Cześć Drogi Słuchaczu! Witamy Ciebie w naszym podcaście „Eteria Nieruchomości”, w którym dzielimy się naszym doświadczeniem biznesowym i mówimy tylko o tym, co faktycznie działa oraz przynosi efekty. O inwestycjach, rozwoju i możliwościach w nieruchomościach. Jeżeli to Cię interesuje i chcesz od życia czegoś więcej, to jesteś we właściwym miejscu. W dzisiejszym odcinku opowiemy sobie o tym, jakie będą ceny nieruchomości. Prawda, której nikt nie mówi. Z tej strony Cezary Nocula i zapraszam Ciebie do wysłuchania.
W 2020 roku zaczęła się pandemia i pewnie jak większość z Was kojarzy, był to dosyć specyficzny czas, zwłaszcza w naszym biznesie nieruchomościowym, czas zmrożenia. Nikt nie widział, o co chodzi, co się wydarzy, co będzie z rynkiem. Także, był to dosyć specyficzny czas. Wtedy siłą rzeczy mniej się działo, klienci byli bardziej zachowawczy albo siedzieli po prostu w domu. Miałem więcej czasu i siłą rzeczy chciałem wiedzieć, co się wydarzy. Miałem taką w sobie ciekawość, dociekliwość. Kurka, pierwszy raz w życiu przeżywamy coś takiego. Przynajmniej ja. Byłem ciekaw co będzie za pół roku, za rok; co się wydarzy z cenami, z rynkiem, z ekonomią. Zacząłem wtedy intensywnie czytać, przeglądać, słuchać różnych artykułów, żeby znaleźć eksperta — kogoś mądrzejszego ode mnie, żeby się dowiedzieć, co się wydarzy. To było naprawdę intensywne. Sięgałem do wielu źródeł i zrozumiałem jedna rzecz — olśniło mnie. Z dzisiejszej oczywiście perspektywy. Dzisiaj jestem mądrzejszy, bo minęły ponad dwa lata.
Po przesłuchaniu jednego webinaru prowadzonego przez to takiego naprawdę sławnego na całą Polskę inwestora, który inwestuje w nieruchomości już z 30 lat lub więcej, który ma tych mieszkań bardzo dużo, ma firmy — naprawdę jest znanym ekspertem. On zrobił webinar o tym co się może wydarzyć, jak to aktualnie wygląda. Ma firmę, która zajmuje się najmem, tak więc ma dosyć dobry wgląd w rynek. Ten inwestor pod koniec webinaru, zrobił pod koniec ankietę dla uczestników, która uwaga uwaga brzmiała: o ile twoim zdanie spadną ceny nieruchomości? Możliwe odpowiedzi w tej ankiecie były tylko takie, że się zaznaczało, o ile mniej więcej procent spadną ceny nieruchomości: o 3, 5, 10, 15, 30 procent albo ceny pozostaną bez zmian. Nawet nie było opcji w tej ankiecie, żeby zaznaczyć, że ceny nieruchomości wzrosną. Także… z dzisiejszej perspektywy, jak już wiemy, że ceny pod koniec 2020 roku wzrosły o kilkanaście procent, wydaje się to kuriozalne. A wtedy jedna z bardziej rozpoznawalnych postaci, ekspertów, inwestorów w Polsce dokonała prognozy totalnie nietrafionej.
W tym momencie w moim życiu kompletnie obalił się status quo. Zrozumiałem, że nikt nie ma monopolu na prawdę, nikt nie zna przyszłości, nikt nie wie, tak naprawdę, co się wydarzy. Tylko ludziom się wydaje, że wiedzą. Tak naprawdę, wszystko kręci się wokół tego, że ci świetni inwestorzy nie wiedzą, nie mają pojęcia, co się wydarzy — nikt tego nie wie. Opiera się to tylko i wyłącznie na prawdopodobieństwie. Każde zdarzenie czy wzrosty, czy spadki cen nieruchomości, czy stagnację, czy cokolwiek, opiera się na prawdopodobieństwie. Jest prawdopodobieństwo, że coś wzrośnie, że coś spadnie. Są czynniki sprzyjające ku temu, że ceny będą rosły albo spadały. Wszystko się kręci wokół tego. I świetny analityk-inwestor bierze te czynniki, które mogą wpływać pozytywnie bądź negatywnie na wzrost, bądź spadek i na tej zasadzie gra. To jest tylko i wyłącznie gra rynkowa. Nawet jak dużo czynników sprawia, że wydaje się, że to już na bank powinno rosnąć, to rzeczywistość może pokazać totalnie coś innego. Tzw. czarny łabędź, jak pandemia w 2020 czy wojna w 2022 zmieniają kompletnie zasady gry. Czasami wszelkie przewidywania można wrzucić do kosza i trzeba je robić na nowo. Ta rzeczywistość tak wygląda, że po prostu nie ma czegoś takiego, że jest 100% szansy, albo zero. Zawsze jest jakiś procent na przykład na jakiś kataklizm i jest jakiś procent, że wydarzy się coś absolutnie cudownego w gospodarce. Zwłaszcza obecnie, przy mega dynamicznie zmieniającym się świecie, gdzie technologia po prostu z roku na rok szybuje, AI się rozwija, Internet już jest prawie wszędzie — puszczają go w balonach, są satelity. Technologia galopuje. Porównajmy sobie, jak wyglądał nasz świat 10 lat temu, a jak wygląda dzisiaj. To jest totalnie coś innego. Także, dzisiaj naprawdę można sobie prognozować, co się wydarzy na podstawie czynników. Ale nawet najmądrzejszy człowiek na świecie, nawet Warren Buffett, który ma dostęp do danych, do ludzi, do wszystkiego, ma pieniądze, i tak się czasami myli.
