Kupujesz mieszkanie i myślisz, że największy wydatek masz już za sobą? To prawda. Jednak na końcowym etapie transakcji pojawiają się koszty notarialne, które potrafią zaskoczyć – zwłaszcza jeśli nie wiesz, czego się spodziewać. Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania? Co obejmuje akt notarialny i ile trzeba za niego zapłacić? Sprawdź konkretne kwoty, przykłady i praktyczne wskazówki, dzięki którym spokojnie zaplanujesz swój budżet.
Ile kosztuje akt notarialny i inne opłaty u notariusza?
Zakup mieszkania to nie tylko cena nieruchomości. Na końcowym etapie transakcji musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które opłacisz u notariusza.
Część z nich to wynagrodzenie za usługi notarialne, część to opłaty sądowe czy podatek. Ich wysokość zależy m.in. od wartości nieruchomości, rodzaju transakcji (rynek wtórny czy pierwotny) i tego, czy finansujesz zakup kredytem.
Poniżej znajdziesz listę kosztów, które mogą Cię dotyczyć przy zakupie mieszkania:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości.
- VAT od taksy notarialnej (23%) – obowiązkowo doliczany do wynagrodzenia notariusza.
- Podatek PCC (2%) – podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązuje przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Obliczany od ceny sprzedaży z aktu notarialnego. Przy zakupie z rynku pierwotnego (od dewelopera) podatek PCC nie obowiązuje, ale w cenie jest zawarty VAT.
- Opłata za wypisy aktu notarialnego – najczęściej 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę. W praktyce potrzebujesz kilku egzemplarzy (dla Ciebie, sprzedającego, banku, sądu).
- Opłata za wpis do księgi wieczystej – 200 zł (opłata sądowa), obowiązkowa dla nowego właściciela.
- Opłata za założenie księgi wieczystej – 100 zł (jeśli nieruchomość jej nie posiada, np. niekiedy w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego).
- Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł (jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt).
- Dodatkowe czynności notarialne – np. pełnomocnictwa, zgody współmałżonka, protokoły, jeśli są wymagane – każda z osobną opłatą (zwykle od 30 do 200 zł + VAT, zależnie od czynności).
Czym jest taksa notarialna?
Taksa notarialna to nic innego jak wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – w tym przypadku umowy sprzedaży mieszkania lub domu. To obowiązkowa opłata, której nie da się pominąć. Wysokość taksy jest ściśle określona w przepisach – a dokładnie w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 2004 roku (Dz.U. nr 148, poz. 1564 z późn. zm.).
Nie oznacza to jednak, że każda kancelaria pobierze od Ciebie tyle samo. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, a więc notariusz może naliczyć pełną kwotę, ale nie musi.
Wysokość taksy uzależniona jest głównie od:
- wartości nieruchomości,
- rodzaju czynności (np. sprzedaż, darowizna, ustanowienie hipoteki),
- liczby stron aktu i wypisów,
- ewentualnych dodatkowych czynności (np. pełnomocnictwa).
W przypadku zakupu mieszkania interesuje Cię przede wszystkim taksa za sporządzenie umowy sprzedaży.
Stawki taksy notarialnej
W tabeli znajdziesz aktualne przedziały taksy notarialnej (stawki netto – bez VAT). Wysokość opłaty rośnie proporcjonalnie do wartości nieruchomości:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna (netto) |
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000,01 zł – 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000,01 zł – 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000,01 zł – 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000,01 zł – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000,01 zł – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, max 10 000 zł* |
*W przypadku, gdy stroną umowy jest osoba z I grupy podatkowej (np. rodzina), maksymalna taksa wynosi 7 500 zł.
Taksa notarialna a podatek VAT
Pamiętaj, że do każdej z tych kwot należy doliczyć 23% VAT, a więc realny koszt będzie wyższy.
PRZYKŁAD
Dla mieszkania o wartości 650 000 zł taksa notarialna wyniesie maksymalnie:
- kwota bazowa: 1 010 zł
- nadwyżka: 650 000 zł – 60 000 zł = 590 000 zł
- 0,4% z 590 000 zł = 2 360 zł
- razem netto: 1 010 zł + 2 360 zł = 3 370 zł
- VAT (23%): 775,10 zł
W sumie: 3 370 zł + 775,10 zł = 4 145,10 zł brutto
Możliwość negocjacji taksy notarialnej
Choć przepisy określają maksymalne stawki taksy notarialnej, nie oznacza to, że każda kancelaria notarialna musi je stosować. Notariusz ma prawo obniżyć wynagrodzenie, zwłaszcza przy transakcjach o dużej wartości lub gdy sporządza więcej niż jeden akt.
