Rynek pierwotny w Warszawie i całej Polsce rozgrzany jest do czerwoności. Ceny za metr kwadratowy w atrakcyjnych lokalizacjach osiągają pułapy, które jeszcze niedawno wydawały się abstrakcją. Wiele osób zadaje sobie pytanie: czy w takim otoczeniu inwestowanie w nowe mieszkania, zwłaszcza na wczesnym etapie budowy (tzw. dziurę w ziemi), jest jeszcze opłacalne? Czy to nie zbyt duże ryzyko?
Jako agencja specjalizująca się w warszawskim rynku nieruchomości, stale analizujemy trendy i strategie. Aby zgłębić temat inwestycji deweloperskich, zaprosiliśmy do naszego podcastu Patryka Sołtysiaka – eksperta z ponad dekadą doświadczenia, który zrealizował ponad 250 inwestycji na rynku pierwotnym.
Oto kluczowe wnioski i złote zasady, którymi podzielił się z nami Patryk.
Trzy złote zasady, czyli czym kierować się przy zakupie
Patryk podkreśla, że sukces inwestycyjny to nie przypadek, lecz proces oparty na twardych kryteriach. Nawet najlepsza cena nie obroni złej inwestycji.
Zasada 1: Cena to nie wszystko. Kluczowa jest płynność
Wszyscy szukamy okazji cenowych. Jednak Patryk ostrzega, że niska cena zakupu nie gwarantuje zysku, jeśli produkt jest „niepłynny” – czyli trudno go później sprzedać.
| „W 2016 roku kupiłem kostkę 250-metrową, bardzo atrakcyjnej cenie (…) pozbywałem się jej rok, bo nie mogłem jej upłynąć (…) finalnie zarobiłem na tym 5 tysięcy.” |
Nawet jeśli kupisz coś 20% poniżej wartości rynkowej, ale jest to produkt niszowy (np. bardzo duży dom w specyficznej lokalizacji), możesz zamrozić kapitał na lata. Lepiej kupić mniejszy, bardziej standardowy lokal z delikatnym rabatem, ale mieć pewność, że sprzedasz go w ciągu kilku tygodni.
Zasada 2: Weryfikacja dewelopera i okolicy
Na rynku pierwotnym kupujemy obietnicę. Weryfikacja tej obietnicy jest kluczowa.
Wiarygodność dewelopera: Jak go sprawdzić, jeśli nie jest to głośna, ogólnopolska marka? Patryk radzi: „Trzeba się odezwać do sąsiadów, do osób, które mieszkają już u tego dewelopera”. Ich opinie o jakości wykonania i procesie usuwania usterek są bezcenne.
Bezpośrednia okolica: To czynnik, który może zniweczyć potencjał nawet najpiękniejszego budynku. Ekspert przytoczył przykład inwestycji w Łodzi, która z jednej strony graniczyła z parkiem, a z drugiej…
„…były baraki, jakieś dziwne rzeczy były palone z komina (…) robiły się burdy. Czasami wieczorem podjeżdżała policja”.
Nawet atrakcyjna cena nie zrekompensuje klientowi końcowemu braku bezpieczeństwa.
Zasada 3: Lokalizacja musi mieć potencjał wzrostu
Nie chodzi tylko o to, co jest tu i teraz, ale o to, co będzie za 2-3 lata, gdy odbierzesz klucze. Czy w okolicy planowane są nowe drogi, linie tramwajowe, szkoły, parki lub centra biznesowe? To właśnie te czynniki (infrastruktura, komunikacja, miejsca pracy, tereny zielone) będą „dźwignią” wartości Twojej nieruchomości.
2. Czerwone flagi: Tego absolutnie unikaj
Ciekawe jest podejście Patryka do popularnych „straszaków”. Okazuje się, że bliskość cmentarza czy torów kolejowych nie jest dla niego dyskwalifikująca – o ile cena to odpowiednio rekompensuje. Sam przyznał, że z sukcesem sprzedawał pakiet mieszkań przy cmentarzu („nie mamy przesłoniętego dzięki temu widoku”).
Istnieje jednak czynnik, który jest dla niego absolutną czerwoną flagą:
| „Linia wysokiego napięcia już jest bardzo kwestionowana przeze mnie (…) wielu klientów sobie z tego nie zdaje sprawy, ale taka linia wysokiego napięcia dla zdrowia nie wpływa najlepiej” |
Świadomy klient końcowy może nigdy nie kupić takiego mieszkania, co drastycznie obniża płynność inwestycji.
3. Rynek dziś i jutro: Czy czekają nas spadki?
Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, czekając na spadki cen. Jak sytuację ocenia ekspert?
Rynek jest „uśpiony”: Wszyscy czekają na rozwój sytuacji – głównie na ewentualne nowe programy rządowe („Kredyt na start”).
Stabilizacja, nie krach: Ekspert nie spodziewa się tąpnięć i spadków. Przewiduje raczej „trend boczny” (stabilizację) lub ewentualne lekkie wzrosty. Nie ma co liczyć na powtórkę boomu po „Kredycie 2%”.
Bezpieczna przystań (produkt „samoodporny”): Co kupować w niepewnych czasach? Odpowiedź jest niezmienna od lat: małe lokale. „Historycznie w 2008 roku bardzo mocno ten produkt był skupowany z rynku (…) te małe lokale historycznie bardzo dobrze sobie poradziły”.
Nawet w Warszawie, gdzie kawalerki przebijają 20 000 zł/m², a na Białołęce ceny sięgają 18 500 zł/m², to właśnie małe metraże pozostają najbardziej płynnym i odpornym na kryzysy aktywem.
4. Strategia „dziury w ziemi” – jak ekspert zarabia na ryzyku?
Dlaczego inwestor taki jak Patryk kupuje „dziurę w ziemi”? Nie chodzi tylko o niższą cenę. Chodzi o dostęp do najlepszego produktu.
Wartość, którą wnosi ekspert, polega na tym, że:
Bierze na siebie ryzyko: Kupuje na 18-24 miesiące przed końcem budowy, czego boi się przeciętny klient.
Wybiera „perełki”: Na starcie sprzedaży ma dostęp do wszystkich lokali. Wybiera te z najlepszym układem, najlepszym widokiem, największym ogródkiem czy tarasem.
Dostarcza gotowy produkt: Kiedy budowa się kończy, na rynku zostają już tylko „ostatki” – lokale na parterze od strony śmietnika lub z nieustawnym układem. Wtedy Patryk oferuje swoje „perełki” (wybrane 2 lata wcześniej) klientowi końcowemu.
Klient docelowy dostaje najlepsze mieszkanie w budynku, którego nie mógł kupić, bo bał się ryzyka „dziury w ziemi” – i jest gotów za nie zapłacić konkurencyjną cenę.
5. Ile kapitału potrzeba na start?
Na koniec kluczowe pytanie: od jakiej kwoty można zacząć inwestować na rynku pierwotnym? Według Patryka 50 000 zł to za mało, aby bezpiecznie wejść w ten segment.
| „Mając do dyspozycji już 300-400 tysięcy, jesteś w stanie sobie ten kapitał odpowiednio, efektywnie na rynku prywatnym zainwestować, kupując nie jedno, a może dwa mieszkania.” |
Oczywiście, jak zaznacza ekspert, mowa tu o inwestowaniu w całej Polsce, niekoniecznie w najdroższych dzielnicach Warszawy, a często w miejscowościach satelickich z dobrym dojazdem.
Powyższy wpis to jedynie streszczenie bogatej wiedzy, którą podzielił się z nami Patryk Sołtysiak. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat jego strategii, w tym zaawansowanej metody „inwestowania na zakładkę” oraz dowiedzieć się, jak analizuje poszczególne rynki, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy na naszym kanale.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Kontakt do Patryka:
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
