W świecie inwestycji i nieruchomości każdego dnia jesteśmy bombardowani prognozami. Włączasz telewizję, przeglądasz YouTube i słyszysz: „To koniec, bańka pęka!”, by za chwilę przeczytać artykuł wieszczącym kolejne rekordowe wzrosty. Jako Eteria.pl, agencja działająca w samym sercu warszawskiego rynku, postanowiliśmy powiedzieć głośno to, o czym wielu milczy: nikt nie ma szklanej kuli.
W dzisiejszym wpisie, bazującym na naszym najnowszym podcaście, rozkładamy na czynniki pierwsze mechanizmy rządzące cenami mieszkań i wyjaśniamy, dlaczego poleganie wyłącznie na opiniach „guru” może być ryzykowne.
Lekcja pokory z 2020 roku
Cofnijmy się do początku pandemii. Panował strach, a rynek zamarł. Wtedy jeden z najbardziej szanowanych inwestorów w Polsce zorganizował webinar. W ankiecie zapytał uczestników: „O ile spadną ceny nieruchomości?”. Opcje wyboru zakładały spadki od 3% do 30%. Opcji wzrostu? Brak.
Co się stało w rzeczywistości? Zamiast przewidywanych spadków, ceny wzrosły o kilkanaście procent. To doskonały dowód na to, że nawet najwięksi eksperci opierają się jedynie na prawdopodobieństwie, a nie na pewności. Czarne łabędzie – takie jak pandemia czy wojna potrafią wywrócić każdy model analityczny do góry nogami.
Jak mawiał bohater filmu Wilk z Wall Street:
| „Nikt nie wie, czy akcje idą w górę, czy w dół, czy chowają się na boki. (…) Ale musimy udawać, że wiemy”. |
7 Fundamentów, które musisz znać
Aby samodzielnie ocenić potencjał inwestycyjny, musisz wziąć pod uwagę konkretne zmienne. Oto najważniejsze z nich:
-
Styl życia i trendy: Czy społeczeństwo szuka stabilizacji i własnego „M”, czy wybiera model nomady? Pandemia pokazała, jak szybko zmieniają się priorytety – nagle wszyscy zapragnęli ogródków i przestrzeni.
-
Demografia: Liczby nie kłamią. Obecnie w Polsce przypada średnio 1,5 dziecka na rodzinę. Jednocześnie migracje (np. napływ obywateli Ukrainy) zasilają rynek nowym kapitałem ludzkim, co długoterminowo stymuluje gospodarkę.
-
Popyt i podaż: To stare prawo ekonomii wciąż działa. Kluczowe jest nie tylko to, ilu jest kupujących, ale też ilu deweloperów decyduje się na nowe inwestycje.
-
Inflacja i koszty budowy: To tzw. „cena minimalna”. Jeśli wybudowanie metra kwadratowego w Warszawie kosztuje dewelopera 7-8 tysięcy złotych (grunt, materiały, robocizna), to nie sprzeda on mieszkania taniej. Inflacja wymusza wzrost cen nominalnych.
-
Alternatywne inwestycje: Kiedy giełda jest niestabilna, a złoto traci na wartości (co obserwowaliśmy po wybuchu wojny), nieruchomości stają się „bezpieczną przystanią” (safe haven) dla kapitału Polaków.
-
Stopy procentowe: Wysokie stopy oznaczają niższą zdolność kredytową i mniej klientów. Jednak pamiętaj: nieruchomości w doskonałych lokalizacjach sprzedają się zawsze, niezależnie od kosztu kredytu.
-
Lokalizacja a ryzyko: Inwestując w Warszawie czy Paryżu, akceptujesz niższą stopę zwrotu (ROI), ale zyskujesz bezpieczeństwo. W małym mieście (np. na Śląsku czy w Grudziądzu) możesz zarobić procentowo więcej, ale ryzykujesz utratę płynności, gdy np. upadnie jedyny duży pracodawca w regionie.
Historia lubi się powtarzać… ale w swoim tempie
Analizując rynek, warto spojrzeć wstecz. Osoby, które kupiły mieszkania w Warszawie na szczycie bańki w 2008 roku (płacąc np. 9 tys. zł/m²), musiały czekać aż do 2019 roku, by cena nominalna wróciła do tego poziomu.
Przykład z naszego podwórka: Miasteczko Wilanów. W 2008 roku ceny były tam rekordowe. W 2015 roku, gdy zaczynaliśmy działalność, sprzedaż tych mieszkań była trudna – właściciele mieli kredyty we frankach, a ceny rynkowe były niższe niż ich zadłużenie. Dziś? Wilanów znów jest jedną z najbardziej pożądanych i drogich lokalizacji. Wniosek? Nieruchomości lubią cierpliwych inwestorów.
Co widzimy na rynku „z frontu”?
Jako praktycy obserwujemy, że mimo medialnego szumu o kryzysie:
-
Sprzedający trzymają ceny. Nie widać panicznych wyprzedaży ani dyskontów rzędu 20-30%.
-
Ceny najmu wystrzeliły. Wzrosty rzędu 25% sprawiają, że inwestowanie pod wynajem znów stało się bardzo atrakcyjne.
-
Rozwarstwienie rynku. Ceny ofertowe w internecie często rosną, podczas gdy ceny transakcyjne delikatnie spadają lub stoją w miejscu.
Nasza prognoza? Ceny nominalne (kwota, którą płacisz) prawdopodobnie utrzymają się na stabilnym poziomie ze względu na wysokie koszty budowy. Jednak przy wysokiej inflacji, realna wartość tych mieszkań może spaść. To moment na chłodną kalkulację, a nie emocjonalne decyzje.
Chcesz dowiedzieć się więcej? Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą Cezary Nocula podzielił się w podcaście „Eteria Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o szczegółach, anegdotach z rynku i dowiedzieć się, jak samodzielnie prognozować ceny, koniecznie odsłuchaj pełnego odcinka.
W Eteria.pl wierzymy w transparentność – mówimy o tym, co działa, a nie o tym, co „powinno” działać. Zapraszamy do kontaktu, jeśli szukasz partnera, który pomoże Ci bezpiecznie nawigować po warszawskim rynku nieruchomości.
