Inwestycja w mieszkanie w Warszawie wiąże się z wyborem odpowiedniej dzielnicy. Pewne lokalizacje gwarantują inwestorom komfort życia i potencjał długoterminowego wzrostu wartości zakupionego lokum. Jakie to obszary stolicy? Gdzie zakup mieszkania najbardziej się opłaca? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.
Najważniejsze kryteria wyboru
Analizując rynek nieruchomości w stolicy, uwzględnić warto:
- budżet i różnice cen między dzielnicami,
- bezpieczeństwo i dostęp do terenów zielonych,
- dopasowanie nieruchomości do potrzeb przyszłych lokatorów,
- plan zagospodarowania przestrzennego (w kontekście tego, jakie obiekty mają pojawić się w przyszłości w najbliższej okolicy),
- położenie budynku (istotne jest nasłonecznienie — najlepiej, gdy okna wychodzą na stronę południową lub zachodnią).
Budżet i różnice cen między dzielnicami
Ceny nieruchomości w Warszawie najwyższe są w Śródmieściu. Kolejne w klasyfikacji są: Żoliborz, Wola, Wilanów, Mokotów, Ochota, Bielany, Ursynów, Włochy, Bemowo, Ursus, Targówek, Praga Północ, Wesoła, Praga Południe, Białołęka oraz Wawer.
- W Śródmieściu średnia cena na rynku wtórnym za metr wynosi 22 909 złotych, a pierwotnym 26 819 zł.
- Żoliborz to analogicznie — rynek wtórny 21 492 i pierwotny 21 864.
- Wola: rynek wtórny: 20 018, rynek pierwotny 21 029.
- Wilanów: rynek wtórny – 19 914 zł, pierwotny – 20 642.
- Mokotów: rynek wtórny 19 597, pierwotny 20 324.
- Ochota: rynek wtórny 18 658, pierwotny: 19 151.
- Bielany: rynek wtórny 16 329, pierwotny: 19 046.
- Ursynów: rynek wtórny 16 738, pierwotny 18 135.
- Włochy: rynek wtórny 16 975, pierwotny: 16 448.
- Bemowo: rynek wtórny 16 316, pierwotny: 16 969.
- Ursus: rynek wtórny 15 582, pierwotny: 14 231.
- Targówek: rynek wtórny: 14 914, pierwotny: 14 093.
- Praga Północ: rynek wtórny 14 512, pierwotny: 11 429.
- Wesoła: rynek wtórny: 15 326, pierwotny: 11 801.
- Praga-Południe: rynek wtórny 12 933, pierwotny: 14 444.
- Białołęka: rynek wtórny: 14 348, pierwotny: 13 154.
- Wawer: rynek wtórny: 13 802, pierwotny: 13 517.
Bezpieczeństwo i dostęp do terenów zielonych
Stolica jest świetnym miejscem dla zwolenników tętniących życiem ulic, a jednocześnie dla miłośników przyrody. Z jednej strony ci pierwsi docenią pełne kawiarni, barów i restauracji Stare Miasto czy Plac Zbawiciela. Ci drudzy natomiast Ogród Botaniczny Uniwersytetu Warszawskiego, Ogród Botaniczny w Powsinie czy Ogrody Królewskie.
Liczne tereny zielone obecne są też na Mokotowie, Ursynowie, Żoliborzu oraz Wilanowie.
Bezpieczeństwo to także wyróżnik Wilanowa. Wysoko w rankingach pod tym względem znajdują się także: Rembertów, Ursynów oraz Żoliborz. Warszawiacy doceniają w tych miejscach spokój, możliwość bezstresowego spacerowania nocą oraz wolniejsze tempo życia.
Dopasowanie dzielnicy do grupy docelowej
Jeżeli kupujesz mieszkanie pod wynajem, kluczowe jest dopasowanie pod kątem najemcy. Cóż bowiem z tego, że cenisz ciszę, jeśli dla przyszłego lokatora priorytetem okaże się bliskość uczelni czy pracy w centrum.
Inne potrzeby oraz oczekiwania mają studenci, a jeszcze inne zapracowani przedstawiciele świata biznesu. Zupełnie odmienną grupą docelową będą także rodziny z dziećmi. Przez ten pryzmat warto ocenić zarówno lokalizację, jak i standard zakupionego w stolicy mieszkania oraz jego późniejsze wyposażenie.
Charakterystyka dzielnic Warszawy – plusy i minusy
Śródmieście
Śródmieście to przede wszystkim doskonale skomunikowana dzielnica. Jednocześnie jest ona wyjątkowo atrakcyjne turystycznie ze względu na liczne zabytki architektoniczne. Ogromnym atutem jest komunikacja miejska, która została zaprojektowana tak, aby szybko i wygodnie można było dotrzeć do każdej części Warszawy.
Sceptycy zauważają jednak, że to bardzo głośny obszar stolicy. Dosłownie tętniący życiem, co oczywiście nie odpowiada każdemu.
