Miesiąc: maj 2024

Kupno nieruchomości to niemal zawsze jedna z największych i najbardziej stresujących decyzji w życiu. Wydajemy setki tysięcy, a często miliony złotych na transakcję, z którą będziemy związani przez lata. W Eteria.pl przeprowadziliśmy setki takich procesów i doskonale rozumiemy, jakie pułapki i wyzwania czyhają na kupujących.

Wiemy też, co odróżnia transakcję pełną nerwów od płynnego, świadomego procesu, który kończy się satysfakcją. Niektórzy klienci szukają swojego miejsca przez dwa lata, gubiąc się w ofertach – a można to zrobić znacznie szybciej i mądrzej.

Aby kupić nieruchomość „z głową”, warto podejść do tego metodycznie. Oto 7 kluczowych wskazówek opartych na naszym wieloletnim doświadczeniu.

1. Zacznij od „Dlaczego” (Zrozumienie potrzeb)

Zanim otworzysz pierwszy portal z ogłoszeniami, usiądź z kartką papieru (lub Excelem) i odpowiedz na fundamentalne pytanie, które stawiał Simon Sinek: Dlaczego?

Zdefiniuj swoje absolutne skrajności:

• Co na pewno MUSISZ mieć? (np. 3 oddzielne pokoje, balkon, cisza)
• Czego na pewno NIE CHCESZ? (np. parteru, okien na główną ulicę, widoku na okna sąsiada)

Zapisanie tych ram jest kluczowe, ponieważ w trakcie poszukiwań Twoje potrzeby zaczną ewoluować.

Mamy na koncie dziesiątki historii, gdzie „ktoś szukał na Pradze, a kupił na Mokotowie” albo „szukał mieszkania, a kupił dom”. Nasza rekordzistka szukała mieszkania na Mokotowie, a ostatecznie… kupiła apartament w Hiszpanii.

Te skrajne ramy to Twoja kotwica, która pozwoli Ci nie zbłądzić i nie stracić z oczu pierwotnego celu, gdy rynek zacznie kusić Cię kompromisami.

2. Budżet to nie tylko cena (Koszty dodatkowe i remont)

Największą pułapką budżetową jest skupienie się wyłącznie na cenie nieruchomości. Pamiętaj o kosztach dodatkowych:

• Podatek PCC (2% na rynku wtórnym, chyba że to Twoje pierwsze mieszkanie).
• Taksy notarialne.
• Ewentualne wynagrodzenie pośrednika.

Zobacz:Ile kosztuje notariusz?

Jednak największym ukrytym kosztem jest remont. Niezależnie, czy kupujesz z rynku wtórnego, czy pierwotnego, niemal zawsze czekają Cię jakieś prace.

3. Zbadaj lokalizację „z buta”

Słynne „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” to prawda, ale jest to sprawa niezwykle personalna. Nie ma jednej „najlepszej” dzielnicy – jest tylko najlepsza dla Ciebie.

Kiedy już zawęzisz obszar, nasza rada jest prosta: musisz tę lokalizację „spenetrować z buta”. Przejdź się po okolicy o różnych porach dnia – rano w drodze do pracy i wieczorem.

• Poczuj klimat: Czy jest cicho? Czy czujesz się bezpiecznie?
• Porozmawiaj z sąsiadami: To najlepsze źródło informacji o tym, co się realnie dzieje w budynku.
• Sprawdź plany: Zobacz, co jest planowane na pustych działkach obok. Budowa biurowca lub nowej linii tramwajowej może drastycznie podnieść (lub obniżyć) wartość Twojej przyszłej nieruchomości.

4. Bądź inspektorem (Stan techniczny)

Jeśli nie znasz się na budowlance, zatrudnienie fachowca do oceny stanu technicznego to absolutny must have. Taka usługa kosztuje kilkaset złotych, a może zaoszczędzić Ci dziesiątki tysięcy.

Sprzedający, co naturalne, „lubią o czymś nie powiedzieć”. Fachowiec sprawdzi to, czego nie widać: stan instalacji elektrycznej, hydrauliki, wilgotność czy krzywizny ścian. Jest to kluczowe, zwłaszcza przy zakupie domu, gdzie koszty napraw potrafią iść w setki tysięcy.

5. Sprawdź dokumenty (Aspekty prawne)

Zakup nieruchomości to przede wszystkim transakcja prawna. Musisz sprawdzić Księgę Wieczystą (KW) – czy nie ma w niej roszczeń, hipotek czy służebności, o których nie wiesz.

Możesz bezpłatnie, podkreślam, bezpłatnie, skonsultować się z notariuszem. Zanieś mu numer KW i podstawowe dokumenty. Notariusz „zerknie na to” i podpowie, czy widzi jakieś ryzyka.

Jeśli bierzesz kredyt, kluczowe jest sprawdzenie statusu gruntów. Jeśli są nieuregulowane, bank może odmówić finansowania. Dla bezpieczeństwa, umowę przedwstępną (zwłaszcza z dużym zadatkiem) zawsze podpisuj w formie aktu notarialnego.

6. Negocjuj mądrze (Relacje przed ceną)

Na negocjacjach można ugrać bardzo dużo.

Niedawno dla naszego klienta wynegocjowaliśmy cenę mieszkania niższą o 250 000 zł od ceny ofertowej (z 1,55 mln zł).

Umiejętności negocjacyjne wielokrotnie się zwracają. Jeśli jednak nie czujesz się w tym mocny, zatrudnij do tego profesjonalnego pośrednika.

Pamiętaj też o złotej zasadzie: „najpierw relacje, potem negocjacje”. Jeśli „wkurzysz” sprzedającego na starcie, będzie on mniej skłonny do ustępstw.

I uwaga w drugą stronę: jeśli trafiłeś na idealną nieruchomość, która spełnia wszystkie Twoje kluczowe potrzeby, nie ryzykuj jej utraty. „Czasami negocjacje o dziesięć tysięcy” mogą sprawić, że ktoś inny kupi Ci ją sprzed nosa za cenę ofertową.

7. Zbierz swój „Team”

Na koniec najważniejszy punkt, który spina wszystkie pozostałe. Kupując nieruchomość, musisz zgromadzić wokół siebie team ekspertów. Powinien on składać się z:

1. Pośrednika (który zna rynek i procesy)
2. Doradcy kredytowego (jeśli kupujesz na kredyt)
3. Notariusza (dla bezpieczeństwa prawnego)
4. Fachowca od remontów (do oceny stanu)

Posłuchaj pełnej rozmowy

Powyższy wpis powstał na bazie informacji i wskazówek z najnowszego odcinka podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat mądrego kupowania i usłyszeć rozwinięcie każdego z tych siedmiu punktów, zachęcamy do odsłuchania pełnej audycji.

🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali

Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami?  Pisz śmiało  [email protected].

Chcesz nas lepiej poznać?

Mail kontaktowy: [email protected]

Nasz kanał na YouTube

Nasz podcast na iTunes

Facebook Nataliia Iali

Facebook Cezary Nocula

Instagram Nataliia Iali

Facebook Eteria Consulting

Instagram Eteria Consulting

W Eteria.pl na co dzień rozmawiamy z klientami o rynku nieruchomości. Dla wielu osób inwestowanie sprowadza się do dwóch scenariuszy: zakupu mieszkania na wynajem lub pośrednictwa. To solidne podstawy, jednak prawdziwi, doświadczeni inwestorzy wiedzą, że rynek nieruchomości w Warszawie i w całej Polsce – oferuje znacznie więcej niszowych, często bardziej zyskownych możliwości.

W naszym najnowszym podcaście Cezary Nocula przybliżył pięć strategii, z których korzystają profesjonaliści. To metody wymagające wiedzy i doświadczenia, ale pokazujące, jak szerokie jest pojęcie „zarabiania na nieruchomościach”.

Oto 5 niszowych sposobów na inwestowanie, które warto znać.

1. Flipping nieruchomości komercyjnych (Nie mieszkań)

Wszyscy słyszeli o flippingu mieszkań: kup tanio, wyremontuj, sprzedaj drożej. Ta sama zasada działa jednak na znacznie bardziej stabilnym rynku komercyjnym, ale mechanizm jest inny.

• Na czym to polega? Inwestor kupuje lokal użytkowy, często poniżej wartości rynkowej.
• Kluczowa różnica: Zamiast sprzedawać pusty lokal, inwestor najpierw dostosowuje go pod konkretnego, sieciowego najemcę (np. Żabkę, Rossmanna czy piekarnię) i podpisuje z nim długoterminową umowę najmu (np. na 5-10 lat).
• Produkt: Sprzedaży nie podlega sam lokal, ale „gotowiec” inwestycyjny – nieruchomość z gwarantowanym, stałym przychodem.
• Klient docelowy: Ostatecznym nabywcą jest inny inwestor (np. fundusz lub zamożna osoba prywatna), który nie chce zajmować się remontem i szukaniem najemcy, a jedynie czerpać pasywny dochód przez lata.

