Rynek nieruchomości w Warszawie wciąż żyje programami dopłat. Po wygaszeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%”, który błyskawicznie wyczerpał środki i wywindował ceny, rząd przygotowuje kolejny, jeszcze bardziej złożony program: „Mieszkanie na Start”.
Program ma ruszyć w drugiej połowie 2024 roku i potrwać do 2027. Już teraz wiemy, że jego zasady, choć na pierwszy rzut oka skomplikowane, otwierają nowe możliwości, ale niosą też ryzyka.
Aby pomóc naszym klientom zrozumieć, jak maksymalnie wykorzystać nadchodzącą szansę, do naszego podcastu zaprosiliśmy eksperta finansowego Mateusza Machnio (Finansowa). W rozmowie przeanalizowaliśmy projekt ustawy i zebraliśmy najważniejsze porady, jak przygotować się do wzięcia kredytu na najlepszych warunkach.
Kluczowe założenia programu
Nowy program mocno różnicuje warunki wsparcia w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Oto najważniejsze liczby z projektu ustawy:
Kryteria dochodowe (Miesięcznie netto)
- Singiel: 7 000 zł
- 2 osoby: 13 000 zł
- 3 osoby (np. para + dziecko): 16 000 zł
- 4 osoby: 19 500 zł
- 5 osób (np. para + 3 dzieci): 23 000 zł
Wysokość dopłat i oprocentowanie
Dopłaty będą obniżać oprocentowanie kredytu (przez 10 lat) do poziomu:
- 1,5% dla singli i gospodarstw 2-osobowych.
- 1,0% dla gospodarstw 3-osobowych.
- 0,5% dla gospodarstw 4-osobowych.
- 0,0% dla gospodarstw 5-osobowych (z trójką dzieci).
Kwota kredytu objęta dopłatą również jest limitowana:
- Singiel: 200 000 zł
- 2 osoby: 400 000 zł
- 3 osoby: 450 000 zł
- 4 osoby: 500 000 zł
- 5 osób: 600 000 zł
Dobra wiadomość dla Warszawy: Wyższe limity
Jedną z najważniejszych zmian w stosunku do poprzednich programów jest urealnienie limitów dla dużych miast.
Jak wyjaśnił Mateusz Machnio, jeśli cena metra kwadratowego w danym mieście (według wskaźnika GUS) jest wyższa od średniej krajowej o 25-50%, limity dochodowe i kwotowe rosną o 10%. Jeśli jest wyższa o ponad 50% (co dotyczy Warszawy), limity rosną aż o 20%.
Co to oznacza dla Warszawy? Rodzina z trójką dzieci będzie mogła liczyć na kredyt 0% nie do kwoty 600 000 zł, ale 720 000 zł (600 000 zł + 20%).
| „To już jest dość spora pomoc, bo w Warszawie kupimy już za milion trzypokojowe mieszkania [z kredytem 720 tys. zł], raczej nie w nowym budownictwie.” |
Ważne: To jest kwota, do której obowiązuje dopłata. Można wziąć wyższy kredyt (np. 1 mln zł), ale od nadwyżki (w tym wypadku 280 tys. zł) bank naliczy standardowe oprocentowanie rynkowe.
Kto skorzysta? (I kto został wykluczony)
Program, podobnie jak BK2%, ma swoje ograniczenia:
- Wiek: O ile w BK2% limit wynosił 45 lat dla wszystkich, o tyle „Mieszkanie na Start” ogranicza wiek tylko dla singli – do 35 lat. Pary i rodziny nie mają limitu wieku.
- Pierwsza nieruchomość: Program jest przeznaczony dla osób, które nie posiadały (ani nie posiadają) nieruchomości.
- Wielka zmiana dla rodzin 3+: Najważniejszy wyjątek dotyczy gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci. Mogą one skorzystać z programu, nawet jeśli posiadają już nieruchomość, aby zamienić ją na większą i bardziej komfortową.
Ryzyko, o którym mówimy…
Ustawodawca, chcąc uniknąć sytuacji z BK2% (gdzie środki skończyły się w pół roku), planuje wprowadzić limity kwartalne w wysokości 15 000 wniosków.
Co się stanie, gdy będziesz 15 001 w kolejce? Twój wniosek przechodzi na kolejny kwartał. To rodzi gigantyczne ryzyko dla kupujących na rynku wtórnym, którzy podpisali umowę przedwstępną i wpłacili zadatek.
Ekspert radzi, by w takiej sytuacji podpisywać umowy przedwstępne na dłuższy okres (3-4 miesiące). My jednak patrzymy na to realnie:
| „Pomysł jest bardzo fajny teoretycznie, w praktyce, żeby sprzedający, który będzie widział tak dużo zainteresowania na rynku, zgodził się na to, że po prostu sobie grzecznie poczekać trzy miesięcy więcej, no ciężko to widzę (…). Mocno to napompuje nam kolejny raz ceny na rynku nieruchomości, to na pewno.” |
Sprzedający, wiedząc o limitach, może po prostu zażądać wyższej ceny za „przywilej” czekania na kredyt.
Jak przygotować się do kredytu? Porady Eksperta
Jeśli chcesz skorzystać z programu, masz jeszcze chwilę na poprawę swojej sytuacji finansowej. Najważniejszy krok to wizyta u eksperta kredytowego TERAZ, aby ocenić obecną zdolność.
Jeśli chcesz ją realnie zwiększyć, Mateusz Machnio wskazał kluczowe działania:
1. Sposób na poprawę zdolności: Konsolidacja długów
To najważniejsza porada dla osób, które spłacają drobne zobowiązania. Bank, licząc zdolność, patrzy na miesięczne obciążenie, a nie na całkowitą kwotę długu.
| „Mając często dwa, trzy, cztery kredyty gotówkowe (…) bierzemy je na krótki okres (…). Być może warto je skonsolidować, czyli połączyć w jedno zobowiązanie, nieco wydłużyć sobie ten okres spłaty. I zmniejszyć te raty miesięczne (…). Redukując te raty, powiedzmy (…) z 1500 złotych na 500, prawdopodobnie zwiększymy swoją zdolność kredytową o kilkaset tysięcy złotych.„ |
2. Uważaj na zmianę pracy
Banki wymagają określonego stażu pracy (zwykle min. 3 miesiące przy umowie o pracę, ale często 12 miesięcy przy umowie zlecenie). Jeśli planujesz zmianę pracy, zrób to z dużym wyprzedzeniem lub wstrzymaj się do czasu uzyskania kredytu.
3. Błąd, który zniszczy Twoją zdolność: „Brudny” BIK
W okresie przygotowań do kredytu hipotecznego musisz dbać o „czystość” w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
- Płać raty terminowo: To buduje pozytywną historię.
- Nie składaj zapytań kredytowych: „Banki mają limity zapytań (…). Mimo, że klient otrzymuje bardzo wysokie wynagrodzenie (…) może spotkać się z odmową (…) ze względu na to, że tych zapytań w ostatnim czasie było po prostu za dużo.”
- Pułapka PayPo i płatności odroczonych: Nawet popularne usługi „kup teraz, zapłać później” (jak PayPo) są odnotowywane w BIK jako zapytanie kredytowe i obniżają Twoją wiarygodność!
Nie łapiesz się na program? Kupuj TERAZ
A co, jeśli jesteś singlem po 35. roku życia lub Twoje dochody znacznie przekraczają limity? Mateusz Machnio ma jedną, stanowczą radę:
| „Osoby [które wiedzą, że nie skorzystają z programu] faktycznie powinny szukać nieruchomości teraz.” |
Dlaczego? Bo wszystkie dotychczasowe programy dopłat powodowały gwałtowny wzrost cen. „Kredyt 2%” pokazał, że wzrosty potrafią być „bardzo, bardzo duże”.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
