#37 Pośrednik nieruchomości - oszust czy sprzymierzeniec?

Rynek nieruchomości w Warszawie to dynamiczne środowisko pełne wielkich możliwości, ale i potencjalnych pułapek. Niezależnie od tego, czy kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, czy sprzedajesz kolejną inwestycję, szanse, że na swojej drodze spotkasz pośrednika, są ogromne – sięgają nawet 80%. W gąszczu ofert i agentów nietrudno trafić na osoby niekompetentne lub, co gorsza, nieuczciwe. Jak więc odróżnić profesjonalistę, który stanie się Twoim największym sprzymierzeńcem, od oszusta, który narazi Cię na stratę czasu, nerwów i pieniędzy?

W Eteria.pl wierzymy w transparentność i edukację. Dlatego, bazując na doświadczeniach rynkowych, postanowiliśmy rzucić światło na obie strony medalu. Zapraszamy do lektury!

Nieuczciwe praktyki, na które musisz uważać

Niestety, jak w każdej branży, również na rynku nieruchomości zdarzają się praktyki, które psują reputację profesjonalnym doradcom. Świadomość ich istnienia to pierwszy krok do bezpiecznej transakcji.

Kopiowanie i fałszowanie ogłoszeń

Zdarza Ci się przeglądać portale i widzieć to samo mieszkanie w kilku ogłoszeniach, z różną jakością zdjęć i opisów? To może być sygnał alarmowy. Nieuczciwi pośrednicy stosują dwie popularne, lecz nieetyczne metody:

Kopiowanie ogłoszeń właścicieli: Agent dzwoni do osoby sprzedającej prywatnie, oferując „darmową promocję na 100 portalach”, po czym bez zgody kopiuje treść i zdjęcia, wystawiając ogłoszenie jako swoje. Jak zauważono w podcaście: „Jest to absolutnie nielegalne, nieetyczne i takie rzeczy niestety się cyklicznie zdarzają. Jest to patologia…”
„Fake ogłoszenia”: Jeszcze gorszą praktyką jest tworzenie ofert nieruchomości, które… nigdy nie były na sprzedaż. Celem jest zebranie kontaktów od potencjalnych kupujących. Gdy dzwonisz, słyszysz znaną wymówkę: „A to się sprzedało, ojejku, wczoraj, ale mam inne.”

Nasza rada: Zwracaj uwagę na jakość ogłoszenia. Profesjonalne biuro nieruchomości inwestuje w fotografa i staranny opis. Jeśli zdjęcia wyglądają, jakby były „robione pralką”, a opis jest zdawkowy, zachowaj czujność.

Obietnice bez pokrycia: zawyżona cena i „klient ze Stanów”

Sprzedając nieruchomość, naturalnie chcesz uzyskać jak najwyższą cenę. Nieuczciwi agenci wykorzystują to, składając nierealistyczne obietnice, byle tylko zdobyć umowę na wyłączność.

Sztuczne zawyżanie wyceny: Agent przychodzi do właściciela, który oczekuje np. 600 tys. zł, i obiecuje: „Panie Henryku, ja panu to sprzedam za 650.” Właściciel, zachwycony wizją dodatkowego zysku, podpisuje umowę. Niestety, często na tym kończy się zaangażowanie agenta, a nieruchomość „wisi” na rynku miesiącami bez żadnego zainteresowania.
Mit „magicznego klienta”: Innym trikiem jest telefon do sprzedającego z informacją: „Dzień dobry, mam dla pana klienta, tutaj przylatuje ze Stanów… on na pewno to kupi.” To często jedynie pretekst do umówienia spotkania i podpisania umowy. Fikcyjny klient oczywiście nigdy nie dociera, bo „zgubił mu się bilet” lub „nie dostał wizy”.

Nasza rada: Zawsze pytaj pośrednika, na jakiej podstawie opiera swoją wycenę. Profesjonalista przedstawi analizę porównawczą, dane o realnych cenach transakcyjnych w okolicy i konkretny plan marketingowy.

Agent jako Twój największy sprzymierzeniec w transakcji

Na szczęście znakomita większość rynku to profesjonaliści, których wsparcie jest nieocenione. Dobry pośrednik to nie tylko sprzedawca – to Twój doradca, negocjator i strażnik Twoich interesów.

Negocjacje – Twój bufor emocjonalny i realne oszczędności

Zakup nieruchomości to proces pełen emocji. Łatwo jest dać się ponieść i w efekcie przepłacić. Profesjonalny agent to obiektywny bufor, który chłodno ocenia sytuację.

Doświadczenie w negocjacjach: Dobry pośrednik negocjuje na co dzień. Zna techniki, potrafi wyczuć drugą stronę i znaleźć nieszablonowe rozwiązania, które doprowadzą do finalizacji transakcji na Twoją korzyść. Często oszczędności, które dla Ciebie wywalczy, znacznie przewyższają kwotę jego wynagrodzenia.
Opanowanie emocji: Gdy jesteś „nagrzany” na wymarzone mieszkanie, możesz popełnić błędy kosztujące dziesiątki tysięcy złotych. Agent, dla którego jest to praca, podchodzi do stołu negocjacyjnego bez emocjonalnego bagażu, co pozwala mu osiągnąć znacznie więcej.

Wiedza, która chroni Twój portfel

Doświadczony agent zna lokalny rynek jak własną kieszeń. Jego zadaniem jest nie tylko pokazać Ci, co warto kupić, ale przede wszystkim ustrzec Cię przed tym, czego należy unikać.

To bezcenna wiedza, której nie znajdziesz w internecie:

„W tym bloku są karaluchy, no to ja nie wiem, czy pan chce mieć takich lokatorów.”
„Tutaj, wie pan co, spółdzielnia ma koszty bardzo wysokie zarządzania. Nie radzę tam kupować, bo rentowność spada.”
„W tym rejonie… duże są problemy, że ktoś by wynajmował mieszkanie, bo tam są stali bywalcy, mieszkańcy…”

Co więcej, profesjonalny agent przeprowadzi za Ciebie dogłębną analizę stanu prawnego. W naszej praktyce mieliśmy sytuację, gdy klientka chciała kupić na kredyt mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem i księgą wieczystą. Wszystko wydawało się w porządku, jednak nasz doradca odkrył, że grunty pod budynkiem nie były uregulowane. Uchroniło to naszą klientkę przed zakupem nieruchomości, której kredytowanie byłoby droższe i ograniczone do kilku banków.

Dostęp do ofert „off-market” – przewaga, której nie da się przecenić

Najlepsze okazje na rynku często nie trafiają na portale ogłoszeniowe. Znikają, zanim ktokolwiek zdąży je zobaczyć. Budując dobrą, opartą na zaufaniu relację z agentem, zyskujesz szansę na wpisanie na jego „listę”. Oznacza to, że gdy tylko w jego ręce trafi prawdziwa perełka, Ty dowiesz się o tym jako pierwszy. To dostęp do unikalnych nieruchomości i realna przewaga nad resztą rynku.

Powyższy artykuł powstał na podstawie obszernej analizy i wniosków z jednego z odcinków naszego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółowych przykładów z rynku, posłuchać barwnych historii i zdobyć jeszcze więcej praktycznej wiedzy prosto od naszego eksperta, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka.