Na warszawskim rynku nieruchomości, szczególnie w starszych, doskonale zlokalizowanych dzielnicach, mnóstwo mieszkań posiada status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWP). Przez lata narosło wokół niego wiele mitów, a niektórzy deweloperzy, promując nowe inwestycje, aktywnie zniechęcają do tej formy własności, nazywając ją „gorszą” lub „niepełną”.
Czy słusznie? Czy zakup mieszkania spółdzielczego to ryzyko? A może to po prostu marketingowe przekłamanie?
W najnowszym odcinku naszego podcastu Cezar Nocula, szczegółowo przeanalizował ten temat. Jako agencja Eteria.pl na co dzień spotykamy się z takimi nieruchomościami, dlatego postanowiliśmy zebrać najważniejsze fakty i obalić mity, aby pomóc Ci podjąć świadomą decyzję.
Czym właściwie jest spółdzielcze własnościowe prawo?
W skrócie, jest to forma prawa do lokalu będąca „pamiątką” po czasach PRL-u. Kiedyś mieszkania były „przydzielane” przez spółdzielnie, a ich mieszkańcy mieli status lokatorów. Z czasem mogli je „wykupić”, uzyskując właśnie spółdzielcze własnościowe prawo.
Kluczową informacją jest to, że od 2007 roku nie ustanawia się już nowych praw tego typu. Dlatego znajdziemy je wyłącznie na rynku wtórnym. Nie oznacza to jednak, że są one wadliwe. Jak podkreśla nasz ekspert:
| „Na rynku wtórnym tego jest dosyć sporo i są to głównie mieszkania w starszych blokach, mieszkania, które są też w lepszych lokalizacjach.” |
Spółdzielcze własnościowe vs. pełna własność
Wbrew obiegowej opinii, w codziennym użytkowaniu i obrocie rynkowym, SWP jest niemal tożsame z pełną własnością. Różnice są minimalne i w większości przypadków nie wpływają na komfort życia ani na bezpieczeństwo transakcji.
Jeśli posiadasz mieszkanie spółdzielcze własnościowe (z uregulowanym gruntem), możesz:
- Sprzedać je na wolnym rynku.
- Wziąć na nie kredyt hipoteczny (jeśli ma założoną Księgę Wieczystą lub istnieje taka możliwość).
- Dziedziczyć je na standardowych zasadach.
- Wynająć je lub użyczyć.
- Remontować (o czym za chwilę).
Co więcej, z naszego doświadczenia wynika, że ceny mieszkań spółdzielczych nie odbiegają od cen lokali z pełną własnością w tej samej lokalizacji i o podobnym standardzie.
Diabeł tkwi w szczegółach, czyli jakie są realne różnice?
Choć podobieństw jest przytłaczająco dużo, istnieje kilka formalnych różnic, o których warto wiedzieć.
1. Własność gruntu i części wspólnych
To fundamentalna różnica prawna.
- Pełna własność: Jesteś właścicielem lokalu ORAZ masz udział w częściach wspólnych budynku i w gruncie pod nim.
- SWP: Jesteś właścicielem prawa do lokalu, ale właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia.
Choć brzmi to poważnie, w praktyce ma marginalne znaczenie. Jak żartobliwie ujął to nasz ekspert: „ekstremalny przypadek, jeżeli zburzą budynek, to [przy pełnej własności] macie metr kwadratowy działki. Spółdzielczo-własnościowym, jak zburzał budynek, to nie macie nic”.
2. Proces sprzedaży i remontu
- Sprzedaż: Aby sprzedać mieszkanie SWP, niezbędne jest zaświadczenie ze spółdzielni (m.in. o braku zadłużenia). Jest to kluczowy dokument dla notariusza. Przy pełnej własności wystarczy akt notarialny i numer księgi wieczystej.
- Remont: Planując generalny remont (np. wyburzanie ścian), musisz zgłosić go spółdzielni i często uzyskać jej zgodę.
