretnym budynku czy na osiedlu, rozmawiaj z ludźmi – w windzie, na ławce, przed klatką. Uśmiechaj się, bądź pomocny. Nigdy nie wiesz, czy sąsiad z windy nie wie o kimś, kto planuje sprzedaż, lub czy sam nie nosi się z takim zamiarem. To prosta, ludzka metoda, która potrafi przynieść zaskakujące rezultaty i doprowadzić Cię do oferty, zanim trafi ona na rynek.

6. Marketing tradycyjny: Potęga „zrywki” i ulotki

Choć żyjemy w erze cyfrowej, tradycyjne metody wciąż działają. Rozwieszanie ogłoszeń ze „zrywkami” („Kupię mieszkanie w tej okolicy”) lub wrzucanie ulotek do skrzynek pocztowych to świetny sposób, aby dotrzeć do osób, które nie korzystają z internetu lub po prostu jeszcze nie zdecydowały się na wystawienie oferty online. Daje Ci to szansę bycia pierwszym.

Klucz do sukcesu: To nie tylko metody, to Ty

Powyższe sposoby to skuteczne narzędzia. Ale nawet najlepsze narzędzie nie zadziała bez odpowiedniego operatora. Aby realnie znajdować i kupować okazje, potrzebujesz dwóch rzeczy:

1. Nastawienie: Musisz wierzyć, że okazje istnieją i że jesteś w stanie je znaleźć. Determinacja, energia i myślenie nastawione na sukces to absolutna podstawa. Jak mówi Cezary: „Ci zdeterminowani co z energią wchodzą na rynek zawsze wcześniej czy później coś im się trafia.”
2. Liczby: Szukanie okazji to gra liczb. Jedna rozmowa, dziesięć przejrzanych ofert czy tydzień poszukiwań to za mało. Sukces rodzi się ze zmasowanych, konsekwentnych działań. Musisz przepracować dziesiątki kontaktów i obejrzeć wiele nieruchomości, aby wyłonić te kilka wartych uwagi, z których ostatecznie kupisz jedną.

Połączenie ilości działań, ich jakości oraz odpowiedniego nastawienia to według nas gwarancja sukcesu na rynku nieruchomości.

Powyższy artykuł powstał na bazie obszernej wiedzy i praktycznych przykładów, którymi podzieliliśmy się w jednym z odcinków naszego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów, usłyszeć ciekawe anegdoty i jeszcze głębiej zrozumieć proces poszukiwania okazji inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy Cię do odsłuchania pełnego nagrania. Znajdziesz je na naszej stronie oraz na popularnych platformach podcastowych.

Chcesz nas poznać lepiej?

Mail kontaktowy: [email protected]

FB Nataliia Iali: https://www.facebook.com/nataly.yali/

FB Cezary Nocula: https://www.facebook.com/czarek.nocula

Insta Nataliia Iali: https://www.instagram.com/nataliia_iali/

Kanał: YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCovS…

Facebook:  https://www.facebook.com/eteriaconsul…

Instagram:  https://www.instagram.com/eteria_cons…

Cześć drogi słuchaczu!

Witamy Cię w naszym podcaście „Eteria Nieruchomości”, w którym dzielimy się naszym doświadczeniem biznesowym. Mówimy tylko o tym, co faktycznie działa oraz przynosi efekty w inwestycjach, rozwoju i możliwościach nieruchomości. Jeżeli to Cię interesuje i chcesz od życia czegoś więcej, to jesteś we właściwym miejscu. W dzisiejszym odcinku porozmawiamy o tym, jakie są 7 największych błędów sprzedających nieruchomości. Z tej strony Cezary Nocula, i zapraszam Cię do wysłuchania.

Starożytna filozofia a prognozy na rynku nieruchomości

Podobno starożytni greccy mędrcy wyznawali zasadę, że lepiej wiedzieć czego nie robić niż precyzyjnie mówić, co masz robić. Co mieli na myśli? Lepiej sobie wyznaczać granice, zasady, czego nie robimy, niż bardziej sobie nakazywać co robimy. W sumie nawet tak teraz sobie myślałem, 10 Przykazań z Biblii też w sumie opiera się na tej zasadzie: nie kradnij, ani nie cudzołóż, nie kłam i tak dalej i tak dalej. To samo filozofię stosowali starożytni Grecy mędrcy. No i to samo sobie jakby dzisiaj zastosujemy, ale też zacznijmy sobie od tego, dlaczego warto mówić o rzeczach, których lepiej nie robić albo w ogóle których się należy przestrzegać, jaki to ma naprawdę głębszy sens.

Wyznaczanie zasad i ich wpływ na nasze życie

Jeżeli mamy zasady, na przykład powiedzmy, z zakresu żywienia, że nie jem cukru, mięsa, fast foodów i nie mam konkretnej diety, ale mam takie zasady, że nie jem tego typu produktów, to co się wtedy dzieje? Jeżeli nie jemy tego typu produktów, które nam szkodzą, przykładowo nie chcemy się odchudzić, a tego produktu widzimy, że jemy go bardzo dużo i negatywnie wpływa na naszą wagę oraz naszą figurę, no to wtedy, jeżeli my tego nie jemy, siłą rzeczy będziemy jedli coś innego  z dużym prawdopodobieństwem, coś dużo zdrowszego niż te artykuły czy produkty, których sobie zakazaliśmy.

Wtedy z jednej strony wiemy mniej więcej, co mamy robić, z drugiej strony też mamy pewną dowolność, swobodę. Nie ograniczamy się, tylko wręcz przeciwnie wiemy czego nie robić i mamy pełną swobodę. W tym przypadku żywieniowym, możemy jeść wszystko inne. Ale też, z drugiej strony, skoro chcemy coś w życiu poprawić, to nie będziemy jeść słodyczy i zaczniemy jeść hamburgery i zapiekanki wyłącznie, bo wiadomo, że to może nie przynieść pozytywnych rezultatów. Lecz, co do zasady, wtedy się przerzucamy na lepszej jakości jedzenie dla nas.

Szybkie wypracowanie dobrych praktyk i unikanie błędów

Znając pewne błędy, możemy bardzo szybko wypracować swoje własne dobre praktyki, które działają u nas i są dużo bardziej skuteczne, jeżeli mamy pewne ramy już zarysowane. W tym podcaście omówimy przykłady ograniczeń i zasad, których się trzymam, które zwiększają moją produktywność, zdrowie i kilka innych rzeczy.

Osobiste ograniczenia i zasady

1. Nie oglądanie telewizji: Po prostu nie oglądam telewizji, nie mamy nawet telewizora. Chyba że gdzieś jestem u kogoś, ale to niezamierzenie. Ten czas, którego nie tracę na oglądanie telewizji, inwestuję gdzie indziej – czytam książki, pracuję, rozmawiam z ukochaną, bawię się z psem.
2. Nie upijanie się na imprezach: Po prostu się nie upijam. Piję alkohol, ale się nie upijam. Dzięki temu wstaję rano bez bólu głowy i czuję się dobrze. Na imprezie mogę robić praktycznie wszystko, tylko się nie upić. Ta zasada służy mi od kilku lat.

