?? Witamy w ekscytującym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości! Dzisiaj mamy zaszczyt gościć Adriana Gorzyckiego, nie tylko współwłaściciela i współzałożyciela PP Media, ale także charyzmatycznego prowadzącego na kanale Przygody Przedsiębiorców oraz Gorzycki&Kolancjusz. Współtwórca elitarnej grupy dla przedsiębiorców “Łoża Kapitalistów”, wspólnik spółki nieruchomościowej “Więcej”, i przede wszystkim osoba, która ma niesamowity talent w sprzedaży.?✨
W tym odcinku, Adrian odpowie na pytania dotyczące:
➡️ Tajemnice Skutecznej Sprzedaży: jakie kluczowe elementy decydują o sukcesie w sprzedaży
➡️ Sekrety Sukcesu: Nasz gość odpowiada jaka była jego najbardziej udana transakcja, dając unikalny wgląd w to, co naprawdę przyczynia się do sukcesu w świecie nieruchomości.
➡️ Pokonywanie Wyzwań: Zrozum, jakie wyzwania czekają na przedsiębiorców w sprzedaży i jak Adrian radzi sobie z tymi przeszkodami, wykorzystując innowacyjne strategie.
? Dołącz do nas w tej podróży po świecie sprzedaży, gdzie Adrian Gorzycki odsłania kulisy swoich strategii i dzieli się wiedzą. To nie tylko szansa na zdobycie praktycznych porad, ale także na inspirację, która może zmienić sposób, w jaki myślisz o sprzedaży i prowadzeniu biznesu.??
? Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie ? Cezary Nocula & Nataliia Iali
Warszawski rynek nieruchomości jest niezwykle dynamiczny. Nasi klienci często pytają nie tylko o bieżące oferty, ale także o przyszłość: „Co dalej z cenami?”, „Czy to dobry moment na zakup?”, „Jakie zmiany regulacyjne wpłyną na rynek?”.
Aby rzucić światło na te palące kwestie, zaprosiliśmy do naszego podcastu gościa specjalnego Piotra Kieresia, współtwórcę marki Rozsądni Bracia, a przede wszystkim doświadczonego dewelopera i praktyka rynku. Rozmowa zeszła na fascynujące tory, od twardych prognoz rynkowych po psychologiczne bariery, które powstrzymują nas przed sukcesem.
Oto najważniejsze wnioski z tej rozmowy, kluczowe dla każdego, kto obserwuje rynek nieruchomości w Warszawie i całej Polsce.
Ceny nieruchomości a nowe regulacje – czy nadchodzi koniec ery dostępnych mieszkań?
To prawdopodobnie najważniejsza i najbardziej niepokojąca prognoza Piotra. Jego zdaniem, zbliżamy się do momentu, w którym przeciętnej, pracującej rodziny po prostu nie będzie stać na zakup mieszkania, nawet na kredyt.
Skąd ta radykalna teza? Kluczowym czynnikiem jest nadchodząca regulacja Unii Europejskiej.
„Zbliżamy się też do takich czasów, że to się zmieni. […] od 2028 roku […] ma być taki przepis Unii Europejskiej […], że nowe budynki mają być zeroemisyjne. Co oznacza, że tak naprawdę koszt wytworzenia nowych budynków po 2028 roku po prostu wystrzeli z proc.”
Jak podsumował Piotr, „czasy, w których przeciętną rodzinę stać na zakup nieruchomości, to już bezpowrotnie minęły”. Własność mieszkania, zamiast być standardem, do którego dążymy, może stać się przywilejem dostępnym dla nielicznych. To fundamentalna zmiana, która każe przemyśleć strategię każdemu, kto waha się z decyzją o zakupie.
Paradoks „Patodeweloperki”: Jak walka o jakość podnosi ceny
Wszyscy słyszeliśmy o „patodeweloperce” i przyklaskujemy regulacjom, które mają ją ukrócić – jak choćby wymóg minimalnego metrażu 25 m² czy obowiązkowe place zabaw. Piotr Kiereś zwraca jednak uwagę na drugą stronę medalu, o której głośno się nie mówi.