3. Podatki i opłaty
Posiadacze SWP mają nieco prościej – wszystkie opłaty, w tym podatek od nieruchomości, są już wliczone w czynsz administracyjny. Spółdzielnia odprowadza je za mieszkańców. Przy pełnej własności podatek od nieruchomości trzeba opłacać samodzielnie do urzędu gminy lub miasta.
4. Kwestie formalne (udziały i dożywocie)
- Dożywocie: Na mieszkaniu SWP nie można ustanowić umowy dożywocia.
- Sprzedaż udziału: Jeśli jesteś współwłaścicielem SWP (np. w 1/2), przy sprzedaży swojego udziału pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu. Przy pełnej własności możesz sprzedać swój udział dowolnej osobie.
Najważniejsza pułapka: Status gruntu i księga wieczysta
To jest ABSOLUTNIE KLUCZOWY punkt, który decyduje o wartości i bezpieczeństwie zakupu mieszkania spółdzielczego. Status prawny SWP możemy podzielić na trzy kategorie:
1. SWP z założoną Księgą Wieczystą (KW) Sytuacja idealna. Pełne bezpieczeństwo, możliwość wzięcia kredytu hipotecznego. Niczym nie różni się w praktyce od pełnej własności.
2. SWP bez KW, ale z możliwością jej założenia Również bardzo dobra sytuacja. Oznacza to, że grunty pod budynkiem są uregulowane. Jeśli chcesz sfinansować zakup kredytem, notariusz przy umowie sprzedaży po prostu złoży wniosek o założenie KW dla lokalu.
3. SWP bez KW i BEZ możliwości jej założenia TO JEST SYGNAŁ OSTRZEGAWCZY! Taka sytuacja oznacza, że grunty pod budynkiem są nieuregulowane (np. spółdzielnia nie jest ich właścicielem, a toczy się spór z miastem lub prywatnymi właścicielami).
- Konsekwencje:
- Brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.
- Mieszkanie jest „ciężej zbywalne”.
- Wartość takiej nieruchomości jest niższa. Jak wskazuje nasz ekspert, może to być „minus 10%, 15% w zależności od nieruchomości”.
Nie oznacza to, że lokatorzy zostaną eksmitowani – „takiej opcji nie ma”. Jest to jednak poważne obciążenie prawne, którego jako agencja nieruchomości zdecydowanie odradzamy klientom poszukującym bezpiecznej inwestycji lub mieszkania na kredyt.
Czy SWP można przekształcić w pełną własność?
Tak! I to jest bardzo dobra wiadomość.
Jeśli Twoje mieszkanie spółdzielcze ma uregulowane grunty (czyli wpisuje się w kategorię 1 lub 2), możesz je przekształcić w pełną własność (tzw. wyodrębnić lokal).
| „Jeżeli mamy grunty uregulowane, mamy wszystkie uregulowane płatności względem spółdzielni, to wtedy spokojnie w ciągu 6 miesięcy można wykupić takie mieszkanie ze spółdzielni na pełną własność… tylko potrzebne kilka tysięcy, płacimy za notariusza… i mamy to własność.” |
Kupować, czy nie?
Jak podsumował Cezar Nocula – „nie ma się czego bać”. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to bezpieczna i powszechna forma własności, która daje dostęp do tysięcy atrakcyjnych mieszkań na warszawskim rynku wtórnym.
Kluczem jest jednak weryfikacja. Przed zakupem należy bezwzględnie sprawdzić dwie rzeczy:
- Czy dla lokalu jest założona Księga Wieczysta?
- Jeśli nie, to czy grunty pod budynkiem są uregulowane i pozwalają na jej założenie?
Jako Eteria.pl, przeprowadziliśmy dziesiątki takich transakcji. Jeśli masz na oku takie mieszkanie lub chcesz sprzedać swoją nieruchomość spółdzielczą w Warszawie, zapraszamy do kontaktu. Sprawdzimy stan prawny i bezpiecznie przeprowadzimy Cię przez cały proces.
Powyższy wpis powstał na bazie merytorycznych informacji z naszego firmowego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów prawnych i niuansów dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka.
Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🙂 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało: [email protected].
Chcesz nas poznać lepiej?
Mail kontaktowy: [email protected]
