#15 Jak znaleźć ? okazje inwestycyjne? Sprawdzone sposoby

Marzenie o zakupie nieruchomości w Warszawie 10, 20, a nawet 30% poniżej jej wartości rynkowej rozpala wyobraźnię wielu inwestorów. Czy to jednak tylko mit i kwestia szczęścia? W Eteria.pl wierzymy, że okazje inwestycyjne nie przytrafiają się przypadkiem. One zdarzają się tym, którzy są przygotowani, działają strategicznie i wiedzą, gdzie szukać.

W naszym najnowszym podcaście Cezary Nocula podzielił się sprawdzonymi sposobami na wyszukiwanie prawdziwych perełek na rynku nieruchomości. Na podstawie tej rozmowy przygotowaliśmy dla Ciebie wpis, który odkryje tajniki skutecznego polowania na okazje.

Czym tak naprawdę jest okazja inwestycyjna?

Zanim zaczniemy poszukiwania, zdefiniujmy, czym jest „okazja”. To nie tylko oferta z ceną niższą niż inne w internecie. Prawdziwa okazja to nieruchomość kupiona poniżej jej realnej wartości rynkowej, czyli ceny, za którą faktycznie można by ją sprzedać w danym momencie.

Warto pamiętać, że inwestorzy patrzą na okazje z różnych perspektyw:

Inwestor pod wynajem: Dla niego kluczowy jest stosunek ceny zakupu do potencjalnego przychodu z najmu. Jak słusznie zauważono w podcaście: „liczy się to za ile kupi i za ile to wynajmie i jaki procent jakby mu w ciągu roku to przyniesie.” .
Inwestor kupujący na sprzedaż (flipper): Tutaj liczy się niska cena zakupu, wysoka potencjalna cena sprzedaży oraz płynność, czyli szybkość, z jaką można sfinalizować transakcję.

Gdzie szukać? Jawne i ukryte źródła okazji

Okazje można podzielić na dwie kategorie: jawne, czyli widoczne na pierwszy rzut oka, oraz ukryte, które wymagają od nas więcej pracy i sprytu. Oto sprawdzone źródła, z których sami korzystamy.

1. Internet: Gra na czas i strategię (Okazje jawne)

Wydaje się to oczywiste – przeglądanie portali ogłoszeniowych. Jednak gdy pojawia się oferta w atrakcyjnej cenie, konkurencja jest ogromna. Inni inwestorzy, agenci i automatyczne systemy powiadomień reagują błyskawicznie. Jak wygrać ten wyścig?

Szybkość: „Czas tutaj ma diametralne znaczenie, czas zabija transakcje.” Czasem 20 minut zwłoki oznacza, że okazja jest już nieaktualna.
Strategia telefoniczna: Nie czekaj na spotkanie. Już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej buduj relację ze sprzedającym. Daj mu do zrozumienia, że jesteś zdecydowanym, gotówkowym klientem. Możesz zagrać o czas, mówiąc: „Czuję, że się porozumiemy. Może wstrzyma się Pan na razie z umawianiem kolejnych spotkań, dopóki nie zobaczymy, czy dojdziemy do transakcji?” To daje Ci cenną przewagę.

2. Gdy czas staje się Twoim sojusznikiem (Okazje ukryte)

„Kropla drąży skałę, a czas zbija cenę” – to motto powinno przyświecać każdemu, kto szuka ukrytych okazji. Często sprzedający, bazując na zawyżonych cenach ofertowych konkurencji, wystawiają swoją nieruchomość zbyt drogo. Mija miesiąc, drugi, trzeci, a telefon milczy.

Jeśli zidentyfikujesz, że sprzedający ma silną motywację i konkretny termin na sprzedaż (np. wyjazd za granicę), jego elastyczność cenowa będzie rosła z każdym tygodniem. Nieruchomość wystawiona początkowo za 11 500 zł/m² po kilku miesiącach może zostać sprzedana nawet za 9 000 zł/m², gdy właściciel zrozumie, że czas się kończy. Kluczem jest tu badanie potrzeb klienta i cierpliwość.

3. Dostęp do ofert off market

Dobry agent nieruchomości to nieoceniony partner. Może on nie tylko wykonać za Ciebie pracę związaną z przeszukiwaniem rynku, ale przede wszystkim dać Ci dostęp do ofert, których nie znajdziesz w internecie. To transakcje, w których konkurencja jest zerowa.

Warto również wiedzieć o istnieniu specjalistów, którzy zawodowo zajmują się wyłącznie wyszukiwaniem okazji. Kluczem do efektywnej współpracy jest precyzyjne określenie swoich oczekiwań i budowanie trwałych relacji.

4. Networking poza rynkiem:

Prawdziwe perełki często znajdują się poza oficjalnym rynkiem. Kto ma do nich dostęp?

Prawnicy (sprawy spadkowe, rozwody)
Ekipy remontowe i sprzątające mieszkania
Firmy dezynfekcyjne

Te osoby mają bezpośredni kontakt z właścicielami, którzy z różnych powodów (np. odziedziczony spadek, kłopotliwi najemcy, problemy techniczne) mogą chcieć szybko i dyskretnie sprzedać nieruchomość. Jak opowiadał Cezary w podcaście: „Pan złota rączka, który na osiedlu spółdzielni pełni funkcje naprawcze (…) już nam podrzucił dwie okazje inwestycyjne”. Buduj sieć kontaktów i nie zapominaj o gratyfikacji za polecenie.

5. Siła lokalnych relacji

Będąc na miejscu, w konkretnym budynku czy na osiedlu, rozmawiaj z ludźmi – w windzie, na ławce, przed klatką. Uśmiechaj się, bądź pomocny. Nigdy nie wiesz, czy sąsiad z windy nie wie o kimś, kto planuje sprzedaż, lub czy sam nie nosi się z takim zamiarem. To prosta, ludzka metoda, która potrafi przynieść zaskakujące rezultaty i doprowadzić Cię do oferty, zanim trafi ona na rynek.

6. Marketing tradycyjny: Potęga „zrywki” i ulotki

Choć żyjemy w erze cyfrowej, tradycyjne metody wciąż działają. Rozwieszanie ogłoszeń ze „zrywkami” („Kupię mieszkanie w tej okolicy”) lub wrzucanie ulotek do skrzynek pocztowych to świetny sposób, aby dotrzeć do osób, które nie korzystają z internetu lub po prostu jeszcze nie zdecydowały się na wystawienie oferty online. Daje Ci to szansę bycia pierwszym.

Klucz do sukcesu: To nie tylko metody, to Ty

Powyższe sposoby to skuteczne narzędzia. Ale nawet najlepsze narzędzie nie zadziała bez odpowiedniego operatora. Aby realnie znajdować i kupować okazje, potrzebujesz dwóch rzeczy:

Nastawienie: Musisz wierzyć, że okazje istnieją i że jesteś w stanie je znaleźć. Determinacja, energia i myślenie nastawione na sukces to absolutna podstawa. Jak mówi Cezary: „Ci zdeterminowani co z energią wchodzą na rynek zawsze wcześniej czy później coś im się trafia.”
Liczby: Szukanie okazji to gra liczb. Jedna rozmowa, dziesięć przejrzanych ofert czy tydzień poszukiwań to za mało. Sukces rodzi się ze zmasowanych, konsekwentnych działań. Musisz przepracować dziesiątki kontaktów i obejrzeć wiele nieruchomości, aby wyłonić te kilka wartych uwagi, z których ostatecznie kupisz jedną.

Połączenie ilości działań, ich jakości oraz odpowiedniego nastawienia to według nas gwarancja sukcesu na rynku nieruchomości.

Powyższy artykuł powstał na bazie obszernej wiedzy i praktycznych przykładów, którymi podzieliliśmy się w jednym z odcinków naszego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów, usłyszeć ciekawe anegdoty i jeszcze głębiej zrozumieć proces poszukiwania okazji inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy Cię do odsłuchania pełnego nagrania. Znajdziesz je na naszej stronie oraz na popularnych platformach podcastowych.