Ceny nieruchomości w Warszawie po latach wzrostu mają rekordowe poziomy. Są jednak takie dzielnice, w których możliwy jest zakup mieszkania przy ograniczonym budżecie. W tym artykule przedstawiamy obszary stolicy, w których kwoty potrzebne do nabycia nieruchomości są najbardziej przystępne.
W tym artykule dowiesz się:
- ile wynosi średnia cena m² mieszkania w Warszawie oraz jak wygląda podział na rynek wtórny i pierwotny,
- które dzielnice należą do najtańszych w stolicy,
- jakie są aktualne ceny m² w tych lokalizacjach i jak zmieniły się miesiąc do miesiąca,
- dla kogo każda z analizowanych dzielnic będzie najlepszym wyborem.
Średnia cena m² w Warszawie jako punkt odniesienia
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w styczniu 2026 roku wyniosła 17 983 zł (średnia dla całego rynku). Na rynku wtórnym było to 18 354 zł/m², natomiast na rynku pierwotnym 16 569 zł/m². Są dzielnice, takie jak Śródmieście, Żoliborz czy Wola, w których stawka za metr przekracza 20 tysięcy. Istnieją jednak też obszary, w których mieszkanie kupisz w granicach 15 tysięcy za metr. To:
- Wawer,
- Rembertów,
- Białołęka,
- Ursus,
- Targówek.
Kwoty potrzebne do nabycia nieruchomości w wyżej wymienionych lokalizacjach są przystępniejsze zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Najtańsze dzielnice Warszawy – aktualne zestawienie
Wawer – zielona dzielnica w przystępnej cenie
Ranking najtańszych dzielnic rozpoczyna Wawer.
Aktualne ceny mieszkań – rynek wtórny
W tym rejonie stolicy średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym wyniosła w styczniu 14 409 złotych. W porównaniu do grudnia wzrosła zatem o 109 złotych.
Ceny nowych inwestycji
W przypadku rynku pierwotnego średnia cena za metr wyniosła 11 985 złotych. W porównaniu do grudnia to kwota niższa o 1395 złotych/m2.
Charakter dzielnicy
Wawer jest jedną z tańszych dzielnic ze względu na swoją peryferyjną lokalizację na prawym brzegu Wisły. W żadnym wypadku nie oznacza to jednak braku atrakcyjności tej lokalizacji. Ogromna liczba terenów zielonych, cisza i dostęp do kolei SKM to zdecydowane atuty tego obszaru.
Dla kogo Wawer będzie dobrym wyborem?
Wawer to dobry wybór dla osób, które cenią spokój, naturę, a także niższe ceny mieszkań w porównaniu do centrum Warszawy. Dzielnica ta przyciąga osoby szukające równowagi między miejskim życiem a relaksem na łonie natury.
Rembertów – kameralnie i budżetowo
Kolejny w klasyfikacji najtańszych lokalizacji w stolicy jest Rembertów
Średnia cena m² na rynku wtórnym
Średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym to 13 568 złotych. W porównaniu do grudnia wzrosła ona o 158 złotych.
Średnia cena m² na rynku pierwotnym
Rynek pierwotny w Rembertowie to cena średnio 13 825 złotych za metr kwadratowy. W stosunku do grudnia to wzrost o 393 złote.
Charakter dzielnicy
Rembertów to kameralna, spokojna dzielnica o wyraźnym podmiejskim charakterze, położona na prawym brzegu Wisły we wschodniej części Warszawy. Znana z wojskowej historii (dawna siedziba Akademii Obrony Narodowej). Oferuje ciszę, dużo zieleni i poczucie obecności z dala od miejskiego zgiełku.
Dla kogo Rembertów będzie dobrym wyborem?
Rembertów to dobry wybór przede wszystkim dla rodzin z dziećmi, które szukają bezpiecznej, spokojnej okolicy z dobrą infrastrukturą szkolną i dużą ilością terenów zielonych do rekreacji. Dzielnica przyciąga również emerytów i osoby pracujące zdalnie, ceniące ciszę, niskie ceny mieszkań oraz poczucie lokalnej społeczności, bez zgiełku centrum.
Białołęka – największa podaż, najniższe ceny
Trzecia w rankingu najtańszych dzielnic Warszawy jest Białołęka.
Cena m² – rynek wtórny
Na rynku wtórnym ceny wyniosły w styczniu 2026 – 14 269 złotych. W porównaniu do grudnia wzrosły one o 27 złotych za metr.
Cena m² – rynek pierwotny
Na pierwotnym rynku cena za metr kwadratowy wyniosła średnio 13 028 złotych. To kwota niższa o 95 złotych w stosunku do grudnia.
Charakterystyka Białołęki
Mieszkańcy cenią bliskość natury oraz bliskość lasu. Ponadto na tym obszarze nie brakuje kameralnych osiedli zaprojektowanych z dbałością o każdy szczegół. Z zielenią w nienaruszonym kształcie.
Dla kogo mieszkanie na Białołęce będzie odpowiednie?
Białołęka przyciąga tych, którzy szukają większego metrażu i niskich cen bez rezygnacji z wygód – jest idealna dla rodzin i inwestorów na start.
Ursus – dynamiczny rozwój przy umiarkowanych cenach
Czwarty w naszej klasyfikacji jest Ursus. To jedna z najmniejszych i najbardziej kameralnych dzielnic stolicy.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym średnia cena za metr kwadratowy w styczniu 2026 wyniosła 13 597 złotych. To kwota wyższa o 131 złotych w stosunku do grudnia 2025.
Ceny na rynku wtórnym
Z kolei na rynku wtórnym średnia stawka wyniosła 15 291 złotych. W stosunku do grudnia spadła ona o 158 złotych.
Jak się mieszka w Ursusie?
Ursus należy do najbardziej kameralnych dzielnic stolicy. To także jeden z najbezpieczniejszych obszarów.
Dla kogo jest to odpowiednie miejsce?
Mieszkanie w tej części Warszawy docenią zarówno młode rodziny z dziećmi, jak i seniorzy. Osoby, którym zależy na poczuciu spokoju oraz bezpieczeństwie.
Targówek – metro a poziom cen
Kolejnym miejscem w stolicy, gdzie ceny są bardzo atrakcyjne, jest Targówek.
Cena za metr na rynku pierwotnym
Cena za metr na rynku pierwotnym wyniosła średnio 14 292 złote. To kwota wyższa o 472 złote do wyniku z grudnia 2025.
Cena za metr na rynku wtórnym
Natomiast na rynku wtórnym cena ukształtowała się w styczniu 2026 na poziomie 14 899 zł. Jest zatem niższa o 41 złotych w porównaniu do grudnia.
Charakterystyka dzielnicy Targówek
Targówek to dawne praskie osiedle zlokalizowane na prawym brzegu Wisły. Zyskał on na wartości dzięki linii metra M2 i dynamicznemu rozwojowi. Obszar położony ok. 10-15 minut od centrum, łączy przystępne ceny z nowoczesną infrastrukturą.
Kto będzie się dobrze czuł, mieszkając na Targówku?
Mieszkanie na Targówku będzie dobrym wyborem dla osób, które oczekują równowagi między dostępem do centrum Warszawy a spokojnym otoczeniem. W tym szczególnie dla rodzin z dziećmi, osób starszych oraz singli szukających przystępniejszych cen nieruchomości.