Warto skomponować swoje własne rzeczy, również w życiu prywatnym, bo moim zdaniem to, czego nie robimy, jest ważniejsze niż to, co robimy. To dużo bardziej nas definiuje.

Prognozy na rynku nieruchomości: 7 grzechów  głównych przy sprzedaży nieruchomości

Mając już podkładkę zrobioną, przechodzimy do rzeczy, których naprawdę nie warto robić sprzedając nieruchomości. Przedstawiam Wam 7 grzechów  głównych  w kontekście prognoz na rynku nieruchomości i sprzedaży nieruchomości.

1. Poleganie na jednym źródle informacji

Często nasi klienci pozyskują informacje z jednego źródła, którym jest bardzo często internet. To prowadzi do błędów nie tylko w zakresie cen, ale także odnośnie formalności czy praktyk na rynku nieruchomości. Artykuły na temat nieruchomości często piszą teoretycy, nie praktycy. Posiłkowanie się tylko jednym źródłem jest ryzykowne i może dużo kosztować.

2. Brak osoby odpowiedzialnej za sprzedaż

Gdy mamy kilku współwłaścicieli lub nieruchomość oddawana jest do kilku biur, często nie ma jednej osoby odpowiedzialnej za prezentację. Nie ma pełnej wiedzy o tym, co mówili inni klienci, jak przebiegała sprzedaż czy jak odzew zmieniał się w różnych miesiącach. Jeżeli nie ma jednej osoby zbierającej całą wiedzę, monitorującej i usprawniającej proces, sprzedaż może być utrudniona. Brak osoby odpowiedzialnej może prowadzić do sytuacji, gdy nieruchomość nie sprzedaje się przez długi czas, a nie ma z kim omówić, co się działo przez ten czas.

3. Błędna wycena nieruchomości

Błędna wycena nieruchomości jest bardzo częstym problemem wśród sprzedających. Często sprzedający opierają swoją wycenę na kilku ogłoszeniach sąsiednich nieruchomości, nie zważając na to, że te ceny mogą być zawyżone. W rezultacie, nieruchomość może stać pusta przez długi czas, co prowadzi do strat czasu i pieniędzy. Aby uniknąć tego błędu, warto skonsultować się z ekspertem lub odwołać się do odcinka nr 2, w którym omówiona została kwestia wyceny nieruchomości.

4. Wynajmowanie nieruchomości podczas sprzedaży

Wynajmowanie nieruchomości podczas sprzedaży może być problematyczne, zwłaszcza jeśli nie jest to nieruchomość stricte przeznaczona pod wynajem, czyli tzw. gotowiec inwestycyjny, lub nieruchomość, która na 80% zostanie kupiona przez inwestora z zamiarem wynajmu. W przypadku innych nieruchomości, wynajem może wpłynąć negatywnie naproces sprzedaży. Potencjalni nabywcy mogą być zniechęceni faktem, że w nieruchomości mieszka najemca, co utrudnia np. dostęp do lokalu w celu jego obejrzenia. Warto więc przemyśleć, czy wynajmowanie nieruchomości w trakcie sprzedaży jest dobrym pomysłem.

5. Niewłaściwe zdjęcia i opis nieruchomości

 Zdjęcia i opis mają kluczowe znaczenie dla pierwszego wrażenia potencjalnych nabywców. Niewłaściwe zdjęcia, źle naświetlone lub nieczytelne, mogą zniechęcić zainteresowanych. Również opis powinien być jasny, precyzyjny i zawierać wszystkie istotne informacje. Warto zainwestować w profesjonalne zdjęcia i dobrze opracowany opis.

6. Brak odpowiedzialności za marketing nieruchomości

 Właściciel nieruchomości musi aktywnie uczestniczyć w promocji swojej oferty. Obejmuje to publikowanie ogłoszeń na różnych platformach, udostępnianie oferty w mediach społecznościowych oraz utrzymanie kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Biuro nieruchomości może pomóc w tym procesie, ale warto samemu także angażować się w promocję.

7. Odrzucanie pierwszej dobrej oferty

 Często właściciele oczekują, że otrzymają znacznie wyższą ofertę niż ta pierwsza, dobra propozycja. Należy jednak być realistą i uwzględnić sytuację na rynku oraz konkurencję. Odrzucenie pierwszej dobrej oferty może prowadzić do długotrwałego oczekiwania na kolejną, a czasami nawet do zmniejszenia ceny.

Podsumowanie

Aby uniknąć wspomnianych błędów, warto:

1. Korzystać z różnych źródeł informacji, nie opierając się wyłącznie na danych z internetu.
2. Wybrać jedną odpowiedzialną osobę, która będzie zajmować się sprzedażą nieruchomości, zarówno w przypadku współwłaścicieli, jak i biur nieruchomości.
3. Dokonać właściwej wyceny nieruchomości, ewentualnie korzystając z usług eksperta.
4. Przemyśleć, czy wynajmowanie nieruchomości w trakcie jej sprzedaży jest korzystne, z uwzględnieniem jej przeznaczenia.

Unikając tych błędów, można znacznie usprawnić proces sprzedaży nieruchomości oraz zwiększyć szanse na szybką i korzystną transakcję.

Odrzucenie pierwszej dobrej oferty może prowadzić do kilku niekorzystnych konsekwencji:

1. Strata czasu: Sprzedający musi nadal poszukiwać innego nabywcy, co może trwać tygodnie, a nawet miesiące, zamiast zakończyć proces sprzedaży szybko i skupić się na innych sprawach.
2. Strata potencjalnego nabywcy: Odrzucając ofertę, sprzedający ryzykuje, że zainteresowany klient znajdzie inną nieruchomość i już nie będzie chętny na zakup tej konkretnej.
3. Ryzyko spadku ceny: Rynek nieruchomości może się zmieniać, a oczekiwane ceny mogą spaść w przyszłości. Odrzucając dobrą ofertę teraz, sprzedający może później zmuszony być do akceptacji niższej ceny.
4. Wizerunek nieruchomości: Jeżeli nieruchomość jest długo na rynku, może zacząć być postrzegana jako mniej atrakcyjna przez potencjalnych nabywców.

Aby uniknąć takich sytuacji, warto przemyśleć swoje oczekiwania względem ceny oraz wsłuchać się w opinię profesjonalistów, którzy pomagają w sprzedaży nieruchomości. Jeśli otrzymasz dobrą ofertę, warto ją rozważyć, nawet jeśli wydaje się być nieco poniżej oczekiwań. Sprzedaż nieruchomości może być skomplikowanym procesem, ale unikając wspomnianych błędów, można znacznie usprawnić całą transakcję. Warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia, dokładnie wycenić nieruchomość, przemyśleć wynajmowanie w trakcie sprzedaży oraz nie odrzucać pierwszych dobrych ofert. Dzięki temu szanse na szybką i korzystną sprzedaż nieruchomości będą znacznie większe.

