Miesiąc: październik 2022

Każdy, kto choć raz próbował kupić mieszkanie w Warszawie w okazyjnej cenie, wie, jak trudne jest to zadanie. Przeglądasz setki ogłoszeń, dzwonisz, jeździsz na prezentacje, a na końcu słyszysz cenę, która zwala z nóg. Gdzie popełniasz błąd? Czy szukasz w złych dzielnicach? A może na złych portalach?

W Eteria.pl mamy inne podejście, poparte danymi z ponad 100 przeprowadzonych transakcji typu flip. Zrozumieliśmy, że koncentrowanie się na „magicznych sposobach” dotarcia do oferty to ślepa uliczka. Prawdziwa okazja nie zależy od adresu czy metrażu. Zależy od tego, kto sprzedaje i jaki problem możemy dla niego rozwiązać.

Nieruchomość jest drugorzędna. Liczy się Klient

Większość kupujących szuka „mieszkania do remontu” lub „zadłużonego”, licząc na niską cenę. To błąd. Podstawą skutecznego inwestowania jest profilowanie sprzedającego. Musimy zrozumieć jego motywację.

Statystyki są nieubłagane: 90% sprzedających oczekuje ceny rynkowej lub wyższej. Twoim zadaniem jest znalezienie tych pozostałych 10%, którzy z różnych życiowych powodów przedkładają czas i spokój nad maksymalizację zysku.

Kto NIE sprzeda Ci mieszkania taniej? (Oszczędź swój czas)

Zanim opowiemy o idealnych okazjach, warto wiedzieć, kogo unikać. Istnieją grupy sprzedających, u których szansa na negocjacje jest bliska zeru. Dzięki tej wiedzy nie stracisz czasu na bezowocne rozmowy.

1. Młode małżeństwa (30-45 lat) „na dorobku” – Sprzedają, by kupić coś większego. Są świadomi rynku, często mają kredyt do spłaty. Walczą o każdy tysiąc złotych, bo potrzebują kapitału na nowe, droższe lokum.

2. Zadowoleni Inwestorzy – Jeśli mieszkanie jest wynajęte, przynosi dochód i jest po remoncie, właściciel nie ma „ciśnienia”. Jego postawa to: „Sprzedam, jak dostanę świetną cenę. Jak nie – niech zarabia dalej”.

3. Seniorzy zmieniający standard (50-70 lat) – Jeśli starsza osoba sprzedaje mieszkanie tylko dlatego, że „fajnie byłoby zmienić otoczenie” na podobne, nie zejdzie z ceny. Brak silnej motywacji oznacza brak negocjacji.

4. Sprzedający „bez ciśnienia” – Właściciele pustostanów, które stoją puste od lat. Są zamożni, nie potrzebują gotówki. Mogą czekać na klienta latami, byle nie zejść z założonej ceny.

5 Typów Klientów, którzy tworzą prawdziwe okazje

Gdzie zatem szukać? Nasze doświadczenie wskazuje na pięć grup sprzedających, z którymi najczęściej udaje się wypracować transakcję typu win-win (my kupujemy taniej, oni rozwiązują swój problem).

1. Spadkobiercy i obdarowani

To najliczniejsza grupa. Zadziała tu psychologia „łatwo przyszło, łatwo poszło”. Co więcej, jeśli spadkobierców jest kilku, sprzedaż jest jedynym logicznym wyjściem.

2. Seniorzy zmieniający lokalizację na tańszą

Osoby 50+, które mieszkają w drogim lokalu w centrum, ale marzą o domku pod miastem lub mieszkaniu w tańszej dzielnicy. Często potrzebują gotówki „na już”, aby wpłacić zadatek na nowe lokum. W Eterii często stosujemy tu rozwiązanie, w którym kupujemy mieszkanie, ale pozwalamy dawnym właścicielom mieszkać w nim jeszcze przez kilka miesięcy, by mogli spokojnie zorganizować przeprowadzkę.

3. „Artyści” z problemami finansowymi

Klienci z dlugami (chwilówki, pożyczki, czynsz), ale często bez kredytu hipotecznego. To osoby, które żyją chwilą i potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, by spłacić komornika i… żyć dalej. Często nie mają głowy do formalności i doceniają, gdy ktoś zdejmie z nich ciężar „prostowania” sytuacji prawnej lokalu.

4. Zmęczeni wynajmujący (Amatorzy)

Właściciele, którzy trafili na „najemcę z piekła rodem”. Zniszczone mieszkanie, brak płatności, nerwy. Taki sprzedający chce się pozbyć nieruchomości nie z powodów finansowych, ale emocjonalnych. Chce odzyskać spokój ducha.

Przykład z życia: Mieliśmy klientkę przy ul. Anielewicza, która sprzedała mieszkanie taniej, byle tylko nie musieć więcej użerać się z niepłacącą lokatorką. My przejęliśmy problem, ona odzyskała spokój.

5. Emigranci

Osoby mieszkające na stałe za granicą. Przyjeżdżają do Polski na chwilę, by zamknąć sprawy spadkowe lub sprzedać dawne mieszkanie. Zależy im na czasie i wygodzie – nie chcą przylatywać na każdą prezentację czy do urzędu. Wolą sprzedać nieco taniej, ale „zdalnie” i bezpiecznie, by móc wrócić do swojego życia w innym kraju.

3 Pytania, które musisz sobie zadać

Zanim zdecydujesz się na walkę o daną nieruchomość, przeprowadź szybką „kwalifikację klienta”, odpowiadając na trzy pytania:

1. Czy to „mój” typ klienta? (Czy należy do jednej z 5 grup opisanych wyżej?)

2. Jaka jest jego motywacja i elastyczność? (Czy musi sprzedać szybko, czy może czekać?)

3. Jaki jest potencjał inwestycyjny? (Co mogę zrobić z mieszkaniem, by podnieść jego wartość?)

Pamiętaj, że w inwestowaniu w nieruchomości chodzi o rozwiązywanie problemów. Jeśli zdejmiesz ciężar z barków sprzedającego – czy to będzie szybka gotówka, załatwienie komornika czy przejęcie trudnego lokatora – stworzysz okazję, której nie znajdziesz w standardowym ogłoszeniu.

Powyższy wpis został opracowany na podstawie podcastu „Eteria Nieruchomości”, którego gospodarzem jest Cezary Nocula. Jeśli chcesz zgłębić temat, posłuchać o konkretnych przykładach z ponad 100 flipów i dowiedzieć się więcej o psychologii negocjacji, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka: „Kim jest sprzedający nieruchomości w okazyjnej cenie”.

W dzisiejszych, niepewnych ekonomicznie czasach, warszawski rynek nieruchomości stawia przed kupującymi wiele pytań. Czy rosnąca inflacja i stopy procentowe to sygnał do odwrotu, czy wręcz przeciwnie – bodziec do działania? W najnowszym odcinku naszego podcastu, Nataliia Iali rozmawia z Mateuszem Machnio, ekspertem finansowym z blisko dziesięcioletnim doświadczeniem, aby rozwiać wątpliwości naszych klientów.

Oto kluczowe wnioski, które pomogą Ci podjąć mądrą decyzję finansową.

Wakacje kredytowe: Prezent od państwa czy pułapka?

Wielu kredytobiorców podchodzi do wakacji kredytowych z rezerwą. Ekspert uspokaja: to opcja zdecydowanie opłacalna, o ile podejdziemy do niej strategicznie.

• Mechanizm: Odroczenie 8 rat (4 w 2022 i 4 w 2023 roku) nie oznacza ich anulowania, ale przesunięcie na koniec okresu spłaty.