Pytanie: czy jakiś ekspert, który ma garnitur i ładnie mówi w telewizji czy na YouTubie, czy gdziekolwiek, czy taka osoba może mieć pewność, co się wydarzy? Jeżeli nawet najbogatszy człowiek na świecie, czasem się myli. To do mnie tak dotarło, jakby coś mnie oświeciło, i doszedłem do wniosku, że żeby zadbać o swoje finanse, to ja sam muszę wykonywać te prognozy w kluczowych dla mnie sektorach. I na podstawie tego samodzielnie podejmować decyzje inwestycyjne. Niestety do tego to się sprowadza, bo nawet najlepszy ekspert, który ma najlepsze możliwe intencje, tak naprawdę nie ma zielonego pojęcia, co się wydarzy. Podsumuję to kultowym cytatem z filmu „Wilk z Wall Street”, gdzie były tłumaczone zasady jak Wall Street działa i Mark powiedział: „Okej, pierwsza reguła Wall street — nikt, i nie obchodzi mnie czy jesteś Warret Baffett, czy Jimmy Buffet — nikt nie wie, czy akcje idą w górę, czy w dół, czy chowają się na boki. Najmniej ze wszystkich maklerzy. Ale musimy udawać, że wiemy”. Po tym krótkim bądź długim wstępie przechodzimy do czynników, jakie wpływają na ceny nieruchomości. Lecimy!
Aby przewidzieć przyszłość, mamy czynniki, jakie wpływają na jakieś zdarzenie i też wykres przeszły, czyli to, co się wydarzało w przeszłości. Na podstawie tego, co się wydarzało w przeszłości i czynników, można „przewidzieć” przyszłość. Na początku sobie poruszymy czynniki, jakie wpływają na ceny nieruchomości.
Pierwszym czynnikiem jest styl życia mieszkańców: jakie są trendy? Jakie są społeczne przekonania? Czy warto mieć własne M? Czy raczej teraz jest popularny styl „ludzi wolnych”, którzy mieszkają rok tutaj, rok tam, dwa lata tam? Co jest aktualnie trendy, co jest modne? Jak ludzie aktualnie żyją? Pandemia zmieniła to, że ludzie bardziej zaczęli cenić tereny zielone, przestrzeń, ogródki. To się zmieniło w ciągu chwili i wciąż się zmienia, wciąż ewoluuje. Co jest ważne, tu nie chodzi o to co Ty konkretnie Słuchaczu uważasz na temat mieszkań — czy wolisz wynajmować, czy kupić własne. Tylko co statystycznie się dzieje w społeczeństwie. Co z tego, że Ty i Twoim znajomi mają takie przekonanie, że “okej, ja dzisiaj będę dwa lata mieszkał w Warszawie, potem będę w Londynie, a potem będę we Wrocławiu”? Nic z tego nie wynika! Na rynku masowym jest bardzo istotne to, jak to wygląda statystycznie. Być może ktoś się obraca w takim wyjątkowym gronie, którego nie warto brać pod uwagę, ponieważ to jest margines. Z tego co my obserwujemy wśród klientów, jeżeli ludzie mają możliwość, to po prostu kupują. Biorą kredyt, zapożyczają się po rodzinie i inwestują, kupują. Od dekad mamy takie swoje polskie przekonania.
