W naszej pracy niemal codziennie spotykamy się z emocjami, jakie budzi rynek nieruchomości. W ostatnich latach na czoło narracji o wysokich cenach wysunął się „fliper” – postać niemal mityczna, często przedstawiana jako „ciemny bohater”, spekulant i główny winowajca rosnących kosztów mieszkań. Dyskusja stała się tak gorąca, że w Sejmie pojawił się nawet projekt tzw. ustawy „antyflipperskiej”.
Ale ile jest prawdy w tych wszystkich artykułach o „wykorzystywaniu babć”? Czy fliperzy faktycznie pompują ceny? A może – jak w każdym zawodzie obok nieuczciwych praktyk istnieje też realna wartość, za którą klienci są gotowi zapłacić?
Aby spojrzeć na ten temat „od kuchni”, zaprosiliśmy do naszego podcastu Natalię Drysiak – doświadczoną pośredniczkę i trenerkę sprzedaży, która od lat blisko współpracuje z inwestorami.
Oto najważniejsze mity, z którymi się rozprawiliśmy.
Mit 1: Fliperzy są winni wysokich cen mieszkań
To najcięższy i najczęściej powtarzany zarzut. Czy słusznie? Zdaniem naszego gościa – absolutnie nie.
| „Czy to fliperzy są winni wysokich cen na rynku nieruchomości? Drodzy Państwo, uważam, że absolutnie nie. Kwestia tych wysokich cen to jest bardziej koniunktura gospodarcza i to co się na rynku dzieje.” |
Prawdziwymi motorami wzrostu cen są fundamentalne prawa ekonomii:
- Popyt i podaż: Po pandemii deweloperzy budowali mniej, co ograniczyło podaż.
- Programy kredytowe: Rządowe programy, jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, wywołały „totalne szaleństwo” na rynku. Gdy pojawiła się kolejka chętnych z tanim kredytem, każdy sprzedający – podniósł cenę. Czy to była „chciwość”, czy po prostu „wykorzystanie sytuacji” rynkowej?
- Czynniki zewnętrzne: Gdy w 2022 roku napłynęła fala uchodźców z Ukrainy, ceny najmu w dużych miastach skoczyły o 70%. To nie była zmowa właścicieli, lecz drastyczna i nagła zmiana po stronie popytu.
Wysokie ceny nie są winą jednej grupy zawodowej, ale wynikiem globalnej i krajowej sytuacji gospodarczej, polityki monetarnej i działań rządu stymulujących popyt przy ograniczonej podaży.
Mit 2: Flipping to nieetyczny zawód
Obrazy „biednej babci” zmuszonej do sprzedaży mieszkania za bezcen to stały element internetowych historii. Jednak jak podkreśla Natalia Drysiak, trzeba oddzielić zawód od człowieka.
| „Każdy zawód moi państwo jest etyczny. Kwestia tego (…) czy etycznym jest człowiek, który w tym zawodzie pracuje.” |
Nasz gość użył mocnej analogii:
| „Chirurg robiące operacje, robi je za pieniądze. To jest etyczne? Przecież powinien mi pomóc za darmo.” |
Prawda jest taka, że na wolnym rynku każda transakcja wynika z potrzeb obu stron. Jeśli sprzedający (niezależnie od wieku) ma pilną potrzebę sprzedaży, jego „próg bólu negocjacji” jest wyższy. Na tym polega handel – tak samo, jak negocjujemy cenę w komisie samochodowym.
Prawdziwa wartość dobrego flippera: „Wygoda kosztuje”
Skoro mity są przesadzone, to za co właściwie płacimy, kupując mieszkanie od flipera? Płacimy za wygodę, komfort i bezpieczeństwo.
Profesjonalny flipping to nie spekulacja, ale rozwiązanie realnego problemu klienta.
W Eteria.pl doskonale wiemy, że większość klientów, zwłaszcza rodzin z dziećmi, panicznie boi się remontu.
- Problem: Klienci kupujący stan deweloperski często mówią: „przerosła nas ilość pracy, którą musielibyśmy tu włożyć. Ale w ogóle nie widzieliśmy tego potencjału”.
- Stres: Jak trafnie zauważyła Natalia Drysiak, klienci przyznają, że „przy wyborze kanapy i lodówki moglibyśmy się nawet rozwieźć”.
Dobry fliper nie jest spekulantem, ale project managerem. Wchodzi tam, gdzie zwykły kupujący widzi tylko problemy:
- Kupuje nieruchomości „trudne”: Często są to mieszkania, które u dewelopera stoją miesiącami – o słabym układzie, na parterze, o dużym metrażu (np. 75-100 m²), których boją się rodziny.
- Korzysta z architektów: Zmienia układ ścian, powiększa korytarz, tworzy funkcjonalne i nowoczesne przestrzenie.
- Dostarcza gotowy produkt: Oferuje mieszkanie „na tip-top”, z zabudową kuchenną, sprzętami AGD i szafami. Klient wchodzi z walizkami.
Dawne czasy flippów, gdzie montowano „atrapy” płyt indukcyjnych, a w miejscu lodówki była pusta dziura w szafce, dawno minęły. „Dzisiaj by tego rynek nie zaakceptował”.
Jak odróżnić profesjonalistę od amatora?
Diabeł tkwi w szczegółach. Podczas podcastu podzieliliśmy się historią jednej z naszych transakcji. Sprzedawaliśmy wyremontowane mieszkanie, na które przychodziło wielu klientów, ale nikt nie składał oferty.
Zaczęliśmy drążyć temat i okazało się, że problemem były… brakujące drzwi wewnętrzne.
| „Dla nas to jest pikuś, wstawienie tam sześciu drzwi, tak? Ale dla klienta robi się to już bardzo duży problem. (…) Kto to ma zrobić? Ile to będzie trwało? (…) Przeleciłeś około 10 problemów.” |
Klient widział nie brak drzwi, ale 10 problemów do rozwiązania. Natychmiast zorganizowaliśmy ekipę. Koszt: 6 000 zł. Efekt: mieszkanie sprzedało się w tydzień za cenę o 11 000 zł wyższą.
Profesjonalny fliper (i obsługujący go agent) rozumie ten mechanizm. Nie oszczędza na kluczowych elementach. Jeśli w lokalizacji premium klienci oczekują drewnianej podłogi, to ją kładzie.
Amator próbuje oszczędzić, wstawiając „poduszeczkę z Pepco” do apartamentu premium, niedopasowując standardu do lokalizacji i klienta docelowego.
Mit 3: To są łatwe pieniądze (czyli życie jak na Instagramie)
W mediach społecznościowych widać tylko zyski – nowe Porsche i egzotyczne wakacje. To rodzi zazdrość i złość.
| „Była taka fala do zażygania się, przepraszam, że to powiem, ale to po prostu jest obrzydliwe, to przechwalanie się ile kto zarabia. (…) Pokaż, jaką pracę wykonałeś po drodze i w jakim czasie zarobiłeś te pieniądze, żeby osoba (…) wiedziała, że one nie spadły Ci z nieba.” |
Rzeczywistość tej pracy to:
- Ryzyko: Inwestor ryzykuje własnym (lub pożyczonym) kapitałem. Rynek w każdej chwili może się zatrzymać.
- Kapitał: Żeby kupić mieszkanie za milion, fliper musiał ten milion najpierw zarobić.
- Praca: To nie jest praca na etacie. To „bujanie się” z ekipami remontowymi, pilnowanie terminów i gaszenie pożarów.
- Zespół: Na sukces pracuje sztab ludzi (architekt, ekipy, agent), którzy również muszą zarobić.
Flipping to po prostu biznes. Jak każdy inny – może być prowadzony uczciwie, dostarczając na rynek pożądaną wartość (gotowe mieszkania), lub nieuczciwie, idąc na skróty. W Eteria.pl zawsze stawiamy na współpracę z tymi pierwszymi.
Posłuchaj pełnej rozmowy!
Powyższy wpis powstał na bazie niezwykle szczerej i merytorycznej rozmowy w podcaście Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz usłyszeć więcej o kulisach pracy z inwestorami, poznać konkretne przykłady „dobrych” i „złych” praktyk oraz dowiedzieć się, na co uważać, kupując mieszkanie po remoncie, serdecznie zapraszamy do odsłuchania pełnego odcinka z Natalią Drysiak
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
Kontakt do Natalii Drysiak:
