Rok 2023 na warszawskim rynku nieruchomości upłynął pod znakiem jednego programu: „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z jednej strony pozwolił on rekordowej liczbie młodych osób na zakup pierwszego mieszkania. Z drugiej – był jednym z głównych motorów napędowych wzrostu cen, które w Warszawie poszybowały w górę o 20-30%.
Teraz, gdy rynek ledwo zdążył złapać oddech, rząd zapowiada kolejny program – „Mieszkanie na Start”. Czy czeka nas powtórka chaosu, licytacji i znikających ofert? A co najważniejsze – czy warto czekać na jego start, czy to właśnie TERAZ jest ostatni dzwonek na zakup?
W najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości nasza ekspertka Nataliia gościła Mateusza Machnio („Z głową do finansów”), zaufanego eksperta finansowego, z którym przeprowadziliśmy dziesiątki transakcji dla naszych klientów. Wspólnie przeanalizowaliśmy założenia nowego programu.
Wnioski? Dla jednych „Mieszkanie na Start” będzie ogromną szansą. Dla innych – zwłaszcza singli czekanie może okazać się kosztownym błędem.
Bolesna lekcja po kredycie 2%
Zanim przejdziemy do nowego programu, warto podsumować poprzednika. Mateusz Machnio szacuje, że liczba kredytów 2% finalnie sięgnie nawet 80 tysięcy. Program miał swoje niezaprzeczalne plusy:
- Pomógł osobom bez wkładu własnego (gwarancja BGK).
- Zwiększył zdolność kredytową tym, którzy nie kwalifikowali się na standardowy kredyt.
- Aktywizował młodych (21-27 lat) do zakupu pierwszej nieruchomości.
Jednak skutki uboczne odczuliśmy wszyscy. Jak gorzko podsumował Mateusz:
| „Uszczęśliwiliśmy 200 tysięcy osób, a tak naprawdę na rynku nieruchomości, który został nam w tej rzeczywistości po kredycie 2%, zostaliśmy wszyscy.” |
Ceny drastycznie wzrosły, a pula dostępnych mieszkań (szczególnie w popularnym segmencie 500-700 tys. zł) została dosłownie „wyczyszczona” z rynku, pogłębiając lukę mieszkaniową.
Czym „Mieszkanie na Start” różni się od poprzednika?
Nowy program, planowany na połowę 2024 roku, jest znacznie bardziej skomplikowany i celowany. Oto jego kluczowe założenia (pamiętajmy, że to wciąż projekt!):
1. Kto skorzysta? Program „prorodzinny”
Program jest wyraźnie nastawiony na rodziny, zwłaszcza te wielodzietne.
- Single, pary (także nieformalne) oraz rodziny z 1-2 dzieci: Kwalifikuje się tylko zakup pierwszej nieruchomości.
- Rodziny z 3+ dzieci: Mogą skorzystać z programu, nawet jeśli posiadają już jedną nieruchomość.
2. Kluczowa zmiana: Limity dochodowe
To największa nowość. Aby skorzystać z pełnego dofinansowania, gospodarstwo domowe nie będzie mogło przekroczyć określonego progu dochodowego (brutto):
- 1-osobowe: 10 000 zł
- 2-osobowe: 18 000 zł
- 3-osobowe: 23 000 zł
- 4-osobowe: 28 000 zł
- 5-osobowe (i większe): 33 000 zł
Przekroczenie limitu nie dyskwalifikuje całkowicie. Obowiązywać będzie zasada „złotówka za złotówkę” (dla singli 50 gr za 1 zł, dla reszty 25 gr za 1 zł), która będzie pomniejszać kwotę dopłaty.
3. Jakie będzie oprocentowanie?
Wysokość dopłat (przez 10 lat) zależy od wielkości rodziny. Finalne oprocentowanie dla kredytobiorcy wyniesie:
- 1,5% (gospodarstwo 1- i 2-osobowe)
- 1% (gospodarstwo 3-osobowe)
- 0,5% (gospodarstwo 4-osobowe)
- 0% (gospodarstwo 5-osobowe i większe)
4. Ile można pożyczyć (z dopłatą)?
Program nie limituje całkowitej ceny nieruchomości, ale określa maksymalną kwotę kredytu, która zostanie objęta dopłatami:
- Single: 200 000 zł
- 2 osoby: 400 000 zł
- 3 osoby: 450 000 zł
- 4 osoby: 500 000 zł
- 5+ osób: 600 000 zł
Wszystko, co zostanie pożyczone powyżej tych kwot, będzie oprocentowane standardowo (rynkowo).
Kto zyska, a kto powinien kupować JUŻ TERAZ?
Analiza Mateusza Machnio i nasze obserwacje rynkowe prowadzą do jasnych wniosków.
Zwycięzcy: Duże rodziny
Dla rodzin wielodzietnych ten program jest zdecydowanie korzystniejszy niż BK2%.
- Oprocentowanie 0% to ogromna korzyść.
- Brak górnego limitu ceny nieruchomości (w BK2% było to 800 tys. zł, co w Warszawie pozwalało na „maksymalnie 50 metrów”) pozwoli realnie poprawić warunki bytowe, np. zamieniając 45-metrowe mieszkanie na większe.
Przegrani (i ci, którzy muszą działać): Single
Dla singli sytuacja jest odwrotna – BK2% był dla nich znacznie lepszy (oferował 500 tys. zł subsydiowanego kredytu). Teraz dopłata obejmie tylko 200 tys. zł.
Co gorsza, singli dotyczy kryterium wiekowe (do 35 lat) oraz wspomniany limit dochodowy (10 tys. zł brutto).
Rada Eksperta (Mateusz Machnio): Single, którzy zarabiają powyżej 10 tys. zł brutto (ok. 7 tys. zł netto) lub zbliżają się do 35. roku życia, nie mają na co czekać. Ewentualna dopłata (po przekroczeniu progu) będzie minimalna (np. 600-700 zł/mc), a bardzo prawdopodobny wzrost cen nieruchomości (o 10-20%) całkowicie zniweluje tę korzyść lub wręcz sprawi, że zakup będzie droższy.
Jak mądrze przygotować się do zakupu?
Niezależnie od tego, czy czekasz na program, czy kupujesz teraz, ten proces wymaga strategii.
1. Zacznij od eksperta finansowego (a nie od swojego banku!) To mit, że bank, w którym trzymasz konto od 10 lat, da Ci najlepszą ofertę. Jak podkreśla Mateusz Machnio, niezależny ekspert weryfikuje zdolność we wszystkich bankach. Czasem bank „macierzysty” może gorzej liczyć zdolność dla Twojego typu umowy (np. zlecenia).
| „I to, że mamy tam wpływy na tej umowie od 10 lat, wcale nie będzie żadnym atutem.” |
2. Pracuj w zgranym zespole (Agent + Doradca) Współpraca agenta nieruchomości ze sprawdzonym doradcą, jak Mateusz, to dla klienta ogromna korzyść. Jak wyliczyliśmy, takie transakcje są średnio 1,5 raza szybsze. Gwarantuje to bezpieczeństwo (brak ryzyka utraty zadatku przez terminy) i dostęp do ofert „off-market”, zanim trafią na portale.
3. Przygotuj poduszkę finansową Unikaj brania kredytu „pod korek”. Bezpieczeństwo finansowe i bufor na niespodziewane wydatki to podstawa stabilnej inwestycji.
Rynek w Warszawie nie będzie czekał. Jeśli jesteś singlem lub po prostu masz zdolność kredytową i chcesz uniknąć kolejnej fali podwyżek, pierwsze miesiące 2024 roku to okno możliwości, które warto wykorzystać.
Powyższy artykuł powstał na bazie merytorycznej dyskusji z najnowszego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości”. Gościem Natalii był ekspert finansowy Mateusz Machnio („Z głową do finansów”). Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat wyliczeń zdolności, niuansów nowego programu i strategii zakupu, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy.
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało na [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
