W Eteria.pl na co dzień rozmawiamy z klientami o rynku nieruchomości. Dla wielu osób inwestowanie sprowadza się do dwóch scenariuszy: zakupu mieszkania na wynajem lub pośrednictwa. To solidne podstawy, jednak prawdziwi, doświadczeni inwestorzy wiedzą, że rynek nieruchomości w Warszawie i w całej Polsce – oferuje znacznie więcej niszowych, często bardziej zyskownych możliwości.
W naszym najnowszym podcaście Cezary Nocula przybliżył pięć strategii, z których korzystają profesjonaliści. To metody wymagające wiedzy i doświadczenia, ale pokazujące, jak szerokie jest pojęcie „zarabiania na nieruchomościach”.
Oto 5 niszowych sposobów na inwestowanie, które warto znać.
1. Flipping nieruchomości komercyjnych (Nie mieszkań)
Wszyscy słyszeli o flippingu mieszkań: kup tanio, wyremontuj, sprzedaj drożej. Ta sama zasada działa jednak na znacznie bardziej stabilnym rynku komercyjnym, ale mechanizm jest inny.
- Na czym to polega? Inwestor kupuje lokal użytkowy, często poniżej wartości rynkowej.
- Kluczowa różnica: Zamiast sprzedawać pusty lokal, inwestor najpierw dostosowuje go pod konkretnego, sieciowego najemcę (np. Żabkę, Rossmanna czy piekarnię) i podpisuje z nim długoterminową umowę najmu (np. na 5-10 lat).
- Produkt: Sprzedaży nie podlega sam lokal, ale „gotowiec” inwestycyjny – nieruchomość z gwarantowanym, stałym przychodem.
- Klient docelowy: Ostatecznym nabywcą jest inny inwestor (np. fundusz lub zamożna osoba prywatna), który nie chce zajmować się remontem i szukaniem najemcy, a jedynie czerpać pasywny dochód przez lata.
To strategia dla bardziej zaawansowanych graczy, operujących na rynku B2B (gdzie dochodzi m.in. 23% VAT), ale oferująca stabilny i przewidywalny zysk.
2. Sourcing, czyli „Łowca okazji” inwestycyjnych
Sourcing bywa mylony z pośrednictwem, ale to zupełnie inna usługa. Jak definiuje to Cezary: „jest to wyszukiwanie okazji inwestycyjnych, analizowanie informacji i przekazywanie tych okazji dalej”.
- Kogo reprezentuje sourcer? Wyłącznie inwestora (kupującego). Nie podpisuje żadnych umów ze sprzedającymi.
- Na czym się skupia? Tylko i wyłącznie na „okazjach” – nieruchomościach z potencjałem inwestycyjnym (pod flipa lub wynajem), które nie są dostępne na otwartym rynku lub wymagają specjalistycznej wiedzy.
- Jak działa? Sourcer negocjuje ze sprzedającym tak, „jakby sam chciał kupić”. Często podpisuje umowę przedwstępną na siebie, a następnie dokonuje cesji tej umowy na docelowego inwestora.
- Wynagrodzenie: Sourcer nie pobiera prowizji procentowej. Otrzymuje od inwestora stałą opłatę za „znalezienie” transakcji (np. 10, 20 lub 30 tys. zł). Im lepsza okazja (niższa cena), tym wyższa opłata dla sourcera.
3. Podnajem (Z gwarancją zysku… i ryzyka)
To strategia, która pozwala wejść na rynek wynajmu przy relatywnie niskim kapitale własnym. Jest jednak obarczona sporym ryzykiem.
- Jak to działa? Firma zajmująca się podnajmem znajduje właściciela nieruchomości, który chce wynająć swoje mieszkanie, ale nie chce się niczym zajmować.
- Model: Firma podpisuje z właścicielem długoterminową umowę najmu na stałą kwotę (np. 3000 zł miesięcznie). Właściciel otrzymuje gwarantowany czynsz, niezależnie od obłożenia.