Umowa otwarta a zamknięta

Jeśli oddasz swoją nieruchomość na umowę otwartą do kilku biur, może być trudniej kontrolować sposób prezentacji, negocjacji czy ogólnie zarządzania procesem sprzedaży. To może prowadzić do niejasności, braku komunikacji oraz utraty potencjalnych klientów.

Oddając swoją nieruchomość na umowę wyłączną do jednego biura, zyskujesz kilka korzyści:

1. Jednolita prezentacja: Nieruchomość będzie prezentowana w jednym, spójnym stylu, co sprawi, że będzie wyglądała bardziej atrakcyjnie dla potencjalnych nabywców.
2. Osoba odpowiedzialna: Będziesz miał jedną osobę do kontaktu, która będzie odpowiedzialna za cały proces sprzedaży, co ułatwi komunikację i kontrolę nad postępami.
3. Lepsza kontrola cen: Dzięki umowie wyłącznej unikniesz sytuacji, w której różne biura podają różne ceny za tę samą nieruchomość. To sprawi, że oferta będzie bardziej przejrzysta dla potencjalnych nabywców.
4. Większe zaangażowanie biura: Jeśli biuro ma wyłączność na sprzedaż nieruchomości, będzie bardziej zmotywowane do jej sprzedania. W przypadku umów otwartych, biura mogą nie przykładać się równie mocno do sprzedaży, licząc na to, że inni agenci zrobią to za nich.
5. Unikalność oferty: Nieruchomość sprzedawana tylko przez jedno biuro będzie wydawać się bardziej unikalna, a tym samym może zyskać większe zainteresowanie na rynku.

Podsumowanie

Unikając wspomnianych błędów podczas sprzedaży nieruchomości, można znacznie usprawnić cały proces. Staraj się dokładnie wycenić nieruchomość, unikać wynajmowania w trakcie sprzedaży, nie odrzucać dobrych ofert, a także oddać swoją nieruchomość na wyłączność do jednego biura nieruchomości. Dzięki temu zwiększysz swoje szanse na szybką i satysfakcjonującą sprzedaż nieruchomości.

Ważne jest, abyśmy wszyscy uczyli się na podstawie własnych doświadczeń i błędów innych, aby uniknąć powtarzania tych samych błędów w przyszłości. Poniżej przedstawiam krótkie podsumowanie poruszonych kwestii:

1. Pamiętaj, że nieruchomość jest sprzedana dopiero wtedy, gdy pieniądze są na stole. Nie rezygnuj ze sprzedaży, dopóki nie masz pewności, że kupujący jest gotów przystąpić do transakcji.
2. Nie dawaj się zwieść obietnicom klientów, którzy mówią, że chcą kupić nieruchomość, ale nie są gotowi podpisać umowy przedwstępnej czy wpłacić zadatku. Konkretny i zdecydowany klient podejmie szybkie działania.
3. Traktuj biznes jako grę, w której musisz znać i przestrzegać swoich zasad. Wiedza na temat tego, czego nie robić, jest równie ważna jak wiedza na temat tego, co robić. Pozwala ci to lepiej eksplorować obszary życia i biznesu, które przynoszą korzyści.
4. Doceniaj wartość współpracy z innymi, słuchaj ich rad i dziel się swoimi doświadczeniami. Wspólna nauka i rozwój są kluczowe dla sukcesu.

Mam nadzieję, że powyższe rady okażą się przydatne dla innych osób, które rozważają sprzedaż nieruchomości. Pamiętaj, że wartość wynika zarówno z działań, jak i z unikania pewnych błędów. Powodzenia w przyszłych transakcjach nieruchomościami!

Większość osób sprzedających nieruchomości w Warszawie wychodzi z założenia, że wystarczy zrobić kilka zdjęć telefonem, wrzucić ogłoszenie do sieci i czekać na telefon. W branży nazywamy to strategią „na uda” – albo się uda, albo się nie uda. Tymczasem na tak dynamicznym rynku, profesjonalna sprzedaż to nie kwestia szczęścia, lecz precyzyjnie zaplanowanej sekwencji działań.

W najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości, Cezary Nocula i Nataliia Iali rozkładają na czynniki pierwsze autorską strategię 10 kroków, która pozwala sprzedawać szybciej i za wyższą cenę.

Fundament: Wiedza i analiza konkurencji

Zanim Twoja oferta w ogóle trafi do Internetu, musisz wykonać pracę domową. Profesjonalna sprzedaż zaczyna się od tzw. due diligence.

• Poznaj każdy kąt: Zbierz informacje od wspólnoty, sprawdź plany zagospodarowania okolicy i historię budynku. Ta wiedza to Twój oręż w negocjacjach.

• Analiza konkurencji: Nie jesteś na rynku sam. Kupujący zazwyczaj ogląda kilka podobnych mieszkań. Musisz wiedzieć, co oferują sąsiedzi, by móc skutecznie obronić swoją cenę.

Case Study: Jak sprzedać kawalerkę jako dwa pokoje?

W podcaście przytoczono przykład mieszkania przy ul. Okocimskiej na Woli. W tym samym budynku były cztery identyczne oferty. Natalia, zamiast powielać schemat, przygotowała rzuty pokazujące potencjał wydzielenia drugiego pokoju. Efekt? Sprzedaż w 7 dni inwestorowi, który pierwotnie w ogóle nie brał tej lokalizacji pod uwagę.

Profil Idealnego Klienta: Do kogo mówisz?

Zasada jest prosta: Jeśli coś jest dla wszystkich, jest dla nikogo. Strategia Eterii zakłada stworzenie profilu idealnego kupca. Czy to rodzina z dziećmi, czy inwestor szukający pasywnego dochodu?

Dostosowanie marketingu pod konkretną grupę docelową drastycznie zwiększa konwersję. Inaczej opisujemy bliskość placów zabaw, a inaczej rentowność najmu i potencjał podziału na mikrokawalerki.

Psychologia sprzedaży: Przygotowanie i marketing

Sprzedaż nieruchomości to w dużej mierze emocje. Kupujący podejmuje decyzję w ciągu kilku pierwszych sekund od zobaczenia oferty.

Home staging i lifting

Nawet mądre zainwestowanie 1 000 – 2 000 zł w odmalowanie jaskrawych ścian na neutralne kolory może zwrócić się z wielokrotnością przy finalnej cenie. Pozbycie się zbędnych mebli pozwala klientowi poczuć przestrzeń.

Profesjonalna oferta

• Zdjęcie główne: Masz tylko 3 sekundy na przyciągnięcie uwagi.