• Złota zasada: Mateusz Machnio radzi, aby „nie przejadać” zaoszczędzonych środków. Jeśli odłożysz równowartość raty (np. 2500 zł) i wpłacisz ją jako nadpłatę kapitału, realnie zmniejszysz swoje zadłużenie i unikniesz sporej części odsetek.

• Wpływ na BIK: Korzystanie z wakacji jest odnotowywane, ale nie wpływa na scoring kredytowy. Inwestorzy planujący kolejne zakupy mogą spać spokojnie.

Stałe czy zmienne oprocentowanie – co wybrać w 2022/2023?

Przy WIBORze na poziomie ok. 7,15%, rynkowe oprocentowanie zmienne zbliża się do 9%. Tymczasem banki oferują stałą stopę w okolicach 8%.

Ekspert podkreśla, że przejście na stałe oprocentowanie daje spokój ducha na 5-10 lat, ale nie zamyka drogi do zmian. Gdy stopy procentowe spadną (co przewidywane jest w perspektywie 2-3 lat), kredyt można zrefinansować i wrócić do oprocentowania zmiennego w innym banku.

Przełom w ubezpieczeniu pomostowym

Od 17 września 2022 roku obowiązują nowe przepisy, które są niezwykle korzystne dla kupujących, szczególnie w Warszawie, gdzie na wpis do księgi wieczystej czeka się czasem nawet rok.

Obecnie ubezpieczenie pomostowe podlega zwrotowi. Bank musi zwrócić pobrane opłaty (lub zaliczyć je na poczet spłaty kredytu) po dokonaniu wpisu do księgi. Przy rocznym oczekiwaniu i kwotach rzędu 500 zł miesięcznie, w portfelu klienta może zostać nawet 6 000 zł.

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości w Warszawie?

Mimo wysokich stóp procentowych, ekspert Eteria.pl przypomina starą prawdę rynkową: najlepszy czas na zakup był 5 lat temu, drugi najlepszy jest teraz.

Historycznie nieruchomości w Polsce nie tracą na wartości w ujęciu długofalowym. Czekanie na „zawalenie się rynku” często kończy się tym, że za kilka lat potrzebny wkład własny będzie znacznie wyższy z powodu wzrostu cen metra kwadratowego.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – realna szansa?

W Warszawie program ten jest wyzwaniem ze względu na limity cenowe (ok. 10 000 zł/m² na rynku pierwotnym). Szansą dla kupujących są:

• Mieszkania do generalnego remontu.

• Nieruchomości w dzielnicach ościennych i podwarszawskich miejscowościach.

• Planowane podniesienie limitów cenowych przez ustawodawcę.

Jak przygotować się do kredytu? (Porady eksperta)

1. Zbadaj zdolność w wielu bankach: Różnice w liczeniu dochodu (np. z 3, 6 czy 12 miesięcy) mogą oznaczać różnicę w zdolności rzędu kilkuset tysięcy złotych.

2. Zbuduj poduszkę finansową: Oprócz wkładu własnego (rekomendowane 20%), miej środki na min. 3-6 rat zabezpieczenia.

3. Zadbaj o ubezpieczenie na życie: Bank nie zmniejszy raty, gdy zachorujesz – mądra polisa to Twoje realne bezpieczeństwo.

Powyższe informacje pochodzą z 7. odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Naszym gościem był Mateusz Machnio. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o detalach refinansowania lub specyfice warszawskiego rynku, zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy oraz kontaktu z naszym biurem!

W świecie inwestycji i nieruchomości każdego dnia jesteśmy bombardowani prognozami. Włączasz telewizję, przeglądasz YouTube i słyszysz: „To koniec, bańka pęka!”, by za chwilę przeczytać artykuł wieszczącym kolejne rekordowe wzrosty. Jako Eteria.pl, agencja działająca w samym sercu warszawskiego rynku, postanowiliśmy powiedzieć głośno to, o czym wielu milczy: nikt nie ma szklanej kuli.

W dzisiejszym wpisie, bazującym na naszym najnowszym podcaście, rozkładamy na czynniki pierwsze mechanizmy rządzące cenami mieszkań i wyjaśniamy, dlaczego poleganie wyłącznie na opiniach „guru” może być ryzykowne.

Lekcja pokory z 2020 roku

Cofnijmy się do początku pandemii. Panował strach, a rynek zamarł. Wtedy jeden z najbardziej szanowanych inwestorów w Polsce zorganizował webinar. W ankiecie zapytał uczestników: „O ile spadną ceny nieruchomości?”. Opcje wyboru zakładały spadki od 3% do 30%. Opcji wzrostu? Brak.

Co się stało w rzeczywistości? Zamiast przewidywanych spadków, ceny wzrosły o kilkanaście procent. To doskonały dowód na to, że nawet najwięksi eksperci opierają się jedynie na prawdopodobieństwie, a nie na pewności. Czarne łabędzie – takie jak pandemia czy wojna potrafią wywrócić każdy model analityczny do góry nogami.

Jak mawiał bohater filmu Wilk z Wall Street:

7 Fundamentów, które musisz znać

Aby samodzielnie ocenić potencjał inwestycyjny, musisz wziąć pod uwagę konkretne zmienne. Oto najważniejsze z nich:

1. Styl życia i trendy: Czy społeczeństwo szuka stabilizacji i własnego „M”, czy wybiera model nomady? Pandemia pokazała, jak szybko zmieniają się priorytety – nagle wszyscy zapragnęli ogródków i przestrzeni.

2. Demografia: Liczby nie kłamią. Obecnie w Polsce przypada średnio 1,5 dziecka na rodzinę. Jednocześnie migracje (np. napływ obywateli Ukrainy) zasilają rynek nowym kapitałem ludzkim, co długoterminowo stymuluje gospodarkę.

3. Popyt i podaż: To stare prawo ekonomii wciąż działa. Kluczowe jest nie tylko to, ilu jest kupujących, ale też ilu deweloperów decyduje się na nowe inwestycje.

4. Inflacja i koszty budowy: To tzw. „cena minimalna”. Jeśli wybudowanie metra kwadratowego w Warszawie kosztuje dewelopera 7-8 tysięcy złotych (grunt, materiały, robocizna), to nie sprzeda on mieszkania taniej. Inflacja wymusza wzrost cen nominalnych.

5. Alternatywne inwestycje: Kiedy giełda jest niestabilna, a złoto traci na wartości (co obserwowaliśmy po wybuchu wojny), nieruchomości stają się „bezpieczną przystanią” (safe haven) dla kapitału Polaków.

6. Stopy procentowe: Wysokie stopy oznaczają niższą zdolność kredytową i mniej klientów. Jednak pamiętaj: nieruchomości w doskonałych lokalizacjach sprzedają się zawsze, niezależnie od kosztu kredytu.

7. Lokalizacja a ryzyko: Inwestując w Warszawie czy Paryżu, akceptujesz niższą stopę zwrotu (ROI), ale zyskujesz bezpieczeństwo. W małym mieście (np. na Śląsku czy w Grudziądzu) możesz zarobić procentowo więcej, ale ryzykujesz utratę płynności, gdy np. upadnie jedyny duży pracodawca w regionie.

Historia lubi się powtarzać… ale w swoim tempie

Analizując rynek, warto spojrzeć wstecz. Osoby, które kupiły mieszkania w Warszawie na szczycie bańki w 2008 roku (płacąc np. 9 tys. zł/m²), musiały czekać aż do 2019 roku, by cena nominalna wróciła do tego poziomu.

