Niektórzy pośrednicy na rynku nieruchomości stosują nieuczciwe praktyki. Dzieje się tak zarówno wobec sprzedających domy i mieszkania, jak i nabywców oraz wynajmujących. Warto wiedzieć, jak oszukują biura nieruchomości, aby w porę uniknąć kłopotów. Poznaj najważniejsze informacje na temat najczęstszych oszustw w branży.
W tym artykule dowiesz się:
- jakie nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości najczęściej zdarzają się wobec sprzedających, kupujących i wynajmujących,
- po czym rozpoznać, że biuro nieruchomości działa nieuczciwie,
- na co zwrócić uwagę w umowie z pośrednikiem,
- które zapisy w umowie mogą być szczególnie niebezpieczne dla klienta,
- jak zweryfikować biuro przed podpisaniem umowy,
- co zrobić, jeśli padniesz ofiarą nieuczciwych praktyk pośrednika.
Jakie nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości zdarzają się wobec sprzedających?
Pośród najczęstszych nieuczciwych praktyk agencji nieruchomości wobec sprzedających można wskazać:
- „wyłączność” bez realnych działań,
- rozdmuchane kary umowne,
- podpisywanie umowy pod pretekstem „posiadania kupca”
- nieuzasadnione „opłaty dodatkowe”.
„Wyłączność” bez realnych działań
Umowa na wyłączność zapewnia agencji nieruchomości wynagrodzenie. Jednak nieuczciwy pośrednik może wtedy ograniczyć swoje działania do minimum. Na przykład stworzyć jedno ogłoszenie i nie doprowadzać do pokazów mieszkania.
Rozdmuchane kary umowne
W umowach z agencjami nieruchomości można spotkać również przesadnie wysokie kary umowne. Czasem dotyczą one samodzielnej sprzedaży nieruchomości, kontaktu z klientem pozyskanym przez agencję po zakończeniu współpracy albo wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Zdarza się, że kara jest niewspółmierna do ewentualnej szkody i ma przede wszystkim zniechęcić klienta do rezygnacji.
Nieuzasadnione „opłaty dodatkowe”
Kolejną nieuczciwą praktyką jest doliczanie kosztów, które wcześniej nie zostały jasno omówione. Mogą to być opłaty za wykonanie zdjęć, przygotowanie ogłoszenia, prezentacje nieruchomości, rezerwację oferty czy działania marketingowe, które klient uznawał za element podstawowej usługi.
Jak rozpoznać, że biuro nieruchomości działa nieuczciwie wobec sprzedających?
Sygnały, które można uznać za „czerwone flagi” to:
- wyłączność bez planu działań marketingowych,
- zapisy o bardzo wysokich karach umownych za wypowiedzenie umowy, samodzielną sprzedaż nieruchomości lub kontakt z klientem pozyskanym wcześniej przez agencję,
- brak jasnej informacji, jakie działania są już zawarte w prowizji, a za co agencja zamierza naliczać dodatkowe opłaty.
Jakie nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości zdarzają się wobec kupujących?
Wobec kupujących niektóre agencje nieruchomości stosują nieuczciwe praktyki, takie jak:
- zatajanie wad nieruchomości lub problemów prawnych,
- wywieranie presji na szybką decyzję zakupową.
Zatajanie wad nieruchomości lub problemów prawnych
Nieuczciwe jest ukrywanie informacji o wadach nieruchomości, zadłużeniu, problemach formalnych lub ryzyku związanym z transakcją. Kupujący powinien otrzymać jasne dane o stanie technicznym lokalu, ewentualnych usterkach, obciążeniach oraz kwestiach prawnych. Brak takich informacji prowadzi do poważnych problemów i nieprzewidzianych kosztów już po finalizacji transakcji.
Wywieranie presji na szybką decyzję zakupową
Nieuczciwe agencje często próbują wywołać w kliencie poczucie pośpiechu. Mogą przekonywać, że oferta nieruchomości jest „wyjątkowa”, „zaraz zniknie z rynku” albo że podpisanie dokumentów musi nastąpić natychmiast. Taka presja ma zwykle jeden cel – ograniczyć czas na spokojne przeczytanie dokumentu i analizę warunków zakupu.
Jak rozpoznać nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości wobec kupujących?
Sygnałem ostrzegawczym jest w tym przypadku:
- unikanie odpowiedzi na pytania o stan prawny, techniczny lub zadłużenie nieruchomości,
- nacisk na szybkie podpisanie dokumentów bez czasu na spokojną analizę i weryfikację oferty.
Jakie nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości zdarzają się wobec wynajmujących?
Nieuczciwi agenci nieruchomości często:
- stosują niejasne warunki umowy najmu i obsługi,
- pobierają dodatkowe opłaty — niewskazane wcześniej w umowie.
Niejasne warunki umowy najmu i obsługi
Jedną z nieuczciwych praktyk wobec wynajmujących jest przedstawianie umowy w sposób nieprecyzyjny. Właściciel mieszkania nie zawsze otrzymuje jasną informację, jaki dokładnie jest zakres działań pośrednika, za co odpowiada agencja, a za co sam wynajmujący. Problemem są też w niektórych przypadkach niejednoznaczne zapisy dotyczące prowizji.