Te regulacje bezpośrednio zwiększają koszty budowy.
„Najgorsze w moim odczuciu jest to, że ten właśnie Kowalski, który będzie najbardziej cierpiał, […] on teraz najgłośniej klaszczy, że fajnie, że ktoś dojebał deweloperom. A tak naprawdę ten przepis oczywiście sprawi, że […] końcowo mieszkania będą dużo droższe.”
Dlaczego? Jak wyjaśnia ekspert, wymogi (np. dotyczące odległości placu zabaw) sprawiają, że na tej samej działce deweloper może wybudować mniejszy budynek. Mniej mieszkań musi pokryć ten sam (lub wyższy) koszt gruntu i budowy. Efekt? Wyższa cena za metr dla klienta końcowego.
To kluczowa informacja dla zrozumienia, dlaczego ceny na rynku pierwotnym w Warszawie, mimo chwilowych wahań, w długim terminie prawdopodobnie będą dalej rosły.
Kulisy pracy dewelopera – Czyli dlaczego Twój sąsiad nie powinien budować Ci domu
Wiele osób postrzega deweloperów negatywnie, widząc jedynie efekt końcowy – budynek i wysoką marżę. Piotr, opierając się na własnych doświadczeniach, pokazuje, jak wygląda druga strona medalu: ogromny stres, ryzyko i praca, której nie widać.
Podzielił się też jedną z najważniejszych lekcji, jakie wyciągnął:
„Okazuje się, że to nie jest dobry sposób na prowadzenie biznesu, czyli jeżeli z klienta chce się zrobić kolegę, to zawsze się mści później… Nauczyłem się wtedy, że nie wkręcam się w relacje biznesowe w taki sposób osobisty.”
Problem pojawia się przy pierwszej reklamacji. Utrzymanie profesjonalnego dystansu jest kluczowe dla zdrowia obu stron transakcji. Piotr przytoczył też skrajny przykład „prostej drogi do porażki”: budowanie osiedla i zamieszkanie w jednym z domów, wśród swoich klientów. Z pozycji sąsiada-dewelopera każda usterka na osiedlu staje się osobistym problemem.
Największa bariera w nieruchomościach? Twój własny umysł.
Jednym z najbardziej inspirujących wątków rozmowy była psychologia sukcesu. Piotr przyznał, że miał w życiu „łatwiej” niż inni, ale nie w sensie finansowym. Jego przewaga leżała w głowie. Ponieważ jego bracia już działali w deweloperce, dla niego ten biznes nie był „zaczarowanym ziarnem niedostępnym dla zwykłego zjadacza chleba”. On po prostu wiedział, że to jest możliwe.
To brak strachu, a nie brak kapitału, jest często kluczem.
„W ogóle jestem przekonany o tym, że obojętnie co chcesz w życiu osiągnąć, w momencie kiedy się boisz tego co możesz zrobić… to nie osiągniesz tego… A w momencie kiedy po prostu podchodzisz do jakiegoś zadania… że to jest osiągalne, no to to jest klucz do sukcesu.”
Dla nas w Eteria.pl to ważna lekcja, którą przekazujemy klientom. Niezależnie czy kupujesz pierwsze mieszkanie w Warszawie, czy inwestujesz w kolejny lokal na wynajem – strach i ograniczenia w głowie to często najwięksi wrogowie.
Posłuchaj pełnej rozmowy
Powyższe punkty to tylko wycinek niezwykle wartościowej dyskusji. Z pełnego odcinka podcastudowiesz się również, jak Piotr z braćmi połączyli siły po latach rywalizacji, na czym polega prawdziwa wolność finansowa i jakie „lifehacki” stosuje, by „przeprogramować swój mózg”.
Zachęcamy do odsłuchania całej rozmowy z Piotrem Kieresiem na naszym kanale!
Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie! Cezary Nocula & Nataliia Iali
Większość polskich inwestorów koncentruje swoje portfele blisko domu. Warszawa, Trójmiasto, Kraków – to rynki, które znamy, rozumiemy i czujemy się na nich pewnie. Jeśli już myślimy o dywersyfikacji zagranicznej, naturalnym kierunkiem wydaje się Hiszpania, Włochy czy Grecja.
Dlaczego? Jak zauważyła nasza gościni w najnowszym podcaście „Ludziom się wydaje, że w Europie mamy system prawny bardzo podobny (…) więc tam czują się bezpieczniej”.
Ale czy na pewno? I czy ten „europejski koszyk” to jedyna słuszna droga dywersyfikacji?
Gościliśmy Marię Kobryń – prawniczkę, przedsiębiorczynię i inwestorkę, która obsługuje Eteria.pl, a prywatnie buduje swój portfel nieruchomości w tak egzotycznych miejscach jak Tajlandia czy Dominikana. W naszej rozmowie obaliła kilka mitów i pokazała, dlaczego warto myśleć globalnie, nawet jeśli na co dzień działamy na rynku warszawskim.
Dlaczego inwestorzy mieliby kupować na drugim końcu świata?
Na pierwszy rzut oka, zakup apartamentu w Tajlandii, gdy pierwszą nieruchomość inwestycyjną można kupić na warszawskim Mokotowie, wydaje się nielogiczny. Maria jednak wskazuje na kilka potężnych argumentów strategicznych.
Prawdziwa dywersyfikacja geopolityczna
To kluczowy argument. „Można [dywersyfikować] w kilku miastach, ale nadal to jest jeden koszyk pod tytułem Polska albo Europa.” Maria słusznie zauważa, że Hiszpania, Grecja i Polska, mimo różnic, leżą w tym samym regionie, narażonym na te same wstrząsy geopolityczne czy regionalne kryzysy.
„Mamy wojnę, która znienacka wszystkich zaskoczyła. Teraz mamy [konflikt] w basenie Morza Śródziemnego. Więc też warto troszkę się interesować geopolityką.”
Posiadanie aktywów w Azji czy na Karaibach to nie tylko „Plan B”, ale często „Plan C i D”. To strategiczne rozłożenie ryzyka, którego nie da się osiągnąć, kupując nieruchomości wyłącznie na jednym kontynencie.
Lekcja z pandemii: Dywersyfikacja prawna i polityczna
Pandemia brutalnie zweryfikowała, jak różne kraje reagują na kryzys. To doświadczenie skłoniło Marię do inwestycji na Dominikanie.
„Tajlandia była zamknięta totalnie. 2 lata. (…) Natomiast Dominikana powiedziała: zapraszam. Meksyk powiedział: zapraszam. Zanzibar powiedział: zapraszam.”
Kraje, które pozostały otwarte, przeżyły turystyczny boom. To pokazało, że dywersyfikacja to nie tylko lokalizacja, ale też odporność na różne scenariusze polityczne i zdrowotne.
Wyższa stopa zwrotu i inny sezon
Dlaczego nie Szwajcaria albo Anglia? Maria jest szczera: „Kraj, który się rozwija, a nie jest rozwinięty, ma wyższą stopę zwrotu.” Inwestowanie na wczesnym etapie rozwoju rynku po prostu bardziej się opłaca.
Co więcej, rynki egzotyczne często oferują coś, czego nie ma Europa – wynajem przez cały rok. W przeciwieństwie do sezonowej Bułgarii czy Grecji, w Tajlandii „pora mokra” (nasze wakacje) to po prostu low season z niższymi cenami, a nie martwy okres bez turystów.
Największe mity i pułapki inwestowania egzotycznego
Oczywiście, droga ta nie jest pozbawiona ryzyka. Maria, jako prawniczka, sama przyznaje, że „dużo można spartolić”.
Mit 1: „W Europie jest bezpieczniej”
To podstawowy błąd w myśleniu. Maria stanowczo się z nim nie zgadza:
„Znam wiele takich historii, gdzie niekoniecznie pieniądze właśnie zainwestowane, na przykład w piękną chatkę we włoskich Alpach się (…) zwróciły, czy ludzie nie zostali oszukani. (…) Tak samo jak i w Polsce można wtopić nieźle pieniądze.”
Ryzyko nie leży w egzotycznej lokalizacji, ale w braku należytej staranności (due diligence), nieznajomości prawa i zaufaniu nieodpowiednim ludziom – te same zasady obowiązują w Warszawie.
Pułapka 2: Zderzenie kulturowe
To najważniejsza lekcja praktyczna z podcastu. Nasze europejskie nawyki biznesowe w Azji mogą doprowadzić do katastrofy.
„W każdym kraju jesteśmy w stanie zrobić biznes (…), pod warunkiem, że chcemy się nauczyć tego, jak tam ci ludzie funkcjonują. (…) Szczególnie w krajach azjatyckich, gdzie bardzo jest istotne, to żeby (…) ktoś nie stracił twarzy.”
Maria opowiedziała o sytuacji, w której nakrzyczenie na lokalnego menedżera (co w Polsce mogłoby „przyspieszyć sprawę”) w Tajlandii skutkuje kulturowo zakorzenioną potrzebą zemsty. Zamiast krzyku, Maria i jej mąż… sami posprzątali apartament na błysk, pokazując menedżerce dokładny standard, jakiego oczekują, komunikując to z pełnym szacunkiem.
Pułapka 3: Prawo i język
Oczywistą barierą są dokumenty. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to podstawa. Maria podkreślała, że poleganie na automatycznych tłumaczach (jak ChatGPT) jest niedopuszczalne. Kluczowe jest profesjonalne biuro tłumaczeń i lokalny, zaufany prawnik.
Klucz do sukcesu? Ten sam co w Polscem czyli ludzie
Jak więc zarządzać nieruchomością oddaloną o 10 000 km? Odpowiedź jest banalnie prosta: tak samo, jak zarządza się dziesięcioma mieszkaniami w Warszawie – przez delegowanie.
„Ten problem jesteś w stanie rozwiązać odpowiednimi ludźmi na miejscu, więc nie musisz tam być. (…) Jeżeli jesteś seryjnym inwestorem, no nie robisz tego sam, tak, więc to delegujesz. To samo robisz za granicą.”
„Dobry człowiek na miejscu to jest clue” – podsumowała Maria. Zaufany pośrednik, prawnik czy zarządca, który zna lokalny rynek, wie, który deweloper jest wiarygodny, a który „to szwagier, który zaczął coś budować”.
Maria, dzięki swojej pozycji w Okręgowej Izbie Radców Prawnych, ma dostęp do siatki kontaktów pozwalającej weryfikować prawników na całym świecie. Podkreśla jednak, że często polega też na… kobiecej intuicji i umiejętności „czytania ludzi”.
Wnioski: Wyjść z „Polskiego słoika”
Rozmowa z Marią Kobryń to fascynująca lekcja nie tylko o nieruchomościach, ale przede wszystkim o mentalności. Inwestowanie za granicą, zwłaszcza w egzotycznych lokalizacjach, wymusza „otwartą głowę” i elastyczność.
Młodsze pokolenia, wychowane w globalnym internecie, często nie mają już tych barier. Dla nich, jak zauważyła Maria, zakup nieruchomości za granicą mentalnie niewiele różni się od zakupu greckich cukierków na wakacjach.
Dla nas, w Eteria.pl, najważniejszym wnioskiem jest to, że zasady mądrego inwestowania są uniwersalne. Niezależnie, czy kupujesz apartament na Mokotowie, czy willę na Bali – kluczem zawsze jest głęboki research, chłodna kalkulacja i, przede wszystkim, zaufany, profesjonalny zespół ludzi, który poprowadzi Cię przez transakcję.
To tylko skrót tematów poruszonych w naszej rozmowie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o praktycznych aspektach inwestowania w Tajlandii i na Dominikanie, o tym, jak weryfikować zagranicznych partnerów i dlaczego Maria Kobryń chce wieszać polskie flagi na hotelach na całym świecie, serdecznie zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu „ETERIA Nieruchomości”!
Subskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie ? Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
