Rok 2023 na warszawskim rynku nieruchomości był, delikatnie mówiąc, „szalony”. Jako Eteria.pl obserwowaliśmy to z pierwszej linii frontu. Popyt, napędzany w dużej mierze programem „Bezpieczny Kredyt 2%”, był tak ogromny, że w pewnych momentach przypominał pandemiczne polowanie na papier toaletowy. Klienci licytowali się, wykłócali o pierwszeństwo, a sprzedający cieszyli się z szybkiej sprzedaży, często znacznie powyżej ceny ofertowej.
Podczas gdy większość ekspertów (w tym my) rok temu prognozowała ostrożne wzrosty rzędu kilku procent, rzeczywistość przerosła oczekiwania. Ceny w wielu lokalizacjach skoczyły o kilkanaście, a czasem nawet o 20%.
Teraz, gdy program „Bezpieczny Kredyt 2%” dobiega końca, a na horyzoncie pojawia się nowa władza, wszyscy zadają sobie jedno pytanie: co dalej? Czy czeka nas stabilizacja, czy kolejna fala wzrostów? W naszym podcaście przeanalizowaliśmy kluczowe czynniki, które zdefiniują rynek w 2024 i 2025 roku.
Prognozy a twarde dane: Na co patrzymy?
Ostrożne prognozy bankowe, jak te Credit Agricole, mówią o wzrostach cen w 2024 roku na poziomie 5,8% i 7,3% w roku 2025. Jednak zamiast ślepo wierzyć w prognozy, wolimy analizować fundamentalne czynniki, które realnie wpływają na rynek. A te malują bardzo ciekawy obraz.
Czynniki wskazujące na dalsze wzrosty cen
Niestety dla kupujących, argumentów za utrzymaniem się wysokich cen jest obecnie znacznie więcej niż tych za spadkami.
1. Luka podażowa: Pociąg, który trudno zatrzymać
Kluczowym problemem jest i pozostanie dramatycznie niska podaż. Rynek pierwotny jest motorem napędowym, za którym podąża rynek wtórny. Tymczasem dane są alarmujące:
- Spadek liczby rozpoczętych budów w pierwszych 10 miesiącach 2023 (względem 2022) wyniósł 8,4%.
- Względem 2021 roku, spadek ten jest gigantyczny i wynosi aż 34%.
Rynek nieruchomości jest jak pociąg i ma długą drogę hamowania, ale też długo się rozpędza. To, że deweloperzy rozpoczynali tak mało budów w ostatnich dwóch latach, odczujemy w postaci braku gotowych mieszkań przez kolejne 2-3 lata.
2. Nowe przepisy = wyższe koszty deweloperów
We wrześniu 2023 podpisano kluczową nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to najważniejsza zmiana w tej materii od 20 lat, która realnie wpłynie na rynek od 1 stycznia 2026 roku.
W skrócie: uzyskanie zgód na budowę będzie znacznie trudniejsze i dłuższe. Nowe plany zagospodarowania prawdopodobnie ograniczą możliwość budowy tak wielu mieszkań na tej samej działce co dotychczas. A mniejsza liczba mieszkań z działki to wyższy koszt jednostkowy. Kto za to zapłaci? Jak ujął to nasz ekspert w podcaście: „koszty dewelopera wzrosną, a jak koszty dewelopera wzrosną, oczywiście przerzucają to na kogo? No na naszych kochanych klientów”.
3. Nowy rząd, nowy program? (Kredyt 0%)
Rynek nie znosi próżni. Wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” to cios dla popytu, ale nowa władza już zapowiada kontrpropozycję – „Kredyt 0%”. Politycy doskonale wiedzą, że programy mieszkaniowe to potężne narzędzie, które trafia do ogromnej grupy wyborców.
Biorąc pod uwagę kalendarz wyborczy, jest wysoce prawdopodobne, że w 2024 roku zobaczymy kolejną formę „rozdawnictwa”, która na nowo pobudzi popyt.
Czynniki mogące WYHAMOWAĆ Rynek
Czy zatem nie ma żadnej nadziei na spadki? Istnieją pewne czynniki ryzyka, choć ich wpływ wydaje się obecnie mniej prawdopodobny.
1. Koniec stymulacji i niepewność polityczna
Jeśli „Kredyt 0%” nie wejdzie w życie lub jego forma będzie bardzo ograniczona, wyłączenie programu 2% faktycznie odetnie z rynku dużą grupę kupujących. To powinno ostudzić popyt i co najmniej zatrzymać dynamiczne wzrosty.
Istnieje też ryzyko, że rząd, szukając pieniędzy w budżecie, wprowadzi nowe podatki (np. od nieruchomości lub flipów), co mogłoby schłodzić zapał inwestorów. Niepewność budzi też trwająca za wschodnią granicą wojna. Gdyby konflikt się zakończył, a duża część uchodźców wróciła na Ukrainę, popyt w Polsce (szczególnie na rynku najmu) mógłby zmaleć.
2. Zmiana pokoleniowa (Perspektywa długoterminowa)
Pojawiają się badania wskazujące, że pokolenie Z i Y (dzisiejsi 20-latkowie) nie ma już tak silnej potrzeby posiadania mieszkania na własność, jak ich rodzice. Młodzi ludzie cenią sobie swobodę i elastyczność, jaką daje najem. Jest to jednak trend bardzo długoterminowy, który nie wpłynie realnie na ceny w 2024 czy 2025 roku, ale może zmienić oblicze rynku w perspektywie dekady.
Co obserwujemy aktualnie na rynku?
Analizując dane z naszej agencji, widzimy bardzo ciekawą tendencję. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” rozgrzał nie tylko segment mieszkań do 800 tys. zł. Obserwujemy olbrzymi ruch, a nawet licytacje, na nieruchomościach w przedziale 1 miliona złotych i więcej.
Prawdopodobnie wynika to z faktu, że klienci, którzy szukali większych mieszkań (np. 3-4 pokojowych), nie mogąc znaleźć nic sensownego w limicie kredytu, zostali zmuszeni do przejścia na wyższy pułap cenowy, angażując większy wkład własny. To pokazuje, że rynek premium i luksusowy również ma się świetnie, co potwierdzają głośne transakcje (jak ta na Złotej 44), które działają na wyobraźnię i budują pozytywny sentyment.
Nasza prognoza na 2024
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki – gigantyczną lukę podażową, nadchodzące utrudnienia prawne dla deweloperów oraz prawdopodobieństwo wprowadzenia nowych programów stymulujących popyt – nie spodziewamy się spadków cen w 2024 roku.
Choć możemy się pomylić, tak jak rok temu, nasza prognoza na 2024 rok to wzrost cen nieruchomości w Warszawie o około 10% w stosunku do grudnia 2023. Rynek na pewno nie wyhamuje gwałtownie, choć może nie będzie rósł już tak dynamicznie jak w 2023. Dla osób kupujących nieruchomość jako inwestycję, jedno wydaje się pewne – przynajmniej od inflacji powinna nas ona obronić.
Powyższy wpis jest analizą opartą na naszym najnowszym odcinku podcastu. Jeśli chcesz poznać pełną argumentację i posłuchać dyskusji na temat czynników kształtujących rynek, zapraszamy do odsłuchania całości.
A jakie są Wasze przewidywania na 2024 rok? Czy ceny wzrosną, czy może w końcu spadną? Zapraszamy do dyskusji w komentarzach!
Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie! Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Nasz kanał na YouTube
Nasz podcast na iTunes
Facebook Nataliia Iali
Facebook Cezary Nocula
Instagram Nataliia Iali
Facebook Eteria Consulting
