15 000 zł za metr kwadratowy w starszym bloku? 20 000 zł i więcej w nowym budownictwie? Każdy, kto w ostatnim czasie szukał mieszkania w Warszawie, z pewnością odczuł, że ceny osiągnęły pułap, który jeszcze niedawno wydawał się abstrakcyjny.
Jako Eteria.pl, agencja działająca na co dzień w sercu warszawskiego rynku, widzimy te zmiany z pierwszej ręki. Ale skąd wzięły się te podwyżki i – co ważniejsze – co dalej?
Jak drogo jest naprawdę? Spojrzenie na liczby
Zacznijmy od konkretów. Mówiąc o cenach, skupiamy się na mieszkaniach w Warszawie, ponieważ rynek domów czy działek rządzi się nieco innymi prawami.
- Perspektywa 10-letnia: W latach 2013-2023 ceny mieszkań w stolicy wzrosły średnio o około 100%. To oznacza, że ich wartość się podwoiła. Wzrost ten zaczął się z relatywnie niskiego pułapu po kryzysie z lat 2008-2009.
- Ostatni rok: Prawdziwe trzęsienie ziemi nastąpiło jednak niedawno. Między styczniem 2023 a styczniem 2024 ceny ofertowe poszybowały w górę o około 20%.
| „Jak ujął to nasz ekspert: „Chcieliście kupić mieszkanie za milion [na początku 2023], to już dzisiaj musicie zapłacić około 1 200 000. Takie są statystyki.” |
Dlaczego jest tak drogo? Dwie siły rynku
Za tymi liczbami stoją klasyczne siły ekonomii. Obecna sytuacja w Warszawie to efekt potężnego, wieloczynnikowego popytu, który zderzył się z mocno ograniczoną, a wręcz malejącą podażą.
Co tak mocno napędza popyt?
Wbrew pozorom, nie jest to tylko jeden czynnik. Na ogromne zainteresowanie zakupem złożyło się co najmniej kilka elementów.
1. Program kredyt 2%
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” bez wątpienia „odpalił” rynek i dał wielu osobom zdolność kredytową. Jednak, jak zauważono w podcaście, miał on potężny skutek uboczny. Gwałtowny wzrost cen o 20% sprawił, że osoby kupujące mieszkanie rok wcześniej, na standardowy kredyt, ale po znacznie niższych cenach, mogły wcale nie wyjść na tym gorzej.
2. Demografia i migracja
Warszawa i jej aglomeracja stale rosną. Według szacunków, w ostatnich latach przybyło tu ponad 300 tysięcy imigrantów. Ci ludzie muszą gdzieś mieszkać – wynajmują lub kupują, generując stały popyt.
3. Powrót do biur i rozwój infrastruktury
Skończyło się „eldorado” pracy w 100% zdalnej.
| „Większość korporacji doszła do wniosku, że nie jest to efektywne do końca… i wprowadzili obostrzenia… praca hybrydowa, bądź wrócili standardowo do pracy stacjonarnej.” |
Oznacza to, że pracownicy znów muszą mieszkać w pobliżu biur. Jednocześnie Warszawa dynamicznie się rozwija – powstają nowe biurowce (jak np. na Woli, która staje się „drugą Domaniewską”), co przyciąga międzynarodowe firmy, kapitał i pracowników, którzy potrzebują mieszkań.
4. Inwestorzy – indywidualni i instytucjonalni
Nieruchomości pozostają „bezpieczną przystanią” dla kapitału.
- Inwestorzy indywidualni: W Polsce przybywa milionerów (najwięcej w Warszawie), a ludzie zamożni historycznie lokują część majątku w nieruchomościach – czy to na własny użytek (segment luksusowy), czy na wynajem.
- Fundusze zagraniczne: Duże fundusze (np. z Holandii, Niemiec) aktywnie kupują całe budynki w Polsce, ponieważ nasz rynek jest wciąż tańszy niż w Europie Zachodniej (np. 119 mieszkań kupionych przez holenderski fundusz na Pradze-Południe). Co ciekawe, często omijają one 6% podatek od hurtowego zakupu, nabywając nie lokale, lecz całą spółkę celową, która jest właścicielem budynku.
Druga strona medalu: Dlaczego brakuje mieszkań?
Silny popyt to jedno, ale ceny nie rosłyby tak szybko, gdyby podaż za nim nadążała. Niestety, w Warszawie jest ona coraz bardziej ograniczona.
1. Brak gruntów
To kluczowy problem. „Działek w Warszawie nie przybywa”. W dzielnicach centralnych praktycznie nie ma już dużych terenów pod nowe osiedla. Dostępne są jedynie pojedyncze, drogie działki lub tereny na obrzeżach (Wawer, Ursus, Białołęka). Trendem na przyszłość będzie wyburzanie starych budynków i stawianie w ich miejscu nowych, co jest drogie i czasochłonne.
2. Biurokracja i koszty
Procedury administracyjne związane z budową w Warszawie są, według deweloperów, znacznie trudniejsze, dłuższe i droższe niż w mniejszych miastach. Te dodatkowe koszty są oczywiście przerzucane na końcową cenę mieszkania.
3. Mniej rozpoczętych inwestycji
Warto pamiętać, że mieszkania oddawane dziś, to inwestycje rozpoczynane 2-3 lata temu. Wtedy, z powodu niepewności rynkowej, deweloperzy rozpoczynali mniej budów. Ta „luka podażowa” jest odczuwalna właśnie teraz.
Jaka jest aktualna sytuacja cenowa w Warszawie?
Co te wszystkie czynniki oznaczają dla kupującego? Niestety, wysokie ceny stały się normą.
- Jak słyszymy w podcaście: „Te 15-16 tysięcy złotych z metra trzeba niestety szykować, żeby kupić cokolwiek w Warszawie” – mowa tu o mieszkaniach w starszych budynkach (lata 70., 80.), często do remontu (który kosztuje dziś ok. 3 000 zł/m²).
- Nowe inwestycje na obrzeżach to dziś standardowo 18 000 – 20 000 zł/m².
- Nowe budownictwo w centralnych lokalizacjach to już przedział 30 000 – 40 000 zł/m².
Wygląda na to, że tanio już było. Jak podsumował nasz ekspert: „Jak to mówią, zawsze najlepszy moment na zakup nieruchomości był 3 lata temu… tak naprawdę najlepszy moment zawsze jest teraz”.
Poruszanie się po tak rozgrzanym rynku wymaga ogromnej wiedzy i doświadczenia. W Eteria.pl pomagamy naszym klientom znaleźć najlepsze oferty, często „off-market”, i bezpiecznie przeprowadzić transakcję, nawet w tak wymagających warunkach.
Powyższy artykuł powstał na podstawie szczegółowej analizy rynku przedstawionej w najnowszym odcinku naszego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat czynników windujących ceny, prognoz na przyszłość oraz mechanizmów działania funduszy inwestycyjnych, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy.
Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie! Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? pisz śmiało na [email protected].
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
