Marzenie o własnej restauracji, tętniącej życiem kawiarni czy modnym barze w sercu Warszawy rozpala wyobraźnię wielu przedsiębiorców. Jednak za romantyczną wizją kryje się jeden z najtrudniejszych i najbardziej wymagających biznesów. Sukces w gastronomii to wypadkowa wielu czynników – od wyjątkowego konceptu, przez jakość serwowanych dań, aż po marketing. Jednak fundamentem, na którym buduje się całe przedsięwzięcie, jest odpowiednio dobrany lokal.
W Eteria.pl doskonale rozumiemy, że zła decyzja na tym etapie może zaważyć na przyszłości całego biznesu. Dlatego w naszym ostatnim podcaście gościliśmy Michała Konstantę, eksperta z ponad 10-letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości komercyjnych, aby dogłębnie przeanalizować, na co zwrócić uwagę, szukając idealnego miejsca na gastronomicznej mapie Warszawy. Oto esencja tej rozmowy i kluczowe wskazówki dla przyszłych restauratorów oraz inwestorów.
Wymagania techniczne, o którym nie można zapomnieć
Zanim zakochasz się w klimatycznym wnętrzu czy doskonałej lokalizacji, musisz przeprowadzić chłodną, techniczną analizę. To absolutna podstawa, która zadecyduje, czy Twój koncept w ogóle będzie mógł w danym miejscu funkcjonować.
Najważniejsze aspekty techniczne:
- Wentylacja: Jak podkreśla Michał Konstanta, kluczowy jest „niezależny kanał wentylacyjny pociągnięty na dach”. W starszych kamienicach może to być niewykonalne, co z góry dyskwalifikuje lokal pod kuchnię serwującą ciepłe dania. Należy uzyskać zgodę właściciela na ewentualne poprowadzenie instalacji po elewacji.
- Moc prądu: Profesjonalne urządzenia kuchenne mają ogromne zapotrzebowanie na energię. Upewnij się, że instalacja w budynku podoła temu wyzwaniu.
- Zgoda wspólnoty mieszkaniowej: To często największa przeszkoda. Bez pisemnej zgody wspólnoty nie uzyskasz koncesji na sprzedaż alkoholu. Jak zauważył nasz ekspert, brak alkoholu w ofercie dla większości restauracji oznacza „dużą stratę” i może przesądzić o braku rentowności.
- Ogródek gastronomiczny: Dodatkowa przestrzeń na zewnątrz to ogromny atut, zwłaszcza w sezonie letnim. Jego utworzenie również wymaga zgody wspólnoty.
Praktyczna porada: Zanim podpiszesz umowę najmu, zdobądź wszystkie niezbędne zgody na piśmie. Ustne obietnice, nawet od agenta czy członka zarządu wspólnoty, nie mają żadnej mocy prawnej.
Lokalizacja, lokalizacja i… nowe trendy
Kiedyś odpowiedź była prosta: Śródmieście i główne ulice z dużym natężeniem ruchu pieszego. Dziś rynek jest znacznie bardziej zniuansowany.
| Jeszcze 5 lat temu odpowiedziałbym, że absolutnie Śródmieście (…). Dzisiaj tak naprawdę te lokalizacje satelitarne typu na małych osiedlach (…) nabierają znaczenia ze względu na to, że ludzie teraz rzadziej chcą przyjeżdżać do centrum.” – Michał Konstanta |
Gdzie warto szukać?
- Lokalizacje „satelitarne”: Duże osiedla mieszkaniowe na Mokotowie, Ursynowie czy Białołęce to ogromny, niewykorzystany potencjał. Mieszkańcy, często pracujący zdalnie, chętnie wybiorą dobrą restaurację w swojej najbliższej okolicy.
- Nowe koncepcje: Coraz popularniejsze stają się kuchnie nastawione wyłącznie na dostawy. W tym modelu estetyka lokalu nie ma znaczenia – liczy się strategiczne położenie zapewniające szybki czas dostawy do gęsto zaludnionych obszarów.
- Śródmieście wciąż w grze: Oczywiście centrum Warszawy nadal jest atrakcyjne, ale staje się coraz trudniej dostępne komunikacyjnie, co należy wziąć pod uwagę przy określaniu grupy docelowej.
Od kogo wynająć lokal? Analiza ryzyka
Wybór wynajmującego ma ogromny wpływ na elastyczność i bezpieczeństwo Twojego biznesu. Każda z opcji ma swoje wady i zalety.
- Fundusze inwestycyjne (np. w biurowcach):
- Plusy: Profesjonalizm, stabilność, często oferują wsparcie finansowe na start (dopłaty do wykończenia lokalu, wakacje czynszowe).
- Minusy: Brak elastyczności. Umowy są długoterminowe (minimum 5 lat), na czas oznaczony i nie ma możliwości wcześniejszego ich rozwiązania. Jak mówi Michał: „Funduszu nie będzie interesowało po 3 latach, że ci biznes nie poszedł. Masz zapłacić chłopie za 5 lat”.
- Właściciel prywatny:
- Plusy: Zdecydowanie większa elastyczność. W razie problemów istnieje możliwość negocjacji i polubownego rozwiązania umowy.
- Minusy: Mniejsze prawdopodobieństwo uzyskania wsparcia finansowego na adaptację lokalu.
- Miasto (ZGN – Zakład Gospodarowania Nieruchomościami):
- Plusy: Dostęp do unikalnych, historycznych lokalizacji.
- Minusy: Krótkie, 3-letnie umowy zawierane w drodze przetargu. Brak możliwości negocjacji warunków. Miasto może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, jeśli będzie potrzebowało lokalu na własne cele, bez zwrotu poniesionych przez najemcę nakładów.
Czy warto kupić lokal pod gastronomię?
Inwestycja w lokal z przeznaczeniem na gastronomię może być niezwykle dochodowa, oferując stopę zwrotu na poziomie 10-12%. Należy jednak pamiętać o kilku kluczowych kwestiach:
- Dostępność: Najlepsze lokale w centrum Warszawy są praktycznie niesprzedawalne, ponieważ należą do miasta lub funduszy.
- Weryfikacja najemcy: Stabilność biznesu jest kluczowa. Doświadczony restaurator z siecią lokali to gwarancja stałego dochodu na lata. Początkujący przedsiębiorca to znacznie wyższe ryzyko.
- Uniwersalność lokalu: Najbezpieczniejsza inwestycja to lokal, który oprócz gastronomii, może być z łatwością zaadaptowany pod inną działalność, np. aptekę czy gabinet lekarski.
Trzy złote rady od Eksperta na koniec
Podsumowując naszą rozmowę z Michałem Konstantą, wyłoniliśmy trzy (a właściwie cztery) kluczowe porady dla każdego, kto planuje wynająć lokal gastronomiczny:
- Sprawdź kwestie techniczne: Upewnij się, że masz zapewnioną sprawną wentylację, pisemną zgodę na koncesję i możliwość wystawienia ogródka.
- Zweryfikuj stan prawny: Upewnij się, że wynajmujący ma pełne prawo do dysponowania nieruchomością.
- Przeanalizuj biznes w Excelu: Skrupulatnie policz, czy czynsz i koszty adaptacji lokalu nie „zabiją” Twojego biznesu, zanim ten na dobre wystartuje.
- Negocjuj wkład wynajmującego: Nie zgadzaj się na wykończenie lokalu w stanie deweloperskim wyłącznie z własnych środków. Kluczowe instalacje (wentylacja, klimatyzacja) to trwałe ulepszenia, które podnoszą wartość nieruchomości. Warto negocjować, aby właściciel partycypował w tych kosztach.
Powyższy artykuł powstał na bazie niezwykle merytorycznej rozmowy, którą przeprowadziliśmy w ramach naszego podcastu. Jeśli planujesz otworzyć własny lokal gastronomiczny lub zainwestować w nieruchomość komercyjną, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka z Michałem Konstantą. Znajdziesz w nim jeszcze więcej szczegółowych informacji, przykładów i cennych porad prosto z rynku. Zapraszamy do słuchania!
Chcesz nas poznać lepiej?
Michal Konstanty – Doradca ds. Nieruchomości komercyjnych : https://www.facebook.com/blake.carrington007
Mail kontaktowy: [email protected]
FB Nataliia Iali: https://www.facebook.com/nataly.yali/
FB Cezary Nocula: https://www.facebook.com/czarek.nocula
Insta Nataliia Iali: https://www.instagram.com/nataliia_iali/
Kanał: YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCovS…
Facebook: https://www.facebook.com/eteriaconsul…
Instagram: https://www.instagram.com/eteria_cons…
