Jako Eteria.pl, na co dzień zajmujemy się warszawskim rynkiem nieruchomości. Jednak nasi klienci coraz częściej pytają o dywersyfikację portfela – nie tylko poza Polskę, ale i poza Unię Europejską. Szukają „Planu B”, który łączy bezpieczeństwo kapitału z wysoką jakością życia, zwłaszcza w obliczu rosnących wyzwań geopolitycznych i klimatycznych w Europie.
Właśnie dlatego w styczniu 2024 roku nasza założycielka, Nataliia, przyjęła zaproszenie na Dominikanę. Celem było osobiste zbadanie potencjału półwyspu Samaná, gdzie seryjny przedsiębiorca Marek Zmysłowski buduje prywatne miasta.
Czy inwestycja w „raj” ma sens? Czy to tylko egzotyczna mrzonka, czy realna strategia? W naszym najnowszym podcaście Nataliia i Marek szczegółowo przeanalizowali ten rynek. Oto najważniejsze wnioski.
Dlaczego Dominikana, a nie Hiszpania czy Cypr?
Polscy inwestorzy masowo kupują dziś nieruchomości w Hiszpanii i na Cyprze. To zrozumiałe – jest blisko, a klimat przyjazny. Jednak Samaná oferuje coś zupełnie innego.
To nie jest wybór „zamiast”, ale „ponad”. Jak zauważył Marek, to porównywanie „jabłek do pomarańczy”.
- Hiszpania to komfort i bliskość, ale też rosnąca kontrola i regulacje w ramach Unii Europejskiej.
- Cypr kusi świetnym stosunkiem ceny do wartości i pewną autonomią finansową, ale niesie ze sobą inne ryzyka geopolityczne.
- Dominikana (Samaná) to inna liga dywersyfikacji:
- Pełna własność dla obcokrajowców: W przeciwieństwie do wielu egzotycznych lokalizacji, prawo dominikańskie gwarantuje obcokrajowcom pełną, dziedziczoną własność (odpowiednik polskiego aktu notarialnego), bez żadnych ograniczeń.
- Prywatność finansowa: System bankowy nie jest podpięty pod zunifikowane systemy księgowe UE i USA.
- Natura: To nie jest tylko „ładna plaża”. Samaná to mikrokontynent z górami, dżunglą i plażami, które NatalIIa określiła jako „dziewicze”. „Przechodząc około 3 km, to prawie nie było ludzi. (…) Naprawdę czujesz, że tam oddychasz.”
- Położenie strategiczne: Zaledwie 2 godziny lotu od Miami na Florydzie.
To opcja dla inwestorów, którzy patrzą na horyzont dłuższy niż 5 lat i cenią sobie realną autonomię.
Co tak naprawdę kupujesz?
Najciekawszym aspektem projektu Marka Zmysłowskiego nie są mury, ale filozofia. Wartością firmy jest „szybciej znaczy lepiej”. Jak to pogodzić z rajskim klimatem?
Okazuje się, że projekt wykorzystuje otoczenie (naturę, ocean, zdrowe jedzenie) nie po to, by zwolnić, ale by zwiększyć efektywność.
| „Zdałem sobie sprawę z tego, że śpię dłużej, pracuję de facto krócej, mam czas na wszystko inne, ale mimo tego, że mam mniej jednostek czasowych, to w ramach tych jednostek czasowych robię więcej.” – Marek Zmysłowski” |
Jak trafnie podsumowała Nataliia, „w pakiecie z willą sprzedajesz szczęście, proefektywność i takie zdrowie”. To inwestycja w „second home”, w którym można mieszkać 2-3 miesiące w roku, ładując baterie i pracując wydajniej niż w Europie.
Domek w cenie mieszkania
Głównym produktem, który cieszy się największym zainteresowaniem, jest mała, wolnostojąca willa. Co ciekawe, na Dominikanie budowa domów jest często tańsza niż budowa mieszkań (tańsza ziemia, brak kosztów ogrzewania, niższe ryzyko sejsmiczne przy niskiej zabudowie).
Co otrzymujemy w ramach bestsellera?
- Cena: Ok. 250 000 USD
- Produkt: Wolnostojący dom (ok. 90-100 m²) z dwiema sypialniami, dużym tarasem, prywatnym basenem i widokiem na ocean.
- Standard: Pod klucz, z pełnym umeblowaniem.