• Oświetlenie: Nigdy nie rób sesji w deszczowy dzień lub wieczorem – światło dzienne buduje nastrój i pozytywny odbiór.

• Tytuł: Musi wyróżniać się na tle dziesiątek ogłoszeń o treści „Sprzedam mieszkanie 40m2”.

Proces prezentacji i negocjacji

Kiedy pojawia się klient, strategia nie kończy się na otwarciu drzwi.

1. Badanie potrzeb: Zanim pokażesz mieszkanie, dowiedz się, dlaczego klient go szuka. Inwestorowi opowiedz o stopie zwrotu, rodzinie pokaż wizję radosnych poranków na tarasie.

2. Warunki negocjacji: Ustal swoje „minimum” i scenariusze awaryjne, zanim zasiądziesz do stołu. Wiedząc, ile masz czasu i jaki jest Twój cel, negocjujesz z pozycji siły, a nie desperacji.

Dekalog skutecznej sprzedaży

1. Due Diligence – dowiedz się wszystkiego o nieruchomości.

2. Badanie rynku – poznaj mocne i słabe strony konkurencji.

3. Profilowanie – stwórz obraz idealnego klienta.

4. Przygotowanie (Home staging) – ulepsz to, co widać na pierwszy rzut oka.

5. Marketing wizualny – postaw na profesjonalne zdjęcia i emocje.

6. Kanały dotarcia – dobierz miejsca (Facebook, portale, banery) tam, gdzie jest Twój klient.

7. Prezentacja zorientowana na cel – mów językiem korzyści klienta.

8. Gotowość negocjacyjna – miej plan na każdą propozycję cenową.

9. Logistyka finalizacji – przygotuj dokumenty, zanim padnie „tak”.

10. Celebracja – otwórz szampana po udanej transakcji!

W Eteria Nieruchomości wierzymy, że praca „mądra” przynosi efekty szybciej niż praca „ciężka”. Strategia to nie koszt, to inwestycja w Twój spokój i zysk.

Wpis powstał na podstawie najnowszego odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Chcesz dowiedzieć się więcej o kreatywnych sposobach docierania do kupujących i posłuchać o konkretnych przykładach z warszawskiego rynku? Zachęcamy do odsłuchania pełnego nagrania!

Chcesz nas poznać lepiej?

Obecna sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości to prawdziwy sprawdzian dla sprzedających. Podczas gdy w 2022 roku znalezienie kupca wydawało się formalnością, dziś mierzymy się z nową rzeczywistością. Choć chętnych na własne „M” nie brakuje, ich realna zdolność do zakupu została mocno zweryfikowana przez inflację i wysokie stopy procentowe.

W Eteria Nieruchomości obserwujemy, że standardowe „wrzucenie ogłoszenia na portale” to dziś za mało. Podaż rośnie, a klienci stają się coraz bardziej selektywni. Jak zatem przebić się przez gąszcz ofert i sfinalizować transakcję w dobrej cenie? Odpowiedzią jest marketing wykraczający poza schematy.

Nowa rzeczywistość: Rynek kupującego w Warszawie

Nastały czasy, w których nieruchomości przestały „sprzedawać się same”. Coraz częściej zgłaszają się do nas doświadczeni inwestorzy i deweloperzy, którzy dotychczas samodzielnie radzili sobie ze sprzedażą, a dziś potrzebują profesjonalnego wsparcia.

Aby odnieść sukces, sprzedający musi postawić na jeden z trzech filarów:

1. Idealnie skalkulowana cena rynkowa.

2. Unikalność oferty (topowa lokalizacja lub wyjątkowa architektura).

3. Kreatywny i systematyczny marketing.

Cyfrowa ofensywa: Nie tylko portale ogłoszeniowe

Choć portale takie jak Otodom czy OLX pozostają ważne, ich skuteczność znacząco spadła. Kluczem do sukcesu są obecnie Social Media, które stają się głównym kanałem pozyskiwania leadów.

Potęga mediów społecznościowych

• Prywatne profile: Jeśli posiadasz szeroką sieć kontaktów (powyżej 500-1000 znajomych), post na prywatnym profilu może dotrzeć do osób, które już Ci ufają. To buduje „ciepły” kontakt sprzedażowy.

• Grupy osiedlowe: To absolutny „game changer”. Ludzie często chcą zmienić mieszkanie na większe lub mniejsze, ale w obrębie tej samej okolicy. Publikacja oferty na grupie typu „Mieszkańcy Osiedla za Żelazną Bramą” trafia prosto do celu.

• Facebook Marketplace: Mimo panującego tam chaosu komunikacyjnego, narzędzie to generuje ogromny ruch i realne zapytania.

• Reklamy płatne (Ads): Metoda dla profesjonalistów i deweloperów. Pozwala na precyzyjne targetowanie klientów o konkretnym statusie majątkowym i zainteresowaniach.

Sieć MLS – Ukryty rynek nieruchomości

MLS (Multiple Listing Service) to system wymiany ofert dostępny wyłącznie dla profesjonalnych pośredników. Dzięki niemu Twoja oferta trafia bezpośrednio do agentów pracujących z konkretnymi, sprawdzonymi kupcami, którzy często w ogóle nie przeglądają publicznych portali.

Metody Offline: Powrót do skutecznych tradycji

Czasami najskuteczniejsze okazuje się to, co mamy pod nosem. Metody offline, choć wydają się staroświeckie, wciąż przynoszą wymierne efekty.

• Administracje i wspólnoty: Nawiązanie relacji z administratorem budynku może być kluczem do sukcesu. Ci ludzie wiedzą pierwsi, kto w bloku szuka mieszkania dla rodziny lub chce zainwestować w tej samej lokalizacji.

• Sąsiedzi i znajomi: Warto osobiście poinformować sąsiadów o zamiarze sprzedaży. Wiele transakcji w Warszawie zamyka się właśnie dzięki poleceniom sąsiedzkim – „dla córki”, „dla mamy”, „bliżej rodziny”.

• Zrywki i banery: Choć baner na balkonie zależy od prestiżu nieruchomości, to tradycyjne ogłoszenia papierowe na osiedlowych tablicach wciąż przyciągają uwagę lokalnych mieszkańców.

• Prasa i czasopisma branżowe: W przypadku nieruchomości luksusowych, sesja zdjęciowa i publikacja w prestiżowym magazynie wnętrzarskim nie tylko buduje prestiż, ale realnie podnosi wartość ofertową nieruchomości w oczach kupca.

Narzędzia to tylko początek

Pamiętajmy, że każda metoda to jedynie narzędzie. To, czy zadziała, zależy od strategii. Inaczej promuje się kawalerkę na Wawrze, a inaczej luksusową willę w Konstancinie. Kluczem jest zrozumienie profilu klienta i dotarcie do niego tam, gdzie on aktualnie przebywa – czy to na lokalnej grupie Facebookowej, czy poprzez systemy międzyagencyjne.

Jeśli Twoja nieruchomość od dłuższego czasu nie znajduje nabywcy, być może nadszedł czas na zmianę narzędzi i wdrożenie bardziej kreatywnych działań marketingowych.

Powyższy wpis powstał na podstawie jednego z odcinków podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o niestandardowych metodach sprzedaży i poznać kulisy pracy najlepszych agentów w Warszawie, zachęcamy do odsłuchania pełnej wersji audio. Tam znajdziesz jeszcze więcej praktycznych przykładów i anegdot z rynku!

Chcesz nas poznać lepiej?

Mawia się, że nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. I my w Eteria.pl podpisujemy się pod tym obiema rękami – pod warunkiem jednak, że wiesz, co robisz. Rynek warszawski jest dynamiczny, a pośpiech i emocje to nienajlepsi doradcy. Czasem wymarzone „M” może okazać się prawną pułapką, która będzie kosztować Cię nie tylko pieniądze, ale i lata stresu.

W najnowszym odcinku naszego podcastu, Cezary Nocula rozmawia z adwokatem Rafałem Horończykiem – ekspertem, który na co dzień gasi pożary w umowach, które miały być „prostymi formalnościami”.

Oto lekcje płynące z prawdziwych, często bolesnych historii z rynku nieruchomości, które pomogą Ci uniknąć losu ich bohaterów.

1. Mieszkanie z „podwójnym życiem” – dlaczego musisz sprawdzać księgi wieczyste?

Wyobraź sobie sytuację: kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Jesteś przekonany, że lokal nie ma urządzonej księgi wieczystej (KW), więc opierasz się na zaświadczeniu ze spółdzielni. Transakcja przebiega pomyślnie… do czasu.

Mecenas Horończyk przytacza historię klientki, która po latach dowiedziała się, że jej mieszkanie żyło „dwoma życiami”. Okazało się, że KW istniała, a wpisanym w niej właścicielem była… firma pożyczkowa. Poprzedni właściciele zataili fakt przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Co to oznacza? W świetle prawa właścicielem lokalu była firma, która udzieliła pożyczki poprzednim lokatorom, mimo że pożyczka została spłacona.

Wniosek dla Ciebie: Nigdy nie ufaj „na słowo” ani nawet samym zaświadczeniom, jeśli nie zweryfikowałeś ich w sądzie.

• Sprawdzenie, czy nieruchomość ma księgę wieczystą, jest darmowe i zajmuje 3 minuty w Internecie (po adresie).

• Gdyby kupująca to zrobiła, uniknęłaby wielomiesięcznej batalii o wyprostowanie stanu prawnego.

2. Kiedy „rozmyśliłem się” kosztuje 20 tysięcy złotych (plus zadatek)

Odstąpienie od umowy przedwstępnej to prawo każdej ze stron, ale wiąże się ono z konkretnymi konsekwencjami finansowymi — zwłaszcza jeśli w grę wchodzi zadatek.

W podcaście omawiamy przypadek sprzedającego, który po podpisaniu aktu notarialnego próbował wycofać się z transakcji, tłumacząc to niepewną sytuacją w pandemii. Nie chciał jednak zwrócić podwójnego zadatku, licząc, że sąd uzna pandemię za „siłę wyższą” unieważniającą umowę.

Efekt? Sprzedający nie tylko przegrał sprawę (musiał oddać podwójny zadatek), ale przez błędną strategię procesową swojego prawnika, musiał zapłacić 5% wartości całego przedmiotu sporu tytułem kosztów sądowych. Przy warszawskich cenach nieruchomości, same koszty sądowe wyniosły w tym przypadku około 20 000 zł.

Pamiętaj, że sądy w Polsce są przeciążone. Uzyskanie prostego nakazu zapłaty to około miesiąc, ale jeśli sprawa jest sporna i wymaga biegłych — przygotuj się na 12 miesięcy lub więcej walki.

3. Pułapka „Zosi samosi”, czyli dlaczego warto mieć bufor bezpieczeństwa

Ostatnia historia dotyczy sprzedaży działki przez osobę mieszkającą na stałe za granicą. Klientka, niezadowolona z pracy pośrednika, postanowiła sprzedać grunt na własną rękę. Znalazła kupca, podpisała z nim zwykłą umowę pisemną i przyleciała do Polski na finał transakcji.

Na miejscu, u notariusza, okazało się, że sprzedaż jest niemożliwa. Dlaczego? Działka była rolna i miała powyżej 1 hektara, co wymagało zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).

Bilans strat:

• Zmarnowane bilety lotnicze (ok. 2000 zł).

• Stracony czas.

• Zerwana transakcja — emocje i wzajemne pretensje były tak silne, że strony nie chciały już ze sobą rozmawiać, mimo że sprawę dało się naprawić.

Tutaj ujawnia się kluczowa rola profesjonalnego pośrednika. Nie jesteśmy tylko od „pokazywania mieszkań”. Jesteśmy buforem bezpieczeństwa i emocji. Dobry agent weryfikuje dokumenty, wyłapuje błędy (nawet te spółdzielni czy notariusza!) i chłodzi gorące głowy, gdy negocjacje utkną w martwym punkcie.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości nie wybacza braku wiedzy. Jak zauważył nasz gość: „Jak nie potrafisz naprawiać silników, to nie zabieraj się za to, bo zrobisz sobie krzywdę”.

Dlatego w Eteria.pl zawsze powtarzamy: weryfikuj, sprawdzaj i korzystaj ze wsparcia ekspertów, którzy robią to na co dzień. Lepiej zapłacić za spokój przed transakcją, niż za prawnika po niej.

Powyższy wpis powstał na podstawie odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości”, w którym Cezary Nocula rozmawiał z adwokatem Rafałem Horończykiem. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów omawianych historii i dowiedzieć się, jak bezpiecznie inwestować w Warszawie, zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy.

Czy zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego niektórzy agenci nieruchomości sprzedają mieszkania z lekkością i uśmiechem, podczas gdy inni – mimo ogromnej wiedzy i lat praktyki – walczą o każdą transakcję z trudem? Czy to kwestia „lepszych” klientów, szczęścia, a może specyfiki warszawskiego rynku?

W najnowszym odcinku podcastu „Eteria Nieruchomości” Cezary Nocula bierze na warsztat temat, który często jest pomijany w technicznych szkoleniach, a stanowi fundament skutecznego biznesu: psychologię sprzedaży i siłę nastawienia.

Paradoks „Młodego Wilka”

W branży nieruchomości często obserwujemy fascynujące zjawisko. Z jednej strony mamy „starego wyjadacza” – eksperta, który widział już wszystko, zna każdy paragraf prawa i każdą ulicę w Warszawie. Z drugiej strony stoi „młody wilk” – osoba z mniejszym doświadczeniem, która dopiero buduje swoją sieć kontaktów.

Zaskakująco często to ten drugi wygrywa w rynkowym starciu. Dlaczego? Odpowiedź tkwi w nastawieniu. Doświadczony agent bywa zrutynizowany, a jego wiedza o trudnościach rynkowych staje się jego blokadą. Młody adept wchodzi do gry z entuzjazmem, optymizmem i wiarą, że „da się”. Jak wspomina Cezary Nocula, przytaczając słowa swojego trenera: „Nastawienie to już połowa sukcesu”.

Samospełniająca się przepowiednia: Kryzys czy szansa?

Nasz umysł to potężne narzędzie, które za wszelką cenę chce udowodnić, że mamy rację.

• Jeśli zakładasz, że na rynku jest kryzys, ludzie nie mają zdolności kredytowej, a mieszkania się nie sprzedają – Twój umysł podświadomie pokieruje Twoimi działaniami tak, aby potwierdzić tę tezę. Będziesz szukać wymówek, a nie kupców.

• Jeśli podchodzisz do sprzedaży z założeniem sukcesu – Twój umysł przestawia się na tryb szukania rozwiązań.

W podcaście przytoczony został świetny przykład z branży remontowej. Fachowiec, który wchodzi do mieszkania i od progu narzeka („tu krzywo”, „tu się nie da”), zazwyczaj generuje problemy. Fachowiec nastawiony na cel widzi te same krzywizny, ale komunikuje je jako wyzwania do rozwiązania: „mamy problem, ale mam też na niego trzy pomysły”. To ta sama sytuacja, ale diametralnie różne efekty końcowe.

Trzy filary skutecznego mindsetu w nieruchomościach

Analizując transkrypcję naszego podcastu, możemy wyróżnić trzy obszary, w których pozytywne nastawienie robi największą różnicę:

1. Kreatywność w rozwiązywaniu problemów

Optymizm nie oznacza ignorowania rzeczywistości. Oznacza wiarę, że każdy problem ma rozwiązanie. Kiedy agent wierzy w sprzedaż, nie uzasadnia braku wyników „złą koniunkturą”. Zamiast tego szuka nowych kanałów dotarcia, zmienia strategię marketingową lub sposób prezentacji nieruchomości. Nie szuka wymówek, lecz sposobów.

2. Zaraźliwy entuzjazm

Sprzedaż to transfer emocji. Jeśli agent nie wierzy w nieruchomość, którą prezentuje, klient wyczuje to natychmiast.

W Eteria.pl widzimy to na co dzień: niektórzy doradcy świetnie czują się, sprzedając kamienice i mieszkania do remontu, inni brylują w nowoczesnych apartamentowcach. Kluczem jest autentyczność. Kiedy wierzysz w produkt, Twój entuzjazm udziela się kupującemu.

3. Jakość przygotowania

To brutalna prawda: jeśli z góry zakładasz porażkę, Twoje przygotowanie do transakcji będzie byle jakie. Zadziałasz na zasadzie „wrzucam drugi bieg i jakoś to będzie”. Wiara w sukces wymusza profesjonalizm. Kiedy spodziewasz się zwycięstwa, dbasz o każdy detalu oferty, bo wiesz, że warto.

Jak trenować nastawienie zwycięzcy?

Dobra wiadomość jest taka, że pozytywne nastawienie to umiejętność, którą można wyćwiczyć – tak jak mięsień. Oto co rekomendujemy na podstawie doświadczeń omawianych w podcaście:

• Zadbaj o poranek: Sposób, w jaki zaczynasz dzień, determinuje Twoją skuteczność. Wprowadź stałe rytuały – może to być wczesna pobudka (np. 5:30), medytacja, bieganie czy chwila ciszy. Pokaż swojemu umysłowi, kto tu rządzi, zanim wpadniesz w wir maili i telefonów.

• Wizualizuj koniec: Przed rozpoczęciem projektu lub trudnej negocjacji, wyobraź sobie pozytywny finał. Utrzymywanie w głowie obrazu sukcesu sprawia, że podświadomie dobierasz działania, które do niego prowadzą.

• Weź 100% odpowiedzialności: Zrzucanie winy na rynek, pogodę czy „trudne czasy” czyni Cię bezradnym. Wzięcie odpowiedzialności daje Ci sprawczość i kontrolę.

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak budować mentalną przewagę na rynku nieruchomości?

Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą dzielimy się w naszych materiałach audio. Zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości”, w którym Cezary Nocula szczegółowo omawia mechanizmy psychologiczne stojące za sukcesem w biznesie. Znajdziesz tam więcej inspirujących przykładów i konkretnych narzędzi do pracy nad własnym nastawieniem.

Słuchaj nas, aby zawsze być o krok przed rynkiem!

Rynek nieruchomości to żywy organizm, który zmienia się dynamicznie. Inwestorzy wciąż zadają sobie pytanie: czy lepiej inwestować w pewnym, ale drogim rynku warszawskim, czy szukać okazji w mniejszych miejscowościach, gdzie próg wejścia jest niższy? W najnowszym odcinku podcastu „Eteria Nieruchomości”, Natalia Iali rozmawia z Andrzejem Dobrowolskim – doświadczonym inwestorem, który z powodzeniem działa na obu tych polach.

Wnioski z tej rozmowy rzucają nowe światło na strategie inwestycyjne. Co działa lepiej? Gdzie zyski są wyższe, a ryzyko mniejsze?

Matematyka zysków: Procenty a konkretne kwoty

Jednym z kluczowych wątków poruszonych w rozmowie jest różnica w rentowności. Andrzej Dobrowolski zauważa ciekawą zależność:

• Małe miasta oferują często wyższą stopę zwrotu w ujęciu procentowym. Kupując mieszkanie za 100 tys. zł, łatwiej jest podwoić wkład lub uzyskać wysoki procent ROI.

• Warszawa wygrywa jednak w liczbach bezwzględnych. Jak zauważa nasz gość, zarobienie 50 tys. zł na flipie w stolicy to absolutne minimum, a zysk rzędu 100 tys. zł na jednej transakcji „nie jest rocket science”.

Dla inwestora oznacza to prosty wybór: czy wolisz obracać mniejszym kapitałem z wysokim procentem zysku, czy celujesz w grubsze portfele klientów warszawskich, gdzie kwotowo zarabia się znacznie więcej, choć wymaga to większego kapitału na start?

W małym mieście, aby zarobić „na rękę” 100 tys. zł, trzeba trafić na wyjątkową okazję (często kupić nieruchomość za połowę wartości). W Warszawie jest to standardowa, dobrze przeprowadzona transakcja.

Płynność to królowa – dlaczego Warszawa wygrywa?