Przykład z naszego podwórka: Miasteczko Wilanów. W 2008 roku ceny były tam rekordowe. W 2015 roku, gdy zaczynaliśmy działalność, sprzedaż tych mieszkań była trudna – właściciele mieli kredyty we frankach, a ceny rynkowe były niższe niż ich zadłużenie. Dziś? Wilanów znów jest jedną z najbardziej pożądanych i drogich lokalizacji. Wniosek? Nieruchomości lubią cierpliwych inwestorów.

Co widzimy na rynku „z frontu”?

Jako praktycy obserwujemy, że mimo medialnego szumu o kryzysie:

• Sprzedający trzymają ceny. Nie widać panicznych wyprzedaży ani dyskontów rzędu 20-30%.

• Ceny najmu wystrzeliły. Wzrosty rzędu 25% sprawiają, że inwestowanie pod wynajem znów stało się bardzo atrakcyjne.

• Rozwarstwienie rynku. Ceny ofertowe w internecie często rosną, podczas gdy ceny transakcyjne delikatnie spadają lub stoją w miejscu.

Nasza prognoza? Ceny nominalne (kwota, którą płacisz) prawdopodobnie utrzymają się na stabilnym poziomie ze względu na wysokie koszty budowy. Jednak przy wysokiej inflacji, realna wartość tych mieszkań może spaść. To moment na chłodną kalkulację, a nie emocjonalne decyzje.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą Cezary Nocula podzielił się w podcaście „Eteria Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o szczegółach, anegdotach z rynku i dowiedzieć się, jak samodzielnie prognozować ceny, koniecznie odsłuchaj pełnego odcinka.

W Eteria.pl wierzymy w transparentność – mówimy o tym, co działa, a nie o tym, co „powinno” działać. Zapraszamy do kontaktu, jeśli szukasz partnera, który pomoże Ci bezpiecznie nawigować po warszawskim rynku nieruchomości.

Często wydaje nam się, że rynek nieruchomości to tylko metry kwadratowe, akty notarialne, cegły i beton. Nic bardziej mylnego. W Eteria.pl każdego dnia przekonujemy się, że za każdą nieruchomością, biznesem czy usługą stoją przede wszystkim ludzie.

Zdarzało nam się wygrywać rywalizację o zakup atrakcyjnego mieszkania inwestycyjnego, mimo że oferowaliśmy niższą kwotę niż konkurencja. Dlaczego? Powód był prozaiczny: sprzedający po prostu nas polubili. Istnieje fundamentalna prawda biznesowa: ludzie robią interesy z tymi, których darzą sympatią i zaufaniem.

Jak budować takie relacje w dynamicznym, warszawskim środowisku biznesowym? Zainspirowani ponadczasową wiedzą Dale’a Carnegie’ego oraz własnym doświadczeniem, przygotowaliśmy dla Was 10 żelaznych zasad budowania trwałych relacji w biznesie.

1. Akceptacja zamiast krytyki

Nie krytykujemy, nie potępiamy, nie pouczamy. W biznesie spotykamy ludzi o skrajnie różnych poglądach. Sztuką jest wzniesienie się na poziom akceptacji. Jeśli klient twierdzi, że inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu – nie atakuj go. Zamiast mówić „Nie masz racji”, wyraź zaciekawienie jego punktem widzenia. Negując zdanie rozmówcy, podważasz jego intelekt i zamykasz drogę do porozumienia.

2. Myśl jak klient (Empatia)

To „złota zasada” w pracy agenta. Zanim ocenisz klienta jako „trudnego”, postaw się w jego sytuacji.

Przykład z życia: Dzwonisz do właściciela mieszkania w Warszawie, a on reaguje irytacją? Zrozum, że tego dnia mógł odebrać już 50 telefonów od innych biur. Zamiast się obrażać, zapytaj szczerze, z czego wynika jego zmęczenie. Zrozumienie emocji drugiej strony to klucz do przełamania lodów.

3. Spraw, by rozmówca czuł się ważny

Ludzie uwielbiają mówić o sobie, swoich pasjach i osiągnięciach. Często wystarczy zadawać odpowiednie pytania i… słuchać. Może się okazać, że przez 90% spotkania mówi klient, a na koniec uzna Cię za najlepszego rozmówcę świata. Wychwytuj szczegóły – zdjęcia z podróży w mieszkaniu, pamiątki – i pytaj o nie.

4. Informacja to potęga

Im więcej wiesz o kliencie, tym lepiej. Imię, nazwisko, hobby, a nawet imię psa czy ulubiony kolor. W Eteria.pl korzystamy z nowoczesnych systemów CRM, aby pamiętać o takich detalach. To nie jest inwigilacja, to troska o relację. Wyobraź sobie reakcję klienta, gdy po roku pamiętasz, gdzie planował wakacje. To buduje lojalność, której nie da się kupić.

5. Unikaj kłótni (Jedyny sposób, by ją wygrać)

Jedyny sposób na wygranie kłótni to… unikanie jej. Argumenty rzadko zmieniają głębokie przekonania, zwłaszcza w tematach politycznych czy światopoglądowych. Jeśli rozmowa schodzi na grząski grunt, szukaj punktów wspólnych lub dyplomatycznie zmień temat. Pamiętaj o zasadzie: „You can be right, or you can be rich” (Możesz mieć rację, albo być bogatym).

6. Odwołuj się do szlachetnych cech

„Wygląda Pan na uczciwego człowieka”. Kiedy przypisujesz rozmówcy pozytywne cechy (odpowiedzialność, punktualność, uczciwość), podświadomie będzie on dążył do tego, by sprostać temu wizerunkowi. Traktuj ludzi lepiej, niż na to (pozornie) zasługują, a często pozytywnie Cię zaskoczą.

7. Metoda „Kanapki emocjonalnej”

Jak przekazać trudną informację, np. konieczność obniżenia ceny nieruchomości ze względu na stan techniczny?

1. Szczera pochwała: Zacznij od tego, co jest świetne (np. widok, rozkład).
2. Krytyka/Problem: Wskaż elementy wymagające naprawy/inwestycji.
3. Pozytywne zakończenie: Podsumuj potencjał współpracy. Dzięki temu jesteś postrzegany jako obiektywny doradca, a nie ktoś, kto tylko szuka dziury w całym.

8. Zadbaj o swoją energię

Emocje są zaraźliwe. Jeśli idziesz na spotkanie pełen lęku lub złości, klient to wyczuje i będzie chciał uciec. Co zrobić, gdy dopada Cię stres? Zastosuj prosty trik mentalny: przestań myśleć o tym, co chcesz uzyskać (prowizję), a zacznij myśleć o tym, co możesz dać (wartość, pomoc, radę). To natychmiast zmienia Twoją postawę i obniża napięcie.

9. Dostrój się (Mirroring)

Ludzie lubią ludzi podobnych do siebie. Dostosuj się do rozmówcy:

• Ton głosu: Jeśli klient mówi szybko i konkretnie, nie odpowiadaj powoli i flegmatycznie.
• Mowa ciała: Subtelne naśladowanie postawy buduje podświadome zaufanie.
• Ubiór: Dostosuj strój do kontekstu spotkania. To wszystko dzieje się na poziomie podświadomości, ale ma kluczowy wpływ na powodzenie transakcji.

10. Kontakt, kontakt, kontakt!

Relacja to proces, a nie jednorazowe wydarzenie. Kluczem jest regularność. Zaplanuj w kalendarzu telefony do byłych klientów – nie tylko z ofertą, ale z życzeniami urodzinowymi czy pytaniem „co słychać?”. To właśnie te podtrzymywane latami relacje przynoszą największe owoce w postaci poleceń i kolejnych transakcji.

Powyższy wpis powstał na podstawie wiedzy zawartej w podcaście „Eteria Nieruchomości”. Jeśli chcesz zgłębić te zasady, posłuchać inspirujących przykładów z życia Cezarego Noculi i Natalii Iali oraz dowiedzieć się, jak skutecznie wdrożyć te techniki (np. metodą „jedna zasada na tydzień”), gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka. Pamiętaj – wiedza działa tylko wtedy, gdy jest stosowana w praktyce!

Każdy, kto choć raz myślał o inwestowaniu w nieruchomości lub kupnie mieszkania „do wejścia”, prawdopodobnie słyszał ten magiczny szacunek: „Panie, tu się zrobi generalkę za 20 tysięcy i będzie pięknie”. Ta kwota krąży w miejskich legendach, rozpalając wyobraźnię początkujących inwestorów. Rzeczywistość jednak, zwłaszcza na wymagającym, warszawskim rynku – bywa znacznie bardziej brutalna.

W Eteria.pl każdego dnia obserwujemy transakcje, w których błędne oszacowanie kosztów remontu decyduje o sukcesie lub porażce inwestycji. Dziś, bazując na wiedzy Cezarego Noculi z naszego najnowszego podcastu, rozkładamy koszty remontu na czynniki pierwsze i sprawdzamy, ile w micie o „tanim remoncie” jest prawdy.

Dlaczego remonty są droższe, niż zakładasz? 5 kluczowych czynników

Zanim przejdziemy do liczb, warto zrozumieć, że dwa identyczne metrażowo mieszkania mogą wygenerować skrajnie różne kosztorysy. Co na to wpływa?

1. Lokalizacja ma znaczenie

Warszawa rządzi się swoimi prawami. Koszty robocizny w stolicy potrafią być dwukrotnie wyższe niż w mniejszych miejscowościach, takich jak Ciechanów czy Lublin, przy identycznym zakresie prac. Do tego dochodzi logistyka – remont w ścisłym centrum, gdzie ekipa musi płacić za parkowanie, a kontenery na gruz wymagają specjalnych pozwoleń, automatycznie podnosi cenę usługi.

2. Typ budynku: Kamienica vs wielka płyta

To jeden z najczęstszych błędów szacunkowych. Remont w stanie deweloperskim jest przewidywalny. Jednak wchodząc w rynek wtórny, a zwłaszcza w przedwojenne kamienice, musimy być gotowi na niespodzianki.

• Kamienice: Często wymagają zrywania podłóg do legarów, prostowania ścian (co pochłania tony tynku), wymiany całej, stuletniej instalacji czy konsultacji z konserwatorem zabytków.

• Wielka płyta: Zazwyczaj bardziej przewidywalna, choć krzywe ściany i konieczność wymiany elektryki (często aluminiowej) to standard.

3. Precyzja i jakość

Czy ściany mają być tylko „białe”, czy idealnie gładkie? Czy płytki mają być szlifowane pod kątem 45 stopni, czy maskowane listwami? Wysoka jakość wymaga czasu, a czas ekipy to pieniądz.

4. Standard wykończenia

Tu obowiązuje zasada sky is the limit. Możesz wybrać panele za 30 zł/m² lub parkiet egzotyczny. Możesz zamontować standardową elektrykę lub system Smart Home. Pamiętaj jednak, że niestandardowe rozwiązania (np. renowacja sztukaterii) wymagają specjalistów, a nie „złotej rączki” od wszystkiego.

5. Doświadczenie inwestora

Doświadczony deweloper ma wynegocjowane stawki i sprawdzone hurtownie. Osoba robiąca pierwszy flip czy remont dla siebie często płaci „frycowe” – kupuje materiały w marketach budowlanych po cenach detalicznych i uczy się na błędach, które kosztują.

Z czego tak naprawdę składa się budżet? (To nie tylko ekipa!)

Mit o remoncie za 20 tysięcy bierze się z nieporozumienia. Właściciele często traktują kwotę rzuconą „na szybko” przez fachowca (zazwyczaj netto, za samą podstawową robociznę) jako całkowity koszt inwestycji.

Prawidłowy budżet składa się z czterech filarów:

1. Koszty zatrudnienia: To nie tylko panowie od gładzi. To architekt, elektryk z uprawnieniami (niezbędny do odbioru!), parkieciarz, stolarz, a czasem osoba nadzorująca projekt.

2. Materiały budowlane (tzw. czarne): Kleje, gładzie, kable, rury. Ich ceny w ostatnich latach drastycznie wzrosły. To tysiące złotych, których „nie widać” w efekcie końcowym.

3. Materiały wykończeniowe: Płytki, armatura, podłogi, drzwi.

4. Umeblowanie i AGD: Często pomijane w wycenach „stanu deweloperskiego”, a kluczowe, jeśli mieszkanie ma być gotowe do wprowadzenia. Sama kuchnia ze sprzętami to wydatek rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy.

Jak nie przepalić budżetu? Praktyczne porady

Historie o remontach, które miały trwać miesiąc, a trwały pół roku, są nam w Eteria.pl dobrze znane. Jak tego uniknąć?

• Planuj z Excelem: Nie licz „na oko”. Spisuj każdy wydatek na bieżąco. Pozwoli Ci to reagować, gdy budżet zacznie się niebezpiecznie kurczyć w połowie prac.

• Umowy i faktury to podstawa: „Taniej bez faktury” to pozorny zysk. Jako sprzedający nieruchomość po remoncie, odpowiadasz z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Jeśli „fachowiec” zepsuje instalację elektryczną i zniknie, koszty naprawy poniesiesz Ty. Legalna umowa to Twoje ubezpieczenie.

• Wybieraj oferty ze „środka”: Najtańszy wykonawca zazwyczaj oznacza niską jakość lub późniejsze dopłaty („Panie, tego nie było w cenie”). Najdroższy nie zawsze jest najlepszy. Średnia rynkowa to zazwyczaj optymalny balans ceny do jakości.

• Stosuj metodę Kaizen (ciągłego doskonalenia): Zadawaj pytania. Czy da się to zrobić inaczej? Czy ten materiał jest konieczny? Czy możemy zoptymalizować kolejność prac?

Podsumowanie

Remont generalny za 20 tysięcy złotych w Warszawie to w dzisiejszych realiach utopia. Realne szacowanie kosztów to fundament bezpiecznego inwestowania w nieruchomości. Pamiętaj, że jakość obroni się sama – mieszkania wykończone starannie, zgodnie ze sztuką, sprzedają się szybciej i drożej, budując Twoją wiarygodność na rynku.

Powyższy wpis powstał na podstawie 5. odcinka podcastu „Eteria – Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych przykładach z życia wziętych (w tym historię o jajkach znalezionych w ścianie!) oraz dowiedzieć się więcej o optymalizacji procesów inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego materiału.

„Po co mam płacić prowizję, skoro mogę wrzucić ogłoszenie na portal za 200 złotych i zrobić zdjęcia telefonem?” To pytanie, które zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości w Warszawie. W dobie powszechnego dostępu do Internetu rola pośrednika bywa kwestionowana. Często postrzegana jest jako zbędny koszt, a nie inwestycja.

W Eteria.pl wierzymy w transparentność, dlatego w naszym najnowszym podcaście postanowiliśmy zmierzyć się z rolą „złego policjanta” i odpowiedzieć na najtrudniejsze pytania dotyczące sensu współpracy z agencją. Czy doradca to tylko osoba od otwierania drzwi? A może strateg, który realnie wpływa na stan Twojego portfela? Sprawdźmy to na liczbach.

To nie tylko „wrzucenie oferty do sieci”

Podstawowym błędem w myśleniu o sprzedaży nieruchomości jest sprowadzanie jej do wystawienia ogłoszenia. Gdyby sprzedaż polegała tylko na zrobieniu zdjęć smartfonem i opłaceniu wyróżnienia na Otodom, faktycznie – płacenie kilkunastu tysięcy złotych prowizji byłoby absurdem.

Profesjonalna sprzedaż to jednak proces strategiczny. Dobry doradca zaczyna od analizy: kto jest docelowym klientem?

• Jeśli mieszkanie jest przy uczelni – celujemy w rodziców studentów lub inwestorów.

• Jeśli to apartament w centrum – szukamy klienta biznesowego.

Dopasowanie komunikatu, profesjonalna sesja, home staging (lifting wnętrza) i płatne kampanie marketingowe to koszty rzędu kilku tysięcy złotych, które bierze na siebie agencja. Tani pośrednik, pobierający minimalną prowizję, po prostu nie ma budżetu na te działania. A bez nich – Twoja oferta ginie w tłumie.

Matematyka, która się opłaca (Konkretne liczby)

Przejdźmy do konkretów, bo w biznesie liczy się wynik. Wielu klientów obawia się, że prowizja biura „zje” ich zysk. Statystyki pokazują jednak coś zupełnie odwrotnego.

W Eteria Consulting prowadzimy dokładne analizy naszych transakcji. Wynika z nich, że dzięki odpowiedniemu przygotowaniu nieruchomości i strategii negocjacyjnej, sprzedajemy lokale średnio o 6% powyżej rynkowych cen transakcyjnych dla danej okolicy.

Jak to wygląda w portfelu klienta?

• Wzrost wartości sprzedaży: +6%

• Prowizja biura: ok. 3%

• Twój realny zysk: +3% na rękę (w porównaniu do samodzielnej sprzedaży).

Zyskujesz więc nie tylko pieniądze, ale także czas i bezpieczeństwo, nie angażując się w proces. Co więcej, branża nieruchomości jest jedną z niewielu, gdzie obowiązuje zasada „success fee” – płacisz tylko za efekt. Jeśli lekarz popełni błąd, nadal płacisz za wizytę. Jeśli my nie sprzedamy nieruchomości – nie ponosisz kosztów.

Czas to pieniądz – dosłownie

Samodzielna sprzedaż często ciągnie się miesiącami. Źle wyceniona nieruchomość „pali się” na rynku, a właściciel traci zapał. Z naszych danych wynika, że współpraca z doświadczonym doradcą skraca proces sprzedaży średnio o 40%.

Mamy wiele przypadków, w których trafiali do nas klienci po pół roku bezskutecznych prób sprzedaży na własną rękę. Po wdrożeniu naszej strategii, finalizowaliśmy transakcję w miesiąc lub dwa.

Emocje, czyli największy wróg transakcji

Dlaczego doradzamy właścicielom, aby nie byli obecni podczas prezentacji mieszkania? Ponieważ są emocjonalnie związani ze swoją własnością. Uwagi kupującego („ta kuchnia jest do wymiany”, „kolor ścian jest przytłaczający”) właściciel odbiera jako atak personalny. Zaczyna bronić mieszkania, zamiast je sprzedawać.

Kupujący w obecności właściciela czuje się jak intruz. Nie powie głośno o swoich obiekcjach, przez co nie daje szansy na ich rozwiązanie. Dobry pośrednik potrafi przekuć wadę w zaletę lub znaleźć rozwiązanie kompromisowe, prowadząc do sprzedaży bez zbędnych emocji.

A co z kupującym? Case study

Współpraca z biurem opłaca się również drugiej stronie. Niedawno reprezentowaliśmy klienta poszukującego mieszkania. Znaleźliśmy idealny lokal, ale sprzedająca (działająca bezpośrednio) twardo deklarowała, że zejdzie z ceny maksymalnie 5 000 zł.

Nasza doradczyni prowadziła negocjacje przez 4 godziny. Efekt? Wynegocjowała obniżkę o 50 000 zł. Nawet po opłaceniu prowizji agencji (15 000 zł), nasz klient był „do przodu” o 30 000 zł w porównaniu do sytuacji, gdyby próbował dogadać się sam.

Jak wybrać mądrze?

Nie każde biuro nieruchomości działa tak samo. Na rynku wciąż zdarzają się podmioty, które psują opinię branży. Zanim podpiszesz umowę z agencją nieruchomości, zweryfikuj doradcę:

1. Sprawdź opinie w Google i mediach społecznościowych.

2. Zapytaj o budżet marketingowy – jak i gdzie będzie promowana Twoja oferta?

3. Przeczytaj dokładnie umowę – czy zawiera konkretne zobowiązania agenta i możliwość rozwiązania współpracy w przypadku braku działań?

Pamiętaj: profesjonalista nie jest kosztem. Jest dźwignią, która pozwala Ci zarobić więcej i spać spokojniej.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Powyższy wpis powstał na podstawie rozmowy Cezarego Noculi z Nataliią Iali w podcaście „Eteria – Nieruchomości”. Jeśli chcesz posłuchać „złego i dobrego policjanta” w akcji i poznać więcej kulis naszej pracy, zapraszamy do odsłuchania pełnego odcinka.

W tym odcinku poruszymy zagadnienie „Jak realnie wycenić nieruchomość, aby nie stracić”.

Dzisiaj wystąpię solo, ale jestem pewien, że nie będziecie się ze mną nudzić.  Ujawnię naszą autorską, nieco rewolucyjną metodę, która jest prosta, ale innowacyjna. Dowiesz się dlaczego, na końcu podcastu. Metodę tę stosujemy do szacowania wartości setek, a nawet tysięcy nieruchomości – zarówno naszych, jak i naszych klientów. Efekty są naprawdę imponujące, a 99% wycen jest trafnych.

Wycena nieruchomości – podstawa procesu sprzedaży

Wyceniamy nieruchomości niemal codziennie. Jest to podstawowy element, który wykonujemy analizując inwestycje czy przyjmując nieruchomość do sprzedaży. Wszystkie nieruchomości są analizowane pod kątem wartości rynkowej, cen docelowych itp. Wycena nieruchomości jest jednym z kluczowych kroków w procesie sprzedaży lub zakupu, gdyż determinuje przebieg całego procesu.

Niestety, część klientów ma podejście: „Nie muszę znać dokładnych cen nieruchomości, wystawię ją za cenę zbliżoną do tych w internecie, a sprzeda się albo nie sprzeda. Mam czas”. To podejście może wydawać się słuszne, ale jak mówił jeden ze sławnych podcasterów: „nic bardziej mylnego”.

Skutki przeceniania nieruchomości

Jeśli przecenimy naszą nieruchomość o 10% w stosunku do wartości rynkowej, może się zdarzyć, że będziemy musieli obniżać cenę co kilka miesięcy. Często słyszałem od klientów kupujących, że widzieli tę nieruchomość już kilka miesięcy wcześniej, ale za inną cenę. Wówczas mówią: „Poczekam jeszcze miesiąc czy dwa, niech właściciel obniży cenę, wtedy się zastanowię”.

Pytanie brzmi: czy dobry produkt sprzedaje się od ręki, czy zalega na półkach? Czy ludzie ustawiają się w kolejkach po dobry produkt, czy też pozostaje w magazynie?

Metody wyceny nieruchomości: rewolucyjna metoda na końcu podcastu

Na końcu tego odcinka zdradzę naszą autorską, rewolucyjną metodę wyceny nieruchomości, która pozwala nam osiągać tak wysoką skuteczność. Dzięki niej będziesz w stanie lepiej zrozumieć, jak szacować wartość nieruchomości przed sprzedażą, aby nie stracić.

