Minęły czasy, gdy oferty znikały z rynku przez telefon. Obecny rynek nieruchomości w Warszawie przeszedł znaczącą transformację, stawiając nowe wyzwania zarówno przed sprzedającymi, jak i pośrednikami. Najnowszy odcinek podcastu Eteria.pl rzuca światło na to, co działa, a co nie w obliczu rekordowej konkurencji i rosnącej ostrożności kupujących.
Jeżeli planujesz sprzedaż w stolicy, kluczowe jest zrozumienie tej nowej dynamiki. Zbyt wysoka cena startowa może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych i wydłużyć proces sprzedaży o miesiące.
Rynek popularny vs. segment premium
Należy rozróżnić, że rynek warszawski nie jest jednolity. Jak zauważa nasz ekspert, doradczyni Joanna Bartman:
Segment premium: Oferty rzadkie, unikatowe – ceny wciąż trzymają się stabilnie.
Rynek popularny: To tutaj zaszły największe zmiany. Konkurencja jest ogromna, czas sprzedaży się wydłużył, a ceny transakcyjne spadły.
Obecnie w samej Warszawie mamy do czynienia z rekordową ilością ofert – w dniu nagrania podcastu było to aż 21 000 mieszkań na sprzedaż! Tak duża podaż oznacza, że kupujący mają w czym wybierać, są bardziej świadomi i ostrożni.
Błędna strategia cenowa, która pali start
Wielu sprzedających wciąż tkwi w realiach sprzed ery „Kredytu 2%”, licząc na ceny sprzed pół roku. Stąd popularny błąd: wystawianie nieruchomości w zawyżonej cenie z zamiarem stopniowego schodzenia.
Dlaczego ta strategia jest pułapką?
Tracisz Klientów z budżetem: Jeśli mieszkanie warte 1 mln PLN wystawisz za 1.1 mln PLN, zablokujesz sobie dotarcie do większości potencjalnych kupujących. Klienci z budżetem 1 mln PLN filtrują oferty do 1 mln PLN.
Maksymalizacja potencjału: Początek cyklu życia oferty jest najlepszy. Wystawiając mieszkanie w cenie rynkowej, maksymalizujemy liczbę zainteresowanych osób, co daje nam możliwość wyboru kupującego (gotówkowego, kredytowego) i często pozwala sprzedać bez negocjacji lub z minimalnymi ustępstwami.
Realna strata: Historia z podcastu pokazuje, jak start z ceny o 50 tys. PLN za wysokiej, spowodował utratę potencjalnych 50 tys. PLN po 4-5 miesiącach nieskutecznej sprzedaży i konieczności ponownej wyceny.
Właściwa formuła na sprzedaż: Odpowiednia wycena i marketing
Skuteczna sprzedaż na dzisiejszym rynku to połączenie dwóch kluczowych elementów:
Właściwa wycena oparta na danych
Profesjonalny pośrednik bazuje na realnej wycenie, która uwzględnia:
Ceny transakcyjne z ostatnich trzech miesięcy: Nie wolno opierać się na danych sprzed roku czy zeszłego kwartału.
Obecna konkurencja: Wycena musi brać pod uwagę ceny 10 podobnych mieszkań w najbliższej okolicy i w tym samym budownictwie.
Skuteczny i odpowiedni marketing
W obliczu 21 000 ofert na rynku, samo wystawienie ogłoszenia nie wystarczy.
| „Teraz, żeby się przebić, naprawdę trzeba zrobić dobry marketing i niestety klient, wystawiając… ogłoszenie na sprzedaż bezpośrednio, nie ma takich możliwości, nie ma też takiej wiedzy.” |
Rola pośrednika to użycie profesjonalnych narzędzi i wiedzy, aby oferta dotarła do maksymalnej liczby klientów i skutecznie wyróżniła się w tłumie. To jest element, którego sprzedający samodzielnie często nie są w stanie zrealizować na odpowiednim poziomie.
Weryfikacja rynku: Czas dla prawdziwych ekspertów
Rynek zweryfikował pośredników. Obecnie nie wystarczy „odbierać telefony”, by sprzedać mieszkanie.
| „Teraz jest właśnie dobry test na to, kto faktycznie potrafi sprzedawać, bo wcześniej po prostu… rynek sprzedawał.” |
Sprzedaż w obecnych warunkach wymaga strategii, wiedzy i odwagi, by już na pierwszym spotkaniu telefonicznym powiedzieć klientowi, jaka jest realna wartość jego nieruchomości, nawet jeśli jest to sprzeczne z jego oczekiwaniami. Ci agenci, którzy bazują na uczciwości i danych, zyskują zaufanie klientów, co jest kluczem do sukcesu.
Wszystkie przedstawione w tym artykule informacje oraz konkretne przykłady i statystyki pochodzą z Podcastu Eteria.pl o obecnej sytuacji na warszawskim rynku nieruchomości. Zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka z udziałem naszej ekspertki, Joanny Bartman, aby poznać szczegółową analizę i praktyczne porady, które pomogą Ci w procesie sprzedaży.
Chcesz mnie lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
