Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Niezależnie od tego, czy jest to Twoje pierwsze „M”, czy kolejna inwestycja na dynamicznym warszawskim rynku, emocje często biorą górę. Wyobrażamy sobie idealne wnętrze, poranną kawę na balkonie i radość z posiadania własnego kąta. Niestety, za fasadą świeżej farby lub atrakcyjnej ceny mogą kryć się kosztowne wady techniczne.
W Eteria.pl wierzymy, że świadomy klient to bezpieczny klient. Dlatego do naszego najnowszego podcastu zaprosiliśmy inżyniera Tomasza Wałachowskiego który na co dzień zajmuje się odbiorami technicznymi mieszkań i demaskuje „fuszerskie” praktyki.
Oto najważniejsze wnioski i przestrogi prosto od eksperta, które pomogą Ci uniknąć finansowej katastrofy.
Rynek wtórny, czyli „Tylko pomaluję i wchodzę”
To chyba najczęstsza iluzja, z jaką spotykają się kupujący na rynku wtórnym, szczególnie w przypadku klimatycznych, starych kamienic. Zakładamy, że wystarczy lekkie odświeżenie. Rzeczywistość bywa brutalna.
Ukryte koszty w starych kamienicach
Jak podkreśla nasz gość, ludzie „chcą mieszkać w starych budynkach, ale chcą mieć standard nowoczesny”. Te dwie rzeczy często się wykluczają bez generalnego remontu.
Instalacja elektryczna: „Wchodzimy na kamienicę i ja mówię, ale zobaczcie, że instalacja elektryczna nie przygotowana, bo jest tylko na jednym bezpieczniku.” – ostrzega Tomasz. Taka instalacja nie wytrzyma jednoczesnej pracy piekarnika, płyty indukcyjnej i czajnika. Wymiana? To już poważny remont.
Piony i kanalizacja: W starych budynkach często spotyka się jeszcze stalowe rury kanalizacyjne. „Kanalizacja koroduje od środka. Później z przepływu 110 robi się 30-50. Co chwilę zdarzają się, że wybija im kanalizacja”.
Wentylacja: Problemy z ciągiem lub jego całkowity brak to prosta droga do zawilgocenia i grzyba.
Ściany i podłogi: To, co wydaje się „klimatyczne”, bywa pułapką. Krzywe ściany („banany”), odpadające tynki czy zniszczony parkiet, którego renowacja może być droższa niż położenie nowego – to standard.
Co ciekawe, problemy bywają też natury formalnej. Tomek przytoczył historię, gdzie „Pani miała w ofercie sprzedaży komórkę lokatorską, tylko że koniec końców okazało się, że komórka nie jest na akcie (…) ugadali się, że ta jest moja, ta jest twoja”. Taka komórka formalnie nie należy do mieszkania.
Rynek deweloperski – nowe nie znaczy idealne
Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, oczekujemy ideału. Płacimy za nowy produkt, który powinien być pozbawiony wad. Niestety, pośpiech na budowach i oszczędności na podwykonawcach prowadzą do absurdalnych błędów.
„Latające okno” (Wesoła)
To historia, która mrozi krew w żyłach. Nasz ekspert opowiadał o odbiorze mieszkania z 3,5-metrowym przeszkleniem tarasowym.
| „No i tak otwieram to okno, a ono mi tak lata. Po 30 cm w każdą stronę, do przodu, do tyłu” |
Okazało się, że okno było osadzone „na jakichś styrodurach poklejonych cudawankach”, bez stabilizacji i podwaliny. Reakcja dewelopera? „My w takim standardzie oddajemy, klient ma to sobie wykończyć sam”. Taka wada to nie tylko kwestia estetyki – to gwarancja zalania mieszkania i ryzyko pęknięcia szyb pod wpływem naprężeń.
Znikająca posadzka (Bielany)
Podczas innego odbioru Tomek, sprawdzając narożniki, doprowadził do pęknięcia posadzki. Standardowa grubość wylewki to 4-6 cm. Na miejscu okazało się, że miała… 1 cm.
| „Całą posadzkę skuwali. 50 metrów posadzki.” |
Na szczęście w tym wypadku deweloper (duży, renomowany gracz) natychmiast przyznał się do błędu i naprawił go na swój koszt. To pokazuje, że podejście deweloperów bywa różne – od arogancji po pełną odpowiedzialność.
Odbiór techniczny, czyli Twój klucz do bezpieczeństwa
Historie Tomka pokazują jedno: fachowe oko inżyniera jest bezcenne.
Kiedy jest najlepszy moment na inspekcję?
Zdecydowanie przed podpisaniem umowy! Szczególnie na rynku wtórnym. „Lepiej przejrzeć i wiedzieć na czym się stoi tak jak z samochodem. Nie kupujemy samochodu, a później go oglądamy, tylko odwrotnie” – radzi Tomek. W przypadku rynku deweloperskiego, odbiór techniczny jest kluczowym momentem przed odebraniem kluczy, aby wszystkie wady wpisać do protokołu.
Ile to kosztuje i dlaczego to drobiazg?
Koszt odbioru technicznego w Warszawie waha się od ok. 400 zł za małe mieszkania do 1500-2000 zł za duże lokale lub domy.
Biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań w Warszawie liczymy w setkach tysięcy lub milionach złotych, jest to absolutnie symboliczny wydatek. Jak słusznie zauważono w podcaście:
| „Kupujemy za około milion złotych i warto zainwestować (…) to nawet nie jest 1% ceny„. |
Ten 1% może zaoszczędzić Ci dziesiątek lub nawet setek tysięcy złotych na remontach lub dać potężne argumenty do negocjacji ceny.
Pułapka na koniec: Nieubezpieczony „Pan Miecio”
Nawet jeśli kupisz idealne mieszkanie, pozostaje kwestia remontu. Tomasz przestrzega przed zatrudnianiem ekip bez legalnej działalności i ubezpieczenia.
Opowiedział historię firmy remontowej, która zalała budynek, w tym windy. Koszt? 250 tysięcy złotych. Ekipa? Rozpłynęła się w powietrzu („drzwi nam zamknęli”). Kto za to odpowiada? Inwestor, czyli właściciel mieszkania.
Rada eksperta jest prosta: zawsze bierz firmę z legalną działalnością, ubezpieczeniem OC i zawsze podpisuj umowę.
Powyższe przykłady to tylko fragment wiedzy, którą podzielił się z nami Tomasz Wałachowsk. Wskazują one, jak wiele pułapek czeka na rynku nieruchomości.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, na co zwracać uwagę przy zakupie, jak wyglądają realia współpracy z deweloperami i jakie jeszcze „kwiatki” można znaleźć w warszawskich mieszkaniach, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka naszego podcastu Eteria Nieruchomości!
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało na [email protected].
Kontakt do gościa:
Chcesz nas lepiej poznać?