Rynek nieruchomości premium w Warszawie jest obecnie rozgrzany do czerwoności. Klienci poszukują wyjątkowych wnętrz, a popyt znacząco przewyższa podaż. W rezultacie, najciekawsze apartamenty, penthouse’y i domy znikają, zanim jeszcze zdążą trafić na popularne portale ogłoszeniowe.
Jak w takich warunkach skutecznie znaleźć i kupić wymarzoną nieruchomość? Czy dostęp do najlepszych ofert to mit, czy rzeczywistość dostępna tylko dla nielicznych?
W Eteria.pl wierzymy w transparentność i dzielenie się wiedzą. Dlatego w naszym podcaście, Nataliia rozmawiała z Anną Bylecką, naszą doradczynią ds. nieruchomości specjalizującą się w segmencie premium. Ania, którą Nataliia trafnie określiła „snajperem wyjątkowych wnętrz”, zdradziła kulisy swojej pracy i strategie, które pozwalają jej realizować cele nawet dla najbardziej wymagających klientów.
Oto najważniejsze wnioski z tej rozmowy, które powinien znać każdy, kto rozważa zakup luksusowej nieruchomości w stolicy.
Główne wyzwanie: Popyt, który wyprzedza podaż
Ania od razu wskazała na największą trudność na dzisiejszym rynku:
| „Największe wyzwanie obecnie dla klientów, to rzeczywiście znalezienie takiej nieruchomości, które spełni oczekiwania klienta. Ponadto obecnie tak naprawdę popyt góruje nad podażą, w związku z tym wcale nie jest łatwo znaleźć taką nieruchomość.” |
Oznacza to, że tradycyjne przeglądanie ofert jest niewystarczające. Kiedy piękna nieruchomość trafia na rynek otwarty, zainteresowanie jest tak duże, że proces decyzyjny musi być błyskawiczny, a pole do negocjacji jest mocno ograniczone.
Prawda o „Off-Market”: To nie jest mit
Kluczem do sukcesu w segmencie premium jest dostęp do ofert, których nie widzi rynek. Nataliia zapytała wprost, czy „off-market” to mit.
| „Nie, potwierdzam, to nie jest mit. Naprawdę tak się dzieje” – odpowiedziała Ania. „Większość ofert z segmentu premium są właśnie pod skrzydłami agencji. W związku z tym, żeby w ogóle dowiedzieć się o ich istnieniu, trzeba mieć kontakt z odpowiednim agentem.” |
Te „perełki” są często zarezerwowane dla klientów, którzy współpracują z agencjami na zasadach wyłączności. Właściciele ceniący prywatność nie chcą upubliczniać swoich wnętrz, a agenci wymieniają się takimi informacjami między sobą, zanim oferta ujrzy światło dzienne.
Penthouse na Żoliborzu w 48 godzin
Ania podzieliła się historią jednego ze swoich klientów, która doskonale ilustruje ten mechanizm:
- Cel: Penthouse na warszawskim Żoliborzu.
- Czas poszukiwań: Cały proces (od rozpoczęcia do finalizacji) trwał dokładnie dwa miesiące.
- Obejrzane nieruchomości: 6 (z czego 4 były z rynku otwartego, a 2 z off-marketu).
- Rezultat: To właśnie druga z ofert off-market okazała się strzałem w dziesiątkę.
- Szybkość: „Cały proces od prezentacji do podpisania umowy przedwstępnej trwał niecałe 48 godzin.”
Ten przykład pokazuje, że dostęp do ofert spoza rynku nie tylko umożliwia znalezienie unikalnych nieruchomości, ale także znacząco przyspiesza cały proces.
Strategie agenta: Więcej niż przeglądanie ofert
Jak więc agent dociera do takich nieruchomości? Ania wymieniła kilka swoich metod:
- Szeroka sieć kontaktów: Bieżący kontakt z innymi agentami i pytanie o konkretne nieruchomości dla swoich klientów.
- Social Media: Aktywne poszukiwania i zamieszczanie ogłoszeń na specjalistycznych grupach.
- Metody niekonwencjonalne: Jak przyznała Ania, czasami najlepszym źródłem informacji bywa… rozmowa z ochroniarzem w danym budynku.
- Kreatywność: Natalia przywołała przykład, gdzie w poszukiwaniu mieszkania przy jednej, konkretnej ulicy, agent zadzwonił do… najemcy lokalu z pytaniem, czy właściciel nie zechciałby go sprzedać. (Okazało się, że zechciał!)
Dobry agent musi działać kreatywnie i nie szablonowo, szukając każdego możliwego rozwiązania, aby zrealizować cel klienta.
Jak wygląda proces poszukiwania?
Decydując się na współpracę z jednym, dedykowanym agentem, klient kupuje przede wszystkim czas i dostęp do rynku. Ania opisała, jak krok po kroku wygląda ten proces.
1. Dogłębna analiza potrzeb (i budżetu)
Wszystko zaczyna się od rozmowy – najpierw telefonicznej, a potem na spotkaniu przy kawie. To czas na precyzyjne określenie parametrów: metrażu, lokalizacji, oczekiwań i budżetu.
Co ciekawe, Ania zauważyła, że klienci premium rzadko kupują nieruchomość w pierwotnie zakładanym budżecie.
| „Rzadko się to zdarza, tak. Czasami te ceny potrafią być o wiele wyższe niż pierwotnie zakładaliśmy, zwłaszcza jeżeli chodzi o kamienicę.” |
Natalia dodała, że klienci często zaczynają od niższego pułapu, „żeby zbadać, czy agent może znajdzie coś w tej cenie”. Jednak gdy konfrontują swoje wysokie oczekiwania co do standardu i unikalności z realiami rynkowymi, budżet naturalnie wzrasta.
2. Oszczędność czasu: Weryfikacja i prezentacje
To jedna z największych wartości dla klienta. Zamiast tracić czas na oglądanie niedopasowanych ofert, agent wykonuje wstępną selekcję.
| „Staram się zwykle umówić kilka prezentacji jednego dnia. (…) Ja też zawsze przed takim spotkaniem weryfikuję daną nieruchomość, staram się zebrać jak najwięcej o niej informacji” – mówi Ania. |
A co, jeśli klient jest z innego miasta lub jest bardzo zajęty?
| „Jadę na tą prezentację sama. I wtedy dopytuje, robię dodatkowe zdjęcia, filmy, upewniam się, czy ta nieruchomość rzeczywiście jest warta tego, żeby mój klient przyjechał i zobaczył ją osobiście.” |
3. Negocjacje i finalizacja
Gdy klient zdecyduje się na daną nieruchomość, rola agenta staje się kluczowa. To on ustala warunki transakcji, negocjuje cenę, wyposażenie oraz termin przekazania. Następnie koordynuje cały proces z notariuszem, dbając o błyskawiczne dopięcie formalności.
4. Opieka po transakcji: To się nie kończy u notariusza
W Eteria.pl wierzymy, że relacja z klientem wykracza poza podpisanie aktu. Ania podkreśliła, że jej praca trwa nadal:
| „Absolutnie nie [kończy się u notariusza]. (…) Jednym z nich jest przekazanie lokalu. Ważne jest to, żeby spisać odpowiednio wszystkie liczniki, żeby upewnić się, że mój klient otrzyma wszystkie potrzebne klucze (…). Musimy tutaj dopilnować bardzo wielu elementów, o których wiadomo klienci czasem nawet nie wiedzą.” |
Co najważniejsze, klienci mogą liczyć na wsparcie również długo po odbiorze kluczy.
Powyższy wpis powstał na bazie najnowszego odcinka naszego podcastu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat strategii poszukiwania wyjątkowych wnętrz i posłuchać całej rozmowy z Anną Bylecką, serdecznie zapraszamy do odsłuchania pełnego odcinka na naszej stronie lub ulubionej platformie podcastowej.
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Kanał na YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCovS…
Facebook: https://www.facebook.com/eteriaconsul…
Instagram: https://www.instagram.com/eteria_cons…