Rynek nieruchomości to żywy organizm, który zmienia się dynamicznie. Inwestorzy wciąż zadają sobie pytanie: czy lepiej inwestować w pewnym, ale drogim rynku warszawskim, czy szukać okazji w mniejszych miejscowościach, gdzie próg wejścia jest niższy? W najnowszym odcinku podcastu „Eteria Nieruchomości”, Natalia Iali rozmawia z Andrzejem Dobrowolskim – doświadczonym inwestorem, który z powodzeniem działa na obu tych polach.
Wnioski z tej rozmowy rzucają nowe światło na strategie inwestycyjne. Co działa lepiej? Gdzie zyski są wyższe, a ryzyko mniejsze?
Matematyka zysków: Procenty a konkretne kwoty
Jednym z kluczowych wątków poruszonych w rozmowie jest różnica w rentowności. Andrzej Dobrowolski zauważa ciekawą zależność:
-
Małe miasta oferują często wyższą stopę zwrotu w ujęciu procentowym. Kupując mieszkanie za 100 tys. zł, łatwiej jest podwoić wkład lub uzyskać wysoki procent ROI.
-
Warszawa wygrywa jednak w liczbach bezwzględnych. Jak zauważa nasz gość, zarobienie 50 tys. zł na flipie w stolicy to absolutne minimum, a zysk rzędu 100 tys. zł na jednej transakcji „nie jest rocket science”.
Dla inwestora oznacza to prosty wybór: czy wolisz obracać mniejszym kapitałem z wysokim procentem zysku, czy celujesz w grubsze portfele klientów warszawskich, gdzie kwotowo zarabia się znacznie więcej, choć wymaga to większego kapitału na start?
W małym mieście, aby zarobić „na rękę” 100 tys. zł, trzeba trafić na wyjątkową okazję (często kupić nieruchomość za połowę wartości). W Warszawie jest to standardowa, dobrze przeprowadzona transakcja.
Płynność to królowa – dlaczego Warszawa wygrywa?
W Eteria.pl doskonale wiemy, że zysk na papierze to nie to samo, co gotówka na koncie. Kluczowa jest płynność. Natalia Iali podczas rozmowy przytoczyła przykład inwestycji w Pruszkowie. Mimo wystawienia nieruchomości w najniższej cenie rynkowej, zainteresowanie było umiarkowane.
Tymczasem w Warszawie, gdzie koncentruje się kapitał i dokąd ludzie stale migrują za pracą, mieszkania w atrakcyjnych cenach znikają błyskawicznie. W mniejszych miejscowościach rynek jest płytszy – ludzie rzadziej się przeprowadzają, a ich zdolność kredytowa jest często niższa.
| Wniosek dla sprzedających:Jeśli działasz na rynku podwarszawskim lub w mniejszym mieście, Twoja strategia cenowa musi być agresywna. W dzisiejszych czasach, aby sprzedać szybko, oferta musi wyróżniać się nie tylko standardem, ale przede wszystkim ceną poniżej średniej rynkowej. |
Koniec ery generalnych remontów? Czas na lifting
Ciekawym trendem, który obserwujemy i o którym wspomina Andrzej Dobrowolski, jest zmiana podejścia do remontów. Generalne remonty, choć podnoszą wartość nieruchomości, niosą ze sobą ryzyko przedłużenia procesu, problemów z ekipami i zamrożenia gotówki.
Jakie strategie sprawdzają się teraz?
-
Sprzedaż „na brudno” – szybki obrót nieruchomością bez ingerencji, często po samym posprzątaniu.
-
Lifting – odświeżenie mieszkania, wymiana klamek, paneli, malowanie płytek.
-
Standard Eteria.pl – W naszej agencji często doprowadzamy mieszkania w stanie „ruiny” do czystego stanu deweloperskiego (wyburzenia, gładzie), co jest tańsze niż wykończenie pod klucz, a daje klientowi czystą kartę. W przypadku mieszkań w lepszym stanie stosujemy tzw. „bogaty lifting” (inwestycja rzędu 10-20 tys. zł), który pozwala nowemu nabywcy wprowadzić się od zaraz.
Biznes z ludzką twarzą
Na koniec warto wspomnieć o czymś, co często umyka w tabelkach excela – relacjach. Zarówno Nataliia, jak i Andrzej, podkreślają, że najlepsze transakcje to te, w których pomagamy drugiej stronie. Niezależnie od tego, czy jest to oddłużenie kogoś w trudnej sytuacji, czy – jak w anegdocie Natalii – zakup kawalerki od starszego malarza z centrum Warszawy, który kończy się zaproszeniem na ślub i przyjaźnią.
Etyczne podejście do biznesu, transparentność i budowanie zaufania (również w zespole i z ekipami remontowymi) to fundamenty, które pozwalają przetrwać na rynku latami, a nie tylko dokonać jednego „złotego strzału”.
Chcesz wiedzieć więcej?
Powyższy wpis to tylko esencja wiedzy, którą dzielimy się w naszym podcaście. Jeśli chcesz posłuchać o konkretnych liczbach, dowiedzieć się, jak zarządzać ekipami remontowymi i usłyszeć więcej historii z rynku nieruchomości, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „Eteria Nieruchomości” z udziałem Andrzeja Dobrowolskiego.