W Eteria.pl doskonale wiemy, że zysk na papierze to nie to samo, co gotówka na koncie. Kluczowa jest płynność. Natalia Iali podczas rozmowy przytoczyła przykład inwestycji w Pruszkowie. Mimo wystawienia nieruchomości w najniższej cenie rynkowej, zainteresowanie było umiarkowane.

Tymczasem w Warszawie, gdzie koncentruje się kapitał i dokąd ludzie stale migrują za pracą, mieszkania w atrakcyjnych cenach znikają błyskawicznie. W mniejszych miejscowościach rynek jest płytszy – ludzie rzadziej się przeprowadzają, a ich zdolność kredytowa jest często niższa.

Koniec ery generalnych remontów? Czas na lifting

Ciekawym trendem, który obserwujemy i o którym wspomina Andrzej Dobrowolski, jest zmiana podejścia do remontów. Generalne remonty, choć podnoszą wartość nieruchomości, niosą ze sobą ryzyko przedłużenia procesu, problemów z ekipami i zamrożenia gotówki.

Jakie strategie sprawdzają się teraz?

1. Sprzedaż „na brudno” – szybki obrót nieruchomością bez ingerencji, często po samym posprzątaniu.

2. Lifting – odświeżenie mieszkania, wymiana klamek, paneli, malowanie płytek.

3. Standard Eteria.pl – W naszej agencji często doprowadzamy mieszkania w stanie „ruiny” do czystego stanu deweloperskiego (wyburzenia, gładzie), co jest tańsze niż wykończenie pod klucz, a daje klientowi czystą kartę. W przypadku mieszkań w lepszym stanie stosujemy tzw. „bogaty lifting” (inwestycja rzędu 10-20 tys. zł), który pozwala nowemu nabywcy wprowadzić się od zaraz.

Biznes z ludzką twarzą

Na koniec warto wspomnieć o czymś, co często umyka w tabelkach excela – relacjach. Zarówno Nataliia, jak i Andrzej, podkreślają, że najlepsze transakcje to te, w których pomagamy drugiej stronie. Niezależnie od tego, czy jest to oddłużenie kogoś w trudnej sytuacji, czy – jak w anegdocie Natalii – zakup kawalerki od starszego malarza z centrum Warszawy, który kończy się zaproszeniem na ślub i przyjaźnią.

Etyczne podejście do biznesu, transparentność i budowanie zaufania (również w zespole i z ekipami remontowymi) to fundamenty, które pozwalają przetrwać na rynku latami, a nie tylko dokonać jednego „złotego strzału”.

Chcesz wiedzieć więcej?

Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą dzielimy się w naszym podcaście. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych liczbach, dowiedzieć się, jak zarządzać ekipami remontowymi i usłyszeć więcej historii z rynku nieruchomości, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości” z udziałem Andrzeja Dobrowolskiego.

Każdy, kto choć raz próbował kupić mieszkanie w Warszawie w okazyjnej cenie, wie, jak trudne jest to zadanie. Przeglądasz setki ogłoszeń, dzwonisz, jeździsz na prezentacje, a na końcu słyszysz cenę, która zwala z nóg. Gdzie popełniasz błąd? Czy szukasz w złych dzielnicach? A może na złych portalach?

W Eteria.pl mamy inne podejście, poparte danymi z ponad 100 przeprowadzonych transakcji typu flip. Zrozumieliśmy, że koncentrowanie się na „magicznych sposobach” dotarcia do oferty to ślepa uliczka. Prawdziwa okazja nie zależy od adresu czy metrażu. Zależy od tego, kto sprzedaje i jaki problem możemy dla niego rozwiązać.

Nieruchomość jest drugorzędna. Liczy się Klient

Większość kupujących szuka „mieszkania do remontu” lub „zadłużonego”, licząc na niską cenę. To błąd. Podstawą skutecznego inwestowania jest profilowanie sprzedającego. Musimy zrozumieć jego motywację.

Statystyki są nieubłagane: 90% sprzedających oczekuje ceny rynkowej lub wyższej. Twoim zadaniem jest znalezienie tych pozostałych 10%, którzy z różnych życiowych powodów przedkładają czas i spokój nad maksymalizację zysku.

Kto NIE sprzeda Ci mieszkania taniej? (Oszczędź swój czas)

Zanim opowiemy o idealnych okazjach, warto wiedzieć, kogo unikać. Istnieją grupy sprzedających, u których szansa na negocjacje jest bliska zeru. Dzięki tej wiedzy nie stracisz czasu na bezowocne rozmowy.

1. Młode małżeństwa (30-45 lat) „na dorobku” – Sprzedają, by kupić coś większego. Są świadomi rynku, często mają kredyt do spłaty. Walczą o każdy tysiąc złotych, bo potrzebują kapitału na nowe, droższe lokum.

2. Zadowoleni Inwestorzy – Jeśli mieszkanie jest wynajęte, przynosi dochód i jest po remoncie, właściciel nie ma „ciśnienia”. Jego postawa to: „Sprzedam, jak dostanę świetną cenę. Jak nie – niech zarabia dalej”.

3. Seniorzy zmieniający standard (50-70 lat) – Jeśli starsza osoba sprzedaje mieszkanie tylko dlatego, że „fajnie byłoby zmienić otoczenie” na podobne, nie zejdzie z ceny. Brak silnej motywacji oznacza brak negocjacji.

4. Sprzedający „bez ciśnienia” – Właściciele pustostanów, które stoją puste od lat. Są zamożni, nie potrzebują gotówki. Mogą czekać na klienta latami, byle nie zejść z założonej ceny.

5 Typów Klientów, którzy tworzą prawdziwe okazje

Gdzie zatem szukać? Nasze doświadczenie wskazuje na pięć grup sprzedających, z którymi najczęściej udaje się wypracować transakcję typu win-win (my kupujemy taniej, oni rozwiązują swój problem).

1. Spadkobiercy i obdarowani

To najliczniejsza grupa. Zadziała tu psychologia „łatwo przyszło, łatwo poszło”. Co więcej, jeśli spadkobierców jest kilku, sprzedaż jest jedynym logicznym wyjściem.

2. Seniorzy zmieniający lokalizację na tańszą

Osoby 50+, które mieszkają w drogim lokalu w centrum, ale marzą o domku pod miastem lub mieszkaniu w tańszej dzielnicy. Często potrzebują gotówki „na już”, aby wpłacić zadatek na nowe lokum. W Eterii często stosujemy tu rozwiązanie, w którym kupujemy mieszkanie, ale pozwalamy dawnym właścicielom mieszkać w nim jeszcze przez kilka miesięcy, by mogli spokojnie zorganizować przeprowadzkę.

3. „Artyści” z problemami finansowymi

Klienci z dlugami (chwilówki, pożyczki, czynsz), ale często bez kredytu hipotecznego. To osoby, które żyją chwilą i potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, by spłacić komornika i… żyć dalej. Często nie mają głowy do formalności i doceniają, gdy ktoś zdejmie z nich ciężar „prostowania” sytuacji prawnej lokalu.

