#21 Prognozy rynku 2023r. - czy pęknie bańka nieruchomościowa?

Początek 2023 roku przyniósł na warszawskim rynku nieruchomości mieszankę niepewności, wyczekiwania i ukrytego potencjału. Po latach dynamicznych wzrostów, a następnie gwałtownego hamowania spowodowanego inflacją i wzrostem stóp procentowych, wielu zadaje sobie fundamentalne pytanie: co dalej? Czy czeka nas pęknięcie bańki i fala spadków, a może to tylko chwila wytchnienia przed kolejnym skokiem cen?

W Eteria.pl nieustannie analizujemy rynek, aby dostarczać naszym klientom najbardziej rzetelnych informacji. Bazując na dogłębnej analizie obecnej sytuacji, przedstawiamy kluczowe czynniki kształtujące rynek i nasze prognozy na najbliższe miesiące.

Rekordowa gotówka vs. wstrzymane decyzje

Jednym z najciekawszych zjawisk, które obecnie obserwujemy, jest fakt, że „rekordowa ilość gotówki jest trzymana przez Polaków na kontach bankowych”. Mimo to, nie przekłada się to na masowe zakupy nieruchomości. Dlaczego tak się dzieje?

Niepewność geopolityczna: Sytuacja za wschodnią granicą sprawia, że część osób woli utrzymywać płynność finansową na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń.
Atrakcyjne alternatywy: W dobie wysokich stóp procentowych, bezpieczne instrumenty finansowe, takie jak lokaty czy obligacje, oferują oprocentowanie na poziomie 7-8%. Dla wielu jest to kusząca i wolna od ryzyka alternatywa, stanowiąca formę „ochrony kapitału”, która tymczasowo wygrywa z inwestycją w nieruchomości.

Czy spadki już za nami?

Klienci często pytają nas, czy ceny nieruchomości w końcu spadną. Kluczowe jest tutaj rozróżnienie między ceną nominalną a realną wartością. W ubiegłym roku, mimo inflacji sięgającej blisko 20%, nominalne ceny mieszkań wzrosły zaledwie o kilka procent. Co to oznacza w praktyce?

„Nieruchomości mają to do siebie, że powinny chronić co najmniej kapitał przed wzrostem inflacji (…) urosły mniej, dużo mniej, dlatego można jednoznacznie powiedzieć, że wartość nieruchomości spadła.”

Innymi słowy, realny spadek wartości już nastąpił. Ceny w złotówkach nie spadły drastycznie, ale siła nabywcza tych pieniędzy jest znacznie niższa. Osoby czekające na głębokie, nominalne korekty mogą się przeliczyć, zwłaszcza biorąc pod uwagę rosnące koszty budowy.

Dwa światy warszawskiego rynku

Aby w pełni zrozumieć obecną sytuację, musimy spojrzeć na dwie kluczowe siły rynkowe: podaż i popyt.

Kurcząca się podaż

Deweloperzy znacznie ograniczyli rozpoczynanie nowych inwestycji. Dane są jednoznaczne – w III kwartale 2022 roku liczba sprzedanych kontraktów na budowy spadła aż o 55% w porównaniu do roku 2021. Dodatkowo, rosnące koszty materiałów i wykonawstwa windują ceny. Obecnie koszt odtworzeniowy (bez marży dewelopera) budowy metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to około 8 500 zł. To tworzy naturalną podłogę cenową dla rynku pierwotnego, która nieuchronnie wpływa również na rynek wtórny.

Uśpiony, lecz ogromny popyt

Z drugiej strony, chęć zakupu mieszkania wśród Polaków jest na rekordowym poziomie.

„Odnotowano rekordowy popyt, czyli rekordowa ilość osób chce kupić swoje mieszkanie.”

Ten gigantyczny popyt jest obecnie „uśpiony” z kilku powodów:

Ograniczona dostępność kredytów hipotecznych.
Niepewność co do przyszłości i oczekiwanie na „lepsze czasy”.
Przekonanie części kupujących o nadchodzących spadkach cen.

Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której ogromna grupa potencjalnych nabywców czeka na sygnał do działania.

Co przyniosą najbliższe lata?

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, jak rysuje się przyszłość warszawskiego rynku nieruchomości?

Rok 2023: Czas stabilizacji i trendu bocznego

Naszym zdaniem rok 2023 upłynie pod znakiem stabilizacji. Nie przewidujemy ani gwałtownych wzrostów, ani znaczących spadków cen nominalnych. Będzie to tzw. „trend boczny”. Nadchodzące wybory mogą przynieść programy stymulujące rynek kredytowy, co nieznacznie poprawi sytuację kupujących, ale nie wywoła rewolucji. Dla świadomych nabywców może to być doskonały moment na spokojne poszukiwania i negocjacje. Jak obserwujemy w naszym biurze, procesy zakupowe wydłużyły się, co daje kupującym więcej czasu na przemyślaną decyzję.

Lata 2024-2025: Potencjalna eksplozja cen

Kluczowe pytanie nie brzmi „czy”, ale „kiedy” uśpiony popyt powróci na rynek. Kiedy nastroje się poprawią, a dostęp do finansowania stanie się łatwiejszy, miliony złotych z kont oszczędnościowych oraz tysiące chętnych ruszą na zakupy. Przy ograniczonej podaży, którą obserwujemy już dziś, może to doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen.

„Jak już wróci popyt, czyli wróci zdolność kredytowa i pozytywne nastroje na rynku, to te ceny moim zdaniem mogą eksplodować. (…) W 2024-2025 moim zdaniem w którymś z tych lat będzie jakby eksplozyjny wzrost odnośnie cen nieruchomości.”

Dlatego teza o pęknięciu bańki wydaje się mało prawdopodobna. Wręcz przeciwnie, obecne ceny, skorygowane o inflację, wydają się niedoszacowane i mają ogromny potencjał wzrostowy w perspektywie najbliższych 2-3 lat.

Powyższa analiza i prognozy bazują na szczegółowych informacjach i spostrzeżeniach, którymi Cezary Nocula podzielił się w najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości. Omówiliśmy w nim szerzej zachowania kupujących i sprzedających, wpływ polityki na rynek oraz wiele innych ciekawostek. Zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu, aby uzyskać jeszcze głębsze zrozumienie dynamiki warszawskiego rynku nieruchomości.