Większość polskich inwestorów koncentruje swoje portfele blisko domu. Warszawa, Trójmiasto, Kraków – to rynki, które znamy, rozumiemy i czujemy się na nich pewnie. Jeśli już myślimy o dywersyfikacji zagranicznej, naturalnym kierunkiem wydaje się Hiszpania, Włochy czy Grecja.
Dlaczego? Jak zauważyła nasza gościni w najnowszym podcaście „Ludziom się wydaje, że w Europie mamy system prawny bardzo podobny (…) więc tam czują się bezpieczniej”.
Ale czy na pewno? I czy ten „europejski koszyk” to jedyna słuszna droga dywersyfikacji?
Gościliśmy Marię Kobryń – prawniczkę, przedsiębiorczynię i inwestorkę, która obsługuje Eteria.pl, a prywatnie buduje swój portfel nieruchomości w tak egzotycznych miejscach jak Tajlandia czy Dominikana. W naszej rozmowie obaliła kilka mitów i pokazała, dlaczego warto myśleć globalnie, nawet jeśli na co dzień działamy na rynku warszawskim.
Dlaczego inwestorzy mieliby kupować na drugim końcu świata?
Na pierwszy rzut oka, zakup apartamentu w Tajlandii, gdy pierwszą nieruchomość inwestycyjną można kupić na warszawskim Mokotowie, wydaje się nielogiczny. Maria jednak wskazuje na kilka potężnych argumentów strategicznych.
Prawdziwa dywersyfikacja geopolityczna
To kluczowy argument. „Można [dywersyfikować] w kilku miastach, ale nadal to jest jeden koszyk pod tytułem Polska albo Europa.” Maria słusznie zauważa, że Hiszpania, Grecja i Polska, mimo różnic, leżą w tym samym regionie, narażonym na te same wstrząsy geopolityczne czy regionalne kryzysy.
| „Mamy wojnę, która znienacka wszystkich zaskoczyła. Teraz mamy [konflikt] w basenie Morza Śródziemnego. Więc też warto troszkę się interesować geopolityką.” |
Posiadanie aktywów w Azji czy na Karaibach to nie tylko „Plan B”, ale często „Plan C i D”. To strategiczne rozłożenie ryzyka, którego nie da się osiągnąć, kupując nieruchomości wyłącznie na jednym kontynencie.
Lekcja z pandemii: Dywersyfikacja prawna i polityczna
Pandemia brutalnie zweryfikowała, jak różne kraje reagują na kryzys. To doświadczenie skłoniło Marię do inwestycji na Dominikanie.
| „Tajlandia była zamknięta totalnie. 2 lata. (…) Natomiast Dominikana powiedziała: zapraszam. Meksyk powiedział: zapraszam. Zanzibar powiedział: zapraszam.” |
Kraje, które pozostały otwarte, przeżyły turystyczny boom. To pokazało, że dywersyfikacja to nie tylko lokalizacja, ale też odporność na różne scenariusze polityczne i zdrowotne.
Wyższa stopa zwrotu i inny sezon
Dlaczego nie Szwajcaria albo Anglia? Maria jest szczera: „Kraj, który się rozwija, a nie jest rozwinięty, ma wyższą stopę zwrotu.” Inwestowanie na wczesnym etapie rozwoju rynku po prostu bardziej się opłaca.
Co więcej, rynki egzotyczne często oferują coś, czego nie ma Europa – wynajem przez cały rok. W przeciwieństwie do sezonowej Bułgarii czy Grecji, w Tajlandii „pora mokra” (nasze wakacje) to po prostu low season z niższymi cenami, a nie martwy okres bez turystów.
Największe mity i pułapki inwestowania egzotycznego
Oczywiście, droga ta nie jest pozbawiona ryzyka. Maria, jako prawniczka, sama przyznaje, że „dużo można spartolić”.
Mit 1: „W Europie jest bezpieczniej”
To podstawowy błąd w myśleniu. Maria stanowczo się z nim nie zgadza:
„Znam wiele takich historii, gdzie niekoniecznie pieniądze właśnie zainwestowane, na przykład w piękną chatkę we włoskich Alpach się (…) zwróciły, czy ludzie nie zostali oszukani. (…) Tak samo jak i w Polsce można wtopić nieźle pieniądze.”
Ryzyko nie leży w egzotycznej lokalizacji, ale w braku należytej staranności (due diligence), nieznajomości prawa i zaufaniu nieodpowiednim ludziom – te same zasady obowiązują w Warszawie.
Pułapka 2: Zderzenie kulturowe
To najważniejsza lekcja praktyczna z podcastu. Nasze europejskie nawyki biznesowe w Azji mogą doprowadzić do katastrofy.
„W każdym kraju jesteśmy w stanie zrobić biznes (…), pod warunkiem, że chcemy się nauczyć tego, jak tam ci ludzie funkcjonują. (…) Szczególnie w krajach azjatyckich, gdzie bardzo jest istotne, to żeby (…) ktoś nie stracił twarzy.”
Maria opowiedziała o sytuacji, w której nakrzyczenie na lokalnego menedżera (co w Polsce mogłoby „przyspieszyć sprawę”) w Tajlandii skutkuje kulturowo zakorzenioną potrzebą zemsty. Zamiast krzyku, Maria i jej mąż… sami posprzątali apartament na błysk, pokazując menedżerce dokładny standard, jakiego oczekują, komunikując to z pełnym szacunkiem.
Pułapka 3: Prawo i język
Oczywistą barierą są dokumenty. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to podstawa. Maria podkreślała, że poleganie na automatycznych tłumaczach (jak ChatGPT) jest niedopuszczalne. Kluczowe jest profesjonalne biuro tłumaczeń i lokalny, zaufany prawnik.
Klucz do sukcesu? Ten sam co w Polscem czyli ludzie
Jak więc zarządzać nieruchomością oddaloną o 10 000 km? Odpowiedź jest banalnie prosta: tak samo, jak zarządza się dziesięcioma mieszkaniami w Warszawie – przez delegowanie.
| „Ten problem jesteś w stanie rozwiązać odpowiednimi ludźmi na miejscu, więc nie musisz tam być. (…) Jeżeli jesteś seryjnym inwestorem, no nie robisz tego sam, tak, więc to delegujesz. To samo robisz za granicą.” |
„Dobry człowiek na miejscu to jest clue” – podsumowała Maria. Zaufany pośrednik, prawnik czy zarządca, który zna lokalny rynek, wie, który deweloper jest wiarygodny, a który „to szwagier, który zaczął coś budować”.
Maria, dzięki swojej pozycji w Okręgowej Izbie Radców Prawnych, ma dostęp do siatki kontaktów pozwalającej weryfikować prawników na całym świecie. Podkreśla jednak, że często polega też na… kobiecej intuicji i umiejętności „czytania ludzi”.
Wnioski: Wyjść z „Polskiego słoika”
Rozmowa z Marią Kobryń to fascynująca lekcja nie tylko o nieruchomościach, ale przede wszystkim o mentalności. Inwestowanie za granicą, zwłaszcza w egzotycznych lokalizacjach, wymusza „otwartą głowę” i elastyczność.
Młodsze pokolenia, wychowane w globalnym internecie, często nie mają już tych barier. Dla nich, jak zauważyła Maria, zakup nieruchomości za granicą mentalnie niewiele różni się od zakupu greckich cukierków na wakacjach.
Dla nas, w Eteria.pl, najważniejszym wnioskiem jest to, że zasady mądrego inwestowania są uniwersalne. Niezależnie, czy kupujesz apartament na Mokotowie, czy willę na Bali – kluczem zawsze jest głęboki research, chłodna kalkulacja i, przede wszystkim, zaufany, profesjonalny zespół ludzi, który poprowadzi Cię przez transakcję.
To tylko skrót tematów poruszonych w naszej rozmowie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o praktycznych aspektach inwestowania w Tajlandii i na Dominikanie, o tym, jak weryfikować zagranicznych partnerów i dlaczego Maria Kobryń chce wieszać polskie flagi na hotelach na całym świecie, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „ETERIA Nieruchomości”!
Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie ? Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