Kolejnym czynnikiem jest demografia, czyli ile mamy dzieci per rodzina. Ciekawostka, aktualnie wypada półtora dziecka na jedną kobietę, czyli na rodzinę. Chociaż wiadomo, teraz rodziny bywają w różnych konfiguracjach (kobieta i kobieta, facet i facet, różne są, nie oceniam). Także, tak to aktualnie wygląda. A zapytajcie swoich dziadków czy mamę, tatę. W czasach dziadków, jak ktoś miał czwórkę dzieci, to nie było to niczym nadzwyczajnym. A pytanie, ile teraz macie znajomych, którzy mają czwórkę dzieci? Kiedyś to był standard, no bo dzieci umierały na wojnie, a teraz to już jest coś dosyć niecodziennego. Jak ktoś ma trójkę, czwórkę to już jest gość. Też, ile ludzi emigruje — czy u nas się fajnie żyje w tej Polsce, czy w jakimś kraju? Czy nie fajnie i część ludzi wyjeżdża? My mamy teraz przykład ludzi z Ukrainy, gdzie tam się zrobiło dosyć niefajnie, więc duży ludzi przyjechało do Polski czy do innych krajów, co też zasila kapitałem ludzkim te gospodarki, gdzie oni wyjechali. Moja opinia jest taka, że długoterminowo na pewno w kontekście ekonomicznym Polsce wyjdzie na plus, że przyjechało dużo ludzi z Ukrainy.
Trzecim czynnikiem jest chyba jedno z najstarszych praw ekonomii, czyli prawo popytu i podaży. Ile w danym roku czy kwartale pojawiło się na rynku ludzi, którzy chcą kupić nieruchomość? W kontekście poprzednich czynników, ilu ludzi przyjechało; czy chcą się tutaj osiedlić na stałe. I też strona podażowa — ilu deweloperów zdecydowało się na inwestycje w tę branżę. Ile postanowili wybudować mieszkań? Ilu nowych deweloperów się pojawiło? Także, to jest pytanie, na ile rynek jest nasycony tymi mieszkaniami. Czy jest ich bardzo dużo do wyboru do koloru i Klientów jest mniej? Czy sytuacja jest odwrotna — mieszkań jest za mało?
Kolejnym czwartym czynnikiem jest nasza ukochana inflacja. Co z tą inflacją? Oczywiście jak deweloperzy, bo to oni w dużej mierze dyktują rynek i są dosyć kluczowi w gospodarce, ponieważ prezes dużej firmy developerskiej, z innymi kolegami deweloperami, może dosyć mocno pomanipulować rynkiem. Ale, ta nasza inflacja: jakie są koszty budowy nowych budynków? Ile kosztuje zatrudnienie, ile kosztują materiały, ile kosztują działki? Jeżeli w Warszawie koszt wytworzenia jest na poziomie siedmiu tysięcy, to nie ma szans, nie ma takiej siły, żeby deweloper sprzedawał mieszkania choćby za osiem tysięcy z metra, w jakichś lokalizacji. Zarobienie tysiąc z metrze na mieszkaniu, to jest nic w skali inwestycji trwającej powiedzmy dwa lata. Ceny nie będą mogły spaść poniżej pewnego poziomu, chyba że będą jakieś wyjątkowe, pojedyncze sytuacje np. deweloper będzie bankrutował, czy będzie się wycofywał z danych inwestycji. Ale, generalnie, to warunkuje ceny minimalne. Musi być jakaś marża dewelopera, bo deweloper zarabia, nie jest fundacją, także to musi się na jakiś minimalnych poziomach utrzymywać, nawet jak ten popyt będzie bardzo niski. Deweloperzy poniżej pewnego poziomu nie będą chcieli schodzić. Pewni deweloperzy mogą bankrutować, ale te ceny siłą rzeczy muszą rosnąć. Ceny wytworzenia po prostu będą rosnąć, bo tak działa gospodarka. Inflacja była, jest i prawdopodobnie będzie z nami już zawsze. Ceny wytworzenia nowych budynków też raczej długoterminowo spadać nie będą. Także, inflacja wpływa bardzo na ceny nieruchomości. Abstrahując; załóżmy, że jest jakaś budowa w centrum miasta, to wszyscy co pracują na tej budowie, też muszą żyć. Jak jest inflacja drożeje jedzenie, paliwo, te wszystkie historie. Ci ludzie potrzebują większej kwoty, żeby się choćby w podstawowy sposób utrzymać i siłą rzeczy będą wymuszać wyższe pensje od dewelopera. Także, to się wszystko nakręca. W ten sposób tworzą się ceny minimalne — jest jakiś „koszt produkcji” nieruchomości. Taniej nie będzie. Chyba że deweloper będzie gdzieś oszczędzał, na jakiś materiałach albo wejdzie jakaś nowa rewolucyjna technologia, gdzie będzie można budować bloki dwa razy taniej albo bloki będą się unosić w powietrzu i nie trzeba będzie kupować działek. Co przyszłość nam przyniesie, tego nie wie nikt. Ale póki budowane jest to tradycyjnie, tak jak od setek lat, czyli jest cement, piasek, beton, tynk, to tak to będzie wyglądać.
