Kupno domu to dla wielu z nas spełnienie marzeń i jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. W Warszawie, gdzie rynek nieruchomości jest niezwykle dynamiczny, emocje często biorą górę nad rozsądkiem. Niestety, pośpiech i brak należytej weryfikacji mogą prowadzić do katastrofalnych w skutkach problemów.
W odcinku naszego podcastu gościliśmy Dawida Myka – inżyniera i właściciela biura projektowego, który na co dzień rozwiązuje problemy, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości. Rozmowa otworzyła nam oczy na pułapki, które mogą czaić się zarówno na rynku wtórnym, jak i w ofertach deweloperskich. Poniżej przedstawiamy kluczowe wnioski i praktyczne porady z tej fascynującej dyskusji.
Samochód sprawdzasz dokładniej niż dom za milion?
Jedno z najbardziej trafnych spostrzeżeń naszego gościa dotyczyło podejścia kupujących. Jak zauważył Dawid Myk:
| „…niestety ludzie zachowują się w taki sposób, że jadą kupić tego passata i jadą na stacje kontroli pojazdów (…) ale jak kupują dom, to często słyszę w telefonie taką informację, no kupuję dom, chciałbym się spotkać, będziemy przebudowywać. Dobrze, kiedy pan kupuje? Jutro.” |
To porównanie doskonale obrazuje powszechny błąd. Inwestując kilkadziesiąt tysięcy w samochód, drobiazgowo sprawdzamy jego stan techniczny. Inwestując setki tysięcy, a nierzadko miliony, w nieruchomość, często działamy pod wpływem impulsu. Tymczasem profesjonalny audyt techniczny i prawny to koszt rzędu kilku tysięcy złotych – ułamek wartości nieruchomości, który może uchronić nas przed finansową ruiną.
Co należy sprawdzić przed zakupem?
Nasz ekspert podzielił się historiami, które mrożą krew w żyłach, ale są bezcenną lekcją dla każdego kupującego. Na co zwrócić szczególną uwagę?
1. Poprawna dokumentacja
Zanim podpiszesz umowę, musisz zweryfikować kluczowe dokumenty:
- Zgodność z projektem: Czy budynek, który oglądasz, jest tożsamy z tym, na co wydano pozwolenie na budowę? Dawid opowiadał o przypadkach domów obróconych o 90 stopni względem projektu czy postawionych zbyt blisko granicy działki. Konsekwencją może być nakaz kosztownej przebudowy, a nawet częściowej rozbiórki.
- Odbiór budynku: Czy dom został formalnie odebrany i dopuszczony do użytkowania? Sprzedający powinien posiadać dokument potwierdzający ten fakt. Jego brak to poważny sygnał ostrzegawczy, mogący świadczyć o samowoli budowlanej. Koszt legalizacji takiej samowoli dla domu jednorodzinnego to minimum 50 000 zł samej opłaty legalizacyjnej.
2. Weryfikacja gruntu
Jedna z najbardziej szokujących historii dotyczyła młodego małżeństwa, które w ostatniej chwili uniknęło katastrofy. Zlecone przez Dawida badania geologiczne wykazały, że wymarzony dom w stanie surowym… stoi na zasypanym śmietnisku.
„Po zrobieniu odwiertu okazało się, że to stoi na śmietnisku. (…) W najgorszym wypadku dom popękał i trzeba byłoby go rozebrać. A ty zostajesz z kredytem do końca życia i bez domu.”
Koszt profesjonalnych badań geologicznych (ok. 1000-1500 zł) jest znikomy w porównaniu do ryzyka. Jeśli kupujesz dom w trakcie budowy lub stosunkowo nowy, taka weryfikacja to absolutna konieczność.
3. Przeglądy techniczne
W przypadku starszych domów kluczowy jest ich stan techniczny. Prawo budowlane nakłada na właścicieli obowiązek regularnych przeglądów:
- Coroczny przegląd kominiarski.
- Pięcioletni przegląd budowlany i instalacji (elektrycznej, sanitarnej).
Brak aktualnych protokołów to nie tylko ryzyko awarii, ale także realna groźba odmowy wypłaty odszkodowania. Ubezpieczyciele coraz skrupulatniej weryfikują, czy właściciel dbał o nieruchomość. Jak ostrzegał Dawid, w przypadku firm brak dokumentacji często oznacza, że ubezpieczenie po prostu nie obowiązuje. W przypadku pożaru fabryki jednego z jego klientów, straty opiewały na 8 milionów złotych, a ubezpieczyciel pierwotnie odmówił wypłaty właśnie z powodu braków w dokumentacji.
Na co uważać u dewelopera?
Mogłoby się wydawać, że zakup nowej nieruchomości od dewelopera jest wolny od ryzyka. Nic bardziej mylnego. Szczólną ostrożność należy zachować, gdy mamy do czynienia z mniejszymi, niedoświadczonymi firmami.
| „Dużo większe ryzyko jest, gdy są budowane takie segmenty albo pojedyncze domki. Bo to są bardzo często ludzie, dla których to nie jest biznes codzienny, tylko to jest taka odskocznia.” |
Nasz gość przytoczył przykład budynku wielorodzinnego, który, mimo że został odebrany, miał fatalne błędy projektowe i wykonawcze – od ścian między mieszkaniami o tragicznej akustyce, po przemarzające ściany i pojawiającego się grzyba.
Co istotne, pieczątka urzędnika na pozwoleniu na budowę nie gwarantuje jakości projektu. Urząd sprawdza głównie formalną zgodność dokumentów, a nie to, czy zastosowane rozwiązania techniczne są optymalne. Dlatego przy zakupie od dewelopera również warto skorzystać z pomocy niezależnego inspektora.
Nie działaj w pośpiechu
Kupno domu to proces, który wymaga chłodnej głowy i wsparcia specjalistów. Historie, którymi podzielił się z nami Dawid Myk, pokazują, że pozorne oszczędności na audycie czy badaniach mogą w przyszłości wygenerować gigantyczne koszty. Pamiętaj, że jako agencja Eteria.pl zawsze zachęcamy naszych klientów do dokładnej weryfikacji każdej nieruchomości. Twój spokój i bezpieczeństwo są dla nas najważniejsze.
Powyższy wpis jest podsumowaniem najważniejszych wątków poruszonych w naszym podcaście. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów, wstrząsających historii z placu budowy i praktycznych porad, gorąco zachęcamy do wysłuchania całej rozmowy. Pełny odcinek znajdziesz na naszym kanale.
Kontakt do Dawid Myk
Chcesz nas lepiej poznać?
Mail kontaktowy: [email protected]