Zaprasam do wysłuchania całego odcinka, gdzie dowiesz się więcej na temat różnych aspektów wyceny nieruchomości, takich jak:

• Wycena nieruchomości online: jak skorzystać z narzędzi dostępnych w internecie, aby uzyskać wstępną wycenę swojej nieruchomości?
• Błędy popełniane przez sprzedających: jak unikać typowych pułapek podczas wyceny mieszkania przed sprzedażą?
• Rola pośrednika nieruchomości: jak profesjonalista może pomóc w uzyskaniu realistycznej wyceny nieruchomości i w całym procesie sprzedaży?

FAQ: Pytania i odpowiedzi

W tej części artykułu postaramy się odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania dotyczące wyceny nieruchomości:

1. Jakie są podstawowe metody wyceny nieruchomości?
2. Czy warto korzystać z wyceny nieruchomości online?
3. Jak unikać błędów podczas wyceny mieszkania przed sprzedażą?
4. Czy zawsze warto zatrudnić pośrednika nieruchomości do wyceny nieruchomości?

Tak samo dzieje się z nieruchomościami – dobre i właściwie wycenione nieruchomości sprzedają się szybko. Miesiąc, dwa, może trzy, a droższe nieruchomości – trochę dłużej. Generalnie dobre nieruchomości zawsze się sprzedają i będą sprzedawać. Pytanie brzmi, czy cena podana za nieruchomość odpowiada jej rzeczywistej wartości na rynku. Taka jest brutalna prawda, dlatego jeżeli nie chcecie stracić na wycenie nieruchomości i nie zepsuć całego procesu sprzedaży, warto postawić na właściwe metody.

Jeżeli pośrednik przyjmuje nieruchomość po zawyżonej cenie i obiecuje szybką sprzedaż, ale nie zweryfikował rzeczywistej wartości nieruchomości, może być trudno ją sprzedać. To również zależy od rodzaju rynku: w przypadku rynku wzrostowego, sprzedaż może być łatwiejsza, ale na rynku spadkowym może być z tym problem.

Nasza autorska metoda i popularne błędy w wycenie nieruchomości

Teraz omówimy naszą autorską metodę oraz popularne, gotowe wyceny, które można spotkać na rynku, oraz dlaczego te gotowe rozwiązania mogą wprowadzić was w poważne tarapaty, błędy i straty.

1. Wycena od rzeczoznawcy

Możecie sobie pomyśleć, jak to wycena od rzeczoznawcy może być błędna i wprowadzać w tarapaty? Przecież to robi profesjonalista z uprawnieniami, opierając się na cenach transakcyjnych. Otóż rzeczoznawca rzeczywiście korzysta z bazy cen transakcyjnych, mając dostęp do rzeczywistych cen z aktów notarialnych, i dobiera podobne nieruchomości, licząc z tego pewną średnią. Gdzie tutaj mogą pojawić się błędy i jakie się pojawiają? Oto kilka historii.

Błędy w wycenie rzeczoznawcy

Rzeczoznawca, opierając się na cenach transakcyjnych, może nie uwzględnić wszystkich istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak:

• Lokalizacja: choć rzeczoznawca może porównać ceny transakcyjne nieruchomości w tym samym rejonie, może nie uwzględnić specyfiki lokalizacji, takiej jak widok z okna czy odległość od ważnych punktów, takich jak szkoły czy przystanki komunikacji miejskiej.
• Stan techniczny: nawet jeśli rzeczoznawca analizuje podobne nieruchomości, może nie uwzględnić stanu technicznego ponieważ nie widział tych nieruchomości na żywo

Otóż jeden z moich klientów kiedyś pożyczył swojemu znajomemu, teraz byłemu znajomemu, znaczącą kwotę miliona. Nie był to głupi człowiek, pożyczył na umowę z zabezpieczeniem na hipotekę pod magazyn. Dostał wycenę tego magazynu od rzeczoznawcy na 2 miliony. Po jakimś czasie ów znajomy przestał się do niego odzywać, przestał spłacać pożyczkę, a rozpoczęła się windykacja. I co się potem okazało? Wycena tego magazynu sporządzona przez innego rzeczoznawcę wynosiła już nie 2 miliony, ale 300-400 tys. Dokładnie nie pamiętam. Dlaczego tak bywało? Dlaczego taka różnica? Aż pięciokrotnie mniejsza!

Pierwszy rzeczoznawca, który wycenił nieruchomość na 2 miliony, uwzględnił tzw. wartość biznesową tej nieruchomości. Przykładowo, hotel w centrum Warszawy nie jest wyceniany tylko za metraż, ale także za wartość biznesową, czyli ile przynosi dochodu rocznie. Podobnie postępuje się z magazynem. Niestety, tamten rzeczoznawca przecenił wartość biznesową, co wpędziło mojego byłego klienta w poważne tarapaty.

Drugi przykład to sytuacja, gdy znajomy poprosił mnie o wycenę nieruchomości i pokazał mi wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę. Okazało się, że cena jego nieruchomości była niedoszacowana o około 50 tys., a była to kawalerka. Rzeczoznawca wycenił ją na 160 tys., podczas gdy jej rzeczywista wartość wynosiła 210 tys. W tym przypadku, w trakcie sporządzania wyceny, ceny gwałtownie rosły, a rzeczoznawca nie uwzględnił tego. Opierał się na danych z przeszłości, a nie na aktualnych cenach.

Podsumowując, rzeczoznawca to osoba, która ma dostęp do bazy cen transakcyjnych i może być pomocna przy wycenach, ale nie jest to jedyny determinant naszej ceny. Wycena na podstawie cen transakcyjnych to jedno z narzędzi, którymi się posługujemy, jednak nie stanowi ostatecznej wyceny rynkowej nieruchomości. To bardziej szacowanie ceny rynkowej nieruchomości niż rzeczywista wycena.

Dzisiaj omówimy wyceniarki internetowe do szacowania wartości nieruchomości, które rzekomo korzystają z sztucznej inteligencji. Chociaż to może być nieco przesadzone, istnieje wiele takich narzędzi, a jednym z nich jest rentier.io. Niestety, wyceniarki te nie zawsze są w pełni dokładne. Wynika to z faktu, że opierają się na cenach ofertowych podobnych nieruchomości w okolicy, a nie na rzeczywistych cenach transakcyjnych.

Metody wyceny nieruchomości oparte na tych wyceniarkach online mogą być ryzykowne, ponieważ nie uwzględniają one zawsze stanu czy jakości nieruchomości, a także różnic w budownictwie. Na przykład, cena mieszkania w kamienicy może różnić się nawet o 5 tys. zł od mieszkania w bloku z wielkiej płyty na 1 m².

Korzystanie z takich narzędzi może prowadzić do problemów zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Warto wspomnieć o historii, w której klient wycenił swoją nieruchomość w Internecie, a potem sprzedał ją za niższą cenę, niż mógłby uzyskać. Jeden z inwestorów kupił tę nieruchomość i zarobił na niej 100 tys. zł zysku. Zamiast polegać na wyceniarkach online, lepiej byłoby skonsultować się z profesjonalistą.

Warto również wspomnieć o gotowych raportach NBP, gazetach i innych źródłach informacji na temat cen nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że te źródła dostarczają tylko orientacyjnych informacji na temat cen i nie powinny być traktowane jako dokładne metody wyceny nieruchomości. Na przykład, średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie niekoniecznie odzwierciedla wartość konkretnej nieruchomości. Warto zauważyć, że nawet jeśli średnia cena za 1 m² w Warszawie wynosi 12 tys. zł, może się to znacząco różnić w zależności od lokalizacji, rodzaju budynku czy stanu nieruchomości.