Żoliborz
Kameralny charakter, świetnie rozwinięte usługi, bogata gastronomia oraz dużo terenów zielonych to wyróżniki Żoliborza. Na uwagę zasługuje też dogodna komunikacja z centrum. Miejsce to od lat uchodzi za inteligencką enklawę. Mieszkają tutaj artyści, dziennikarze oraz politycy.
Minusem tego obszaru może być natomiast hałas spowodowany przez karetki (wynikający z bliskości szpitali) oraz problem z miejscami parkingowymi.
Wola
Wola to dzielnica zlokalizowana stosunkowo blisko centrum miasta. Uchodzi ona za jedną z najlepiej skomunikowanych w Warszawie. Na jej terenie funkcjonują liczne stacje tramwajowe i autobusowe, a także metro. Również na Woli znajduje się dworzec kolejowy Warszawa Zachodnia. Na uwagę zasługują też liczne ścieżki dla rowerzystów — szlak obwodowy oraz bogata oferta edukacyjna.
Zauważanych przez niektórych minusem są natomiast zatory drogowe, które występują najczęściej przy głównych skrzyżowaniach — ulicy Okopowej i Solidarności.
Wilanów
Wilanów słynie z pięknego kompleksu pałacowo-ogrodowego. Znanego jako Pałac w Wilanowie. Do największych atutów tego obszaru należą malownicze zielone tereny oraz bezpieczeństwo i spokój. Mieszkańcy mogą też korzystać z miejskiej komunikacji. W Wilanowie dostępne są dobre połączenia autobusowe z innymi dzielnicami miasta.
Minusem podobnie jak w przypadku mieszkania na Woli są zatory drogowe w godzinach szczytu.
Mokotów
Jedną z najbardziej prestiżowych oraz najludniejszych dzielnic Warszawy jest Mokotów. To obszar położony na południe od centrum ze zróżnicowaną zabudową. Mieszkańcy docenią w niej poziom komunikacji oraz rozbudowaną sieć ścieżek dla rowerzystów. Minusem jest natomiast nieco gorsza jakość powietrza i samochodowe zagęszczenie.
Ochota
Ochota uznawana jest za jedną z najbezpieczniejszych dzielnic Warszawy. Zgłoszenia na numery alarmowe dotyczą najczęściej drobnych wykroczeń takich jak choćby niewłaściwe parkowanie.
To również obszar doskonale skomunikowany z innymi częściami miasta. Pewnym minusem okazują się dla niektórych osób korki na ul. Grójeckiej w godzinach szczytu.
Bielany
Bielany docenisz między innymi za ilość terenów zielonych. To miejsce przyjazne dla właścicieli czworonogów. Na uwagę zasługuje też liczba szlaków i ścieżek spacerowych. Pewnym minusem mogą być odgłosy samolotów z pobliskiego lotnika — Lotniska Babice na Bemowie.
Ursynów
Ursynów jest jedną z największych i najludniejszych dzielnic w Warszawie. Docenisz ten obszar za doskonałą infrastrukturę dla rodzin — sporą liczbę żłobków, przedszkoli, szkół oraz boisk, pływalni i placów zabaw.
Pewnym minusem może być natomiast dla niektórych monotonna zabudowa blokowa w pewnych rejonach. Ursynów jest również nieco oddalony od centrum kulturalnego Warszawy.
Włochy
Włochy to dynamicznie rozwijająca się dzielnica na południowym zachodzie Warszawy. Dynamicznie się rozwija i staje się coraz atrakcyjniejszym miejscem do zamieszkania.
Dominuje tutaj willowa, niska zabudowa. Dostępnych jest też wiele nowoczesnych placów zabaw — między innymi w Parku ze Stawami Cietrzewia, Parku Kombatantów i Parku Kotańskim. Plusem jest także dobra komunikacja.
Sceptycy zauważają natomiast pogarszającą się jakość powietrza we Włochach. Wynika to ze wzrastającego natężenia ruchu drogowego i ogrzewania mieszkań starymi piecami na paliwa stałe.
Bemowo
Bemowo to dzielnica młodych rodzin. Do najważniejszych atutów tego obszaru należą: bliskość natury, komunikacja, doskonałe warunki dla osób z dziećmi, historyczne forty — jako miejsca na spacery, a także bogata oferta kulturalna (obecne jest tutaj Bemowskie Centrum Kultury).
Minusem jest hałas z lotniska Babice oraz ten, który dobiega od ulicy Lazurowej. Wiele zależy natomiast od dokładnej lokalizacji mieszkania na Bemowie.
Ursus
Warszawski Ursus to dzielnica położona na zachodnim krańcu stolicy Polski. Ma ona bogatą i interesującą historię. Wraz z rozwojem przemysłu w XIX wieku obszar ten zaczął się przekształcać w ważne centrum produkcyjne.
Dziś to obszar znacznie bardziej przyjazny mieszkańcom. Powstały tu nowe kina, restauracje i wielkopowierzchniowe sklepy. Ursus należy do najbezpieczniejszych rejonów stolicy. Dzięki temu dzielnica cieszy się zainteresowaniem rodzin z dziećmi. Pewnym minusem może być gęsta zabudowa nowych osiedli w niektórych rejonach.
