Mokotów to jedna z najbardziej pożądanych dzielnic Warszawy. Jej prestiż, doskonała lokalizacja oraz otoczenie terenów zielonych sprawiają, że nieruchomości w tej okolicy cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Jak kształtują się ceny za metr kwadratowy na Mokotowie w 2025 roku? Czy nadal rosną, a może bańka właśnie pęka? I jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej pożądane? O aktualnych trendach rozmawiamy z naszym ekspertem z 7-letnim doświadczeniem w sprzedaży na Mokotowie.
Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:
Z tego artykułu dowiesz się:
- jak zmieniły się ceny nieruchomości na Mokotowie od 2023 do początku 2025 roku,
- ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od metrażu,
- ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od rodzaju budynku,
- jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie,
- czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą,
- jakich mieszkań szukają kupujący na Mokotowie,
- co czeka mokotowski rynek nieruchomości,
- poznasz ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich lat.
Ceny nieruchomości na Mokotowie – czy bańka pękła?
Ceny nieruchomości na Mokotowie należą do najwyższych w kraju. Pod koniec 2024 szacowana cena za m² wynosiła tu 19 200 zł/m². Początek 2025 roku przyniósł jednak lekkie obniżki cenowe. Niektóre portale podają spadki sięgające nawet 5,5% w porównaniu z końcówką 2024 roku.
Spadki te nie dotyczą jednak nieruchomości luksusowych, takich jak apartamentowce na Starym i Górnym Mokotowie czy przedwojenne kamienice, które wciąż utrzymują swoją wartość. Zainteresowanie nimi jest stałe, między innymi ze względu na ograniczoną podaż. Takie nieruchomości nie tracą na wartości, stanowią więc doskonałą lokatę kapitału.
Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W mojej opinii niższe ceny nieruchomości na Mokotowie to nie gwałtowny spadek, a raczej powrót do poziomów sprzed programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
| Jak zmieniły się ceny mieszkań na Mokotowie?Przykład transakcji na rynku wtórnym W Eteria Consulting przeprowadziliśmy rok po roku dwie niemal identyczne transakcje w dzielnicy Mokotów. Obejmowały one mieszkania trzypokojowe, w blokach z lat 70., w pobliżu metra Wilanowska.Sierpień 2023: Mieszkanie o powierzchni 57 m², dobrze doświetlone, z balkonem i oddzielną kuchnią, sprzedane za 720 000 zł. Wrzesień 2024: Mieszkanie na sprzedaż o powierzchni 53 m², w tym samym standardzie, sprzedane za 700 000 zł. Spadek wartości o 20 000 zł (ok. 2,8%) nie jest drastyczny. Świadczy raczej o powrocie do poziomu cen sprzed programu „Bezpieczny kredyt 2%”. |
Średnie ceny ofertowe nieruchomości na Mokotowie
Średnie ceny nieruchomości zależą w dużym stopniu od wielkości mieszkania czy domu. Najtańsze w tym przypadku są mieszkania średniej wielkości, najdroższe – małe lokale, np. kawalerki.
| Średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od metrażuMieszkania do 30 m² – ok. 20 800 zł/m² Mieszkania dwu- i trzypokojowe, 38-70 m² – ok. 18 000 zł/m² Mieszkania trzy- i czteropokojowe, powyżej 70 m² – ok. 20 600 zł/m² |
Dla wyceny nieruchomości na Mokotowie duże znaczenie ma także rodzaj budynku, w którym znajduje się lokal. Inaczej prezentują się ceny w blokach z lat 60. czy 70 na Służewcu, a inaczej w przedwojennych kamienicach. Tam płaci się nie tylko za lokalizację, lecz także za samo słowo „kamienica”, które jest obecnie synonimem prestiżu. Mokotów jest pod tym względem dzielnicą bardzo zróżnicowaną, stąd także ceny mieszkań cechuje tu spora rozpiętość.
Sprawdź ile kosztuje Twoje mieszkanie!
Chcesz sprawdzić, ile może być warta Twoja nieruchomość na Mokotowie? Skorzystaj z naszego bezpłatnego narzędzia online i poznaj wstępną wycenę swojej nieruchomości.
| Warszawa Mokotów: Ile kosztuje mieszkanie w zależności od rodzaju budynku?Przedwojenne kamienice i nowoczesne apartamentowce – powyżej 20 000 zł/m² Nowe budownictwo (okolice ul. Cybernetyki, Galerii Mokotów) – 18 000-19 000 zł/m² Bloki z lat 60. i 70. (np. Służewiec) – 15 000-16 000 zł/m² |
Warto zaznaczyć, że podane kwoty to ceny ofertowe, czyli takie, które sprzedający podają w swoich ogłoszeniach o sprzedaży mieszkania czy domu. Są one zwykle znacznie zawyżone, ponieważ właściciele zostawiają sobie pole do negocjacji z potencjalnymi kupującymi. Ostateczne ceny transakcyjne są więc najczęściej nieco niższe.
Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie?
Czas sprzedaży nieruchomości jest uzależniony od wielu czynników, w tym ceny wywoławczej, dokładnej lokalizacji i standardu mieszkania.
Statystyki wskazują, że średni czas sprzedaży wynosi 116 dni, czyli ok. 3-4 miesięcy. Właściwie oszacowana cena i dobra prezentacja nieruchomości mogą skrócić ten czas nawet do 2-3 miesięcy.
Sezonowość rynku nieruchomości
Warto pamiętać, że w procesie sprzedaży nieruchomości istotną rolę odgrywa sezonowość. W okresie wakacyjnym, zwłaszcza w przypadku mieszkań rodzinnych, szanse na szybkie zamknięcie transakcji są ograniczone. Czas sprzedaży może wtedy się wydłużyć, co wynika z mniejszej liczby aktywnych kupujących. Od września ruch na rynku znacząco wzrasta.
Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W minionym roku miałam sytuację, że rozpoczęliśmy sprzedaż mieszkania na Mokotowie w Warszawie w lipcu. Cały proces mocno się przeciągał, natomiast od września wszystko ruszyło, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Warto mieć to na uwadze, planując sprzedaż, niezależnie w której z warszawskich dzielnic.
Remont mieszkania a czas sprzedaży
Na czas sprzedaży w dużym stopniu wpływa także stan mieszkania. W związku z rosnącymi kosztami materiałów i robocizny wielu kupujących preferuje nieruchomości w stanie gotowym do zamieszkania. Jeśli mieszkanie wymaga jedynie kosmetycznych poprawek, warto je wykonać, by szybciej znaleźć kupca.
Z kolei mieszkania do remontu będą bardziej atrakcyjne dla osób poszukujących okazji. Jeśli sprzedający jest gotowy odpowiednio obniżyć cenę, remont może tylko niepotrzebnie wydłużyć cały proces. Czas, kiedy będą trwały prace, oznacza też konieczność regulowania opłat (czynszu, mediów itp.) i zwykle generuje sporo niepotrzebnych nerwów.
| PORADA ETERII Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?Wszystko zależy od tego, czy Twoje mieszkanie wymaga generalnego remontu, czy jedynie odświeżenia.Drobne poprawki zawsze warto wprowadzić – zwiększysz w ten sposób szansę na szybkie znalezienie kupca.W przypadku generalnego remontu przemyśl czy masz czas i fundusze, by go realizować. Czasem bardziej opłacalne jest obniżenie ceny i szybsza sprzedaż. |
Popularne mieszkania, czyli czego szukają kupujący?
Na koniec 2024 roku i na początku roku 2025 największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe, o powierzchni 45-60 m². Kupujący starają się maksymalnie wykorzystać przestrzeń, dlatego nawet na 47 m² poszukują układu trzypokojowego, np. z wydzielonym miejscem na home office czy pokojem dziecięcym.
Jeszcze dwa lata temu atrakcyjne trzy pokoje oznaczały metraż ok. 70+. Dzisiaj klienci mogą sobie pozwolić na znacznie mniej, przede wszystkim w związku z niższą zdolnością kredytową.
Dodatkowo zmieniły się preferencje dotyczące otoczenia nieruchomości. Po pandemii kupujący zwracają uwagę na zielone tereny rekreacyjne niż na bliskość galerii handlowych. Dla pracowników w trybie home office większego znaczenia nabiera, jak mieszkanie wygląda i co oferuje – spędzają w nim w końcu przeważającą część swojego dnia.
Wielu nabywców szuka nowej nieruchomości w tej samej lokalizacji, w której mieszkało do tej pory. Ich celem jest jedynie zwiększenie komfortu życia. Są bardzo zżyci z daną lokalizacją, znają ją na wylot i szukają w obrębie kilku ulic, do których się przyzwyczaili. Często rozważają mieszkania, jakie oferuje rynek pierwotny, bo chcą zamieszkać w nowym budownictwie, ale nadal w dobrze znanym otoczeniu. To tam mają ułożone życie codzienne, wiedzą gdzie rano iść na kawę, po południu na zakupy i gdzie są najbliższe punkty usługowe.
Trendy, czyli co czeka rynek nieruchomości na Mokotowie?
Rynek nieruchomości na Mokotowie w 2025 roku nie doświadcza gwałtownych spadków cen, lecz stabilizuje się po okresie wzrostów związanych z programem „Bezpieczny kredyt 2%”. Tak prawdopodobnie pozostanie przez najbliższy czas.
Kupujący będą natomiast coraz bardziej wymagający. Poszukiwane będą mieszkania gotowe do wprowadzenia lub wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Wyjątek stanowią kupujący z rynku Starego i Górnego Mokotowa. Jest to klient, który ma swój konkretny pomysł wnętrzarski do zrealizowania. W związku z tym chętnie kupuje nieruchomości do kompletnego remontu.
Dodatkowo kupujący wciąż będą szukać oszczędności, więc jeszcze większą popularność mogą zyskać średniej wielkości lokale, za to z maksymalnie funkcjonalnym rozkładem.
Wykres średniej ceny za metr kwadratowy w Warszawie
Artykuł na podstawie danych i informacji od Nadii Borzilovej, agentki nieruchomości Eteria Consulting z 7-letnim doświadczeniem na mokotowskim rynku, która specjalizuje się w obrocie kamienicami i budownictwie przedwojennym.