- Finansowanie: Dostępne finansowanie deweloperskie. Wystarczy wpłacić połowę (ok. 125 000 USD), aby się wprowadzić, a resztę spłacać w ratach przez 5 lat (rata ok. 2500 USD/miesiąc). Rata jest tak skalkulowana, by była dostępna dla klasy średniej z USA/Kanady lub by pokrywał ją potencjalny wynajem.
Strategia projektu to niska zabudowa (maks. 20% terenu), prywatność i widoki. Jak mówi Marek: „Nie budujemy wyżej niż palmy”.
Zarządzanie i bezpieczeństwo: Jak rozwiązano problem „kontroli”
Wielu polskich inwestorów obawia się utraty kontroli nad nieruchomością na drugim końcu świata. „Polacy lubią mieć kontrolę” – zauważyła Nataliia. Marek Zmysłowski odpowiada, że potrzeba kontroli wynika z „braku zaufania” i jego projekt adresuje to wprost.
Zakup wiąże się z podpisaniem dwóch dodatkowych, obowiązkowych umów:
- Umowa wspólnotowa: Jasno określa zasady współżycia.
- Umowa na zarządzanie wynajmem: Jeśli chcesz wynajmować komercyjnie, możesz to robić tylko i wyłącznie przez dewelopera.
Choć brzmi to restrykcyjnie, jest to kluczowe dla ochrony wartości inwestycji i jakości życia. Zapobiega chaosowi („Nie możemy mieć 15 tysięcy sprzątaczek łażących po osiedlu”), gwarantuje bezpieczeństwo i chroni przed typowymi problemami kurortów.
Równowaga między społecznością a zyskiem Aby uniknąć „ghost town” (pustych domów) lub „jednej wielkiej imprezy” (jak w kurortach Airbnb), projekt stawia na wynajem średnio- i długoterminowy (tygodniowy, miesięczny), rezygnując z wynajmu na doby. „Może to obniża trochę marżowość, ale utrzymuje wysoką jakość współżycia”.
A co z ROI? Marek jest ostrożny i nie gwarantuje zwrotów. Podaje jednak fakty: średni historyczny zwrot z wynajmu na Samanie wynosił ok. 15% rocznie (po kosztach, przed podatkiem). Zaznacza jednak, że ten poziom wynikał z przewagi popytu nad podażą i prawdopodobnie spadnie, gdy na rynek wejdą nowe projekty (w tym jego).
Jak zabezpieczona jest inwestycja?
To kluczowe pytanie dla każdego inwestora. Poza standardowymi mechanizmami (płatność w 8 transzach adekwatnych do postępu budowy) projekt oferuje coś unikalnego na dominikańskim rynku:
| „Pagare Notarial – to odpowiednik polskich „trzech siódemek” (art. 777 kpc), czyli przyspieszona procedura egzekucyjna, gdyby deweloper nie wywiązał się z umowy. Daje to realne zabezpieczenie wpłaconych środków, co nie jest standardem u innych deweloperów. |
Wymiana mieszkania w Polsce na willę w raju
W poprzednim podcaście rozmawialiśmy o rewolucyjnym pomyśle „Asset Swap”. Jak to działa dzisiaj?
Mechanizm jest aktywny i przeszedł ewolucję. Początkowo generował setki zapytań od klientów, którzy nie byli gotowi na taką inwestycję. Dziś jest to wyrafinowane narzędzie zamykania sprzedaży:
| „Mamy inwestora, na którym nam zależy. Natomiast taki inwestor mówi, że chętnie by coś kupił, ale brakuje mu gotówki (…). I wtedy się pytamy, czy może ma zamiast gotówki coś innego, co mógłby też dorzucić jako element wpłaty.” |
To realna opcja dla właścicieli nieruchomości w Polsce (lub UE/USA), którzy chcą zamienić swoje aktywa na inwestycję na Dominikanie
Nasze wnioski wniosek?
Samaná to nie jest typowa inwestycja dla kogoś, kto szuka szybkiego flipa. To przemyślana strategia dywersyfikacji, „Plan B” i inwestycja w styl życia, który może zwiększyć naszą produktywność.
Jak podsumował Marek, jego prośba do inwestorów jest jedna: „Wygospodarować ten tydzień chociaż i przylecieć. (…) Trzeba tę Samanę poczuć”.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
