Przeglądając portale biznesowe, można natknąć się na krzykliwe nagłówki wieszczące armagedon na rynku nieruchomości. „Ceny spadną o 10%”, „Bańka pęka” – to hasła, które świetnie się klikają, ale czy mają pokrycie w rzeczywistości?
W Eteria.pl patrzymy na rynek przez pryzmat twardych danych i codziennych transakcji, które przeprowadzamy w Warszawie. W dzisiejszym wpisie, opartym na analizie naszego eksperta, oddzielamy medialny szum od faktów i zastanawiamy się, co naprawdę czeka kupujących i sprzedających w najbliższych miesiącach.
Dlaczego jest drożej?
Wielu klientów jest zszokowanych faktem, że ceny mieszkań rok do roku (styczeń 2023 – styczeń 2024) wzrosły o około 20%. To dużo. Jednak, aby zrozumieć ten skok, musimy spojrzeć na szerszy obraz gospodarczy.
W tym samym czasie pensja minimalna wzrosła jeszcze bardziej. Co więcej, od początku pandemii (2020 rok) do dziś, płaca minimalna wzrosła o ponad 60%. Co to oznacza dla budownictwa?
Rosną koszty pracowników.
Rosną podatki i składki ZUS.
Drożeją materiały budowlane i usługi wykończeniowe.
Jeśli rośnie koszt „wytworzenia” każdego produktu w gospodarce, naturalnym jest, że rośnie też cena metra kwadratowego. Gdyby ceny nieruchomości stały w miejscu przy tak dużej inflacji kosztów, ich realna wartość drastycznie by spadała. Obecne wyceny są więc w naszej ocenie adekwatną reakcją rynku na to, co wydarzyło się w gospodarce w ostatnich latach.
Czy ceny mogą spaść? Scenariusz „Czarnego Łabędzia”
Oczywiście, rynek nie jest z betonu i istnieją scenariusze, w których ceny mogłyby drgnąć w dół. Eksperci nazywają to zjawiskiem „Czarnego Łabędzia” – czyli zdarzeniem nagłym i nieprzewidywalnym.
Geopolityka: Escalacja konfliktu za naszą wschodnią granicą mogłaby drastycznie obniżyć chęć inwestowania w Polsce.
Stopy procentowe: Ewentualna (choć mało prawdopodobna) podwyżka stóp przez RPP zmniejszyłaby zdolność kredytową Polaków, co mogłoby wymusić korekty cenowe u sprzedających.
Jednak na ten moment, patrząc na rynek warszawski z perspektywy kilkudziesięciu transakcji miesięcznie, nie widzimy paniki. Rynek jest stabilny i znajduje się w stanie równowagi.
Co może podbić ceny w najbliższym czasie?
Znacznie więcej czynników wskazuje na to, że trend wzrostowy może się utrzymać. Oto trzy kluczowe elementy, które mogą stymulować popyt w nadchodzącym roku:
1. REIT-y wchodzą do gry
Prawdopodobnie w przyszłym roku wejdą w życie przepisy dotyczące REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). To fundusze, które pozwalają inwestować w nieruchomości na wynajem w sposób zorganizowany. Jeśli duże podmioty instytucjonalne wejdą na rynek zakupowy, popyt na całe osiedla czy bloki wzrośnie, co ograniczy podaż dla klienta indywidualnego.
2. Obniżka stóp procentowych
Obserwując kraje regionu (np. Węgry), widzimy trend obniżania stóp procentowych. Jeśli Polska pójdzie tą drogą w przyszłym roku, kredyty staną się tańsze i bardziej dostępne, co natychmiast przełoży się na większą liczbę kupujących.
3. Programy rządowe (Kredyt 0%)
Mimo politycznych zawirowań, temat dopłat do kredytów wciąż wraca. Jeśli program „Kredyt na Start” (lub jego odpowiednik) wejdzie w życie w sensownej formie, będzie to silny impuls popytowy, który historycznie zawsze wiązał się ze wzrostem cen ofertowych.
Kiedy najlepiej kupić nieruchomość?
W branży nieruchomości krąży gorzki żart: „Najlepszy czas na zakup mieszkania był 3 lata temu”.
Niestety, wehikułu czasu nie posiadamy. Ceny rzędu 8 000 zł za metr w Warszawie to już historia, która prawdopodobnie nie wróci. Musimy zaakceptować nową rzeczywistość. Jeśli więc najlepszy czas był 3 lata temu, to drugi najlepszy czas jest teraz.
Czekanie na „wielki krach” przy obecnej inflacji i rosnących kosztach budowy może okazać się strategią, która kosztuje Cię kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych za ten sam metraż w przyszłym roku.
Chcesz wiedzieć więcej?
Ten wpis powstał na podstawie analizy rynkowej przedstawionej w najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz posłuchać pełnej argumentacji, dowiedzieć się więcej o wpływie polityki na ceny mieszkań i poznać nasze prognozy dla Warszawy – zachęcamy do odsłuchania całego materiału.
Planujesz zakup lub sprzedaż w Warszawie i gubisz się w gąszczu sprzecznych informacji? Skontaktuj się z nami. W Eteria.pl pomagamy podejmować decyzje oparte na faktach, a nie na nagłówkach.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Mail kontaktowy: [email protected]