- Zysk firmy: Firma na własny koszt odświeża, mebluje lub dzieli lokal, a następnie podnajmuje go docelowym lokatorom (np. na pokoje) za wyższą sumaryczną kwotę (np. 4000 zł). Różnica to zysk firmy.
- Ryzyko: „Trzeba robić to z głową”. Jeśli rynek najmu się załamie lub lokal będzie stał pusty, firma nadal musi płacić właścicielowi umówiony, stały czynsz. To model dla tych, którzy potrafią precyzyjnie zarządzać nieruchomościami i ryzykiem.
4. Inwestycje w strychy
W dużych miastach, takich jak Warszawa, brakuje działek w dobrych lokalizacjach. Doświadczeni inwestorzy znaleźli na to sposób – patrzą w górę.
- Okazja: W starych kamienicach często znajdują się nieużytkowane strychy. Wspólnoty mieszkaniowe nierzadko nie mają funduszy na drogie remonty, np. wymianę dachu czy instalację windy.
- Transakcja: Inwestor kupuje od wspólnoty strych, często w zamian za sfinansowanie kluczowego remontu w budynku.
- Proces: To już nie jest remont, to „mikro-projekt deweloperski”. Wymaga uzyskania pozwoleń, adaptacji (np. podniesienia dachu, wstawienia okien) i stworzenia od zera pełnoprawnych mieszkań.
- Zysk: „Strych kupujemy dużo, dużo, dużo taniej od standardowego mieszkania”. Mimo że koszty adaptacji są wysokie, finalna cena sprzedaży nowych apartamentów w prestiżowej lokalizacji generuje bardzo wysoki zwrot z inwestycji.
5. Inwestycje grupowe (Crowdfunding nieruchomości)
Co zrobić, jeśli masz 100 000 zł? Jak mówi Cezary: „w Warszawie, no to garaż kupimy”. Na mieszkanie to za mało. Dla takich osób powstał crowdfunding nieruchomości.
- Model: Doświadczony deweloper lub inwestor znajduje dużą okazję, ale potrzebuje finansowania. Zamiast iść do banku, zbiera kapitał od wielu mniejszych, prywatnych inwestorów.
- Twoja rola: Stajesz się pasywnym inwestorem. Pożyczasz swoje 100 tys. zł na określony procent lub stajesz się udziałowcem w spółce celowej powołanej do realizacji tego jednego projektu.
- Plusy: Jest to inwestycja „bezsługowa” – nie zajmujesz się najemcami ani remontami. Oferuje zazwyczaj wyższy procent niż standardowy wynajem i pozwala wejść na rynek z mniejszą kwotą.
- Minusy: Nie jesteś fizycznym właścicielem nieruchomości. Po zakończeniu projektu (np. po 2 latach) odzyskujesz kapitał powiększony o zysk i musisz szukać nowej okazji.
Pamiętaj, że to gra długoterminowa
Nieruchomości, niezależnie od wybranej strategii, to „gra długoterminowa”. Rynek jest bezpieczny i rentowny, ale wymaga wiedzy, cierpliwości i uczciwego partnera.
Jak słusznie podsumował Cezary w naszym podcaście:
| „Jak ktoś oferuje wam szybkie, łatwe pieniądze, no to warto tam jakby nie wchodzić, bo to często niestety w naszej branży bywa tak zwanym scamem.” |
Chcesz wiedzieć więcej? Posłuchaj podcastu!
Powyższy wpis to streszczenie najważniejszych strategii omawianych w odcinku podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat każdej z tych metod i lepiej zrozumieć, jak profesjonaliści poruszają się po rynku, zachęcamy do odsłuchania pełnej audycji.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? pisz śmiało [email protected] lub wpadnij do nas na http://eteria.com.pl
Chesz nas lepiej poznać?
