Mawia się, że nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. I my w Eteria.pl podpisujemy się pod tym obiema rękami – pod warunkiem jednak, że wiesz, co robisz. Rynek warszawski jest dynamiczny, a pośpiech i emocje to nienajlepsi doradcy. Czasem wymarzone „M” może okazać się prawną pułapką, która będzie kosztować Cię nie tylko pieniądze, ale i lata stresu.
W najnowszym odcinku naszego podcastu, Cezary Nocula rozmawia z adwokatem Rafałem Horończykiem – ekspertem, który na co dzień gasi pożary w umowach, które miały być „prostymi formalnościami”.
Oto lekcje płynące z prawdziwych, często bolesnych historii z rynku nieruchomości, które pomogą Ci uniknąć losu ich bohaterów.
1. Mieszkanie z „podwójnym życiem” – dlaczego musisz sprawdzać księgi wieczyste?
Wyobraź sobie sytuację: kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Jesteś przekonany, że lokal nie ma urządzonej księgi wieczystej (KW), więc opierasz się na zaświadczeniu ze spółdzielni. Transakcja przebiega pomyślnie… do czasu.
Mecenas Horończyk przytacza historię klientki, która po latach dowiedziała się, że jej mieszkanie żyło „dwoma życiami”. Okazało się, że KW istniała, a wpisanym w niej właścicielem była… firma pożyczkowa. Poprzedni właściciele zataili fakt przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Co to oznacza? W świetle prawa właścicielem lokalu była firma, która udzieliła pożyczki poprzednim lokatorom, mimo że pożyczka została spłacona.
Wniosek dla Ciebie: Nigdy nie ufaj „na słowo” ani nawet samym zaświadczeniom, jeśli nie zweryfikowałeś ich w sądzie.
-
Sprawdzenie, czy nieruchomość ma księgę wieczystą, jest darmowe i zajmuje 3 minuty w Internecie (po adresie).
-
Gdyby kupująca to zrobiła, uniknęłaby wielomiesięcznej batalii o wyprostowanie stanu prawnego.
2. Kiedy „rozmyśliłem się” kosztuje 20 tysięcy złotych (plus zadatek)
Odstąpienie od umowy przedwstępnej to prawo każdej ze stron, ale wiąże się ono z konkretnymi konsekwencjami finansowymi — zwłaszcza jeśli w grę wchodzi zadatek.
W podcaście omawiamy przypadek sprzedającego, który po podpisaniu aktu notarialnego próbował wycofać się z transakcji, tłumacząc to niepewną sytuacją w pandemii. Nie chciał jednak zwrócić podwójnego zadatku, licząc, że sąd uzna pandemię za „siłę wyższą” unieważniającą umowę.
Efekt? Sprzedający nie tylko przegrał sprawę (musiał oddać podwójny zadatek), ale przez błędną strategię procesową swojego prawnika, musiał zapłacić 5% wartości całego przedmiotu sporu tytułem kosztów sądowych. Przy warszawskich cenach nieruchomości, same koszty sądowe wyniosły w tym przypadku około 20 000 zł.
| Rada Eterii:Jeśli popełniłeś błąd lub Twoja sytuacja życiowa zmusiła Cię do zerwania umowy — dąż do ugody. Procesy sądowe są kosztowne, a w przypadku przegranej, pokrywasz koszty obu stron. |
Pamiętaj, że sądy w Polsce są przeciążone. Uzyskanie prostego nakazu zapłaty to około miesiąc, ale jeśli sprawa jest sporna i wymaga biegłych — przygotuj się na 12 miesięcy lub więcej walki.
3. Pułapka „Zosi samosi”, czyli dlaczego warto mieć bufor bezpieczeństwa
Ostatnia historia dotyczy sprzedaży działki przez osobę mieszkającą na stałe za granicą. Klientka, niezadowolona z pracy pośrednika, postanowiła sprzedać grunt na własną rękę. Znalazła kupca, podpisała z nim zwykłą umowę pisemną i przyleciała do Polski na finał transakcji.
Na miejscu, u notariusza, okazało się, że sprzedaż jest niemożliwa. Dlaczego? Działka była rolna i miała powyżej 1 hektara, co wymagało zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).
Bilans strat:
-
Zmarnowane bilety lotnicze (ok. 2000 zł).
-
Stracony czas.
-
Zerwana transakcja — emocje i wzajemne pretensje były tak silne, że strony nie chciały już ze sobą rozmawiać, mimo że sprawę dało się naprawić.
Tutaj ujawnia się kluczowa rola profesjonalnego pośrednika. Nie jesteśmy tylko od „pokazywania mieszkań”. Jesteśmy buforem bezpieczeństwa i emocji. Dobry agent weryfikuje dokumenty, wyłapuje błędy (nawet te spółdzielni czy notariusza!) i chłodzi gorące głowy, gdy negocjacje utkną w martwym punkcie.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości nie wybacza braku wiedzy. Jak zauważył nasz gość: „Jak nie potrafisz naprawiać silników, to nie zabieraj się za to, bo zrobisz sobie krzywdę”.
Dlatego w Eteria.pl zawsze powtarzamy: weryfikuj, sprawdzaj i korzystaj ze wsparcia ekspertów, którzy robią to na co dzień. Lepiej zapłacić za spokój przed transakcją, niż za prawnika po niej.
Powyższy wpis powstał na podstawie odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości”, w którym Cezary Nocula rozmawiał z adwokatem Rafałem Horończykiem. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów omawianych historii i dowiedzieć się, jak bezpiecznie inwestować w Warszawie, zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy.