Piątym czynnikiem jest ilość alternatywnych sposobów inwestowania. Nieruchomości są bardzo często kupowane w celach inwestycyjnych: na wynajem krótko, średnio czy długoterminowy. W zależności jak wygląda rynek innych aktywów, jakie klient ma do wyboru, adekwatnie tyle ludzi inwestuje. Widać na rynku, że złoto spada, nie ma ciekawych lokat. A jednak każdy Jan Kowalski wie, że jak kupi nieruchomość, to ma nieruchomość — ma cztery ściany, ma sufit. Co by się nie działo, to raczej mu to zostanie. Chyba że Putin przyjdzie, to może być gorzej. Ale nieruchomości zawsze były uważane, od setek tysięcy lat, za taką pewną, bezpieczną inwestycję. Jeżeli w danej chwili na rynku nie ma dużo atrakcyjniejszych aktywów, to ludzie bardzo często wybierają nieruchomości jako takie safe heaven. Dziesiątki, setki lat pokazały, że rzeczywiście tak jest. Innym przykładem safe heaven jest złoto. Jak zobaczycie na wykres złota, to, mimo że powinno chronić przed inflacją czy w czasach takich ciężkich typu wojna, powinno się zachowywać bardzo dobrze (no bo złoto jest kupowane przeważnie na kryzysy), to cena złota od czasu wojny spadła o 15%. Widać, że coś się zmieniło w naszej rzeczywistości. Ten trend wzrostowy utrzymywania wartości złota, być może się zmienił już na zawsze. Ja mam taką teorię, że pojawiło się inne aktywo, jakim są kryptowaluty i część inwestorów ze złota przeszło właśnie na ten rynek. Być może się mylę, być może nie. Ale, wygląda na to, że ze złotem coś się wydarzyło. Ludzie, którzy inwestowali w to złoto, mogą odpływać z tego rynku, a potem nie wiadomo. Za pięć lat może złoto znowu powrócić, może będzie coś innego ciekawego do inwestowania albo kryptowaluty staną się bardziej popularne i ludzie przejdą z nieruchomości w kryptowaluty czy w cokolwiek. Także, to jakie ludzie-Klienci mają alternatywa zainwestowania swojej wolnej gotówki, wpływa na zachowania rynku. Oczywiście sprawy polityczne też mają wpływ na inwestowanie, w zakresie tego jak nieruchomości są opodatkowane. Jak politycy są łaskawi dla tego typu aktywów, to podatki są zmniejszane i wtedy więcej ludzi w to wchodzi. A jak politycy dorzucą jakieś podatki katastralne czy inne rzeczy, to część ludzi może powstrzymać się od tego typu inwestycji.
I teraz moje ulubione, czynnik szósty: stopy procentowe. Jak sobie odpalicie YouTube, wpiszecie, jakie będą ceny nieruchomości, to tam masa filmików: „teraz to krach na nieruchomościach”, „będzie minus 40%, minus 30%”, „w ogóle teraz to już wszystko upadnie, bo te stopy poszły i w ogóle jest koniec świata”. Oczywiście wiadomo, strach i straszenie bardzo dobrze sprzedaje i tych kliknięć jest dużo więcej. Te stopy rzeczywiście mają duży wpływ na rynek nieruchomości, bo Klienci, którzy chcieliby kupić, nie mają zdolności. Teraz jest dużo ciężej, bo te stopy są wyższe, zdolność spada. Obserwujemy to też w praktyce. Aczkolwiek, jest taka zasada, usłyszałem ją od takiego pośrednika ze Stanów Zjednoczonych, że co by się nie działo, jakby źle nie było na rynku nieruchomości, to i tak nieruchomości w świetnych lokalizacjach, zawsze będą się sprzedawać. Jakby źle nie było i tak będą się sprzedawać. Mimo tego, że teraz te stopy procentowe są tak wysokie, my i tak sprzedajemy część nieruchomości na kredyt. Po prostu jest tych Klientów trochę mniej. Te stopy procentowe rzeczywiście mają duży wpływ i nic tak dobrze nie pompuje baniek nieruchomości, jak kredyty. To są niczyje „pieniądze”, nie swoje pieniądze wydawane na coś, co bardzo podnosi komfort życia. To, co się wydarzyło w 2007-2008 roku, bańka na nieruchomościach w Stanach Zjednoczonych było spowodowane właśnie pompą kredytową. Każdy mógł kupić cokolwiek — brał 100% kredytu — i tak się stworzyła bańka na nieruchomościach. Te kredyty były takie… no nie powinni byli ich udzielać tym ludziom. Te stopy procentowe mają mega wpływ i mogą być zmieniane przez polityków, czyli odgórnie. Im stopy wyższe, ceny powinny być niższe, i w drugą stronę im stopy niższe tym te ceny raczej co do zasady powinny być wyższe. Także, tyle o stopach.