Targówek
Targówek do odpowiednia dzielnica dla osób, które cenią sobie bardzo dobrą komunikację. Obszar ten znany jest też z licznych punktów usługowych i parków. Park Bródnowski, Las Bródno, a także Park Rzeźby to świetne miejsca na rodzinne spacery.
Pewnym minusem są korki na ulicy Radzymińskiej i Kondratowicza, które w godzinach szczytu dają się we znaki.
Praga Północ
Praga-Północ to artystyczna dzielnica Warszawy. Słynie ona z zabytkowych kamienic i unikalnego klimatu bohemy. Jeżeli zależy Ci na dobrej komunikacji, terenach rekreacyjnych oraz zróżnicowanej ofercie mieszkaniowej, to obszar dla Ciebie.
Minusem dzielnicy jest mimo postępujących zmian wyższy wskaźnik przestępczości niż średnia w stolicy. Niektóre osoby narzekają też na hałas z głównych arterii (al. Solidarności, Targowa, ronda).
Wesoła
Wesoła jest najmłodszą dzielnicą stolicy. W ponad 60% obszar ten pokryty jest lasami. Najmłodsi z pewnością docenią obecność ogólnodostępnych placów zabaw m.in. na Placu Wojska Polskiego. To również jedna z najbezpieczniejszych dzielnic Warszawy. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w statystykach policyjnych, a także opiniach mieszkańców. Wesoła nie jest jednak liderem pod względem komunikacji w Warszawie.
Praga-Południe
Praga-Południe podobnie jak jej bliźniacza siostra Praga-Północ od około dwóch dekad przeżywa prawdziwy rozkwit. Zyskuje na popularności dzięki bliskości centrum, malowniczym terenom oraz Stadionowi Narodowemu. Zdecydowanie podniósł się też na tym obszarze poziom bezpieczeństwa. Minusem są hałasy z głównych arterii (Grochowska, Ostrobramska i Aleja Stanów Zjednoczonych) oraz duże zagęszczenie zabudowy w niektórych rejonach.
Białołęka
Białołęka to dzielnica, którą warto rozważyć, szukając mieszkania dla rodziny w Warszawie. Bliskość natury, nowoczesne osiedla, wysoki poziom bezpieczeństwa, a także coraz lepsza komunikacja to zdecydowane plusy tego miejsca. Minusem jest brak metra, korki na Modlińskiej i Światowida oraz ograniczona oferta kulturalna.
Wawer
Największą zaletą Wawra jest duża ilość terenów zielonych. Obszar ten często nazywany jest „zielonymi płucami” Warszawy. Nie ma tu również tłoku w sklepach, urzędach czy przychodniach.
Dzielnica jest więc doskonała dla osób, które preferują aktywność na świeżym powietrzu i lubią obcować z naturą. Odnajdą się tutaj także amatorzy ciszy i spokoju.
Minusem na tym obszarze jest transport publiczny. Istnieją w stolicy znacznie lepiej skomunikowane dzielnice.
Jak wybrać dzielnicę dopasowaną do potrzeb?
Rodziny z dziećmi
Ze względu na bezpieczeństwo, rekomendujemy: Wilanów, Wesołą, a także Ursynów. Biorąc pod uwagę zieleń: Bielany, Wilanów i Wesołą. Uwzględniając natomiast infrastrukturę szkolną i sportową, wyróżnić trzeba Ursynów oraz Bemowo. Dla rodzin z dziećmi, które cenią spokój i ciszę, godne polecenia są Wesoła oraz Wilanów.
Single i osoby aktywne zawodowo
Ze względu na doskonałą komunikację dla singli i osób aktywnych zawodowo polecamy Śródmieście. Także Wola jest świetnie skomunikowaną dzielnicą, która dodatkowo ma bogatą ofertę biurową i usługową.
Prestiżowe biurowce znajdują się też na Mokotowie. Osoby aktywne zawodowe oraz single, dla których priorytetem jest kameralność, odnajdą się również na Żoliborzu. W przypadku natomiast osób ceniących artystyczne obszary dobrym wyborem będzie Praga-Północ i Praga-Południe.
Inwestorzy
Inwestorzy w zależności od strategii inwestycyjnej wybierają:
- przy inwestycjach premium — Mokotów, Wolę, Śródmieście,
- przy inwestycjach zrównoważonych (z dobrą relacją ceny do możliwości) – Żoliborz, Ochotę, Ursynów, Pragę-Południe.
- przy inwestycjach nakierowanych na wzrost cen — Targówek, Białołękę, Ursus Włochy.
W każdym z tych przypadków istotne jest dopasowanie dzielnicy do profilu najemców oraz uwzględnienie przewidywanego rozwoju infrastruktury.
Mieszkanie w pobliżu metra — dlaczego to ważne?
Mieszkanie w pobliżu metra gra niebagatelną rolę. Dzięki takiej lokalizacji przyszli lokatorzy będą mogli komfortowo docierać np. do pracy, na uczelnię czy spotkania z przyjaciółmi. Metro zapewnia przewidywalny czas dojazdu, a ten aspekt znacząco podnosi atrakcyjność nieruchomości.
