Inwestowanie w nieruchomości w Warszawie to jedna z najbezpieczniejszych i najbardziej dochodowych form lokowania kapitału. Nic dziwnego, ponieważ zyski czerpiemy na dwa sposoby. Po pierwsze, wartość naszej nieruchomości z biegiem lat rośnie, chroniąc pieniądze przed inflacją. Po drugie, co miesiąc na nasze konto wpływa stały przychód z najmu. To podwójna korzyść z jednej inwestycji.
Jednak, jak w każdej dziedzinie, droga do sukcesu usłana jest potencjalnymi pułapkami, szczególnie dla początkujących inwestorów. Opierając się na naszym wieloletnim doświadczeniu, przygotowaliśmy listę najczęstszych błędów, których uniknięcie pozwoli Ci spać spokojnie i cieszyć się wolnością finansową płynącą z dobrze zarządzanych nieruchomości.
Brak długoterminowej strategii i analizy rynku
Największą pułapką dla początkujących jest działanie pod wpływem impulsu. Widzimy dynamiczny rynek, rosnące ceny najmu i podejmujemy decyzję, nie patrząc w przyszłość.
| „Początkowi inwestorzy często podejmują decyzje impulsywnie na podstawie swoich emocji, że coś im się podoba, a nie biorą pod uwagę tych najważniejszych czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości czy zapotrzebowanie na wynajem w okolicy w długim terminie.” |
Kluczowe punkty do przemyślenia:
- Obecna sytuacja jest wyjątkowa: Aktualnie obserwujemy rekordowe ceny najmu, które wzrosły nawet o 30-40%. To efekt m.in. zwiększonego popytu związanego z migracją z Ukrainy i Białorusi. Mądry inwestor nie zakłada, że ten stan będzie trwał wiecznie. Planując rentowność, warto zadać sobie pytanie: „Za ile wynajmę to mieszkanie w najgorszym możliwym scenariuszu?”.
- Potencjał lokalizacji: Zamiast skupiać się na tym, co jest „tu i teraz”, spójrz na plany rozwoju miasta. Nasi klienci, którzy kilka lat temu kupili mieszkania wzdłuż nowo budowanych linii metra w Warszawie, dziś cieszą się nie tylko ze wzrostu wartości nieruchomości, ale też z ogromnego popytu na wynajem. Sprawdzaj plany zagospodarowania przestrzennego – czy w okolicy powstaną nowe biurowce, parki, a może setki nowych mieszkań, które zwiększą podaż i konkurencję?
- Dywersyfikacja ryzyka: Unikaj lokalizacji uzależnionych od jednego, dużego pracodawcy. Jego ewentualne problemy mogą sprawić, że 90% potencjalnych najemców zniknie z rynku z dnia na dzień. Warszawa, jako prężny i zróżnicowany rynek, minimalizuje to ryzyko.
Emocjonalny wybór nieruchomości
Kupując inwestycyjnie, musisz przestawić swoje myślenie. Nie szukasz mieszkania dla siebie, ale efektywnego narzędzia do generowania dochodu.
| „My nie kupujemy dla siebie, my nie będziemy nigdy tam mieszkać, a często ludzie patrzą przez swój pryzmat […] Trzeba kupować Excelem, a nie emocjami.” |
Jak myśleć jak inwestor?
- Liczy się funkcjonalność, nie metraż: Najemcy nie płacą za metry kwadratowe, ale za funkcjonalność. Dobrze zaplanowane 2 pokoje na 34 m² wynajmą się o kilkaset złotych drożej niż kawalerka o tej samej powierzchni. Liczba niezależnych pokoi jest kluczowa.
- Stosunek ceny do przychodu: To najważniejszy parametr. Czy warto zapłacić 50 000 zł więcej za mieszkanie z balkonem, jeśli nie przełoży się to na wyższy czynsz? Często nie. Analizuj liczby, a nie własne preferencje. Mieszkanie bez balkonu, ale w doskonałej lokalizacji i z świetnym układem, może być znacznie lepszą inwestycją.