Jak ktoś sobie chce prognozować czy kupno w danej lokalizacji jest dobrym pomysłem, to trzeba rozpatrywać to indywidualnie. Tak jak robiliśmy to w odcinku o wycenie. Odnośnie prognozowania cen, też trzeba podejść w ten sposób, rozpatrywać dane rejony. Przykład: mamy coś takiego jak stopy zwrotu z inwestycji. Ktoś kupuje mieszkanie na wynajem, ma z tego przykładowo 50 tysięcy przychodu rocznie i wydał na mieszkanie pół miliona, tak więc ma 10% brutto rocznie z danej nieruchomości. Kupił to mieszkanie, powiedzmy w Grudziądzu. I mamy drugą osobę, ktoś kupił mieszkanie w Paryżu za milion złotych i też ma z tego 50 tysięcy złotych rocznie. I teraz pytanie: czemu ktoś, kto kupił w Paryżu, ma dużo, niemal dwukrotnie mniejszą stopę zwrotu? Z tego względu, że w każdej inwestycji jest coś takiego jak zysk i ryzyko — takie podstawowe parametry. Kupujecie nieruchomość w genialnej lokalizacji, jaką jest na przykład Paryż. Jak kupicie mieszkanie w Paryżu, to pytanie, co z tą nieruchomością na przestrzeni 30-60 lat może się wydarzyć? Czy jak tam jakaś firma upadnie to, co — spadnie popyt wynajmu na tę nieruchomość? Turyści przestaną odwiedzać wieżę Eiffla? Ludzie nie będą chcieć mieszkać w Paryżu? Jest bardzo małe prawdopodobieństwo, że takie coś się wydarzy. Dlatego jest to dużo bezpieczniejsze miejsce na inwestycje, ale zysk jest dużo niższy. Z drugiej stronie, ktoś, kto kupił w Grudziądzu. Albo inaczej — ktoś kupił gdzieś na Śląsku mieszkanie i stopa jest fenomenalna. Tylko, jeżeli ktoś kupił na Śląsku, a w danym mieście jest jedna duża kopalnia czy przedsiębiorstwo, które zatrudnia kilka tysięcy ludzi i to przedsiębiorstwo upadnie, to wtedy popyt na wynajem czy na kupno w danym mieście może drastycznie spaść. Może tak się wydarzyć, że cena Waszej nieruchomości, może spaść. Cena najmu może spaść drastycznie. Akurat w tym rejonie. Nie można patrzeć w ten sposób, że jak wszystko rośnie, to wszędzie wszystko rośnie. Jak wszystko spada, to nie znaczy, że wszędzie wszystko spada. To „wszystko” trzeba rozpatrywać w zależności od rejonu. Im większe miasto, tym bardziej jest to bezpieczna inwestycja. Załóżmy kupno mieszkania w centrum Warszawy a w jakimś tam małym miasteczku. W małym miasteczku prawie zawsze wygenerujecie lepszą stopę zwrotu na wynajmie długookresowym, ale tam może być problem z popytem albo jakaś firma może zbankrutować. Tak to wygląda. Jest zysk, jest ryzyko.
W gwoli ciekawostki — kupno nieruchomości na Ukrainie, jeszcze przed wojną. W Warszawie jak ktoś kupuje nieruchomość pod wynajem, to ma stopę zwrotu rzędu 5-6%, jak dobrze to zrobi. Na Ukrainie, ludzie co kupowali pod wynajem, mieli stopę zwrotu rzędu kilkunastu procent. Z dzisiejszej perspektywy już jesteśmy mądrzejsi i już wiadomo m.in., dlaczego. Ponieważ inwestycja na Ukrainie niosła za sobą dużo większe ryzyko niż chociażby w Warszawie. Wiadomo, teraz jest taka sytuacja, że ceny na Ukrainie raczej pospadały w niektórych rejonach, ale też w niektórych rejonach wzrosły. Także, kto w dobrym rejonie kupił, to zyskał, a kto w słabym to mógł dużo / wszystko stracić jak bomba mu spadła na chałupę. Tak, że odnoście lokalizacji, wszystko należy rozpatrywać indywidualnie.
Omówiliśmy sobie siedem czynników, które wpływają w znaczny sposób na ceny nieruchomości. Wracają do początku naszego podcastu; ja wymieniłem tylko kilka czynników. Pytanie, czy jest więcej? Jest. Tych czynników jest kilkadziesiąt, kilkaset, nieskończenie więcej. Tak naprawdę wszystko ma wpływ na wszystko. Na rynku nieruchomości działają firmy, działają fundusze, działają miliony klientów indywidualnych. Teraz tak: być tak mądrym i przewidzieć co te wszystkie instytucje, firmy, Ci wszyscy ludzie zrobią za rok, za dwa i jak się będą zachowywać… no to trzeba by brać jakieś magiczne proszki. Zwłaszcza że tych czynników jest naprawdę mega dużo. Wiadomo, część z tych czynników jest dużo ważniejszych, niż inne np. stopy procentowe bardzo mocno wpływają na rynek czy też inflacja, czy emigracja, migracja. Pewne czynniki mocniej wpływają, inne mniej, ale każdy czynnik ma znaczenie. Zbierając te czynniki, na podstawie tego, co aktualnie się dzieje w gospodarce, możemy sobie wyprognozować, że z prawdopodobieństwem 80%, ceny nieruchomości pozostaną, powiedzmy przez rok bez zmian. Czy też wzrosną, czy też spadną — w zależności od tego, jak te czynniki się zachowują. Każdy z czynników należy rozpatrywać i dopiero suma tego pozwoli nam określać, w którą stronę to pójdzie. Co mądrzejszy analityk-inwestor też oczywiście patrzy w wykres przeszły, czyli wykresy jak to historycznie wyglądało, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Ja się trochę śmieję, że każdy jest dobrym inwestorem, jak patrzy w przeszłość. „A jakbym kupił trzy lata temu akcje Tesli, to teraz byłym bogaty!” Tylko nikt nie ma tego przyszłego wykresu, każdy patrzy do tyłu i każdy jest mądry. Te przeszłe wykresy mówią nam mniej więcej, jak dane aktywo się zachowuje. Czy dane aktywo waha się w ciągu roku o kilka procent w górę, w dół, czy o kilkanaście, czy o kilkaset? Jeśli dane aktywo rosło przez 10 lat, to są duże szanse, że urośnie przez kolejne kilka jeszcze. Wtedy jest teoretycznie większe prawdopodobieństwo — skoro zawsze rosło o ileś tam procent rocznie, no to prawdopodobnie przez najbliższe lata też będzie rosło. Ale to też nie jest żaden gwarant oczywiście. My patrzymy na przeszłość. Ale wspomaganie się tym wykresem przeszłym jest bardzo pomocne z tego względu, że widzimy jak w danym rejonie, w danym kraju, zachowywały się ceny nieruchomości. To nam może pomóc w określeniu czy dany rynek tyle już urósł, że już jest mocno przepompowany czy jest jakaś przestrzeń, żeby jeszcze wzrósł. Ze względu na czynniki takie jak duża ilość imigrantów, business się bardzo rozwija, ekonomia. Te czynniki też mogą wpłynąć na to, że te nieruchomości jeszcze urosną.
Odnoście tych wykresów przeszłości, jest taka teoria nakładana na nieruchomości: ceny w długim okresie zawsze rosną. Jest takie potwierdzenie, mam fajny wykres — wrzucę w opisie do tego podcastu. Znalazłem taki wykres cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych od 1963 aż do 2019 roku, czyli ponad 50 lat. Na tym wykresie widać, że ceny nieruchomości cały czas rosną. Są jakieś górki, dołki, ale cały czas rosną. Czyli, mamy tutaj długi okres i te ceny nieruchomości, co do zasady rosną. Jedna z prostych zasad — w danej lokalizacji, więcej miejsca nie będzie. Więcej gruntu też już się nie wyprodukuje, nie można go produkować — grunt jest skończony. W rozwiniętych miastach wyburza się stare budynki, buduje nowe czy rewitalizuje albo się dobudowuje coś, bo po prostu nie ma miejsca. Z tego względu te ceny siła rzeczy po prostu muszą rosnąć albo się miasto rozszerza i zabudowuje nowe tereny. Jest też taki drugi wykresik — cen nieruchomości w Polsce. Podobnie pewnie wykresy w innych krajach by wyglądały. Ciekawy przykład dla tych ludzi, którzy zawzięcie się trzymają, tego, że „Panie, teraz nie sprzedam za tyle, za rok sprzedam! Na pewno, bo te ceny zawsze rosną”. Dla tych ludzi mam wykres z polskimi cenami z bodajże Warszawy. W 2008 roku klient na rynku wtórnym w Warszawie płacił 9 tysięcy za metr kwadratowy. W 2008 to był pik bańki nieruchomościowej sprzed kilkunastu lat. Zaczęło się w Stanach i u nas w Polsce też to pociągnęło te ceny dosyć mocno. I dopiero po 11 latach — w 2019 roku — cena dobiła do tej bańki z 2008 roku. Czyli ktoś, kto kupił w 2008 roku, żeby wyjść na zero, musiał czekać 11 lat. Nie liczę inflacji, podatków i innych rzeczy. Żeby na tym zarobić, musiał czekać jeszcze kilka lat więcej.
Pamiętam, jak zaczynałem swoją pracę w 2015 roku. Jest taka dzielnica w Warszawie — Wilanów. Jest to bardzo nowoczesna, kiedyś bardzo popularna, prestiżowa dzielnica, gdzie są prawie same nowe budynki. Masa ludzi pokupowała tam w 2007/2008 roku mieszkania. Wtedy oni kupowali to po kilkanaście tysięcy złotych z metra. Wtedy, jak ja zaczynałem, to była cena nie do pomyślenia. Kilkanaście tysięcy złotych z metra! Kto był pomyślał?! A dzisiaj to już jest standard. I po dwadzieścia się sprzedają. Ale wtedy to było absolutne nieporozumienie. Mnie jako pośrednikowi w 2015 roku ciężko było tam cokolwiek sprzedać, ponieważ ludzie pobrali kredyty, i to jeszcze we frankach. Rozmawiało się z klientem sprzedającym i mówiło się: „No wie Pan, rynek się trochę zmienił, ceny trochę inne. Te 13 z metra to trochę nie za bardzo… teraz jest bardziej 9”. Ci klienci byli trochę w takim impasie. Chcieli to sprzedać, ale nie mogli, bo mieli kredyt, a nikt nie chciał dopłacać do kredytu. Te nieruchomości po prostu stały. Teraz ten rynek już wygląda inaczej: jest zdrowy, rześki i dobrze się sprzedają. Ale wtedy, pamiętam, to była dosyć smutna historia dla tych ludzi, którzy wtedy pokupowali. Po prostu musieli to wynajmować albo mieszkać tam, mimo że nie chcieli. Nie mogli nic z tym zrobić. Taka historia, uczmy się na niej.
Podsumowując to wszystko, o czym żeśmy powiedzieli: generalnie, jeśli chodzi o wszystkich maści guru, ekspertów, to absolutnie wszystko trzeba brać z przymrużeniem oka. Pamiętajcie, wszystko to, co ktoś mówi, to jest tylko i aż prawdopodobieństwo. Nie ma pewników, nie ma 100%, nie ma 0%. Dlatego, aż tak popularna w inwestowaniu jest tzw. dywersyfikacja. Nawet jak jesteś pewien, że lokaty są takie pewne — no to udzie na Cyprze parę lat temu się przejechali. Także, nie ma absolutnie w tej rzeczywistości 100% pewności, że coś się wydarzy i 0%. Jeżeli spotkacie kogoś, kto mówi „wiesz co, na 100% to urośnie, ale na pewno, na 100%”, no to niech zastawi swój dom, pożyczy milion dolarów i niech w to coś zainwestuje. Bardzo podoba mi się powiedzenie „Put your money where your mouth is”, czyli „połóż swoje pieniądze, tam, gdzie twoje słowa”. Kiedy słuchacie jakiegoś eksperta, to warto sprawdzić, czy on sam podąża za swoimi wskazówkami i tam lokuje swoje pieniądze i oszczędności. Takim fundamentem jest to, że niestety jesteśmy skazani sami na siebie, tak naprawdę. Wszelkie decyzje trzeba podejmować na podstawie analizy tych wskaźników, które wymieniłem. To właściwie tyczy się każdego aktywa — są różne czynniki i różnie one wpływają. Pewne jest jedno, że nic nie jest pewne. Tak bym to podsumował. Nasz świat jest o tyle piękny i wspaniały, że nie wiemy, co nam przyniesie. To jest fascynujące, co będzie za rok, za pięć, za dziesięć. Na pewno będzie dobrze, ale co się będzie dziać, tego nie wiemy. I to jest piękno życia i też fajnej inwestycji. Można się pozytywnie zaskoczyć, ale też pewne wyzwania wziąć na swoje barki i czasami nasze przewidywania, mimo że wydawały się pewne, to mogą okazać się niespójne z rzeczywistością.