Teraz przejdziemy do kolejnej sytuacji, którą często słyszymy od klientów – „sąsiad sprzedał”. Często klienci podają ceny, za jakie sąsiednie mieszkania zostały sprzedane, np. „Sąsiad sprzedał za 10 tys. zł za 1m², a ja mam do remontu, więc 9 tys. zł, ale nie mniej”. Generalnie mamy do czynienia z psychologicznym mechanizmem, w którym każdy chce wyjść na zwycięzcę i człowieka sukcesu w oczach innych.

W rzeczywistości rzadko kiedy sąsiad opowie swojemu sąsiadowi, że musiał obniżyć cenę o 100 tys. zł, aby sprzedać mieszkanie po pół roku. Większość osób twierdzi, że sprzedała szybko, za cenę ofertową, a nawet wyższą, i że miała wielu zainteresowanych. Warto jednak pamiętać, że to mogą być bardziej mity niż rzeczywiste ceny.

Jeśli znacie sąsiada, który rzekomo sprzedał mieszkanie za daną cenę, możecie spróbować zastosować prosty trik: poproście go o pokazanie aktu notarialnego, pod pretekstem zaciekawienia, jak taki dokument wygląda. Następnie możecie porównać słowa sąsiada z rzeczywistymi danymi. Warto zwrócić uwagę na cyfry, gdyż zdarza się, że różnice między tym, co mówią ludzie, a rzeczywistością, sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Teraz przechodzimy do naszej unikalnej metody – Metoda Eter

Nasza unikalna metoda Eter, którą opatentowaliśmy, jest najrzetelniejszym sposobem na szacowanie wartości nieruchomości, a dlaczego? Łączy ze sobą kilka metod, elementów, punktów widzenia. Bierze wszystko, co jest możliwe do uwzględnienia. Nasza rzeczywistość nie jest czarno-biała, więc należy patrzeć na nią z różnych perspektyw.

Nasza metoda składa się z czterech tzw. składowych i jest podzielona na czasy: przeszły, teraźniejszy oraz przyszły.

Czas przeszły

W czasie przeszłym analizujemy ceny transakcyjne nieruchomości, czyli przeszłość – to, co już się wydarzyło. Nie zagłębiamy się w szczegóły, ale potrzebujemy zgromadzić ceny, jakie były w danej okolicy dla mieszkań najbardziej zbliżonych do tego, które wyceniamy. Ważne, aby dane nieruchomości porównywane były jak najbardziej zbliżone pod względem lokalizacji, metrażu, układu czy budynku. Porównujemy gruszki do gruszek, jabłka do jabłek.

Ceny transakcyjne można wyciągnąć z płatnych stron, takich jak Pricer czy UrbanOne. Daje nam to fajny ogląd po ile realnie sprzedawały się nieruchomości, to też są ceny z aktów notarialnych. Minusem tego jest to, że widzimy tylko transakcje, za ile poszło dane mieszkanie, ale nie wiemy, ile czasu się sprzedawało ani w jakim stanie była dana nieruchomość.

Metody wyceny nieruchomości: Teraźniejszość i przyszłość

W kolejnych częściach będziemy omawiać metody wyceny nieruchomości w aspekcie teraźniejszości i przyszłości, aby uzyskać jak najbardziej rzetelny obraz wartości mieszkania przed sprzedażą. Korzystając z naszej metody Eter, będziemy mogli skutecznie wykorzystać różne czynniki wpływające na wycenę nieruchomości, zarówno te historyczne, jak i aktualne oraz prognozy na przyszłość.

Wycena mieszkania przed sprzedażą oraz wycena nieruchomości online stają się coraz bardziej popularne, dlatego warto znać metody, które pozwolą nam uzyskać jak najdokładniejsze dane do oceny wartości naszego mieszkania.

Nasz sekret w wycenie nieruchomości

Z tych narzędzi, które wymieniłem, my mamy swój mały sekrecik przeznaczony tylko dla naszych klientów. Posiadamy sposób na wyciągnięcie cen transakcyjnych, wiedzę o stanie mieszkania oraz czasie sprzedaży. Nie mówię tutaj o transakcjach, które przeprowadziliśmy jako doradcy, ale o wielu innych danych, które potrzebujemy do wyceny.

Przeszłość jako klucz do wyceny

Przeszłość jest bardzo ważna. Zgromadzenie choćby kilku cen transakcyjnych pozwala na lepsze zrozumienie wartości mieszkania. Warto wybrać tylko te najbardziej podobne, w najbardziej zbliżonym budynku, metrażu, itp. Dążymy do zgromadzenia co najmniej 4-5 cen transakcyjnych.

Teraźniejszość i jakość mieszkania

Drugim punktem jest teraźniejszość, czyli ocena samego mieszkania. Nazywam to jakością mieszkania, ponieważ możemy kupić ten sam model samochodu za różne kwoty, w zależności od wyposażenia. Podobnie jest z mieszkaniami – lokalizacja ma znaczenie, ale również jakość mieszkania, czyli widok z okna, głośność, klatki schodowe, balkon, miejsce postojowe itp.

Jakość mieszkania – kluczowy element wyceny nieruchomości

Warto zwrócić uwagę na różne elementy wpływające na wartość mieszkania:

1. Widok z okna: Piękny widok może zwiększyć wartość mieszkania.
2. Głośność: Ciche mieszkania są bardziej poszukiwane, ale warto też ocenić, jak głośne jest otoczenie – czy jeżdżą tramwaje, czy latają samoloty, czy od czasu do czasu przejedzie jakiś samochód?
3. Klatki schodowe: Estetyka i stan klatek schodowych mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.
4. Balkon: Posiadanie balkonu jest atutem, zwłaszcza w miastach.
5. Miejsce postojowe: Dla wielu osób istotnym czynnikiem jest dostępność miejsca parkingowego.

Dobry doradca potrafi uwzględnić te czynniki podczas procesu wyceny mieszkania przed sprzedażą. Warto zatem zastanowić się, jakie są nasze priorytety i które elementy są dla nas najważniejsze. Dzięki temu, będziemy mogli lepiej zrozumieć, dlaczego nasze mieszkanie jest warte więcej lub mniej w porównaniu z innymi nieruchomościami.

Wycena nieruchomości online – jak wykorzystać internetowe narzędzia?

Warto również wykorzystać dostępne online narzędzia do wstępnej wyceny nieruchomości, takie jak Pricer czy UrbanOne. Chociaż nie zastąpią one profesjonalnej wyceny przeprowadzonej przez eksperta, mogą pomóc w uzyskaniu ogólnego wyobrażenia o wartości mieszkania na rynku.

Analiza przyszłości – prognozowanie wartości nieruchomości

Trzeci punkt metody Eter dotyczy czasu przyszłego. W tym etapie analizujemy możliwe scenariusze i prognozujemy wartość nieruchomości. W tym celu:

1. Ręcznie przeglądamy ogłoszenia na portalach takich jak Otodom, Morizon czy inne serwisy ogłoszeniowe, aby znaleźć 5 najbardziej zbliżonych nieruchomości, które są aktualnie na rynku.
2. Wybieramy te oferty, które są najtańsze, aby mieć jasny obraz cen na rynku.
3. Bierzemy pod uwagę różne czynniki, takie jak stan budynku, metraż mieszkania, lokalizacja czy dodatkowe udogodnienia (komórki, piwnice itp.).

