Większość właścicieli nieruchomości ma jeden cel: sprzedać po jak najwyższej cenie. Jak mawiał klasyk: „tanio skóry nie sprzedam”. To naturalne – często jest to jedna z największych transakcji w naszym życiu.
Problem polega na tym, że wiele cen ofertowych na warszawskim rynku to, jak sami mówimy, „marzenia” – niestety, dalekie od kwot transakcyjnych. Co więc oddziela marzenia od realnego zysku?
W Eteria.pl wiemy, że aby uzyskać cenę wyższą niż rynkowa średnia, trzeba wykonać pracę. „Bez pracy nie ma kołaczy”. Dziś podzielimy się pięcioma konkretnymi działaniami, które – jeśli są mądrze wykonane, to potrafią podnieść finalną cenę nieruchomości o kilka, a nawet kilkanaście procent.
1. Drobny remont: Gdzie skupić wzrok (i pieniądze)?
Kluczowe jest tu słowo „drobny”. Nie mówimy o generalnym remoncie za setki tysięcy, ale o inwestycji rzędu kilku, kilkunastu tysięcy, która przyniesie wielokrotny zwrot.
Na co kupujący zwracają największą uwagę? Na największe powierzchnie:
- Ściany, sufity i podłogi: „To (…) najwięcej na to kupujący patrzy swoim wzrokiem”. Pęknięcia, brud czy zacieki muszą zniknąć.
- Demony w głowach kupujących: Plamy po zalaniu to absolutny priorytet. Nawet jeśli problem dawno rozwiązano, plama na suficie „budzi demony w głowach kupujących” i generuje prośby o drastyczną obniżkę ceny. Malowanie za kilkaset złotych rozwiązuje problem za kilkadziesiąt tysięcy.
- Drobne usterki: Niesprawne krany, niedomykające się szafki, zepsuty dzwonek. „Klienci, którzy dobrze płacą, to przeważnie mają też większe wymagania”. Każda taka usterka to argument do negocjacji. Naprawienie ich z góry odbiera kupującemu amunicję.
Kluczowa uwaga: Jeśli mieszkanie jest przeznaczone „do totalnego remontu”, nie maluj go na siłę. Kupujący może wtedy „podejrzewać, że my coś maskowaliśmy”. W takim wypadku lepiej skupić się na kolejnym punkcie.
2. Mniej znaczy więcej, czyli strategiczne odgracanie
To, co dla nas jest pamiątką, dla kupującego jest gratem.
- Mieszkania zamieszkałe: Zrób „miejsce dla potencjalnego kupującego, żeby mógł (…) wyobrazić siebie samego w tym mieszkaniu”. Jeśli przestrzeń jest zagracona prywatnymi rzeczami, drastycznie to utrudniasz.
- Mieszkania spadkowe (np. „po babci”): Często „jedyną rzeczą remontową, jaką możemy zrobić, jest wyrzucenie wszystkiego”. Odsłonięcie czystej przestrzeni i potencjału lokalu działa cuda i nic nie kosztuje poza jednym dniem pracy.
3. Przygotowanie prawne: Dlaczego dokumenty to pieniądze
To jeden z najczęściej pomijanych, a najbardziej dochodowych kroków. Przygotowanie kompletu dokumentów (zaświadczeń ze spółdzielni, księgi wieczystej) przed startem sprzedaży jest kluczowe.
Wyobraź sobie sytuację: trafia się najlepszy klient. Ma gotówkę, „musi kupić już” i chce się wprowadzić za tydzień. „A takich klient przeważnie bardzo dobrze płaci, bo zależy mu na czasie”.
Jeśli w tym momencie powiesz mu, że na jeden dokument ze spółdzielni musisz czekać miesiąc – właśnie straciłeś najlepszą ofertę.
Pro-Tip: Pokaż potencjał, nie tylko stan obecny
Dokumenty to też plany. W Eteria.pl wielokrotnie robiliśmy to dla naszych klientów:
- Mieszkania: „Klient ma mieszkanie dwupokojowe, widzieliśmy na planie, że jest możliwość przeniesienia kuchni do salonu i zrobienie z tego trzech pokoi”. Sprzedaliśmy je jako mieszkanie z potencjałem na 3 pokoje, znajdując kupca błyskawicznie, mimo że wcześniej „wisialo” na rynku przez wiele miesięcy.
- Działki: Kluczowa jest analiza chłonności działki (ile PUM/PUU można tam wybudować). Nasz znajomy architekt wycenił działkę klienta, która wg pośredników była warta 800 zł/m. Po analizie chłonności wystawił ją za 1500 zł/m i sprzedał za niewiele mniej. Przygotowanie prawne podwoiło jej wartość.
4. Home staging (Ale zrobiony z głową)
Dodanie uroku i klimatu za pomocą dekoracji, zasłon czy kwiatów potrafi podnieść cenę o kilka procent. Ale i tu jest haczyk.
„Jak ktoś ma mieszkanie po babci stare do remontu i dostawi kilka kwiatków, to może delikatnie śmiesznie wyglądać”.
Home staging musi być dopasowany do nieruchomości. W mieszkaniach „do wprowadzenia” potrafi zdziałać cuda. W Eteria.pl często robimy to dla naszych klientów w ramach pakietu usług, bo wiemy, że ta inwestycja zwraca się wielokrotnie – czasem pokrywając koszt całego naszego wynagrodzenia.
5. Wirtualna rzeczywistość i unikalna historia
Na koniec dwie strategie dla bardziej unikalnych nieruchomości.
- Stworzenie unikalnej historii: „Ludzie kupują historię”. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w prestiżowej dzielnicy lub historycznej kamienicy, dowiedz się o niej więcej. Kto tu mieszkał? Kto mieszka w okolicy? Opowieść o znanym polityku czy artyście z sąsiedztwa działa na wyobraźnię i podbija wartość emocjonalną. Nasz klient, który intrygował kupujących historią o „byłym prezydencie” mieszkającym w pobliżu, sprzedał mieszkanie parze, która kupiła… z ciekawości.
- Spacer wirtualny (VR): Idealne dla nieruchomości luksusowych, trudno dostępnych lub dla klientów międzynarodowych. Spacer 3D pozwala „odfiltrować” turystów, a przyciągnąć poważnych klientów z daleka. Taki klient, jadąc z innego miasta lub kraju, „może (…) głównie na taką nieruchomość pojechać.” Twoja oferta staje się dla niego celem, a nie jednym z wielu przystanków.
Jak widać, wszystkie te działania sprowadzają się do jednego: dania wartości kupującemu. Im więcej pracy wykonamy, aby ułatwić mu zakup, pokazać potencjał i dać poczucie bezpieczeństwa, tym więcej „wraca” do nas w cenie transakcyjnej.
Chcesz poznać więcej szczegółów?
Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie! Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