Na końcu moje obserwacje i przewidywania prawdopodobieństwa co się wydarzy w najbliższej przyszłości. Najpierw podsumuje, jak my obserwujemy rynek. Mamy na pewno szerszy pogląd niż tradycyjny inwestor, bo mamy setki klientów, wielu znajomych, którzy są właścicielami biur nieruchomości, inwestorami. Widzimy dosyć szeroko, jak ten rynek wygląda, tak rzeczywiście „z frontu”. Z tego, co obserwujemy do tej pory w tym roku 2022, klienci z wyjątkiem sprzedających, jeszcze większość z nich tego domniemanego kryzysu nie widzi. Jak tłumaczymy im o stopach procentowych czy jakichś innych historiach, to mówią: „eee Panie, jest inflacja, to nie sprzedam teraz, sprzedam później”. Generalnie, większość klientów, nie bierze za bardzo pod uwagę tego, że spadła zdolność kredytowa i zapina się dosyć mocno na swoich cenach. Mimo tego, że rzeczywiście te mieszkania teraz dłużej stoją, czas sprzedaży na pewno się wydłużył i obserwujemy mniej klientów kupujących, to i tak sprzedający często trzymają tę swoją cenę. Nie sprzedają z dyskontem -10%, -20%, jak niektórzy złowieszczą. A nawet zaobserwowaliśmy taką zabawną rzecz, że ceny ofertowe mieszkań co do zasady, teraz zaczęły delikatnie rosnąć. Także, klienci sprzedający wciąż nie zmienili swoich praktyk — patrzą na te ceny ofertowe i wystawiają mniej więcej takie, jak są ofertowe. A z tego, co my obserwujemy, są coraz większe różnice między tym, co jest w Internecie a w rzeczywistości. Te ceny transakcyjne delikatnie spadły, ceny ofertowe rosną, także to się totalnie rozwarstwia. Co do klientów kupujących. Kupujących generalnie jest mniej i też, z tego, co zaobserwowaliśmy, podejmują decyzję dłużej. Część z nich pewnie liczy na jakieś okazje spod lady -15% i generalnie dłużej szukają, ale kupują — jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, to kupuje. Zauważyliśmy też wzrost inwestorów na wynajem. Wynajem teraz jest po prostu świetny. Wszystko się wynajmuje w rekordowych pieniądzach. Wzrost na cenach najmu jest kosmiczny: +25% od czasu wojny. Także, to jest teraz absolutnie świetna lokata inwestycyjna i inwestorów na wynajem jest coraz więcej, tak to obserwujemy. Odnośnie kupujących kredytowych, tak się mówi, że teraz „aaa teraz nikt kredytów nie bierze”. Klienci biorą kredyty. Jest ich mniej, ale biorą, kupują i mamy transakcje kredytowe. Ostatnio nawet, w zeszłym miesiącu sprzedaliśmy dwa mieszkania na kredyt. To po prostu się dzieje.
A teraz odnośnie moich prognoz co się wydarzy w przyszłym roku i na jakiej podstawie. Biorą pod uwagę takie czynniki jak oczywiście stopy procentowe, które aktualnie są naprawdę bardzo wysokie, i kredytobiorcy płaczą. Wielu na podstawie tylko tego zwiastuje krach na nieruchomościach. Moim zdaniem to jest duży błąd, z tego względu, że jeżeli nie ma dużo klientów kredytowych, to po prostu ceny nieruchomości nie będą rosły. Na pewno nie będą rosły gwałtownie z tego względu, że nic tak świetnie nie pompuje rynku nieruchomości, jak kredyty. Dzięki kredytom w 2007-2008 roku w Stanach Zjednoczonych, które dawali, komu popadnie, wtedy była bańka. Te kredyty aktualnie są trudnodostępne, trzeba mieć zdolność, rzeczywiście trzeba pracować i mieć dochody. Także, one są bardzo trudno dostępne, ale są. Przez to na pewno te ceny nie będą rosły, przynajmniej nie gwałtownie. Z drugiej strony mamy rekordową inflację — dawno takiej nie było, wzrost cen materiałów, wzrost cen gruntów, wzrost robocizny. Mamy dodatkowych ludzi z Ukrainy i Polska generalnie się rozwija jako kraj. Jesteśmy jednym z tańszych państw w Unii Europejskiej. Z tych względów, moim zdaniem, te ceny będą się utrzymywać. Ja bym się osobiście nie spodziewał w przyszłym roku dyskontów -10%, -15% od aktualnych cen. Raczej te ceny będą się utrzymywać przy aktualnym poziomie. Chodzi mi o cenę nominalną. Czym innym jest wartość nieruchomości. Teoretycznie w tym roku mamy 15% inflacji, tak więc ceny nieruchomości powinny wzrosnąć o co najmniej 15%. To się raczej nie wydarzy. Z tego względu te ceny, jeżeli nie wzrosły, to wartość nieruchomości tak naprawdę spadła. Jeżeli ceny nominalne utrzymają się w przyszłym roku na tym samy poziomie, to wartość nieruchomości spadnie. Moim zdaniem ta wartość spadnie przez te stopy procentowe, ale cena nieruchomości się utrzyma. Takie są moje prognozy. Myślę, że to jest moim zdaniem najbardziej prawdopodobne na podstawie tych czynników, które Wam powiedziałem i zachowań klientów, jakie obserwujemy. Mówię tutaj oczywiście o rynkach, na których działamy, czyli Warszawa i okolice. Nie wiem, jak to jest na innych rynkach — podejrzewam, że dosyć podobnie, z tego, co słyszymy.
Moi drodzy, dzięki za dzisiaj! Na koniec, w myśl tradycji, życzę Wam, udanych, zyskownych inwestycji. Dużo bardziej zyskownych, niż żeście to przewidywali. Żeby to Wasze prawdopodobieństwo sukcesu cały czas wypadało na Waszą korzyść! I jeżeli macie jakieś inne zdanie bądź się ze mną zgadzacie, nie zgadzacie, komentujcie, piszcie na podcast@eteria.com.pl. Ja Was pozdrawiam Ciepło. Cezary Nocula. Trzymacie się, cześć!