Dokument przedstawiający tytuł prawny do lokalu mieszkalnego jest ważny dla osoby, która decyduje się zakupić nieruchomość. Potwierdza on bowiem, kto i na jakiej podstawie może rozporządzać lokalem. Zapoznaj się z najważniejszymi informacjami na ten temat.
W tym artykule dowiesz się:
- czym jest tytuł prawny do lokalu mieszkalnego i jakie ma znaczenie,
- jakie prawa mogą stanowić tytuł prawny do lokalu,
- czym charakteryzuje się prawo własności na tle innych tytułów prawnych,
- jak sprawdzić tytuł prawny do lokalu przed transakcją,
- jakie problemy mogą wynikać z niekompletnego lub nieprawidłowego tytułu prawnego.
Tytuł prawny – definicja i znaczenie
Tytuł prawny jest określonym prawem danej osoby lub podmiotu do konkretnej nieruchomości. Obejmuje on zarówno prawa własności, jak i prawa rzeczowe ograniczone — użytkowanie i służebność.
Może obejmować uprawnienia, które wynikają z umów dzierżawy lub najmu, które określają warunki korzystania z nieruchomości przez najemcę bądź też dzierżawcę. Tytuł prawny jest także niezbędny, aby jednoznacznie określić status prawny nieruchomości, zidentyfikować właściciela bądź też użytkownika.
To podstawa prawna, która jest warunkiem koniecznym do dokonywania wszelkich transakcji związanych z nieruchomością. W tym:
- hipoteki,
- sprzedaży,
- ustanowienia zastawu,
- darowizny.
Wspomniana dokumentacja służy też jako ochrona przed roszczeniami osób trzecich. Jest podstawą do wpisu w księgach wieczystych.
Rodzaje tytułów prawnych do nieruchomości
Rodzaje tytułów prawnych do lokalu mieszkalnego to:
- prawo własności,
- umowa najmu,
- umowa dzierżawy,
- umowa użyczenia,
- służebności,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- spółdzielcze lokatorskie prawo.
Prawo własności
Prawo własności jest oczywiście najpełniejszą formą prawną. Umożliwia ona właścicielowi nieruchomości korzystanie z niej, a także rozporządzanie swoim prawem.
Właściciel nieruchomości może przenosić swoje prawa na innych. Przykładem jest sprzedaż, darowizna czy dziedziczenie. Potwierdzeniem prawa własności jest akt notarialny bądź też wypis z księgi wieczystej.
Umowa najmu
Najem jest umową, która zobowiązuje dwustronnie. Wynajmujący udostępnia najemcy lokal w zamian za czynsz. Jej prawa i obowiązki reguluje Kodeks cywilny ((art. 659 i nast.).
Umowa dzierżawy
Dzierżawa jest umową, na mocy której wydzierżawiający przekazuje dzierżawcy prawo do używania nieruchomości i pobierania z niej pożytków. W zamian za czynsz dzierżawny. W przypadku lokalów mieszkalnych dzierżawa stanowi rzadkość.
Umowa użyczenia
Umowa użyczenia to tytuł prawny, w którym biorący otrzymuje od użyczającego prawo do bezpłatnego użytkowania nieruchomości. Reguluje ją art. 710 Kodeksu Cywilnego.
Służebność mieszkania
Służebność to typ ograniczonego prawa rzeczowego, za sprawą którego służebnik może korzystać z nieruchomości w granicach określonych w umowie. Ustalenie służebności wymaga formy aktu notarialnego.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
To ograniczone prawo rzeczowe. Właścicielem lokalu pozostaje w tym przypadku spółdzielnia, ale zamieszkujący ma prawo do korzystania i zarządzania lokalem. Może on nawet sprzedać lub wynajmować lokal bez informowania spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo
Spółdzielcze prawo lokatorskie to prawo do lokalu bardzo podobne do wynajmu. Własnością nieruchomości pozostaje spółdzielnia, a lokator może użytkować daną przestrzeń za określony czynsz.
Jak sprawdzić tytuł prawny przed transakcją
Sprawdzanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego przed transakcją wymaga weryfikacji księgi wieczystej. W przypadku natomiast, gdy lokal nie jest wpisany do tejże księgi (dotyczy to głównie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), warto zweryfikować zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
Możesz także sprawdzić sposób nabycia lokalu i poprosić o odpowiedni dokument. W przypadku, gdy dotychczasowy właściciel nabył mieszkanie, będzie to akt notarialny. W przypadku natomiast spadku postanowienie sądu o jego nabyciu lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Problemy prawne związane z niekompletnym tytułem prawnym
Niekompletny tytuł prawny prowadzić może do problemów, takich jak choćby spór o własność lokalu. W sytuacji, gdy dokumenty nie są zaktualizowane, mogą pojawić się osoby roszczące sobie prawo do nieruchomości na podstawie wcześniejszych umów.
Brak dokumentacji dotyczącej obciążeń może też skutkować tym, że nowy właściciel nie będzie świadomy istnienia hipoteki. To natomiast może prowadzić do utraty nieruchomości.
Aby uniknąć ryzyka związanego z brakującą dokumentacją, należy więc dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty przed dokonaniem zakupu nieruchomości.
