Na rynku nieruchomości znów gorąco, a politycy ponownie próbują „ratować” rynek mieszkaniowy. Tym razem Lewica złożyła projekt ustawy, który ma ukrócić działalność „spekulantów” i „flipperów”, rzekomo odpowiedzialnych za horrendalny wzrost cen. Hasło „mieszkanie prawem, nie towarem” znów jest na ustach wszystkich.
Jako Eteria.pl, postanowiliśmy przyjrzeć się tej propozycji i sprawdzić, czy rzeczywiście jest to „rescue project”, czy raczej kolejny polityczny marketing, który w praktyce uderzy w kupujących.
Jak dziś wygląda podatek PCC?
Zanim przejdziemy do projektu, przypomnijmy, jak (w kwietniu 2024 roku) wygląda sytuacja z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie nieruchomości:
- Rynek wtórny: Standardowo kupujący płaci 2% PCC u notariusza.
- Rynek pierwotny: Kupując od dewelopera, nie płacimy PCC. W cenę brutto wliczony jest podatek VAT (zwykle 8%).
- Wyjątek 1 (dla kupujących): Od zeszłego roku, jeżeli osoba kupuje swoją pierwszą w życiu nieruchomość (na rynku wtórnym), jest całkowicie zwolniona z podatku PCC.Ciekawostka: Mieliśmy klientkę kupującą pierwsze mieszkanie za 1,5 mln zł (za pieniądze z darowizny od rodziców). Dzięki tej ustawie zaoszczędziła 30 000 zł. Prawo to wspiera więc wszystkich kupujących pierwszy lokal, niezależnie od jego wartości.
- Wyjątek 2 (dla inwestorów): Aby zniechęcić fundusze inwestycyjne, wprowadzono 6% PCC od zakupu szóstego i kolejnego lokalu w tej samej inwestycji deweloperskiej.Jak fundusze to omijają? Jak słusznie zauważył prowadzący nasz podcast, fundusze, zamiast kupować pojedyncze mieszkania, często… kupują całą spółkę celową założoną przez dewelopera do budowy danego osiedla. W ten sposób unikają podatku, a regulacja okazuje się marketingiem politycznym.
Nowy projekt: ustawa „Antyflipperskiej”
Nowy projekt złożony przez Lewicę to prawdziwa rewolucja podatkowa, mająca uderzyć we flipperów, czyli osoby szybko kupujące i sprzedające lokale z zyskiem.
Co proponują politycy?
- Podatek od szybkiej sprzedaży (dla sprzedającego):
- Sprzedaż w ciągu 1 roku od zakupu = 10% PCC
- Sprzedaż w ciągu 2 lat od zakupu = 6% PCC
- Sprzedaż w ciągu 3 lat od zakupu = 4% PCC (Przypomnijmy, obecnie sprzedający nie płaci PCC w ogóle, a kupujący 2%).
- Podatek od liczby posiadanych mieszkań (dla kupującego):
- Zakup trzeciego lokalu = 3% PCC
- Zakup czwartego lokalu = 4% PCC
- Zakup piątego i kolejnego lokalu = 5% PCC
Dlaczego ten projekt jest absurdem?
Jak zauważył Cezary Nocula w naszym podcaście: „ta ustawa ma wiele dziur i jest (…) napisana przez studenta pierwszego roku prawa i to nie najlepszego studenta”.
Już na pierwszy rzut oka widać chaos. Co w sytuacji, gdy osoba kupująca swoje piąte mieszkanie (z podatkiem 5%) kupuje je od flippera, który sprzedaje je w ciągu roku (z podatkiem 10%)? Jaki podatek wtedy płacimy? 5%? 10%? A może sumę, czyli 15%? Ustawa tego nie precyzuje.
Dlaczego ceny i tak wzrosną?
Politycy zdają się zapominać o podstawowym prawie ekonomii, znanym z gimnazjum: prawie popytu i podaży.
Co robią politycy, żeby „obniżyć” ceny?
- Stymulują popyt: Wprowadzają programy typu „Bezpieczny Kredyt 2%” czy „Kredyt 0%”. Efekt? Więcej ludzi rusza na zakupy z nowymi pieniędzmi (popyt rośnie).
- Ograniczają podaż: Jednocześnie utrudniają życie deweloperom. Nowe obostrzenia, skomplikowane formalności, coraz droższe i trudniejsze procedury budowlane. Efekt? Buduje się mniej, wolniej i drożej (podaż maleje).
Gdy popyt rośnie, a podaż maleje – cena MUSI iść w górę.
Tymczasem w Warszawie setki, jeśli nie tysiące, lokali komunalnych należących do miasta stoją puste i niszczeją. Miasto nie chce ich sprzedać ani wynająć. Zamiast uwolnić te pustostany, zwiększyć podaż działek i ułatwić formalności deweloperom, politycy wolą medialną walkę z „wrednymi flipperami”.
Smutny wniosek jest jeden: winni wzrostów cen są zawsze „spekulanci”, ale prawdziwą przyczyną jest polityka, która ignoruje podstawy ekonomii.
Posłuchaj pełnej analizy
Ten artykuł to skrót najważniejszych tez z odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat proponowanych zmian podatkowych, mechanizmów rynkowych i realnych przyczyn wzrostu cen, zapraszamy do odsłuchania pełnej audycji.
Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie! Cezary Nocula & Nataliia Iali.
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