Niedoszacowanie kosztów remont i amortyzacja
Zakup nieruchomości to dopiero początek wydatków. Wielu początkujących inwestorów zapomina o kosztach, które pojawią się w przyszłości, co znacząco obniża realną stopę zwrotu.
| „Trochę ułudą jest to, że będziecie wynajmować dobrze nieruchomość przez 10 lat, nie robiąc w niej nic. To jest bardziej marzenie niż rzeczywistość.”O czym musisz pamiętać? |
Chcesz nas poznać lepiej?
- Koszty remontu i wykończenia: Jeśli kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim lub do remontu, uzyskaj rzetelną wycenę prac. Zawsze miej przygotowaną „górkę” w budżecie na nieprzewidziane wydatki.
- Amortyzacja: Meble, sprzęt AGD, armatura – wszystko się zużywa. Należy co roku odkładać pewną kwotę na fundusz remontowy, aby co 5, 10 czy 15 lat móc odświeżyć lokal lub wymienić zużyte elementy bez uszczerbku dla bieżących zysków.
- Jakość ma znaczenie: Nadmierna oszczędność na materiałach wykończeniowych to prosta droga do wyższych kosztów w przyszłości. Jak słusznie zauważono w podcaście: „takie kupowanie wszystkiego najtaniej, to przeważnie wychodzi najdrożej”. Inwestycja w produkty ze średniej półki, o dobrym stosunku ceny do jakości, sprawi, że mieszkanie będzie wymagało rzadszych i tańszych napraw.
Zaniedbanie procesu weryfikacji najemcy
Znalezienie chętnego na wynajem w Warszawie jest proste. Sztuką jest znalezienie odpowiedniego, wypłacalnego i godnego zaufania najemcy. To absolutny klucz do spokojnej głowy.
| „Znaleźć odpowiedniego najemcę,, to jest kluczem w najmie. […] Lepiej niech mieszkanie stoi puste, niż wynajmiecie to nieodpowiedniej osobie.” |
Jak zabezpieczyć swoją inwestycję?
- Dokładna selekcja: Nie bój się pytać. Zweryfikuj źródło dochodu potencjalnego najemcy, sprawdź go w mediach społecznościowych. Czasem warto nawet poprosić o referencje od poprzedniego wynajmującego.
- Wyższa kaucja: Podwójna lub nawet potrójna kaucja to świetny filtr. Automatycznie odsiewa osoby bez oszczędności, które przy pierwszych problemach finansowych mogą przestać płacić czynsz.
- Profesjonalne wsparcie: Jeśli nie masz czasu lub doświadczenia w selekcji najemców, zleć to specjalistom. W Eteria.pl zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem najmem, dbając o to, by Twoja nieruchomość trafiła w dobre ręce. To inwestycja, która chroni przed wieloma problemami – od zniszczeń po wielomiesięczne batalie z nieuczciwymi lokatorami.
Inwestowanie w nieruchomości to maraton, a nie sprint. Odpowiednie przygotowanie, gruntowna analiza i unikanie powyższych błędów to fundament, na którym zbudujesz stabilne i rosnące źródło dochodu pasywnego na lata.
Powyższy artykuł powstał na bazie wiedzy i doświadczeń, którymi podzielił się Cezary Nocula w najnowszym odcinku podcastu. Jeśli chcesz zgłębić temat i poznać więcej praktycznych wskazówek dotyczących inwestowania, serdecznie zachęcamy do wysłuchania pełnego nagrania.
Chcesz nas poznać lepiej?
Mail kontaktowy: [email protected]
FB Nataliia Iali: https://www.facebook.com/nataly.yali/
FB Cezary Nocula: https://www.facebook.com/czarek.nocula
Insta Nataliia Iali: https://www.instagram.com/nataliia_iali/
Kanał: YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCovS…
Facebook: https://www.facebook.com/eteriaconsul…
Instagram: https://www.instagram.com/eteria_cons…