Dlatego warto porównać oferty kilku notariuszy i zapytać o możliwość rabatu. To nic nadzwyczajnego, a w wielu przypadkach pozwala zaoszczędzić kilkaset złotych. Niektórzy sprzedający lub deweloperzy mają również stałych współpracujących notariuszy z niższymi stawkami – warto o to dopytać.
Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Zgodnie z utartą praktyką, koszty notarialne przy zakupie mieszkania ponosi kupujący. Dotyczy to zarówno taksy notarialnej, jak i opłat sądowych, wypisów aktu czy podatku PCC (jeśli obowiązuje). Nie wynika to jednak z przepisów prawa, a jedynie z rynkowego zwyczaju.
W praktyce strony umowy mogą swobodnie ustalić inny podział kosztów. Szczególnie na rynku wtórnym, gdy sprzedający chce przyspieszyć sprzedaż lub przyciągnąć kupujących, zdarza się, że część (lub całość) kosztów bierze na siebie.
| Przykład z praktyki: koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego Pani Agnieszka z Warszawy kupowała mieszkanie z rynku wtórnego za 480 000 zł. W trakcie negocjacji okazało się, że właścicielowi zależy na szybkiej finalizacji, ponieważ potrzebował środków na zakup nowego lokalu. Aby ułatwić decyzję i przyspieszyć transakcję, zaoferował pokrycie całości kosztów notarialnych – w tym taksy, wypisów i wpisu do księgi wieczystej. Kupująca poniosła tylko koszt podatku PCC. Dzięki temu obie strony były zadowolone: jedna zaoszczędziła kilka tysięcy złotych, druga sfinalizowała sprzedaż w ciągu tygodnia. |
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania? Przykład
Aby dobrze zaplanować swój budżet, warto zobaczyć, jak wyglądają rzeczywiste koszty notarialne w konkretnym przypadku.
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego od osoby prywatnej za 1 200 000 zł.
- Zakup finansujesz częściowo kredytem hipotecznym, więc notariusz może również sporządzić akt ustanowienia hipoteki.
- Nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą, więc nie trzeba jej zakładać od nowa.
- Umowa sprzedaży zostanie podpisana w kancelarii notarialnej, a więc nie pojawiają się dodatkowe opłaty za dojazd.
W poniższym zestawieniu uwzględniamy zarówno wynagrodzenie notariusza, jak i koszty opłat sądowych i podatku, czyli sumy, które nie trafiają do notariusza. Warto jednak na tym etapie mieć świadomość konieczności ich pokrycia.
Ile kosztuje akt notarialny w tym przypadku (maksymalny scenariusz)?
1. Taksa notarialna
- kwota bazowa: 4 770 zł
- nadwyżka: 1 200 000 zł – 1 000 000 zł = 200 000 zł
- 0,2% z 200 000 zł = 400 zł
- razem netto: 4 770 zł + 400 zł = 5 170 zł
- VAT 23%: 1 188,10 zł
Suma brutto: 6 358,10 zł
2. Taksa notarialna za ustanowienie hipoteki
- Dla czynności ustanowienia hipoteki: maksymalnie 240 zł netto
- VAT 23%: 55,20 zł
Suma brutto: 295,20 zł
W praktyce: w większości przypadków przy kredycie hipotecznym wystarczy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, które nie wymaga dodatkowego aktu notarialnego – wtedy płacisz tylko 200 zł opłaty sądowej, a taksy notarialnej się nie pobiera.
3. Wpis hipoteki do księgi wieczystej
- 200 zł (opłata sądowa)
4. Wpis do księgi wieczystej (własność)
- 200 zł (opłata sądowa)
5. Wypisy aktu notarialnego
- Załóżmy, że potrzebujesz 12 stron × 6 zł = 72 zł
- VAT 23%: 16,56 zł
Suma brutto: 88,56 zł
6. Podatek PCC (2% wartości nieruchomości)
- 2% × 1 200 000 zł = 24 000 zł
Łącznie przy zakupie mieszkania za 1 200 000 zł (rynek wtórny, z kredytem):
6 358,10 zł (taksa za akt) + 295,20 zł (hipoteka) + 200 zł (wpis własności) + 200 zł (wpis hipoteki) + 88,56 zł (wypisy) + 24 000 zł (PCC) = 31 141,86 zł
To całkowity koszt, który musisz uwzględnić w swoim budżecie. Pamiętaj – to wariant z maksymalnymi stawkami. Jeśli wybierzesz notariusza oferującego niższą taksę, całość może kosztować mniej nawet o kilkaset lub ponad tysiąc złotych.
Dodatkowe koszty notarialne
Poza podstawowymi opłatami – taksą notarialną, wpisami do księgi wieczystej czy podatkiem PCC – mogą pojawić się również inne, mniej oczywiste koszty. Część z nich występuje rzadko, ale warto je znać, by uniknąć niespodzianek na etapie finalizacji transakcji.
Czynności poza kancelarią
Jeśli z jakiegoś powodu podpisanie aktu notarialnego nie może odbyć się w siedzibie kancelarii (np. sprzedający przebywa w szpitalu, kupujący jest osobą z niepełnosprawnością), notariusz może przeprowadzić czynność w innym miejscu. W takim przypadku ma prawo naliczyć dodatkową opłatę – do 50% stawki podstawowej za daną czynność. Dokładna kwota zależy od rodzaju aktu oraz miejsca jego sporządzenia.
Pełnomocnictwa i inne dodatkowe dokumenty
Czasami konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa notarialnego (np. jeśli ktoś kupuje nieruchomość w imieniu członka rodziny), co wiąże się z dodatkową taksą – zazwyczaj od 30 zł do 100 zł netto + VAT, w zależności od treści dokumentu. Dodatkowe opłaty mogą również wystąpić przy sporządzaniu oświadczeń, zgód małżonków czy protokołów.
Więcej wypisów aktu
Standardowo notariusz przygotowuje kilka wypisów aktu notarialnego – dla stron, banku, sądu. Jeśli potrzebujesz więcej egzemplarzy (np. do celów podatkowych lub dla pośrednika), zapłacisz dodatkowo 6 zł + VAT za każdą stronęwypisu.
| Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że nie przepłacisz, skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci znaleźć mieszkanie, a następnie przejść przez całą procedurę zakupu krok po kroku – z jasnym planem kosztów, wsparciem przy negocjacjach i sprawdzonym notariuszem. |
Najczęściej zadawane pytania o opłaty notarialne przy zakupie nieruchomości
1. Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?
Koszt usług notariusza przy zakupie mieszkania obejmuje taksę notarialną oraz opłaty za wypisy i ewentualne dodatkowe czynności, jak pełnomocnictwa czy ustanowienie hipoteki. Przy mieszkaniach o wartości od kilkuset tysięcy do ponad miliona złotych, łączna opłata notarialna zazwyczaj wynosi kilka tysięcy złotych. Ostateczna kwota zależy od wartości nieruchomości oraz zakresu wymaganych czynności.
2. Co to jest taksa notarialna?
To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy głównie od wartości mieszkania. Do kwoty netto dolicza się 23% VAT.
3. Czy taksa notarialna jest stała?
Nie. Przepisy określają stawki maksymalne, ale notariusz może je obniżyć. Dlatego warto zapytać o rabat lub porównać oferty kilku kancelarii.
4. Kto płaci koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
Zwyczajowo większość kosztów ponosi kupujący, ale można umówić się inaczej. Strony mogą dowolnie podzielić koszty – wystarczy, że wpiszą to do aktu notarialnego.
5. Czy muszę zapłacić podatek PCC?
Tak, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego – stawka wynosi 2% wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym PCC nie obowiązuje, ale w cenie zakupu zawarty jest VAT.
6. Czy muszę płacić za ustanowienie hipoteki przy kredycie?
W większości przypadków wystarczy oświadczenie do sądu, więc płacisz tylko 200 zł opłaty sądowej. Dodatkowa taksa notarialna (ok. 295 zł brutto) pojawia się wtedy, gdy hipoteka musi być wpisana na podstawie aktu notarialnego.
7. Czy można podpisać akt notarialny poza kancelarią?
Tak. Jeśli akt musi być podpisany np. w szpitalu lub w domu, notariusz może doliczyć do 50% stawki podstawowej za czynność. Dokładna kwota zależy od rodzaju dokumentu i miejsca podpisania.
8. Czy mogę sam wybrać notariusza?
Tak. Kupujący zazwyczaj wybiera kancelarię, ale warto skonsultować to ze sprzedającym lub pośrednikiem. Często agencje nieruchomości współpracują z notariuszami, którzy oferują niższe stawki.