Dodatkowe opłaty niewskazane wcześniej w umowie
Ukryte opłaty za wykonanie zdjęć, przygotowanie ogłoszenia czy prezentacje mieszkania to kolejna nieuczciwa praktyka. Jeżeli takie koszty nie zostały wyraźnie opisane przed podpisaniem umowy, agencja nie ma prawa oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia.
Zatajanie informacji o najemcy
Problemem może być także nieprzekazywanie właścicielowi pełnych informacji o osobie zainteresowanej najmem. Dotyczy to między innymi: sytuacji finansowej najemcy, formy zatrudnienia, liczby osób, które faktycznie mają zamieszkać w lokalu czy wcześniejszych problemów z regulowaniem płatności.
Jak rozpoznać nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości przy wynajmie nieruchomości?
Sygnałem ostrzegawczym jest w tym przypadku:
- niejasna umowa, która nie określa dokładnie zakresu działań pośrednika,
- brak precyzyjnej informacji, co obejmuje prowizja, a za co agencja chce naliczyć dodatkowe opłaty,
- brak rzetelnej weryfikacji najemcy lub niechęć do przekazania właścicielowi podstawowych informacji o osobie zainteresowanej najmem.
Na co zwrócić uwagę w umowie z agencją nieruchomości?
Umowa powinna zostać sporządzona na piśmie. Pod jej treścią muszą się znaleźć odręczne podpisy obu stron. W dokumencie powinny zostać zawarte następujące informacje:
- strony umowy,
- przedmiot umowy,
- zakres obowiązków pośrednika,
- rodzaj umowy,
- wynagrodzenie pośrednika,
- wysokość prowizji,
- moment wymagalności płatności,
- podmiot ponoszący koszty,
- warunki płatności,
- czas trwania umowy i zasady jej rozwiązania,
- ewentualne kary umowne,
- procedura reklamacyjna,
- własnoręczne lub kwalifikowane podpisy obu stron.
Problematyczne zapisy w umowach przy sprzedaży nieruchomości
Klauzule abuzywne — niedozwolone zapisy
Niedozwolone postanowienia umowne to tak zwane klauzule abuzywne. Zawierają one zapisy, które: na przykład:
- wyłączają możliwość wypowiedzenia umowy przez klienta,
- zobowiązują do zapłaty prowizji mimo braku wykonania usługi.
Niedozwolone postanowienia są bezskuteczne wobec konsumenta. W przypadku podejrzenia ich występowania można złożyć skargę do UOKiK – Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Nieuprawnione kary umowne
Poważnym naruszeniem jest zastrzeganie kar umownych za:
- niewykonanie warunków umowy z przyczyn, które nie są zależne od klienta,
- sprzedaż nieruchomości z innym biurem (jeśli umowa jest otwarta),
Pamiętaj zatem, aby w przypadku jakichkolwiek wątpliwości skonsultować umowę z prawnikiem — przed jej podpisaniem.
Naruszanie przepisów RODO
Istotnym problemem na polskim rynku nieruchomości jest też naruszanie przepisów o ochronie danych osobowych przez pośredników.
Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych regularnie nakłada kary pieniężne na pośredników niewdrażających odpowiednich środków technicznych i organizacyjnych — gwarantujących bezpieczeństwo.
Najczęstsze naruszenia pośredników związane z RODO to:
- przetwarzanie danych bez odpowiedniej podstawy prawnej,
- zbieranie nadmiarowych danych osobowych,
- brak zabezpieczeń technicznych chroniących dane klientów,
- niewłaściwe umowy powierzenia przetwarzania danych,
- nieuprawnione wykorzystywanie danych kontaktowych z ogłoszeń.
Jak zweryfikować agencję nieruchomości przed podpisaniem umowy?
Warto sprawdzić doświadczenie pośrednika. Jeżeli działa on na rynku od co najmniej kilku lat i ma na swoim koncie wiele udanych inwestycji, zwiększa swoją wiarygodność. Dobrze też zapoznać się z opiniami na temat agencji nieruchomości, z której usług zamierzasz skorzystać.
Co zrobić, jeśli padniesz ofiarą nieuczciwych praktyk agencji nieruchomości?
Podstawą roszczeń wobec nieuczciwej agencji nieruchomości mogą być m.in. przepisy o świadczeniu nienależnym (art. 410 k.c.) oraz o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Ocenę właściwej podstawy prawnej warto skonsultować z prawnikiem.
Korzystając ze wsparcia prawnika, dobrze przygotować:
- umowę pośrednictwa (jej pełną treść, a także ewentualne aneksy),
- korespondencję z pośrednikiem (z maila, SMS oraz komunikatorów),
- dowody zapłaty prowizji,
- dokumenty potwierdzające brak transakcji,
- dowody na błędne bądź też nierzetelne działania pośrednika.
Pamiętaj przy tym, że roszczenie o zwrot prowizji przedawnia się po pewnym okresie. W niektórych przypadkach po 6 latach (dla konsumentów), licząc od momentu, gdy klient dowiedział się, że prowizja była nienależna lub od dnia zapłaty.
Termin przedawnienia roszczeń trzeba ocenić indywidualnie z prawnikiem, bo zależy on od podstawy roszczenia i okoliczności sprawy.