To strategia dla bardziej zaawansowanych graczy, operujących na rynku B2B (gdzie dochodzi m.in. 23% VAT), ale oferująca stabilny i przewidywalny zysk.

2. Sourcing, czyli „Łowca okazji” inwestycyjnych

Sourcing bywa mylony z pośrednictwem, ale to zupełnie inna usługa. Jak definiuje to Cezary: „jest to wyszukiwanie okazji inwestycyjnych, analizowanie informacji i przekazywanie tych okazji dalej”.

• Kogo reprezentuje sourcer? Wyłącznie inwestora (kupującego). Nie podpisuje żadnych umów ze sprzedającymi.
• Na czym się skupia? Tylko i wyłącznie na „okazjach” – nieruchomościach z potencjałem inwestycyjnym (pod flipa lub wynajem), które nie są dostępne na otwartym rynku lub wymagają specjalistycznej wiedzy.
• Jak działa? Sourcer negocjuje ze sprzedającym tak, „jakby sam chciał kupić”. Często podpisuje umowę przedwstępną na siebie, a następnie dokonuje cesji tej umowy na docelowego inwestora.
• Wynagrodzenie: Sourcer nie pobiera prowizji procentowej. Otrzymuje od inwestora stałą opłatę za „znalezienie” transakcji (np. 10, 20 lub 30 tys. zł). Im lepsza okazja (niższa cena), tym wyższa opłata dla sourcera.

3. Podnajem (Z gwarancją zysku… i ryzyka)

To strategia, która pozwala wejść na rynek wynajmu przy relatywnie niskim kapitale własnym. Jest jednak obarczona sporym ryzykiem.

• Jak to działa? Firma zajmująca się podnajmem znajduje właściciela nieruchomości, który chce wynająć swoje mieszkanie, ale nie chce się niczym zajmować.
• Model: Firma podpisuje z właścicielem długoterminową umowę najmu na stałą kwotę (np. 3000 zł miesięcznie). Właściciel otrzymuje gwarantowany czynsz, niezależnie od obłożenia.
• Zysk firmy: Firma na własny koszt odświeża, mebluje lub dzieli lokal, a następnie podnajmuje go docelowym lokatorom (np. na pokoje) za wyższą sumaryczną kwotę (np. 4000 zł). Różnica to zysk firmy.
• Ryzyko: „Trzeba robić to z głową”. Jeśli rynek najmu się załamie lub lokal będzie stał pusty, firma nadal musi płacić właścicielowi umówiony, stały czynsz. To model dla tych, którzy potrafią precyzyjnie zarządzać nieruchomościami i ryzykiem.

4. Inwestycje w strychy

W dużych miastach, takich jak Warszawa, brakuje działek w dobrych lokalizacjach. Doświadczeni inwestorzy znaleźli na to sposób – patrzą w górę.

• Okazja: W starych kamienicach często znajdują się nieużytkowane strychy. Wspólnoty mieszkaniowe nierzadko nie mają funduszy na drogie remonty, np. wymianę dachu czy instalację windy.
• Transakcja: Inwestor kupuje od wspólnoty strych, często w zamian za sfinansowanie kluczowego remontu w budynku.
• Proces: To już nie jest remont, to „mikro-projekt deweloperski”. Wymaga uzyskania pozwoleń, adaptacji (np. podniesienia dachu, wstawienia okien) i stworzenia od zera pełnoprawnych mieszkań.
• Zysk: „Strych kupujemy dużo, dużo, dużo taniej od standardowego mieszkania”. Mimo że koszty adaptacji są wysokie, finalna cena sprzedaży nowych apartamentów w prestiżowej lokalizacji generuje bardzo wysoki zwrot z inwestycji.

5. Inwestycje grupowe (Crowdfunding nieruchomości)

Co zrobić, jeśli masz 100 000 zł? Jak mówi Cezary: „w Warszawie, no to garaż kupimy”. Na mieszkanie to za mało. Dla takich osób powstał crowdfunding nieruchomości.