Dzięki analizie rynku w oparciu o te trzy punkty (czas przeszły, teraźniejszość i przyszłość), możemy uzyskać rzetelne i precyzyjne informacje na temat wartości nieruchomości. Ta metoda pozwala również na uwzględnienie zmieniających się trendów na rynku oraz na prognozowanie przyszłej wartości mieszkania.

Dlaczego wybieramy najtańsze nieruchomości?

Wybór najtańszych nieruchomości ma na celu uzyskanie realistycznych danych rynkowych, które pozwolą oszacować wartość mieszkania w sposób wiarygodny. Wyższe ceny mogą być zawyżone z różnych przyczyn, na przykład z powodu nadmiernych oczekiwań właściciela, który uważa, że jego mieszkanie jest warte więcej. Dlatego nie bierzemy pod uwagę takich ofert, które nie mają szans na sprzedaż w realiach rynkowych.

Wpływ kondycji rynku nieruchomości na wycenę

Przy wycenie nieruchomości bierzemy pod uwagę również kondycję rynku nieruchomości, czyli aktualne trendy wzrostowe, spadkowe czy boczne. Na te trendy wpływają różne czynniki, takie jak stopy procentowe, popyt i podaż na rynku czy sytuacja ekonomiczna kraju.

Jeśli rynek jest w trendzie wzrostowym, a mieszkania sprzedają się szybko, można spróbować wyznaczyć nieco wyższą cenę. Natomiast w sytuacji, gdy rynek jest w trendzie spadkowym, warto być bardziej ostrożnym i realistycznym w ustalaniu ceny mieszkania.

Jak zdobyć informacje o kondycji rynku?

Aby dowiedzieć się, jaka jest aktualna kondycja rynku, warto zasięgnąć informacji z różnych źródeł, takich jak:

1. Raporty rynkowe i analizy ekonomiczne.
2. Konsultacje z kilkoma pośrednikami nieruchomości, którzy mają doświadczenie w danym obszarze.
3. Współpraca z zaufanym specjalistą, który ma wiedzę i doświadczenie w ocenie rynku nieruchomości i może doradzić, jakie są aktualne trendy.

Mając do dyspozycji 3-4 czynniki, obliczamy średnią cen ofertowych i średnią cen transakcyjnych. Następnie sprawdzamy jakość mieszkania, czyli czy przewyższa standardy rynkowe (piękny widok, niewielki poziom hałasu), co pozwala wystawić je za cenę wyższą niż rynek sugeruje, czy też mamy do czynienia z nieruchomością gorszej jakości, co wymaga obniżenia ceny w stosunku do rynkowej. W przypadku mieszkań o średniej jakości ustalamy cenę zgodną z rynkiem.

Metody wyceny nieruchomości: Kondycja rynku nieruchomości

Do wcześniejszych czynników dodajemy jeszcze trochę informacji o kondycji rynku nieruchomości. Wtedy ustalamy cenę ofertową i ewentualnie zakładamy strategię negocjacji – szczegółów strategii nie omawiamy w tym fragmencie. Dopiero dysponując tymi wszystkimi danymi i przeprowadzając całą analizę, ustalamy cenę ofertową nieruchomości. Warto zauważyć, że niektórzy próbują to zrobić w 15 minut, opierając się tylko na ofertach z Otodom.

5 Złotych zasad wyceny mieszkania przed sprzedażą

Zasada pierwsza: Nie wyznaczaj ceny na podstawie jednej lub dwóch danych

1. Zawsze używaj przynajmniej czterech źródeł informacji. Jedna cena transakcyjna nie jest wystarczająco wiarygodna – lepiej poznać kilka wartości, aby uzyskać lepszy obraz rynku. Uwzględniaj różne dane, ale pamiętaj, że są one tylko częścią zbioru informacji.

Zasada druga: Emocje i duma zostają w kieszeni

1. Podchodź do wyceny nieruchomości maksymalnie obiektywnie. Właściciele często dodają wartość emocjonalną do nieruchomości, co może utrudnić sprzedaż. Skup się na rzeczywistym stanie rynku, nie na osobistych uczuciach.

Zasada trzecia: Nie wierz ludziom na słowo, sprawdzaj liczby i dane

1. Jeśli pośrednik nieruchomości podaje cenę, zapytaj o dane, na podstawie których ją wyznaczył. Nie akceptuj odpowiedzi opartych na intuicji czy własnym doświadczeniu – zawsze upewnij się, że wycena opiera się na rzeczywistych danych.

Zasada czwarta: Skup się na obiektywnych wskaźnikach wartości nieruchomości

1. Przy ustalaniu wartości nieruchomości, wartość rynkowa powinna być głównym wyznacznikiem. Nie kieruj się jedynie swoją opinią o nieruchomości, a opieraj swoje decyzje na rzeczywistych wskaźnikach wartości, takich jak lokalizacja, powierzchnia, czy standard wykończenia.

Zasada piąta: Nie daj się zwieść chwilowym emocjom czy przekonaniom

1. Przy wycenie nieruchomości, wartość rynkowa powinna być głównym wyznacznikiem. Nie kieruj się jedynie swoją opinią o nieruchomości, a opieraj swoje decyzje na rzeczywistych wskaźnikach wartości, takich jak lokalizacja, powierzchnia, czy standard wykończenia.

Wycena nieruchomości online: ważne informacje do zebrania

Podczas korzystania z narzędzi do wyceny nieruchomości online, ważne jest zebranie jak najwięcej informacji dotyczących danej nieruchomości. Dzięki temu będziesz mógł lepiej oszacować jej wartość oraz uniknąć błędów podczas ustalania ceny ofertowej.

Podsumowanie: Omówione metody wyceny nieruchomości

W podcaście omówiliśmy cztery metody wyceny nieruchomości, które nie zawsze dają rzetelne wyniki. Są to:

1. Wycena rzeczoznawcy – może być oparta na błędach, dlatego warto być ostrożnym.
2. Gotowe wyceniarki internetowe – przydatne dla szybkiego, orientacyjnego szacowania wartości, ale nie dla dokładnej wyceny.
3. Raporty NBP – wartościowe do ogólnych analiz rynku, jednak nie przydatne do indywidualnej wyceny.
4. Metoda Eter – uwzględnia przeszłość, teraźniejszość i przyszłość. To bardziej zbiór różnych metod, które pozwalają na precyzyjniejsze oszacowanie wartości.

Zasada: gromadzenie danych i dostosowywanie ceny

Kluczowe w wycenie nieruchomości jest gromadzenie właściwych danych, a następnie dostosowywanie ceny w zależności od celów i wymagań. Warto współpracować z profesjonalistami, ale pamiętaj, że nie zawsze oni dokonują wyceny rzetelnie.

Wycena: praktyka a teoria

Opanowanie teorii wyceny nieruchomości jest ważne, ale jeszcze ważniejsze jest jej wdrożenie w praktyce. Dzięki temu będziesz w stanie lepiej ocenić, jak pośrednik powinien przedstawić wycenę oraz uniknąć wprowadzenia w błąd podczas samodzielnej wyceny.

Wnioski

Dziękujemy za wysłuchanie podcaście i zachęcamy do wdrożenia zdobytej wiedzy w praktyce. Zapraszamy do podzielenia się swoimi spostrzeżeniami i ewentualnymi innymi metodami wyceny. Jeśli uważasz, że ta wiedza może się komuś przydać, podziel się tym odcinkiem. Pamiętaj, że tylko teoria przekształcona w praktykę ma sens i zastosowanie w rzeczywistości. Trzymajcie się!