Wyodrębnienie lokalu – co musimy zrobić? Procedura i koszty

Możliwość wyodrębnienia lokalu pozwala na ustanowienie odrębnej własności części budynku. A w praktyce na swobodne dysponowanie nią jako samodzielną nieruchomością. Sprawdź najważniejsze informacje na temat procesu wyodrębniania lokalu. Dowiedz się również, od czego zależą jego koszty. 

W tym artykule dowiesz się:

• czym jest wyodrębnienie lokalu i kiedy jest potrzebne,
• jaka jest podstawa prawna wyodrębnienia lokalu (u.w.l.) i jakie zdarzenia mogą do niego prowadzić,
• jakie warunki musi spełniać lokal, aby można go było wyodrębnić (w tym w domu jednorodzinnym),
• jak wygląda procedura wyodrębnienia lokalu krok po kroku (zaświadczenie, akt notarialny, wspólnota),
• od czego zależą koszty wyodrębnienia lokalu i jakie wydatki pojawiają się najczęściej,
• ile wynosi taksa notarialna i jak jest naliczana.

Czym jest wyodrębnienie lokalu i kiedy jest potrzebne?

Wyodrębnienie lokalu jest procesem, który może znacząco zwiększyć wartość nieruchomości. Polega on na podzieleniu większego budynku na mniejsze, samodzielne jednostki. Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi. Istotnym elementem samodzielności jest możliwość korzystania z niego bez potrzeby używania innych lokali.

Procedura ta odnajduje zastosowanie, gdy właściciel budynku chce: 

• sprzedać lub wynająć poszczególne lokale jako odrębne nieruchomości,
• ustanowić dla nich osobne księgi wieczyste,
• dokonać podziału majątku pomiędzy współwłaścicieli lub spadkobierców, a także w sytuacji adaptacji budynku jednorodzinnego na kilka mieszkań.

Podstawa prawna wyodrębnienia lokalu

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [dalej u.w.l.] określa, że odrębna własność lokalu powstaje w wyniku następujących zdarzeń prawnych:

• wykonanie umowy, która zobowiązuje właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy własności lokali oraz przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy bądź też na inną wskazaną w umowie osobę,
• jednostronnej czynności właściciela nieruchomości w postaci aktu notarialnego. Na jego mocy ustanawia on własność lokalu dla siebie,
• orzeczenia sądu, który znosi współwłasność,
• umowy w formie aktu notarialnego, która może zostać zawarta przez współwłaściciela nieruchomości bądź też przez właściciela nieruchomości oraz nabywcę lokalu.

Inne zdarzenia prawne jako podstawa

Odrębna własność lokalu może zaistnieć także na podstawie innych zdarzeń niż wprost określono w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku. Może być to rezultat:

• orzeczenia sądu dokonującego działu spadku (art. 1035 k.c. oraz art. 688 k.p.c.) oraz podziału majątku wspólnego (art. 46 k.r.o. oraz art. 5673 k.p.c.),
• wykonania zapisu zwykłego (art. 968 k.c.), przy czym wykonanie zapisu zwykłego, którego przedmiotem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w drodze umowy pomiędzy spadkobiercą oraz zapisobiercą,
• orzeczenia sądu, które zastępuje oświadczenie woli właściciela nieruchomości na podstawie art. 64 k.c., przy czym nabywca lokalu składa w takiej sytuacji swoje oświadczenie. Powoduje to dojście do skutku umowy, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.w.l. W przypadku uwzględnienia powództwa zgodnego z żądaniem powoda nie będzie konieczne składanie przez niego osobnego oświadczenia po uprawnomocnieniu się wyroku. W takim przypadku zastępuje on tę umowę (zgodnie z uchwałą SN (7) z 7.01.1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968/12, poz. 199).
  

Jakie warunki musi spełniać lokal, aby można go wyodrębnić?

Wyodrębnienie lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie dotyczy to jednak budynków, które zbudowano przed 1 stycznia 1995 r. ani też budynków wybudowanych po tej dacie, dla których pozwolenie zostało wydane przed 1 stycznia 1995 r.

Aby możliwe było ustanowienie odrębnej własności, lokal musi spełniać warunek samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym określa się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę bądź też zespół izb, które są przeznaczone na stały pobyt ludzi. Izby te wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Warunki do spełnienia w przypadku domu jednorodzinnego

Wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym jest możliwe. Przy czym odrębną nieruchomość mogą stanowić maksymalnie dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zasada ograniczenia do dwóch lokali nie obowiązuje jednak w przypadku budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 roku.

Jak wygląda procedura wyodrębnienia lokalu krok po kroku?

Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w następujących trybach:

• na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
• w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którą zawiera dotychczasowy właściciel nieruchomości, a także jej przyszły (już po wyodrębnieniu) nabywca.
• poprzez orzeczenie sądu znoszące współwłasność.
  

1. Złożenie wniosku do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

W przypadku dwóch z pierwszych trybów procedura wymaga od właściciela w pierwszej kolejności złożenia wniosku do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. 

Do wniosku dołączyć należy między innymi:

• dokumentację techniczną bądź też inwentaryzacyjną budynku z zaznaczonymi lokalami – na odpowiednich rzutach kondygnacji. Razem z pomieszczeniami przynależnymi.
• mapę ewidencyjną, która znajduje się w zasobach geodezyjno-kartograficznych.

Procedura wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu opiera się wyłącznie na przedstawionych dokumentach. Starosta nie przeprowadza tak zwanej wizji lokalnej.

2. Zapis w akcie notarialnym

Następnie należy dokonać wyodrębnienia w drodze aktu notarialnego. Możliwe jest albo jednostronne oświadczenie właściciela albo sporządzenie umowy między właścicielem a nabywcą. 

3. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

W sytuacji, gdy zostanie wyodrębniona własność pierwszego samodzielnego lokalu w budynku na rzecz podmiotu innego niż właściciel, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jej nazwa ma zastosowanie także w przypadku, gdy wyodrębnia się lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. 

Aspekty związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej reguluje natomiast ustawa o własności lokali.

Od czego zależą koszty wyodrębnienia lokalu

Koszty zależą od czynników, takich jak:

• opłaty notarialne,
• opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu,
• koszty wpisu do księgi wieczystej.
  

Wydatki związane są z formalnościami prawnymi bądź też ewentualnymi adaptacjami budowlanymi. Jeśli są one potrzebne do spełnienia wymogów samodzielności lokalu.

Koszty adaptacyjne, takie jak budowa ścian działowych, instalacja oddzielnych mediów (prąd, woda, gaz, ogrzewanie), montaż nowych drzwi oraz pozostałe modyfikacje w celu wymogów samodzielności są najtrudniejsze do oszacowania. Często stanowią one też największą część całkowitych wydatków. 

Ile wynosi taksa notarialna?

Opłata dla notariusza naliczana jest na podstawie wartości nieruchomości. Jej wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. 

• do 3 000 zł – maksymalna taksa wynosi 100 zł
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od kwoty przekraczającej 3 000 zł
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od kwoty ponad 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od części przekraczającej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od kwoty przewyższającej 2 000 000 zł, z zastrzeżeniem, że łączna taksa nie może przekroczyć 10 000 zł.

Do taksy notarialnej zawsze należy doliczyć podatek VAT.