• Model: Doświadczony deweloper lub inwestor znajduje dużą okazję, ale potrzebuje finansowania. Zamiast iść do banku, zbiera kapitał od wielu mniejszych, prywatnych inwestorów.
• Twoja rola: Stajesz się pasywnym inwestorem. Pożyczasz swoje 100 tys. zł na określony procent lub stajesz się udziałowcem w spółce celowej powołanej do realizacji tego jednego projektu.
• Plusy: Jest to inwestycja „bezsługowa” – nie zajmujesz się najemcami ani remontami. Oferuje zazwyczaj wyższy procent niż standardowy wynajem i pozwala wejść na rynek z mniejszą kwotą.
• Minusy: Nie jesteś fizycznym właścicielem nieruchomości. Po zakończeniu projektu (np. po 2 latach) odzyskujesz kapitał powiększony o zysk i musisz szukać nowej okazji.

Pamiętaj, że to gra długoterminowa

Nieruchomości, niezależnie od wybranej strategii, to „gra długoterminowa”. Rynek jest bezpieczny i rentowny, ale wymaga wiedzy, cierpliwości i uczciwego partnera.

Jak słusznie podsumował Cezary w naszym podcaście:

Chcesz wiedzieć więcej? Posłuchaj podcastu!

Powyższy wpis to streszczenie najważniejszych strategii omawianych w odcinku podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat każdej z tych metod i lepiej zrozumieć, jak profesjonaliści poruszają się po rynku, zachęcamy do odsłuchania pełnej audycji.

🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali

Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami?  pisz śmiało  [email protected] lub wpadnij do nas na  http://eteria.com.pl

Chesz nas lepiej poznać?

Mail kontaktowy: [email protected]

Nasz kanał na YouTube

Nasz podcast na iTunes

Facebook Nataliia Iali

Facebook Cezary Nocula

Instagram Nataliia Iali

Facebook Eteria Consulting

Instagram Eteria Consulting

W Eteria.pl doskonale wiemy, przed jakim wyzwaniem staje dziś właściciel nieruchomości w Warszawie. Wystawiasz ogłoszenie i niemal natychmiast organizujesz „casting na pośrednika”. W Twoim salonie siada agent numer jeden, potem drugi, trzeci, czwarty… i każdy mówi to samo: „mam personalne podejście”, „gwarantuję najwyższą jakość” i „jestem elastyczny”.

Wszyscy zlewają się w jedną, nijaką masę.

Tymczasem w tym „castingu” nie chodzi o to, by powiedzieć klientowi to, co chce usłyszeć. Chodzi o to, by w 60 sekund udowodnić, że jest się profesjonalistą, który dowiezie rezultat.

O tym, jak mówić o sobie, by inni chcieli słuchać (i kupować), rozmawialiśmy w naszym najnowszym podcaście z Jerzym Zientkowski – jednym z najlepszych mówców w Polsce, mentorem i analitykiem komunikacji, który od lat szkoli również nasz zespół.

Oto dekonstrukcja autoprezentacji, która naprawdę działa.

Cel: Nie opowiedzieć, lecz zaciekawić

Podstawowy błąd, jaki popełniamy, to myślenie o autoprezentacji jako o procesie. „Muszę coś o sobie opowiedzieć”. Jerzy Zientkowski brutalnie sprowadza to na ziemię: to myślenie o rezultacie.

Standardowa formułka („Nazywam się X, mam Y lat doświadczenia…”) jest zabójcza. Jak tłumaczy Jerzy, nasz mózg rozpoznaje ten schemat i… przestaje słuchać. Nuda jest największym wrogiem sprzedaży.

Jak wygrać bitwę, zanim się zacznie?

Jeśli jesteś piątym agentem w kolejce, a klient już wcześniej rozmawiał z kimś, kogo zna i komu ufa – przegrałeś tę bitwę, zanim wszedłeś do pokoju.

Autoprezentacja nie zaczyna się, gdy otwierasz usta. Zaczyna się od przygotowania „amunicji”. Większość agentów (i większość ludzi) nie potrafi odpowiedzieć na fundamentalne pytanie:

„Co Cię wyróżnia?”

Odpowiedź „buduję relacje” jest pusta. Profesjonalista ma w głowie gotową historię: „Opowiem Panu historię klienta, który powiedział mi, że dzięki mnie poczuł się bezpiecznie, bo…”.

Wierzymy, że wygrywa się przygotowaniem. Znajomość swoich mocnych stron, poparta dowodami, buduje pewność siebie, która jest fundamentem zaufania.

Instrukcja skutecznej autoprezentacji w 4 krokach

Jak więc w praktyce zbudować przekaz, który wygrywa casting?

1. Zacznij inaczej (Pierwsze 7 sekund)

Masz 7 sekund na wrażenie intelektualne. Musisz pokazać inteligencję, pasję i ekspertyzę.

• Źle: „Dzień dobry, nazywam się Jan Kowalski, jestem agentem nieruchomości.” (Nuda, mózg się wyłącza).
• Dobrze (Hak): „49. W moim życiu ta liczba oznacza trzy kluczowe rzeczy…” (Mózg pyta: „Jakie rzeczy?”).
• Dobrze (Teza): „20 lat temu, kończąc studia, wydarzyła się jedna z najbardziej fascynujących rzeczy w moim życiu…” (Mózg pyta: „Co się wydarzyło?”).

Zaczynając niestandardowo, zmuszasz słuchacza do aktywnego słuchania.

2. Mów językiem korzyści (Co klient z tego ma?)

Większość ludzi mówi o sobie (Cecha), zamiast o kliencie (Korzyść).

• Źle (Cecha): „Jestem zaangażowany i mam wysoki system wartości.” (Klient myśli: Super, ale co z tego?).
• Dobrze (Korzyść): „Mój system wartości oznacza, że nigdy nie postawię swojej prowizji nad Pana bezpieczeństwem. W praktyce oznacza to, że trzykrotnie sprawdzę każdy dokument, nawet jeśli opóźni to transakcję o jeden dzień. Wolę stracić dzień, niż żeby Pan stracił pieniądze.”

3. Zmień monolog w dialog

Nawet 60-sekundowa autoprezentacja nie może być monologiem. Musisz „przebić czwartą ścianę” (teatralna metafora). Jak?

• Utrzymuj kontakt wzrokowy.
• Zadawaj pytania retoryczne („I co się wtedy okazało?”).
• Reaguj na mowę ciała klienta.
• Spraw, by klient czuł się partnerem w rozmowie, a nie odbiorcą wyuczonej formułki.

4. Nigdy nie kończ mówiąc „Dziękuję”

To jeden z największych błędów. Słowo „dziękuję” energetycznie zamyka rozmowę. Jest sygnałem: „skończyłem, idziemy na kawę”.

• Źle: „…no i to wszystko o mnie. Dziękuję.” (Cisza, niezręczność).
• Dobrze (Wezwanie do działania): „Jeśli to, co powiedziałem, ma dla Państwa sens, proponuję, żebyśmy w kolejnym kroku omówili trzy największe ryzyka przy sprzedaży tej nieruchomości.”
• Dobrze (Podsumowanie): „Chcę, żebyście Państwo zapamiętali o mnie jedną, kluczową rzecz…”

Zakończenie musi być mocne i wskazywać, co ma się wydarzyć dalej.

Mit „Naturalności”

Częstym argumentem przeciwko takiemu przygotowaniu jest: „Ale to będzie sztuczne, ja wolę być naturalny”.

Jak słusznie zauważył Jerzy, „naturalność nie jest dobra”, jeśli nie jest skuteczna.

Gdy oglądamy mistrza gitary lub profesjonalnego tancerza, ich występ wygląda na „naturalny” i „niewymuszony”. Ale za tą naturalnością stoją tysiące godzin praktyki.

W naszej agencji nieruchomości wierzymy, że profesjonalizm to rzemiosło. Przygotowanie swojej autoprezentacji, przećwiczenie jej i przetestowanie to nie „sztuczność” – to szacunek do klienta i jego czasu. To właśnie ten proces pozwala nam skutecznie pracować na Państwa sukces.

Chcesz poznać więcej szczegółów? Posłuchaj podcastu!

Powyższy wpis to skrót najważniejszych myśli z fascynującej rozmowy z Jerzym Zientkowski, która odbyła się w ramach podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak procesy i systemy pozwalają znaleźć czas na „dzikość serca” oraz pobrać materiały szkoleniowe od Jerzego, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka!

Chcesz nas lepiej poznać?

Mail kontaktowy: [email protected]

Nasz kanał na YouTube

Nasz podcast na iTunes

Facebook Nataliia Iali

Facebook Cezary Nocula

Instagram Nataliia Iali

Facebook Eteria Consulting

Instagram Eteria Consulting

Poznaj naszego gościa:

Strona www
LinkedIn Jerzego
Instagram Jerzego

Materiały od Jerzego:

2020 Materiały 32 sposoby na świetne rozpoczęcie prezentacji v6 (1)