Marzenie o pasywnym dochodzie z nieruchomości dla wielu Polaków jest równoznaczne z zakupem mieszkania na wynajem. Jest to model tak popularny, że – jak zauważył nasz gość – „polski YouTube to przede wszystkim żyje fliperką na mieszkaniach”. Tymczasem istnieje równoległy, znacznie mniej oblegany rynek, który oferuje wyższe stopy zwrotu, pełną bezobsługowość i wbudowaną ochronę przed inflacją.
Mowa o lokalach usługowych.
W najnowszym podcaście gościliśmy Wojcieciecha Bączyka, założyciela funduszu inwestycyjnego Tiana Capital, który specjalizuje się w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.
Wojtek opowiedział nam, dlaczego świadomie zrezygnował z zatłoczonego rynku mieszkaniowego i jakie przewagi dają lokale, których nie docenia przeciętny inwestor. Oto najważniejsze wnioski z naszej rozmowy.
Jak inflacja wyniosła lokale na szczyt
Decyzja o wejściu w nieruchomości komercyjne nie była przypadkiem. Jak wspominał Wojciech, kluczowy był moment pandemii i związany z nią „dodruk pieniądza”.
| „Widząc, jak ta inflacja (…) się zrobiło 3, potem się zrobiło 4,5%, to wiedzieliśmy, że alokowanie kapitału w nieruchomości komercyjne powoduje, że i wzrośnie sama wartość w tych murach i wzrostą czynsze z tytułu najmu.” |
To był strzał w dziesiątkę. Podczas gdy właściciele mieszkań musieli negocjować każdą podwyżkę z lokatorami, umowy komercyjne obroniły się same. Dzięki standardowej indeksacji, czynsze w portfelu Tiana Capital wzrosły w ciągu dwóch lat o ok. 25% wyłącznie w wyniku inflacji.
Lokale usługowe vs. Mieszkania: Kluczowe przewagi
W rozmowie zidentyfikowaliśmy 5 kluczowych przewag, które sprawiają, że lokale usługowe są dla wielu inwestorów znacznie bardziej atrakcyjne niż mieszkaniówka.
1. Bezobsługowość
To dla Wojciecha największy atut. Właściciel lokalu nie jest administratorem ani „złotą rączką”.
Długie umowy: Standardem są umowy na 2, 4 lub 5 lat „na sztywno”.
Remont po stronie najemcy: To najemca (np. Żabka, klinika, piekarnia) wykonuje tzw. fit-out, czyli dostosowuje lokal do swoich potrzeb. Często inwestuje w to dziesiątki tysięcy złotych, co dodatkowo wiąże go z lokalizacją.
Zero telefonów: „Przy mieszkaniach to komuś rura pójdzie, coś cieknie. Pralka się popsuje (…). A tutaj to takiego problemu nie ma.”
Obowiązki właściciela: Ograniczają się do „wystawienia faktury i opłacenia podatku od nieruchomości, a raz w roku ubezpieczenia.”
2. Gwarantowana waloryzacja
W przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego, gdzie indeksacja czynszu jest rzadkością, na rynku komercyjnym jest to absolutny standard. Każda umowa z sieciowym najemcą zawiera klauzulę waloryzacyjną opartą o wskaźnik inflacji GUS.
3. Pełna amortyzacja
To potężna przewaga, której mieszkania zostały pozbawione. Kupując lokal, możemy go amortyzować.
| „10 lat mamy, przez 10 lat realnie możemy nie płacić podatku dochodowego” – wyjaśniał Wojtek.” |
Amortyzacja (w przypadku lokali z rynku wtórnego nawet 10% rocznie) pozwala znacząco obniżyć podatek od dochodu z najmu.
4. Wyższa rentowność
Podczas gdy rosnące ceny mieszkań w Warszawie sprowadziły rentowność najmu do poziomów 3-5%, rynek komercyjny wciąż oferuje znacznie więcej. Wojciech Bączyk określił realne stopy zwrotu (NOI, czyli „na czysto”) w przedziale od 6% do 10%.
5. Mniejsze ryzyko regulacyjne
W przestrzeni publicznej ciągle powraca temat podatku katastralnego, który miałby uderzyć we właścicieli wielu mieszkań. Rynek komercyjny jest w tej dyskusji pomijany z prostego powodu – on już jest wysoko opodatkowany.
Podatek od nieruchomości komercyjnej jest dziś ponad 30-krotnie wyższy niż dla mieszkania (ok. 33 zł/m² vs ok. 1,15 zł/m²). Dalsze obciążanie tego sektora jest więc mało prawdopodobne.
Na co uważać?
Oczywiście, ten rynek nie jest pozbawiony ryzyka. Kluczowe jest zrozumienie, że rządzi się on innymi prawami niż „mieszkaniówka”.
Mit 1: Lokalizacja premium to klucz
W mieszkaniach prestiżowa dzielnica gwarantuje sukces. W lokalach – niekoniecznie. Liczy się przepływ ludzi (footfall).
| „Możemy mieć wyższy czynsz po PRL-owskim pawilonie w ruchliwej lokalizacji, niż w ekskluzywnym lokalu premium apartamentowców na Powiślu.” |
Lokal schowany z tyłu nowego osiedla, mimo że jest w tym samym budynku, może być wart o połowę mniej niż lokal na froncie, przy głównym ciągu pieszym.
Mit 2: Skomplikowane remonty
Wręcz przeciwnie. Wojtek twierdzi, że są łatwiejsze niż w mieszkaniach, ponieważ liczy się tylko technika, a nie estetyka. Ekipa ma „zostawić pusty lokal z równą podłogą, przyłączami i tyle”. Nie ma dyskusji o kolorze fug czy modelu paneli.
Główne ryzyko: Płynność i zły dobór najemcy
Lokalu usługowego nie sprzeda się tak szybko jak mieszkania. Wymaga to cierpliwości. Najgorsze, co może się zdarzyć, to wyjście najemcy. Dlatego, jak podkreśla Tiana Capital, kluczowa jest weryfikacja biznesu najemcy i jego dopasowanie do lokalizacji.
Wojciech przyznał się nawet do niedawnej „straty” (realnej, uwzględniającej koszt kapitału). Jej powodem był błąd w ocenie rynku. „Drogokupiliśmy” – stwierdził, licząc, że inwestorzy docenią „bezpieczny” lokal z niskim czynszem. Okazało się, że rynek „chce widzieć duże stopy zwrotu”, nawet kosztem większego ryzyka.
Jaka jest przyszłość lokali usługowych?
Czy aplikacje do dostaw jedzenia i zakupów nie zabiją tego rynku? Nasz gość widzi to inaczej. Owszem, zagrożony jest segment handlu (retailu), ale rośnie segment usług.
| „Coraz mniej [jest] szewców (…) ale powstają nowe, tak jak na przykład diagnostyka (…), klinik medycyny estetycznej też jest duża część”. |
Zmienią się najemcy, ale fizyczne zapotrzebowanie na dobrze zlokalizowane lokale nie zniknie. Dla inwestorów szukających dywersyfikacji portfela i prawdziwie pasywnego dochodu, może to być znacznie lepszy wybór niż kolejna kawalerka.
Powyższe informacje to tylko esencja obszernej i merytorycznej rozmowy. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o strategiach inwestycyjnych na rynku komercyjnym, specyfice umów najmu i prognozach na najbliższe lata, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu Eteria Nieruchomości!
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz na [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
