Rynek nieruchomości w Warszawie i całej Polsce nieustannie ewoluuje, a inwestowanie w grunty to gra dla cierpliwych i strategicznych graczy. W najnowszym odcinku naszego podcastu mieliśmy przyjemność gościć Marcina Pałuckiego, prawnika, przedsiębiorcę i wspólnika w grupie spółek Dobry Grunt i Dobry Dom, który podzielił się bezcennymi spostrzeżeniami na temat land developmentu.
Jako profesjonalna agencja nieruchomości, wiemy, że zrozumienie mechanizmów stojących za „surową” ziemią jest kluczowe dla każdego, kto myśli o inwestycjach długoterminowych. Oto najważniejsze wnioski, które mogą ukształtować Twoją strategię inwestycyjną.
Land development: Sztuka tworzenia wartości
Marcin Pałucki i jego wspólnicy w ciągu niecałych trzech lat skupili ponad 100 hektarów gruntów, rozwijając swoją działalność od land developmentu do realizacji projektów deweloperskich. Kluczem do sukcesu nie jest jednak sama skala, lecz proces „przetwarzania” ziemi.
Widzieć złoto zamiast pola
Jak to możliwe, że sprzedający widzi tylko pole, a inwestor „złoto”?
| „Może widzieć pole, ale może też wiedzieć, że żeby zrobić z tego złoto, potrzeba dużo czasu, pracy i pieniędzy i kompetencji i po prostu nie czuje się na siłach.” |
Wartość gruntu podnosi się poprzez prace administracyjno-prawne. Nie chodzi tylko o uzbrojenie terenu, ale przede wszystkim o uzyskanie i optymalizację decyzji o warunkach zabudowy (WZ-ki) lub, co często daje największy skok wartości, zmianę planów zagospodarowania przestrzennego.
Przykład, o którym mówił Marcin: grunt, na którym pierwotnie planowano 14 domów, po zmianie planu ma potencjał na 43 do 86 domów. Taka optymalizacja przepisów prawnych to fundament zysku w land developmencie.
Minimalizacja ryzyka: Konserwatywna selektywność
Działanie na rynku gruntów wiąże się z dużymi nakładami, ale grupa Dobry Grunt podchodzi do inwestycji z dużą ostrożnością. Ich strategia opiera się na dwóch filarach:
Selektywny wybór lokalizacji: Inwestują praktycznie tylko w grunty „pięknie zlokalizowane”, które są „najbardziej odporne na wahania” rynku. W nieruchomościach premium czy w unikalnych miejscach, ryzyko straty jest najmniejsze.
Fundament to nie stracić: Zasadą jest kupowanie ziemi tak, aby ryzyko straty „praktycznie nie istniało”. Biznesplan zakłada możliwość przytrzymania aktywa (nawet do roku), jeśli koniunktura chwilowo się pogorszy. Jest to możliwe, ponieważ kapitał pozyskują w formule equity (udziałowej), a nie długu.
Partnerstwo z inwestorami: Bezpieczeństwo przede wszystkim
W celu maksymalnej transparentności i bezpieczeństwa dla inwestorów pasywnych, firma stosuje unikalny mechanizm podziału zysków: zysk wspólników (założycieli) jest dostępny dopiero po zwrocie minimum kapitału wszystkim inwestorom.
W efekcie, na tak bezpiecznym aktywie jak grunt, inwestorzy pasywni mogą oczekiwać zwrotów w przedziale od 15% do 30% rocznie, co jest wartością „bardzo fair” przy konserwatywnym podejściu.
Nadchodząca rewolucja prawna: Szansa i ryzyko
Najważniejszą informacją dla każdego inwestora i dewelopera jest nadchodząca nowelizacja Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Marcin Pałucki określił ją jako „rewolucję”, a nie nowelizację.
Plan ogólny i paraliż inwestycyjny
Cel Ustawy: Uporządkowanie chaosu urbanizacyjnego w Polsce.
Wyzwanie: Wszystkie gminy w Polsce mają czas tylko do końca 2025 roku na wprowadzenie Planu Ogólnego.
Ryzyko: Jeśli gminy się nie wyrobią, może nastąpić „paraliż inwestycyjny”. Na przykład, w Warszawie nawet 40% gruntów może stracić prawo do zabudowy, dopóki gminy nie dostosują się do nowych przepisów.
Dla deweloperów, którzy mają już uregulowane grunty i aktywne WZ-ki, mniejsza podaż oznacza szansę na wzrost cen i marż. Dla tych, którzy dopiero zamierzają kupować i rozpoczynać procesy planistyczne, czas na działanie kurczy się dramatycznie.
Etyka w budownictwie: W zgodzie z przyrodą
Warto podkreślić, że nowoczesny land development musi iść w parze z dbałością o środowisko. Grupa Dobry Grunt stawia na budowanie w zgodzie z naturą, nie dewastując krajobrazu.
Marcin Pałucki przytoczył przykład, gdzie firma świadomie ograniczyła metraż PUM (Powierzchni użytkowej mieszkalnej) w projekcie apartamentowym, aby zapewnić luźniejszą zabudowę i większy oddech w przestrzeni. Choć oznaczało to rezygnację z części zysku ze sprzedaży, uznali to za strategię „wygrana-wygrana”: zachowując piękno, podniosą prestiż i cenę pozostałych nieruchomości, jednocześnie dbając o jakość życia przyszłych mieszkańców.
Podsumowanie dla inwestora
Inwestowanie w grunty to intensywny proces, który wymaga połączenia wiedzy prawnej, urbanistycznej i finansowej. To, co dla laika wygląda jak zwykła ziemia, dla profesjonalisty jest szansą na stworzenie unikalnego, wysokomarżowego projektu. Kluczem jest selektywność, zdrowy rozsądek i gotowość do „wystawiania się na trudności”.
Dziękujemy Marcinowi za wnikliwą analizę. Wszystkie informacje i cytaty zawarte w tym wpisie pochodzą z najnowszego odcinka naszego podcastu. Zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy, aby usłyszeć szczegóły dotyczące inwestowania w grunty, etyki biznesu i prognoz na przyszłość polskiego rynku nieruchomości.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
