Warszawskie kamienice to prawdziwe perły na mapie stolicy. Ich historyczny urok, prestiżowe lokalizacje na Mokotowie, Żoliborzu czy w Śródmieściu oraz niepowtarzalny charakter przyciągają zarówno koneserów piękna, jak i wytrawnych inwestorów. Jak słusznie zauważono w naszym podcaście, „nikt jakby kamienicy już nie wybuduje i kropka”. To właśnie ta unikalność stanowi o ich fundamentalnej wartości.

Jednak za piękną fasadą i wysokimi sufitami mogą kryć się pułapki, które zamienią wymarzoną inwestycję w kosztowny problem. Jako pośrednicy nieruchomości, którzy na co dzień pracują z tego typu nieruchomościami, podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę, aby zakup mieszkania w kamienicy był świadomą i trafną decyzją.

Lokalizacja to nie wszystko

Choć kamienice z definicji znajdują się w najlepszych punktach miasta, kluczowe jest ich najbliższe otoczenie. Zanim podejmiesz decyzję, zrób spacer po okolicy. Czy sąsiedni budynek jest zadbany, czy może to zapomniana rudera, która obniża wartość całej ulicy? Jak rozwiązano kwestię śmietników i parkowania? Te detale mają ogromny wpływ na komfort życia i przyszłą wartość nieruchomości.

Zajrzyj głębiej niż do księgi wieczystej lokalu

To absolutnie kluczowy i często pomijany punkt. Sprawdzenie stanu prawnego samego mieszkania to standard. W przypadku kamienicy musisz iść o krok dalej i przeanalizować stan prawny całego budynku. Dlaczego?

• Ryzyko większościowego udziałowca: Może się okazać, że jeden podmiot lub osoba ma większość udziałów we wspólnocie. Daje mu to niemal dyktatorską władzę. Taki właściciel może forsować bardzo drogie remonty, drastycznie podnosząc czynsz, aby zniechęcić mniejszych właścicieli, lub wręcz przeciwnie – blokować wszelkie niezbędne prace, pozwalając budynkowi niszczeć.
• Roszczenia i historia: Stare budynki mogą być obarczone historycznymi roszczeniami. Warto to dokładnie zweryfikować z pomocą doświadczonego prawnika.

Sąsiedztwo, czyli czynnik kształtujący cenę

Przed zakupem zrób „wywiad w terenie”. Porozmawiaj z przyszłymi sąsiadami. Dowiedz się, jaka atmosfera panuje w budynku i kto w nim mieszka. Zdarza się, że w kamienicach znajdują się lokale komunalne lub socjalne. Choć nie jest to regułą dyskwalifikującą, warto mieć świadomość, jak funkcjonuje lokalna społeczność i czy dba o części wspólne. Różnica w cenie metra kwadratowego między kamienicą z zaangażowaną społecznością a tą z problemami sąsiedzkimi może sięgać kilku tysięcy złotych.

Remont – przygoda, która wymaga przygotowania

Remont mieszkania w kamienicy to zupełnie inny poziom wtajemniczenia niż praca w nowym budownictwie. Każdy budynek jest inny i kryje własne niespodzianki.

• Co kryją ściany i podłogi? Pod warstwami tynku i parkietu możesz znaleźć wszystko – od trzciny i smoły po stare gazety. Koniecznie zbadaj stan stropów i podłóg. Ich wyrównanie może być znaczącym kosztem.
• Odkryj potencjał: Wysokie na 3-4 metry sufity dają niesamowite możliwości aranżacyjne, np. budowę antresoli. Prawdziwym skarbem jest też oryginalna, czerwona cegła, której odsłonięcie nadaje wnętrzu niepowtarzalny, industrialny charakter.
• Wybierz mądrego fachowca: Zatrudnij ekipę, która ma udokumentowane doświadczenie w pracy z kamienicami. Ktoś, kto do tej pory pracował tylko w deweloperce, może nie poradzić sobie z wyzwaniami, a jego wycena szybko przestanie być aktualna.
• Zaplanuj budżet z rezerwą: Zawsze zakładaj bufor finansowy w wysokości 20-30% na nieprzewidziane wydatki. W kamienicy „niespodzianki” są niemal gwarantowane.

Niewidzialny lokator, czyli Konserwator Zabytków

Zanim zaczniesz planować jakiekolwiek prace, sprawdź status prawny budynku. To kluczowe, aby uniknąć kar finansowych sięgających dziesiątek tysięcy złotych.

• Ewidencja zabytków: Mniejszy problem. Zazwyczaj wymaga zgłoszenia prac, które wpływają na zewnętrzny wygląd budynku, np. wymiany okien.
• Rejestr zabytków: Znacznie większe ograniczenie. W tym przypadku konserwator musi zatwierdzić niemal każdą ingerencję, nawet wewnątrz mieszkania, jak wyburzenie ścianki działowej. Proces uzyskiwania zgód jest czasochłonny i wymaga szczegółowej dokumentacji.

Zakup mieszkania w kamienicy to inwestycja w coś więcej niż metry kwadratowe – to inwestycja w kawałek historii Warszawy. To propozycja dla świadomych nabywców, którzy potrafią docenić jej długoterminową wartość. Staranne przygotowanie i dokładna weryfikacja pozwolą cieszyć się unikalną nieruchomością, której wartość będzie tylko rosła.

Powyższy artykuł powstał na bazie najnowszego odcinka naszego podcastu w którym Cezary Nocula szczegółowo omawia wszystkie aspekty zakupu mieszkania w kamienicy. Jeśli chcesz poznać więcej praktycznych porad i usłyszeć o konkretnych przykładach, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy na naszym kanale YouTube oraz na platformach streamingowych!

Chcesz nas lepiej poznać?

Mail kontaktowy: [email protected]

Nasz kanał na YouTube

Nasz podcast na iTunes

Facebook Nataliia Iali

Facebook Cezary Nocula

Instagram Nataliia Iali

Facebook Eteria Consulting

Instagram Eteria Consulting

Nadchodzące miesiące na warszawskim rynku nieruchomości zapowiadają się niezwykle dynamicznie. Wszystko za sprawą rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który ma ruszyć już wkrótce. Zainteresowanie jest ogromne, a kolejki w bankach i u doradców kredytowych już zaczynają się formować. Jak w tym gorącym okresie nie stracić głowy i z sukcesem kupić swoje wymarzone „M”? Jako eksperci z Eteria.pl, przygotowaliśmy dla Ciebie praktyczny poradnik w 5 krokach, oparty na wiedzy z naszego najnowszego podcastu. Zaczynajmy!

Najpierw zdefiniuj swoje potrzeby

Zanim rzucisz się w wir przeglądania ogłoszeń, zatrzymaj się na chwilę. Ten krok jest absolutnie fundamentalny i często pomijany, a to właśnie on da Ci ogromną przewagę. Zastanów się:

• Po co kupujesz mieszkanie? Czy to Twoja baza na najbliższe 5, 10, a może 15 lat?
• Jakie masz plany na przyszłość? Planujesz powiększenie rodziny, pracę zdalną, a może chcesz w końcu sprawić sobie psa?
• Gdzie toczy się Twoje życie? Gdzie pracujesz, gdzie spotykasz się ze znajomymi, skąd najłatwiej Ci dojechać do rodziny?

Określenie tych ram pozwoli Ci zawęzić pole poszukiwań i działać błyskawicznie, gdy na rynku pojawi się idealna oferta. W momencie, gdy inni będą się wahać „a może dwa pokoje, a może trzy…”, Ty będziesz już gotowy do działania.

Wizyta u doradcy kredytowego

To drugi, niezwykle ważny krok, który należy wykonać przed rozpoczęciem jakichkolwiek poszukiwań. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” to wciąż komercyjny kredyt bankowy, tyle że z dopłatą od państwa. Bank musi więc dokładnie zbadać Twoją zdolność kredytową.

Profesjonalny doradca kredytowy:

• Zweryfikuje, czy spełniasz warunki programu (m.in. wiek poniżej 45 lat, brak innej nieruchomości).
• Dokładnie obliczy Twoją zdolność kredytową i określi maksymalny budżet na zakup.
• Wyjaśni, ile wkładu własnego będziesz potrzebować i czy możesz skorzystać z programów ułatwiających jego zebranie.

Dopiero z tą wiedzą możesz świadomie przejść do kolejnego etapu.

Stan prawny nieruchomości – fundament bezpiecznej transakcji

Bank, udzielając kredytu, zabezpiecza się na nieruchomości. Dlatego jej stan prawny musi być absolutnie nieskazitelny. Jakiekolwiek wątpliwości mogą oznaczać odrzucenie wniosku kredytowego i stratę Twojego czasu.

Czego unikać jak ognia? 

Jak słusznie zauważono w naszym podcaście, na starcie odrzuć oferty, gdzie pojawiają się jakiekolwiek sygnały ostrzegawcze:

• Nieruchomości zadłużone,
• Nieruchomości obciążone postępowaniem komorniczym,
• Wszelkie inne „dziwne” i niejasne sytuacje prawne.

Gdy podczas rozmowy telefonicznej słyszysz: „no wie pan, ja mam tutaj zadłużenie, trochę tam jakiś komornik, ale to niedużo”, Twoja odpowiedź powinna być jedna: „Dziękuję, do widzenia”. W obecnej sytuacji banki będą miały tak wielu chętnych na kredyt, że nie będą tracić czasu na analizę ryzykownych nieruchomości.

Klucz do sukcesu w Warszawie: Uregulowane grunty

 To specyfika lokalnego rynku. Zawsze, już na etapie rozmowy telefonicznej, zadaj pytanie: „Czy grunty pod budynkiem są uregulowane?”. Nawet jeśli mieszkanie spółdzielczo-własnościowe posiada księgę wieczystą, nieuregulowany grunt może być przeszkodą nie do pokonania dla banku.

Jak znaleźć wymarzone „M”?

Dopiero teraz, uzbrojony w wiedzę o swoich potrzebach, budżecie i prawnych „czerwonych flagach”, możesz zacząć poszukiwania. Aby robić to skutecznie, podziel proces na etapy:

1. Selekcja online: Przeglądaj portale i zbierz listę 10-15 ofert, które wstępnie spełniają Twoje kryteria.
2. Runda telefoniczna: Obdzwoń wszystkie wybrane oferty. Potwierdź stan prawny i zadaj kluczowe pytanie: „Czy są Państwo w stanie poczekać na finalizację ok. 2-3 miesięcy, ponieważ będę finansować się kredytem?”. Przy spodziewanych zatorach w bankach, czas oczekiwania na pieniądze może się wydłużyć, a nie każdy sprzedający będzie na to gotów.
3. Prezentacje: Umów się na oglądanie tylko tych nieruchomości, które przeszły weryfikację telefoniczną. Oszczędzisz w ten sposób mnóstwo czasu i energii.

Finalizacja, czyli ostatnia prosta do własnego mieszkania

Znalazłeś idealną nieruchomość? Świetnie! Teraz czas na dopięcie wszystkiego na ostatni guzik.

• Sprawdź stan techniczny: Aby uniknąć niespodzianek po zakupie, warto dokładnie sprawdzić stan instalacji, okien czy pionów.
• Zweryfikuj dokumenty: Poproś o wgląd do księgi wieczystej i aktu notarialnego. W razie wątpliwości skonsultuj je z zaufanym notariuszem – taka porada jest bezpłatna.
• Zabezpiecz transakcję umową przedwstępną: To kluczowy moment! W gorącym okresie rynkowym sprzedający może ulec pokusie przyjęcia wyższej oferty od kogoś innego. Aby się przed tym zabezpieczyć, masz dwie drogi:
  • Umowa w formie aktu notarialnego: To najbezpieczniejsza opcja, która praktycznie uniemożliwia sprzedającemu wycofanie się.
  • Wysoki zadatek: Jeśli decydujesz się na zwykłą umowę cywilno-prawną, zadatek musi być na tyle wysoki (np. 10% wartości nieruchomości), aby ewentualna konieczność zwrotu jego podwójnej wysokości skutecznie zniechęciła sprzedającego do zerwania umowy.

Pamiętaj, aby w umowie precyzyjnie określić wszystkie warunki – cenę, terminy płatności, a także listę wyposażenia, które ma pozostać w mieszkaniu.

Przygotowanie i przemyślana strategia to klucz do sukcesu na dynamicznym rynku. Trzymając się tych pięciu kroków, znacznie zwiększasz swoje szanse na spokojny i bezpieczny zakup wymarzonego mieszkania w Warszawie.

Powyższy artykuł powstał na podstawie obszernej wiedzy i praktycznych porad, którymi podzieliliśmy się w najnowszym odcinku podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów, usłyszeć konkretne przykłady i niuanse związane z programem „Bezpieczny Kredyt 2%”, serdecznie zachęcamy do posłuchania całej rozmowy!

Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości?

Mail kontaktowy: [email protected]

Nasz kanał na YouTube

Nasz podcast na iTunes

Facebook Nataliia Iali

Facebook Cezary Nocula

Instagram Nataliia Iali

Facebook Eteria Consulting

Instagram Eteria Consulting

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z ogromnym stresem obu stron. Ostatnim krokiem w całym procesie sprzedaży nieruchomości jest akt notarialny, do którego żeby doszło trzeba przygotować odpowiednie dokumenty-bez nich sprzedaż się nie odbędzie.

Właśnie dlatego przychodzimy z artykułem , w którym pragniemy podzielić się wiedzą, aby w pigułce przedstawić jakie dokumenty, gdzie i za ile trzeba załatwić. Pragniemy również zaznaczyć, że wnioski w różnych urzędach mogę się od siebie różnić, albo mogą się zmieniać tak samo jak koszty zaświadczeń w spółdzielniach czy czas oczekiwania, dlatego, warto zadzwonić do odpowiedniej instytucji żeby doprecyzować sprawę. W artykule poniżej ‘’KW” będzie oznaczało Księgę Wieczystą.

Pamiętaj! Przy uzyskiwaniu każdego dokumentu trzeba mieć ze sobą dowód tożsamości i podstawę nabycia np. akt notarialny, a każde przedstawiane dokumenty muszą być oryginalne do wyglądu.

Dokumenty, niezbędne do sprzedaży lokalu na rynku wtórnym, dla poszczególnych sytuacji:

Dokumenty “ogólne” niezbędne do każdej sprzedaży mieszkania:

• zaświadczenie o braku zameldowanych osób w mieszkaniu (każda osoba zameldowana w mieszkaniu musi się najpierw z niej wymeldować) – uzyskać można w Urzędzie Miasta. Czas uzyskania: od ręki ; Koszt: 17 zł 
• 

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi– należy zgłosić się do administracji/spółdzielni po taki wniosek, przedtem o trzeba uregulować wszelkie opłaty dot. np. czynszu. Niektóre ze wspólnot  wydają takie zaświadczenie za opłatą ok. 50 zł, oczekiwanie wynosi ok 5 dni. 
• 

• dokument tożsamości w oryginale– dowód osobisty, paszport, lub karta pobytu stałego. W przypadku małżeństwa- jeżeli występuje rozdzielczość majątkowa należy zabrać intercyzę, a jeżeli wspólność obie strony muszą się wstawić, albo jedna z pełnomocnictwem drugiej strony.
• świadectwo charakterystyki energetycznej– wydawaniem zajmują się firmy wydające audyty. Obowiązuje od 28.04.2023r. i mają ważność 10 lat. Zapytani będziemy tutaj o szczegóły mieszkania np. grubość ścian. Wszelkich informacji na ten temat udzieli administracja, albo wspólnota, do której trzeba się będzie zgłosić,  koszt ok 300zł. 
• podstawa nabycia – akt notarialny umowa sprzedaży lub w przypadku zakupu od dewelopera jest to akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu. W skrócie jest to dokument, który potwierdza w jaki sposób nieruchomość przeszła na naszą własność

• Lokal o statusie pełnej własności:

1.  spadek lub darowizna:

• dokument na podstawie, którego otrzymaliśmy spadek od spadkodawcy np. umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądowe. 
• zaświadczenie z US o zwolnieniu z podatku od spadku lub darowizny.  WAŻNE każdy spadkobierca musi ukazać wymieniony dokument.

Aby uzyskać ten dokument należy złożyć wniosek z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej w Urzędzie Skarbowym. Czas oczekiwania  7 dni.

• Spółdzielczo-własnościowe bez KW, ale z uregulowanym gruntem pod budynkiem:
• wszystko jak w przypadku powyżej, w tym, że zaświadczenie ze spółdzielni do sprzedaży jest najważniejszym dokumentem, aby pokazać kto jest właścicielem.
• zaświadczenie o braku przeciwwskazań do założenia KW wydawane przez spółdzielnię (musi to być osobny dokument), ponieważ idzie do innego sądu- koszt zależy od spółdzielni

• bez KW i bez uregulowanych gruntów:

• te same zaświadczenie co w przypadku mieszkania z KW, aczkolwiek nie ma tutaj możliwości wzięcia kredytu – zakup tylko gotówką

Sprzedaż z kredytem hipotecznym? Jak to zrobić?

W przypadku, gdy w dziale czwartym księgi wieczystej znajdują się hipoteki, do przeprowadzenia transakcji sprzedaży potrzebne będzie zaświadczenie z banku do spłaty kredytu z informacjami o:

• saldzie kredytu wraz z opłatami za jego wcześniejszą spłatę,
• numerze rachunku (tzw. technicznego) do całkowitej spłaty kredytu,
• zgodzie na zwolnienie zabezpieczeń przez bank po całkowitej spłacie kredytu tzw. „promesa”,
• tym, że kredytobiorca nie zawarł z bankiem umów na podstawienie wierzytelności.
• zaświadczenie o rewitalizacji– niezbędne jest w dwóch przypadkach:

–gdy nieruchomość jest położona w obrębie, który jest w całości położony na obszarze rewitalizacji,

-gdy nieruchomość znajduje się w obrębie, który jest częściowo położony na obszarze rewitalizacji

Wniosek należy złożyć do Urzędu Miasta. Czas oczekiwania ok 7 dni, opłata wynosi 17 zł. 

FAQ

Czy dokumenty do sprzedaży mieszkania można zlecić do przygotowania agencji nieruchomości?

Tak, wiele agencji nieruchomości oferuje pomoc w przygotowaniu dokumentów do sprzedaży mieszkania (my mamy to w standardzie). Jedyną formalnością dla właściciela jest wtedy podpisanie pełnomocnictwa upoważniającego do zebrania dokumentów konkretnego przedstawiciela biura.

Czy w tym artykule przedstawiliście wszystkie wymagane dokumenty?

Nie, zawsze przed samą transakcją notariusz ostatecznie decyduję o liście niezbędnych dokumentów i w szczególnych przypadkach mogą być dodatkowe oprócz powyższej listy. Z naszego doświadczenia wyżej wymienione dokumenty wystarczą do 95% transakcji.

Czy czas oczekiwania na dokumenty może się zmienić?

Tak, pamiętajmy, że spółdzielnie różnie funkcjonują i jedne mogą wydać dokument nawet w ciągu 2 dni jeżeli wszystkie opłaty są uregulowane. Jeżeli patrzymy na Urzędy tam czas jest zawsze określony i trwa średnio 7 dni. Niektóre sprawy można również załatwić “od ręki” jednak zawsze trzeba pamiętać, aby się zapytać urzędników  jeżeli czegoś nie jesteśmy pewni. 

Gdzie należy zgłosić sprzedaż swojej nieruchomości? 

W momencie podpisania aktu notarialnego to notariusz wysyła akt notarialny do odpowiednich urzędów i rejestruje sprzedaż w księgach wieczystych. Konieczne jest jedynie złożenie deklaracji PIT-39 w US właściwym dla miejsca zamieszkania podatnika.Odnośnie przepisania mediów oraz zgłoszeń do administracji robi to już nowy właściciel z podpisanymi protokołami.