4. Zmęczeni wynajmujący (Amatorzy)

Właściciele, którzy trafili na „najemcę z piekła rodem”. Zniszczone mieszkanie, brak płatności, nerwy. Taki sprzedający chce się pozbyć nieruchomości nie z powodów finansowych, ale emocjonalnych. Chce odzyskać spokój ducha.

Przykład z życia: Mieliśmy klientkę przy ul. Anielewicza, która sprzedała mieszkanie taniej, byle tylko nie musieć więcej użerać się z niepłacącą lokatorką. My przejęliśmy problem, ona odzyskała spokój.

5. Emigranci

Osoby mieszkające na stałe za granicą. Przyjeżdżają do Polski na chwilę, by zamknąć sprawy spadkowe lub sprzedać dawne mieszkanie. Zależy im na czasie i wygodzie – nie chcą przylatywać na każdą prezentację czy do urzędu. Wolą sprzedać nieco taniej, ale „zdalnie” i bezpiecznie, by móc wrócić do swojego życia w innym kraju.

3 Pytania, które musisz sobie zadać

Zanim zdecydujesz się na walkę o daną nieruchomość, przeprowadź szybką „kwalifikację klienta”, odpowiadając na trzy pytania:

1. Czy to „mój” typ klienta? (Czy należy do jednej z 5 grup opisanych wyżej?)

2. Jaka jest jego motywacja i elastyczność? (Czy musi sprzedać szybko, czy może czekać?)

3. Jaki jest potencjał inwestycyjny? (Co mogę zrobić z mieszkaniem, by podnieść jego wartość?)

Pamiętaj, że w inwestowaniu w nieruchomości chodzi o rozwiązywanie problemów. Jeśli zdejmiesz ciężar z barków sprzedającego – czy to będzie szybka gotówka, załatwienie komornika czy przejęcie trudnego lokatora – stworzysz okazję, której nie znajdziesz w standardowym ogłoszeniu.

Powyższy wpis został opracowany na podstawie podcastu „Eteria Nieruchomości”, którego gospodarzem jest Cezary Nocula. Jeśli chcesz zgłębić temat, posłuchać o konkretnych przykładach z ponad 100 flipów i dowiedzieć się więcej o psychologii negocjacji, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka: „Kim jest sprzedający nieruchomości w okazyjnej cenie”.

W dzisiejszych, niepewnych ekonomicznie czasach, warszawski rynek nieruchomości stawia przed kupującymi wiele pytań. Czy rosnąca inflacja i stopy procentowe to sygnał do odwrotu, czy wręcz przeciwnie – bodziec do działania? W najnowszym odcinku naszego podcastu, Nataliia Iali rozmawia z Mateuszem Machnio, ekspertem finansowym z blisko dziesięcioletnim doświadczeniem, aby rozwiać wątpliwości naszych klientów.

Oto kluczowe wnioski, które pomogą Ci podjąć mądrą decyzję finansową.

Wakacje kredytowe: Prezent od państwa czy pułapka?

Wielu kredytobiorców podchodzi do wakacji kredytowych z rezerwą. Ekspert uspokaja: to opcja zdecydowanie opłacalna, o ile podejdziemy do niej strategicznie.

• Mechanizm: Odroczenie 8 rat (4 w 2022 i 4 w 2023 roku) nie oznacza ich anulowania, ale przesunięcie na koniec okresu spłaty.

• Złota zasada: Mateusz Machnio radzi, aby „nie przejadać” zaoszczędzonych środków. Jeśli odłożysz równowartość raty (np. 2500 zł) i wpłacisz ją jako nadpłatę kapitału, realnie zmniejszysz swoje zadłużenie i unikniesz sporej części odsetek.

• Wpływ na BIK: Korzystanie z wakacji jest odnotowywane, ale nie wpływa na scoring kredytowy. Inwestorzy planujący kolejne zakupy mogą spać spokojnie.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – co wybrać w 2022/2023?

Przy WIBORze na poziomie ok. 7,15%, rynkowe oprocentowanie zmienne zbliża się do 9%. Tymczasem banki oferują stałą stopę w okolicach 8%.

Ekspert podkreśla, że przejście na stałe oprocentowanie daje spokój ducha na 5-10 lat, ale nie zamyka drogi do zmian. Gdy stopy procentowe spadną (co przewidywane jest w perspektywie 2-3 lat), kredyt można zrefinansować i wrócić do oprocentowania zmiennego w innym banku.

Przełom w ubezpieczeniu pomostowym

Od 17 września 2022 roku obowiązują nowe przepisy, które są niezwykle korzystne dla kupujących, szczególnie w Warszawie, gdzie na wpis do księgi wieczystej czeka się czasem nawet rok.

Obecnie ubezpieczenie pomostowe podlega zwrotowi. Bank musi zwrócić pobrane opłaty (lub zaliczyć je na poczet spłaty kredytu) po dokonaniu wpisu do księgi. Przy rocznym oczekiwaniu i kwotach rzędu 500 zł miesięcznie, w portfelu klienta może zostać nawet 6 000 zł.

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości w Warszawie?

Mimo wysokich stóp procentowych, ekspert Eteria.pl przypomina starą prawdę rynkową: najlepszy czas na zakup był 5 lat temu, drugi najlepszy jest teraz.

Historycznie nieruchomości w Polsce nie tracą na wartości w ujęciu długofalowym. Czekanie na „zawalenie się rynku” często kończy się tym, że za kilka lat potrzebny wkład własny będzie znacznie wyższy z powodu wzrostu cen metra kwadratowego.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – realna szansa?

W Warszawie program ten jest wyzwaniem ze względu na limity cenowe (ok. 10 000 zł/m² na rynku pierwotnym). Szansą dla kupujących są:

• Mieszkania do generalnego remontu.

• Nieruchomości w dzielnicach ościennych i podwarszawskich miejscowościach.

• Planowane podniesienie limitów cenowych przez ustawodawcę.

Jak przygotować się do kredytu? (Porady eksperta)

1. Zbadaj zdolność w wielu bankach: Różnice w liczeniu dochodu (np. z 3, 6 czy 12 miesięcy) mogą oznaczać różnicę w zdolności rzędu kilkuset tysięcy złotych.

2. Zbuduj poduszkę finansową: Oprócz wkładu własnego (rekomendowane 20%), miej środki na min. 3-6 rat zabezpieczenia.

3. Zadbaj o ubezpieczenie na życie: Bank nie zmniejszy raty, gdy zachorujesz – mądra polisa to Twoje realne bezpieczeństwo.

Powyższe informacje pochodzą z 7. odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Naszym gościem był Mateusz Machnio. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o detalach refinansowania lub specyfice warszawskiego rynku, zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy oraz kontaktu z naszym biurem!