#33 "Kupno działki? Oto jak ustrzec się przed kosztownymi błędami - Dawid Myk ?

Marzenie o budowie własnego domu zaczyna się od jednego, kluczowego kroku: zakupu idealnej działki. To fundament całej inwestycji. Jednak w gąszczu ofert, przepisów i technicznych niuansów, łatwo o pomyłkę, która może kosztować setki tysięcy złotych i zniweczyć nawet najlepsze plany.

W Eteria.pl wierzymy, że kluczem do sukcesu jest wiedza. Dlatego w naszym najnowszym podcaście gościliśmy Dawida Myka, właściciela biura projektowego, który podzielił się bezcennym doświadczeniem w weryfikacji i zakupie gruntów.

Krok 1: Dokumenty ważniejsze niż wizja lokalna

To może zabrzmieć kontrowersyjnie, ale nasz ekspert jest w tej kwestii stanowczy. Zanim zachwycisz się śpiewem ptaków i malowniczym otoczeniem, zanurz się w dokumentach.

„Dla mnie wszystko co jest w dokumentach jest dużo ważniejsze (…) Jestem w stanie wyczytać z nich, z dokumentów, które zbiorę, czy tam są sieci, jakie są uzbrojenia, jakie są zagrożenia, czy działka jest pochyła, czy (…) jest jakieś roszczenie do tej działki.”

Wizja lokalna, zwłaszcza zimą czy przy pięknej pogodzie, może zakrzywić rzeczywistość. Hałaśliwa karczma za strumykiem jest cicha we wtorkowe popołudnie, a las, który latem rzuci cień na cały ogród, zimą wydaje się niegroźny. Dokumenty nie kłamią.

Co musisz sprawdzić na start?

Geoportal: To dobre miejsce na wstępną, ogólną weryfikację. Pamiętaj jednak, że dane mogą być nieaktualne.
Mapa opiniodawcza ze starostwa: To kluczowy dokument. Znajdziesz na niej aktualne informacje o sieciach (prąd, woda, gaz, kanalizacja) i ukształtowaniu terenu. Spadek gruntu o 3 metry na długości 25 metrów to realny scenariusz, który znacząco podniesie koszt budowy fundamentów.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów: Z niego dowiesz się o klasie gruntu i jego oficjalnym przeznaczeniu.

Krok 2: Działka z „problemem” to ukryta okazja

Działki, które na pierwszy rzut oka wyglądają na trudne i problematyczne, często latami czekają na nabywcę, a ich cena jest niezwykle atrakcyjna. Ekspert podał przykład własnego zakupu:

„Działki obok stoją na poziomie 500-600 złotych od kwadratu. My kupiliśmy za chyba 106 złotych.”

Skąd taka różnica? Działka przecięta była liniami gazu i wody, dwiema liniami energetycznymi niskiego napięcia oraz jedną średniego napięcia, a jej część znajdowała się w strefie zalewowej. Brzmi jak koszmar? Nie dla kogoś, kto potrafi zweryfikować te „problemy”.

Po trzymiesięcznym researchu okazało się, że:

Większość sieci jest nieczynna.
Przełożenie pozostałych jest możliwe i opłacalne.
Słup średniego napięcia, którego przeniesienie wyceniono na 100 000 zł, finalnie został usunięty na koszt energetyki.

Wniosek: Jeśli znajdziesz działkę w doskonałej lokalizacji, ale z odstraszającą ceną i widocznymi wadami, nie skreślaj jej. Zatrudnij specjalistę, który oceni, czy te problemy są rozwiązywalne i jakim kosztem. Zysk może być ogromny.

Krok 3: Analiza otoczenia i sąsiedztwa

Działka nie jest samotną wyspą. To, co znajduje się dookoła, ma ogromny wpływ na komfort życia i możliwości budowlane.

Na co zwrócić uwagę?

Sąsiedztwo: Sprawdź, co dzieje się w okolicy o różnych porach dnia i tygodnia. Wspomniana karczma z weselami od czerwca do września może skutecznie zniszczyć marzenia o spokojnych, letnich wieczorach.
Las: Działka granicząca z lasem to marzenie wielu osób, ale i potencjalna pułapka. Prawo wymaga zachowania 12-metrowego odstępu budynku od ściany lasu. Przy działce o szerokości 23 metrów, na dom zostaje zaledwie kilka metrów! Co gorsza, „las” w dokumentach nie zawsze oznacza las w rzeczywistości. Możesz mieć obowiązek odsunąć się od pustej łąki, która w rejestrze gruntów figuruje jako „LS”.
Zgoda sąsiada na budowę: To jeden z największych mitów. W nowoczesnym prawie budowlanym to projektant określa, czy inwestycja wpływa na sąsiednie działki. Jeśli projekt jest przygotowany profesjonalnie i nie narusza interesów sąsiadów (np. poprzez nadmierne zacienianie), urząd może nie uznać ich za stronę w postępowaniu. To ogromnie skraca i upraszcza proces uzyskania pozwolenia na budowę, eliminując ryzyko protestów.

Krok 4: Czerwone flagi, których nie możesz zignorować

Istnieją pewne zapisy i sytuacje, które powinny zapalić Ci czerwoną lampkę i skłonić do głębokiego zastanowienia, a często nawet do rezygnacji z zakupu.

Przeznaczenie gruntu „LS” (las) w rejestrze: Jak podkreśla ekspert, odlesienie działki jest procesem niezwykle kosztownym (nawet 250 000 zł za hektar) i w praktyce często niemożliwym do przeprowadzenia.
Niezgodność Twojego wymarzonego domu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): Klient, który chciał budować nowoczesną willę z płaskim dachem i piwnicą, o mały włos nie kupił działki, na której plan dopuszczał tylko dachy strome i zakazywał podpiwniczenia. Zawsze konfrontuj swoje marzenia z lokalnymi przepisami!
Grunty rolne wysokiej klasy (I-III): Ich odrolnienie jest praktycznie niemożliwe, jeśli nie spełniają szeregu rygorystycznych warunków (m.in. sąsiedztwo zwartej zabudowy i dostęp do drogi publicznej).
Badania geologiczne: Nigdy nie rezygnuj z opinii geologa. Koszt około 1000 zł to nic w porównaniu z wydatkami na fundamentowanie domu na podmokłym terenie lub dawnym wysypisku śmieci.

Nasza rada: Zanim sfinalizujesz transakcję, rozważ podpisanie warunkowej umowy przedwstępnej. Daje Ci to czas na dogłębną weryfikację i uzyskanie np. decyzji o warunkach zabudowy, co stanowi gwarancję, że będziesz mógł zrealizować swoje plany.

Powyższy artykuł powstał na bazie niezwykle merytorycznej rozmowy z Dawidem Mykiem, która odbyła się w ramach naszego podcastu. Jeśli planujesz zakup działki i chcesz poznać więcej praktycznych przykładów, historii z placu budowy i porad ekspertów, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka.