Witaj w pierwszym odcinku podcastu „Biznes w Eterze”, gdzie eksplorujemy siłę mentalności w budowaniu sukcesu. Tym razem mam dla Ciebie wyjątkową rozmowę z Magdaleną Wojtkowiak – właścicielką firmy Future Skills, ekspertką w szkoleniu menedżerów i handlowców. Razem z nią zanurzymy się w fascynujący świat przekonań, które – choć często nieuświadomione – kształtują naszą rzeczywistość finansową.
Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, dlaczego zarabiasz tyle, ile zarabiasz? Czy sukces lub awans wydają Ci się odległe? W tym odcinku poznasz odpowiedzi, które mogą zmienić Twoje podejście do biznesu i życia.
Słuchając tego odcinka, dowiesz się:
Jak dzieciństwo i wczesne doświadczenia wpływają na Twoje myślenie o pieniądzach.
Dlaczego przekonanie, że „pieniądze są złe” może blokować Twoje zarobki.
Jak zidentyfikować ograniczające wzorce myślowe, które sabotują Twój sukces.
Dlaczego każda sprzedaż opiera się na relacjach – nawet tych, które budujesz poza pracą.
Jak odblokować potencjał do osiągania wyższych zarobków i awansów.
Jak pracować nad mentalnością, by codziennie budować życie, którego pragniesz.
Na koniec rozmowy odkryjesz, dlaczego wychodzenie poza strefę komfortu to klucz do sukcesu – zarówno w biznesie, jak i w życiu osobistym. Zamiast unikać trudnych zadań, zacznij je traktować jako narzędzie do budowania odporności psychicznej i wewnętrznej siły.
Gotowy na zmianę swojego myślenia i otwarcie nowych drzwi do sukcesu? Posłuchaj odcinka, a jeśli zainspiruje Cię do działania, koniecznie subskrybuj mój podcast, by nie przegapić kolejnych odcinków!
Rynek nieruchomości w Warszawie i całej Polsce nieustannie ewoluuje, a inwestowanie w grunty to gra dla cierpliwych i strategicznych graczy. W najnowszym odcinku naszego podcastu mieliśmy przyjemność gościć Marcina Pałuckiego, prawnika, przedsiębiorcę i wspólnika w grupie spółek Dobry Grunt i Dobry Dom, który podzielił się bezcennymi spostrzeżeniami na temat land developmentu.
Jako profesjonalna agencja nieruchomości, wiemy, że zrozumienie mechanizmów stojących za „surową” ziemią jest kluczowe dla każdego, kto myśli o inwestycjach długoterminowych. Oto najważniejsze wnioski, które mogą ukształtować Twoją strategię inwestycyjną.
Land development: Sztuka tworzenia wartości
Marcin Pałucki i jego wspólnicy w ciągu niecałych trzech lat skupili ponad 100 hektarów gruntów, rozwijając swoją działalność od land developmentu do realizacji projektów deweloperskich. Kluczem do sukcesu nie jest jednak sama skala, lecz proces „przetwarzania” ziemi.
Widzieć złoto zamiast pola
Jak to możliwe, że sprzedający widzi tylko pole, a inwestor „złoto”?
„Może widzieć pole, ale może też wiedzieć, że żeby zrobić z tego złoto, potrzeba dużo czasu, pracy i pieniędzy i kompetencji i po prostu nie czuje się na siłach.”
Wartość gruntu podnosi się poprzez prace administracyjno-prawne. Nie chodzi tylko o uzbrojenie terenu, ale przede wszystkim o uzyskanie i optymalizację decyzji o warunkach zabudowy (WZ-ki) lub, co często daje największy skok wartości, zmianę planów zagospodarowania przestrzennego.
Przykład, o którym mówił Marcin: grunt, na którym pierwotnie planowano 14 domów, po zmianie planu ma potencjał na 43 do 86 domów. Taka optymalizacja przepisów prawnych to fundament zysku w land developmencie.
Minimalizacja ryzyka: Konserwatywna selektywność
Działanie na rynku gruntów wiąże się z dużymi nakładami, ale grupa Dobry Grunt podchodzi do inwestycji z dużą ostrożnością. Ich strategia opiera się na dwóch filarach:
Selektywny wybór lokalizacji: Inwestują praktycznie tylko w grunty „pięknie zlokalizowane”, które są „najbardziej odporne na wahania” rynku. W nieruchomościach premium czy w unikalnych miejscach, ryzyko straty jest najmniejsze.
Fundament to nie stracić: Zasadą jest kupowanie ziemi tak, aby ryzyko straty „praktycznie nie istniało”. Biznesplan zakłada możliwość przytrzymania aktywa (nawet do roku), jeśli koniunktura chwilowo się pogorszy. Jest to możliwe, ponieważ kapitał pozyskują w formule equity (udziałowej), a nie długu.
Partnerstwo z inwestorami: Bezpieczeństwo przede wszystkim
W celu maksymalnej transparentności i bezpieczeństwa dla inwestorów pasywnych, firma stosuje unikalny mechanizm podziału zysków: zysk wspólników (założycieli) jest dostępny dopiero po zwrocie minimum kapitału wszystkim inwestorom.
W efekcie, na tak bezpiecznym aktywie jak grunt, inwestorzy pasywni mogą oczekiwać zwrotów w przedziale od 15% do 30% rocznie, co jest wartością „bardzo fair” przy konserwatywnym podejściu.
Nadchodząca rewolucja prawna: Szansa i ryzyko
Najważniejszą informacją dla każdego inwestora i dewelopera jest nadchodząca nowelizacja Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Marcin Pałucki określił ją jako „rewolucję”, a nie nowelizację.
Plan ogólny i paraliż inwestycyjny
Cel Ustawy: Uporządkowanie chaosu urbanizacyjnego w Polsce.
Wyzwanie: Wszystkie gminy w Polsce mają czas tylko do końca 2025 roku na wprowadzenie Planu Ogólnego.
Ryzyko: Jeśli gminy się nie wyrobią, może nastąpić „paraliż inwestycyjny”. Na przykład, w Warszawie nawet 40% gruntów może stracić prawo do zabudowy, dopóki gminy nie dostosują się do nowych przepisów.
Dla deweloperów, którzy mają już uregulowane grunty i aktywne WZ-ki, mniejsza podaż oznacza szansę na wzrost cen i marż. Dla tych, którzy dopiero zamierzają kupować i rozpoczynać procesy planistyczne, czas na działanie kurczy się dramatycznie.
Etyka w budownictwie: W zgodzie z przyrodą
Warto podkreślić, że nowoczesny land development musi iść w parze z dbałością o środowisko. Grupa Dobry Grunt stawia na budowanie w zgodzie z naturą, nie dewastując krajobrazu.
Marcin Pałucki przytoczył przykład, gdzie firma świadomie ograniczyła metraż PUM (Powierzchni użytkowej mieszkalnej) w projekcie apartamentowym, aby zapewnić luźniejszą zabudowę i większy oddech w przestrzeni. Choć oznaczało to rezygnację z części zysku ze sprzedaży, uznali to za strategię „wygrana-wygrana”: zachowując piękno, podniosą prestiż i cenę pozostałych nieruchomości, jednocześnie dbając o jakość życia przyszłych mieszkańców.
Podsumowanie dla inwestora
Inwestowanie w grunty to intensywny proces, który wymaga połączenia wiedzy prawnej, urbanistycznej i finansowej. To, co dla laika wygląda jak zwykła ziemia, dla profesjonalisty jest szansą na stworzenie unikalnego, wysokomarżowego projektu. Kluczem jest selektywność, zdrowy rozsądek i gotowość do „wystawiania się na trudności”.
Dziękujemy Marcinowi za wnikliwą analizę. Wszystkie informacje i cytaty zawarte w tym wpisie pochodzą z najnowszego odcinka naszego podcastu. Zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy, aby usłyszeć szczegóły dotyczące inwestowania w grunty, etyki biznesu i prognoz na przyszłość polskiego rynku nieruchomości.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Wybór pośrednika nieruchomości przypomina nieco wybór mechanika lub ekipy remontowej. Jeśli zatrudnisz „złotą rączkę” do skomplikowanej instalacji elektrycznej, prawdopodobnie „wyjdą różne rzeczy” i zapłacisz za to podwójnie. Tak samo jest na rynku nieruchomości – błędy w doborze agenta kosztują czas, nerwy i konkretne pieniądze.
W Eteria.pl wierzymy, że kluczem do udanej transakcji jest świadomy wybór partnera. W oparciu o nasz najnowszy podcast, w którym dzielimy się doświadczeniem z obu stron barykady, przygotowaliśmy poradnik, jak zweryfikować pośrednika i dlaczego „tani” agent może okazać się tym najdroższym.
Nie każdy agent jest od wszystkiego
Pierwszym krokiem do sukcesu jest zrozumienie, że rynek nieruchomości jest mocno podzielony. Tak jak lekarze mają swoje specjalizacje, tak samo jest z agentami:
Pośrednik inwestycyjny (Sourcer): Zna się na ROI, potrafi policzyć zyskowność najmu i potencjał wzrostu wartości.
Pośrednik rynku premium: Specjalizuje się w luksusowych apartamentach (zazwyczaj powyżej 1,5 mln zł), ma inny wachlarz klientów i specyficzne podejście do marketingu.
Specjaliści od gruntów lub wynajmu: To zupełnie inne gałęzie wiedzy.
Wniosek? Zanim zaczniesz współpracę, upewnij się, że dany pośrednik specjalizuje się w typie nieruchomości, którą posiadasz.
Kluczowy test: Jakim jest negocjatorem?
Wielu klientów na początku współpracy próbuje negocjować prowizję agenta. To naturalne. Jednak paradoksalnie – powinieneś uważać na agenta, który zbyt łatwo godzi się na obniżkę swojego wynagrodzenia.
Dlaczego? Jeśli pośrednik nie potrafi obronić wartości swojej własnej pracy i pieniędzy, to jak myślisz – jak będzie walczył o cenę Twojej nieruchomości w rozmowie z kupującym? Dobry pośrednik to twardy negocjator. Jeśli trudno się z nim negocjuje warunki umowy, to znakomita wiadomość dla Twojego portfela w przyszłości.
Umowa otwarta czy na wyłączność?
To odwieczne pytanie. Umowę otwartą można porównać do luźnego związku – „każdy może z każdym”. W praktyce oznacza to rozmycie odpowiedzialności.
Z naszego doświadczenia wynika, że najlepsi specjaliści na rynku rzadko pracują na umowach otwartych. Angażują swoje środki, czas i wiedzę tam, gdzie mają partnerską relację z klientem (umowa na wyłączność). Jeśli masz 10 biur sprzedających Twoje mieszkanie i dziwisz się, że nikt go nie sprzedał – właśnie znalazłeś przyczynę.
Weryfikacja pośrednika zaczyna się już w pierwszych sekundach kontaktu. Oto sygnały ostrzegawcze, których nie wolno ignorować:
Narzekanie na „dzień dobry”: Mieliśmy sytuację, gdzie pośredniczka spóźniła się na spotkanie, a po wejściu zaczęła narzekać, że nie mogła znaleźć drzwi, a grzejnik jest niedoczyszczony. Jeśli agent marudzi przy Tobie, prawdopodobnie zrazi do oferty również potencjalnych kupujących.
Brak kontaktu: Zrób prosty test. Zadzwoń do biura lub wyślij maila. Jeśli nikt nie oddzwania przez kilka dni, to jak mają się do nich dodzwonić klienci chcący kupić Twoje mieszkanie?
Brak weryfikacji prawno-podatkowej: Dobry agent zaczyna od badania potrzeb. Przykład z życia: Klient chciał sprzedać mieszkanie z darowizny, myśląc, że po 3 latach nie zapłaci podatku (jak przy spadku). Dobry pośrednik wyprowadził go z błędu, ratując przed stratą kilkudziesięciu tysięcy złotych podatku. Słaby pośrednik po prostu wystawiłby ofertę.
Jak zweryfikować jakość?
Nie patrz tylko na opinie w Google (te najłatwiej „załatwić”). Szukaj:
Wideo-rekomendacji: Trudno namówić klienta, by pokazał twarz i powiedział dobre słowo, jeśli usługa była słaba. To najlepszy dowód jakości.
Social Media i WWW: Czy strona wygląda profesjonalnie? Czy agencja publikuje merytoryczne treści? To pokazuje, czy „ogarniają” nowoczesny marketing.
Współpraca z pośrednikiem to proces, w którym oddajesz kontrolę nad sprzedażą bardzo drogiego aktywa. Warto więc poświęcić chwilę, by oddać ją w ręce kogoś, kto nie tylko „wrzuci ofertę do sieci”, ale realnie zadba o Twój interes.
Chcesz wiedzieć więcej?
Ten artykuł powstał na podstawie wiedzy zawartej w naszym podcaście Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz posłuchać więcej o kulisach pracy pośredników, anegdotach z rynku i konkretnych poradach inwestycyjnych, zapraszamy do odsłuchania pełnego odcinka.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Czy wiesz, że rocznie w Polsce otwiera się około tysiąca biur nieruchomości i niemal tyle samo zamyka? Ta statystyka brutalnie weryfikuje rynek. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ wielu traktuje tę branżę jak przelotny romans – „jak się uda, to super, a jak nie, to trudno”. Tymczasem prawdziwy sukces i bezpieczeństwo klientów wymagają podejścia, które nasza gościni trafnie nazwała „małżeństwem”.
W najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości rozmawiamy o tym, co odróżnia przypadkowych pośredników od prawdziwych partnerów w biznesie i dlaczego jakość obsługi ma kluczowe znaczenie dla Twojej transakcji.
Efekt „Selling Sunset” vs rzeczywistość
Wielu osobom praca agenta nieruchomości kojarzy się z popularnymi programami typu „Selling Sunset” – szybkie pieniądze, luksusowe życie i mało pracy. Rzeczywistość jest jednak inna.
To praca na pełen etat (a czasem dwa): Nie da się skutecznie sprzedawać domów „z doskoku”, po godzinach innej pracy. Klienci wymagają dostępności i zaangażowania.
Długi dystans: Sukces nie przychodzi natychmiast. To budowanie relacji, nauka i ciężka praca, która procentuje dopiero po czasie.
Jak zauważa nasz gość: „Dla mnie w sumie to [branża] jest dla tych, co chcą małżeństwa, a nie romansu”. To podejście eliminuje przypadkowych graczy i zostawia na rynku tych, którym naprawdę zależy na interesie klienta.
Znak jakości: Dlaczego WSPON ma znaczenie?
W rozmowie dużo miejsca poświęciliśmy Warszawskiemu Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomości (WSPON). Dla wielu klientów ten skrót może niewiele znaczyć, ale w praktyce jest to gwarancja bezpieczeństwa.
Dlaczego warto wybrać agenta zrzeszonego w WSPON?
Weryfikacja i odpowiedzialność: Taki agent nie jest anonimowy. Podpisuje się pod kodeksem etyki i standardami zawodowymi. Jeśli zawiedzie, klient ma oficjalną drogę do zgłoszenia skargi (Komisja Etyki, Sąd Koleżeński).
Gwarancja współpracy: Członkowie WSPON zobowiązują się do współpracy z innymi biurami. Co to oznacza dla Ciebie? Jeśli sprzedajesz mieszkanie, Twój agent nie „schowa” oferty dla siebie, by zgarnąć całą prowizję. Udostępni ją całemu rynkowi, aby sprzedać Twoją nieruchomość szybciej i korzystniej.
Ciągły rozwój: „Głupio jest się nie uczyć” – bycie w stowarzyszeniu wymusza ciągłe podnoszenie kompetencji poprzez szkolenia.
„Dla mnie WSPON pokazuje agentów, którzy mają obrączkę na ręku. (…) Podpisuję się pod zasadami moralno-etycznymi. (…) Drogi kliencie, jak łączysz się z agentem ze WSPON-u, to jesteś pewny, że on współpracuje, że on zadba o Twój interes niezależnie od jego planów biznesowych.”
3 fundamenty agenta-profesjonalisty
Podsumowując naszą rozmowę, wyróżniliśmy trzy cechy, po których poznasz, że masz do czynienia z ekspertem, a nie amatorem:
Perspektywa długoterminowa: Profesjonalista nie patrzy na Ciebie jak na „szybki zarobek”. Chce zbudować relację, dzięki której wrócisz do niego za 5 czy 10 lat. Doradzi Ci to, co dobre dla Ciebie, a nie tylko dla jego portfela.
Współpraca: Dobry agent traktuje inne biura nieruchomości nie jak wrogów, ale jak partnerów biznesowych, z którymi wspólnie domyka transakcje.
Pełne zaangażowanie: To praca na 100%. Jeśli ktoś mówi, że „spróbuje sprzedać Twoje mieszkanie w wolnej chwili”, to sygnał ostrzegawczy.
Rynek nieruchomości w Warszawie jest dynamiczny i wymagający. Wybierając agencję zrzeszoną w WSPON – wybierasz standardy, etykę i bezpieczeństwo. Nie powierzaj swojego majątku przypadkowi. Postaw na stabilne „małżeństwo” z profesjonalistą.
Chcesz dowiedzieć się więcej o kulisach pracy na rynku premium i posłuchać całej rozmowy z Małgorzatą? Zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka naszego podcastu na kanale Eteria Nieruchomości.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Poznaj Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami https://wspon.org.pl/ i dołącz do grona profesjonalnych pośredników 🙂 oraz naszego gościa:
Przeglądając portale biznesowe, można natknąć się na krzykliwe nagłówki wieszczące armagedon na rynku nieruchomości. „Ceny spadną o 10%”, „Bańka pęka” – to hasła, które świetnie się klikają, ale czy mają pokrycie w rzeczywistości?
W Eteria.pl patrzymy na rynek przez pryzmat twardych danych i codziennych transakcji, które przeprowadzamy w Warszawie. W dzisiejszym wpisie, opartym na analizie naszego eksperta, oddzielamy medialny szum od faktów i zastanawiamy się, co naprawdę czeka kupujących i sprzedających w najbliższych miesiącach.
Dlaczego jest drożej?
Wielu klientów jest zszokowanych faktem, że ceny mieszkań rok do roku (styczeń 2023 – styczeń 2024) wzrosły o około 20%. To dużo. Jednak, aby zrozumieć ten skok, musimy spojrzeć na szerszy obraz gospodarczy.
W tym samym czasie pensja minimalna wzrosła jeszcze bardziej. Co więcej, od początku pandemii (2020 rok) do dziś, płaca minimalna wzrosła o ponad 60%. Co to oznacza dla budownictwa?
Rosną koszty pracowników.
Rosną podatki i składki ZUS.
Drożeją materiały budowlane i usługi wykończeniowe.
Jeśli rośnie koszt „wytworzenia” każdego produktu w gospodarce, naturalnym jest, że rośnie też cena metra kwadratowego. Gdyby ceny nieruchomości stały w miejscu przy tak dużej inflacji kosztów, ich realna wartość drastycznie by spadała. Obecne wyceny są więc w naszej ocenie adekwatną reakcją rynku na to, co wydarzyło się w gospodarce w ostatnich latach.
Czy ceny mogą spaść? Scenariusz „Czarnego Łabędzia”
Oczywiście, rynek nie jest z betonu i istnieją scenariusze, w których ceny mogłyby drgnąć w dół. Eksperci nazywają to zjawiskiem „Czarnego Łabędzia” – czyli zdarzeniem nagłym i nieprzewidywalnym.
Geopolityka: Escalacja konfliktu za naszą wschodnią granicą mogłaby drastycznie obniżyć chęć inwestowania w Polsce.
Stopy procentowe: Ewentualna (choć mało prawdopodobna) podwyżka stóp przez RPP zmniejszyłaby zdolność kredytową Polaków, co mogłoby wymusić korekty cenowe u sprzedających.
Jednak na ten moment, patrząc na rynek warszawski z perspektywy kilkudziesięciu transakcji miesięcznie, nie widzimy paniki. Rynek jest stabilny i znajduje się w stanie równowagi.
Co może podbić ceny w najbliższym czasie?
Znacznie więcej czynników wskazuje na to, że trend wzrostowy może się utrzymać. Oto trzy kluczowe elementy, które mogą stymulować popyt w nadchodzącym roku:
1. REIT-y wchodzą do gry
Prawdopodobnie w przyszłym roku wejdą w życie przepisy dotyczące REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). To fundusze, które pozwalają inwestować w nieruchomości na wynajem w sposób zorganizowany. Jeśli duże podmioty instytucjonalne wejdą na rynek zakupowy, popyt na całe osiedla czy bloki wzrośnie, co ograniczy podaż dla klienta indywidualnego.
2. Obniżka stóp procentowych
Obserwując kraje regionu (np. Węgry), widzimy trend obniżania stóp procentowych. Jeśli Polska pójdzie tą drogą w przyszłym roku, kredyty staną się tańsze i bardziej dostępne, co natychmiast przełoży się na większą liczbę kupujących.
3. Programy rządowe (Kredyt 0%)
Mimo politycznych zawirowań, temat dopłat do kredytów wciąż wraca. Jeśli program „Kredyt na Start” (lub jego odpowiednik) wejdzie w życie w sensownej formie, będzie to silny impuls popytowy, który historycznie zawsze wiązał się ze wzrostem cen ofertowych.
Kiedy najlepiej kupić nieruchomość?
W branży nieruchomości krąży gorzki żart: „Najlepszy czas na zakup mieszkania był 3 lata temu”.
Niestety, wehikułu czasu nie posiadamy. Ceny rzędu 8 000 zł za metr w Warszawie to już historia, która prawdopodobnie nie wróci. Musimy zaakceptować nową rzeczywistość. Jeśli więc najlepszy czas był 3 lata temu, to drugi najlepszy czas jest teraz.
Czekanie na „wielki krach” przy obecnej inflacji i rosnących kosztach budowy może okazać się strategią, która kosztuje Cię kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych za ten sam metraż w przyszłym roku.
Chcesz wiedzieć więcej?
Ten wpis powstał na podstawie analizy rynkowej przedstawionej w najnowszym odcinku podcastu Eteria Nieruchomości. Jeśli chcesz posłuchać pełnej argumentacji, dowiedzieć się więcej o wpływie polityki na ceny mieszkań i poznać nasze prognozy dla Warszawy – zachęcamy do odsłuchania całego materiału.
Planujesz zakup lub sprzedaż w Warszawie i gubisz się w gąszczu sprzecznych informacji? Skontaktuj się z nami. W Eteria.pl pomagamy podejmować decyzje oparte na faktach, a nie na nagłówkach.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Czy zastanawiałeś się kiedyś, ile warta jest Twoja minuta? W świecie nieruchomości odpowiedź może być szokująca: nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Negocjacje to nie tylko domena wielkich korporacji czy „Wilków z Wall Street”. To umiejętność, która przy zakupie mieszkania w Warszawie może zadecydować o tym, czy przepłacisz, czy zrobisz interes życia.
W Eteria.pl wychodzimy z założenia, że kupujesz za tyle, ile wynegocjujesz – a nie za tyle, na ile zasługujesz. Dlatego przygotowaliśmy dla Was zestawienie 5 kluczowych błędów negocjacyjnych, opartych na naszym najnowszym podcaście. Wyeliminowanie ich to pierwszy krok do skutecznej transakcji.
1. Brak przygotowania, czyli strategia „JOLO”
Największy grzech kupującego? Pójście na żywioł. Jeśli dzwonisz i od razu negocjujesz, nie znając rynku, jesteś na straconej pozycji. Sprzedający często używają argumentu: „Sąsiad sprzedaje podobne 100 tysięcy drożej”. Jeśli nie znasz rynku, uwierzysz. Jeśli odrobiłeś pracę domową, wiesz, że mieszkanie sąsiada jest po generalnym remoncie, a to, które oglądasz – do kapitalnego.
Co musisz zrobić przed rozmową?
Prześwietl rynek: Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne. Sprawdź, co realnie dzieje się w danej dzielnicy.
Zostań „szpiegiem”: W dobie social mediów dowiedz się, z kim rozmawiasz. Kim jest właściciel? Czy się spieszy ze sprzedażą? Informacja to Twoja najsilniejsza waluta.
Przestroga z rynku: Znamy historię inwestora, który kupił mieszkanie tylko dlatego, że pośrednik zapewnił go o „dobrej cenie”. Nie zweryfikował tego sam. Efekt? Przepłacił i miał ogromny problem z odsprzedażą bez straty.
2. Skrajności w ofertach – pułapka „za szybko” lub „za tanio”
Wielu z nas słyszało rady: „Zaoferuj połowę ceny, spotkacie się pośrodku”. Na dzisiejszym rynku to prosta droga do… zakończenia rozmowy.
Zbyt niska oferta: Jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie za 800 tys. zł, a Ty proponujesz 400 tys., ryzykujesz obrażenie właściciela. Nieruchomości to często sentymenty. Obrażony sprzedający może zamknąć się na dalsze rozmowy z Tobą, nawet jeśli później podniesiesz ofertę.
Zbyt wysoka (szybka) oferta: Z drugiej strony, jeśli od razu zgadzasz się na cenę ofertową, w głowie sprzedającego zapala się lampka:„Może sprzedaję za tanio? Może powinienem podnieść cenę o 50 tysięcy?”.
Jak to rozegrać? Celujesz w zakup za 720 tysięcy przy cenie 800 tysięcy? Zacznij od oferty 680-700 tysięcy. Zostawiasz sobie margines, ale wciąż jesteś traktowany poważnie.
3. Zapominanie o czynniku ludzkim
Za każdą transakcją stoi człowiek. W Eteria.pl wielokrotnie wygrywaliśmy „castingi” na zakup nieruchomości, oferując niższą cenę niż konkurencja. Dlaczego? Bo sprzedający nas polubił.
Budowanie relacji to fundament. Nie zaczynaj oglądania mieszkania od litanii narzekań. Nikt nie lubi marudera. Znajdź balans – pochwal nasłonecznienie, zapytaj o sąsiedztwo, nawiąż krótki „small talk”. Zbudowane zaufanie sprawia, że druga strona chętniej pójdzie Ci na rękę, bo czuje się bezpiecznie.
4. Emocje – Twój najgorszy doradca
Felix Dennis w jednej ze swoich książek napisał: „Negocjacje wygrywa ten, któremu mniej zależy”. I to jest absolutna prawda. Jeśli pokażesz, że „musisz” mieć to mieszkanie, przegrałeś.
Techniki na opanowanie emocji:
Spacer: Bądź na miejscu 15 minut wcześniej. Przejdź się po okolicy. Ruch fizyczny obniża poziom stresu i pozwala wejść na spotkanie z „chłodną głową”.
Metoda na „Wspólnika/Żonę”: Czujesz presję sprzedającego? Użyj techniki wyższej instancji. Powiedz: „Muszę to jeszcze skonsultować z żoną/wspólnikiem/rodzicami”. To daje Ci bezcenny czas na przemyślenie strategii bez podejmowania decyzji pod wpływem chwili.
5. Zbyt szybkie tempo
Wielkie pieniądze lubią ciszę i… czas. Zbyt szybka chęć podpisania umowy przedwstępnej może wystraszyć sprzedającego (podejrzenie, że oddaje nieruchomość za bezcen).
Zamiast rzucać ofertę na klatce schodowej, zadzwoń po 2-3 dniach. Powiedz: „Przeanalizowałem koszty remontu, sprawdziłem ceny w okolicy i moja propozycja to…”. Taka oferta brzmi jak wynik chłodnej kalkulacji, a nie kaprys. Trudniej z nią dyskutować i budzi większy szacunek.
Chcesz wiedzieć więcej?
Powyższe wskazówki to esencja wiedzy pochodząca z naszego firmowego podcastu. Jeśli chcesz zgłębić tajniki negocjacji i usłyszeć więcej „historii z życia wziętych” (w tym o inwestorach, którzy stracili przez brak przygotowania), gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka.
Pamiętaj, że w Eteria.pl jesteśmy po to, aby przeprowadzić Cię przez ten proces bezpiecznie i z zyskiem. Jeśli szukasz wsparcia w negocjacjach na warszawskim rynku – jesteśmy do Twojej dyspozycji.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało na [email protected].
Zakup pierwszej nieruchomości to kamień milowy. To moment, na który często pracujemy przez wiele lat, pełen ekscytacji, ale też niepewności. W Eteria.pl doskonale rozumiemy, że w tym procesie emocje walczą o głos z rozsądkiem. Chcemy, aby mieszkanie było piękne, ale przede wszystkim, aby było mądrą i bezpieczną inwestycją.
Często skupiamy się na lokalizacji, cenie i wyglądzie, zapominając o kluczowych niuansach, które zadecydują o naszym komforcie i stanie portfela przez kolejne lata.
Oto 6 kluczowych, ale często pomijanych, aspektów, które warto zweryfikować przed podpisaniem umowy.
Jakie masz plany na najbliższe 3 lata?
To pierwsze pytanie, które powinieneś zadać… samemu sobie. Kupowanie nieruchomości wyłącznie w oparciu o „tu i teraz” to pułapka.
Planujesz powiększenie rodziny? Sprawdź, czy układ mieszkania pozwala na łatwe wydzielenie dodatkowego pokoju.
Myślisz o zmianie pracy lub wyjeździe za granicę? W takim razie kluczowa staje się płynność nieruchomości. Duży apartament w specyficznej lokalizacji, nawet kupiony w „okazyjnej” cenie, może okazać się kotwicą, która uniemożliwi Ci szybką sprzedaż.
Patrz na nieruchomość jak na kapitał. Czasem warto kupić mniejsze „M” w lokalizacji, która zyskuje na wartości (np. przez planowaną budowę metra), niż w pełni satysfakcjonujące nas mieszkanie na obrzeżach bez potencjału wzrostu.
Czy sprawdziłeś stan techniczny?
Mieszkanie wygląda na „proste i schludne”? Uważaj. To, czego nie widać, generuje największe koszty.
„Historia z życia: Kupowaliśmy niedawno mieszkanie inwestycyjne w Piastowie. Wydawało się idealne – do lekkiego odświeżenia, budżet ok. 15 tys. zł. Nie sprawdziliśmy jednak dokładnie starego bojlera (grzewacza wody). Tuż po zakupie okazało się, że jest zepsuty. Jego awaria spowodowała zwarcie i konieczność wymiany całej instalacji elektrycznej w mieszkaniu. Z 15 tysięcy zrobił się gruntowny remont.”
Jeśli nie kupujesz lokalu tuż po generalnym remoncie, zainwestuj w opinię fachowca. Kilkaset złotych wydane na eksperta może zaoszczędzić Ci dziesiątek tysięcy.
Gotowe do wejścia czy do generalnego remontu?
Często słyszymy, że zrobienie remontu „po swojemu” jest tańsze niż kupno gotowca. To tylko pół prawdy. Owszem, materiały i robocizna mogą kosztować mniej niż marża sprzedającego, ale rzadko wyceniamy dwie rzeczy:
Koszty emocjonalne: Znalezienie rzetelnej ekipy, która dotrzyma terminów i nie zniknie w połowie pracy, to dziś wyzwanie. „Walczenie się z ekipami” to stres, którego wielu kupujących nie bierze pod uwagę.
Koszty ukryte: Czy wiesz, że przy remoncie w budynku bez windy, koszt wnoszenia i znoszenia materiałów na 4. piętro może drastycznie podnieść finalny rachunek?
Jeśli decydujesz się na remont, rozważ zatrudnienie architekta. To nie luksus – to oszczędność. Architekt nie tylko optymalnie zaplanuje przestrzeń (np. mieszcząc więcej szaf), ale też wie, gdzie kupić materiały w najlepszym stosunku jakości do ceny.
Czy poznałeś swoich przyszłych sąsiadów?
Gdy wynajmujesz, uciążliwego sąsiada „przeżyjesz” przez rok i się wyprowadzisz. Gdy kupujesz, chcesz stabilności, komfortu i bezpieczeństwa.
Może się to wydawać dziwne, ale warto zapukać do sąsiadów z góry, z dołu i obok.
„Kolejna historia: Znajoma wynajęła mieszkanie, nie wiedząc, że za ścianą mieszka osoba chora psychicznie, bywająca agresywna – krzycząca na klatce i pukająca w nocy do drzwi. Właścicielka zataiła ten fakt, bo wiedziała, że nikt przy zdrowych zmysłach nie wynająłby tam lokalu.
To nie są „bajki”, to realne sytuacje. Zakup na własność to decyzja na lata. Upewnij się, że Twoje otoczenie będzie sprzyjać spokojnemu życiu.
Kto realnie zarządza budynkiem?
Kupujesz mieszkanie, ale stajesz się częścią większej całości – wspólnoty lub spółdzielni. To, jak ona działa, ma bezpośredni wpływ na Twój komfort i portfel.
W Eteria.pl zawsze weryfikujemy dla klientów zarządcę. Sprawdzamy:
Jak podejmowane są decyzje finansowe?
Czy fundusz remontowy jest zbierany i mądrze wydawany?
Czy budynek jest zadbany, a ewentualne awarie usuwane na bieżąco?
Może się okazać, że dziś czynsz wynosi 500 zł, ale wspólnota właśnie przegłosowała kosztowny remont dachu i za chwilę Twoje opłaty wzrosną o kolejne 500 zł miesięcznie. Najlepszym źródłem wiedzy? Ponownie – rozmowa z sąsiadami.
Czy naprawdę znasz rynek?
To ostatni, ale kluczowy element. Musisz wiedzieć, co jeszcze jest dostępne w okolicy. Znajomość rynku daje Ci dwie supermoce:
Szybkość decyzji: Jeśli trafi się prawdziwa perełka (świetna lokalizacja, funkcjonalny układ, atrakcyjna cena), musisz być gotowy do działania. Na warszawskim rynku najlepsze oferty znikają w kilka godzin. Jeśli nie znasz rynku, będziesz się wahać, a okazja ucieknie.
Siłę negocjacji: Jeśli wiesz wszystko o konkurencji, masz argumenty. Możesz śmiało powiedzieć sprzedającemu: „W pana budynku jest na sprzedaż siedem podobnych nieruchomości. Porozmawiajmy o cenie”.
Zakup pierwszej nieruchomości to wymagający proces, ale odpowiednie przygotowanie zmienia go z loterii w świadomą i zyskowną decyzję.
Powyższy wpis powstał na bazie naszego najnowszego podcastu. Jeśli chcesz zgłębić temat i dowiedzieć się więcej o tajnikach bezpiecznego zakupu, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka na kanale Eteria Nieruchomości!
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz na [email protected].
Obecny rynek nieruchomości w Warszawie to prawdziwe przeciąganie liny. Sprzedający, przyzwyczajeni do niedawnych wzrostów, oczekują rekordowych kwot. Kupujący, słysząc o stagnacji i niepewnych programach rządowych, wstrzymują się z decyzjami, licząc na obniżki.
Wielu właścicieli tkwi w martwym punkcie, zadając sobie pytanie: jak sprzedać nieruchomość szybko, ale nie „za tanio”? Czy błyskawiczna sprzedaż zawsze oznacza, że cena była zbyt niska?
W Eteria.pl udowadniamy, że szybka i rentowna sprzedaż to nie przypadek, lecz efekt precyzyjnej strategii. W naszym najnowszym podcaście rozmawialiśmy o tym z Ignacym Szwedzińskim naszym pośrednikiem, który aż 66% swoich nieruchomości sprzedaje w czasie krótszym niż dwa tygodnie, a połowę z nich w pełnej cenie ofertowej.
Oto kluczowe wnioski z tej rozmowy i błędy, które mogą kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych.
Zabójca nr 1: Strategia „Wystawmy drożej, najwyżej zejdziemy”
To najczęstszy i najbardziej kosztowny błąd popełniany przez sprzedających. Logika wydaje się prosta: „Ustalmy cenę o 10-20% wyższą, zobaczymy, co się stanie. Zawsze zdążymy ją obniżyć”.
Ignacy ostrzega, że takie podejście niemal zawsze kończy się katastrofą.
Tracisz najlepszych klientów: Większość kupujących używa filtrów cenowych. Jeśli Twoje mieszkanie jest warte 1 milion, a Ty wystawiasz je za 1,2 miliona, osoba z budżetem 1,1 miliona (idealny klient!) nigdy go nie zobaczy.
Efekt „Co jest z nim nie tak?”: Gdy mieszkanie „wisi” na portalach przez miesiąc, dwa lub dłużej (a co gorsza, było już wcześniej wystawiane), kupujący natychmiast nabierają podejrzeń. „Skoro nikt go nie kupił, pewnie ma jakąś wadę”.
„Ślepota” na ofertę: Ignacy zauważa, że nawet on sam, przeglądając portale, zaczyna ignorować oferty, które widzi od miesięcy. „Przelatuję przez to, jak reklamę… mam gdzieś w głowie tak zakodowane, że to jest nie to”.
Przyciągasz negocjatorów: Długi czas na rynku to dla kupującego sygnał, że sprzedający jest zdesperowany. Zamiast ofert, otrzymujesz propozycje znacznie poniżej realnej wartości.
Wniosek: Próba „upolowania” kogoś na zawyżoną cenę niemal zawsze kończy się sprzedażą poniżej wartości rynkowej i po wielu miesiącach nerwów.
2. Fundament sukcesu: Wycena, której potrafisz obronić
Sekretem szybkiej sprzedaży za wysoką cenę jest perfekcyjna wycena. Ale nie byle jaka.
Jak podkreślał Ignacy, dobra wycena nieruchomości to nie „życzenie” sprzedającego ani średnia z portali. To głęboka analiza oparta na twardych danych:
Aktualna kondycja rynku: Czy kupujący dyktują warunki, czy sprzedający?
Żywa konkurencja: Klient, który przyjdzie na Twoją prezentację, widział już 5 innych, podobnych mieszkań. Twoja oferta musi być od nich lepsza lub adekwatnie wyceniona.
Ceny transakcyjne (ale te prawdziwe!): Najważniejszy punkt. Nie liczą się ceny sprzed pół roku (używane przez rzeczoznawców do operatów), ale te sprzed tygodnia lub dwóch.
Dobra wycena potrafi też zaskoczyć w drugą stronę. W case study omawianym w podcaście, klient początkowo oczekiwał ceny o 50 000 zł niższej niż ta, za którą Ignacy ostatecznie sprzedał mieszkanie.
„Jeżeli ktoś wycenia nieruchomość, przykładowo na 2 miliony (…) może to być nawet adekwatna cena, ale jeżeli nie potrafi tego obronić i przyjdzie klient i zacznie się targować, to bez odpowiednich argumentów (…) ta cena nie zostanie utrzymana.”
3. Jak sprzedać na pierwszej prezentacji?
Ignacy przyznaje, że czasem słyszy od klientów pytanie: „Skoro poszło tak szybko, to może cena była za niska?”.
Odpowiedź brzmi: Nie, jeśli wycena była prawidłowa. Sprzedaż na pierwszej prezentacji to nie szczęście, to efekt precyzyjnie zaplanowanej strategii.
Weryfikacja klienta: Już na etapie rozmowy telefonicznej agent bada potrzeby, motywacje i realne możliwości kupującego.
Strategiczne ułożenie prezentacji: Ignacy porównuje to do „gry w szachy”. Nigdy nie umawia najlepszego klienta jako pierwszego. Pierwsza prezentacja bywa „testowa” – pozwala zobaczyć, na co kupujący zwracają uwagę i jaki jest ich odbiór.
Budowanie naturalnej presji: Prezentacje umawiane są w krótkich odstępach (np. 30-45 minut). Klienci wiedzą, że tego samego dnia nieruchomość oglądają 4 inne osoby. Czasem nawet mijają się w drzwiach. To naturalny czynnik motywujący do podjęcia szybkiej decyzji.
Kiedy kupujący wie, że grozi mu utrata okazji, jest znacznie mniej skłonny do twardych negocjacji i gotów zapłacić cenę ofertową.
4. Co jeszcze blokuje sprzedaż?
Poza złą wyceną, Ignacy wymienił kilka innych błędów, które torpedują sprzedaż:
Brak wyróżnienia: Jeśli Twoja oferta wygląda jak 10 innych, zginie w tłumie. Profesjonalna sesja zdjęciowa to dziś absolutna konieczność, a nie luksus. Do tego dochodzi przemyślany tytuł i opis.
Brak odbierania telefonów: Brzmi banalnie, ale na rynku zdarza się notorycznie.
Brak doświadczenia i czasu: Sprzedający samodzielnie często nie mają czasu na dogłębną analizę konkurencji, odbieranie dziesiątków telefonów czy strategiczne planowanie prezentacji.
Czy można to zrobić samemu?
Sprzedaż nieruchomości to proces, który wymaga ogromnej wiedzy analitycznej, narzędzi i czasu. Samodzielne ustalenie ceny jest obarczone gigantycznym ryzykiem – rzeczoznawca opiera się na danych historycznych, a portale pokazują tylko ceny ofertowe, a nie transakcyjne.
Jak podsumowano w rozmowie, sprzedaż w cenie poniżej rynkowej nie jest sztuką. Sztuką jest sprzedać szybko i za maksymalną możliwą do uzyskania kwotę. A do tego niezbędna jest strategia.
Powyższy wpis to jedynie skrót merytorycznej dyskusji, którą odbyliśmy w studiu. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat strategii wyceny, obrony ceny podczas negocjacji oraz tego, jak wygląda rynek „od kuchni”, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu!
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
Marzenie o pasywnym dochodzie z nieruchomości dla wielu Polaków jest równoznaczne z zakupem mieszkania na wynajem. Jest to model tak popularny, że – jak zauważył nasz gość – „polski YouTube to przede wszystkim żyje fliperką na mieszkaniach”. Tymczasem istnieje równoległy, znacznie mniej oblegany rynek, który oferuje wyższe stopy zwrotu, pełną bezobsługowość i wbudowaną ochronę przed inflacją.
Mowa o lokalach usługowych.
W najnowszym podcaście gościliśmy Wojcieciecha Bączyka, założyciela funduszu inwestycyjnego Tiana Capital, który specjalizuje się w obrocie nieruchomościami komercyjnymi.
Wojtek opowiedział nam, dlaczego świadomie zrezygnował z zatłoczonego rynku mieszkaniowego i jakie przewagi dają lokale, których nie docenia przeciętny inwestor. Oto najważniejsze wnioski z naszej rozmowy.
Jak inflacja wyniosła lokale na szczyt
Decyzja o wejściu w nieruchomości komercyjne nie była przypadkiem. Jak wspominał Wojciech, kluczowy był moment pandemii i związany z nią „dodruk pieniądza”.
„Widząc, jak ta inflacja (…) się zrobiło 3, potem się zrobiło 4,5%, to wiedzieliśmy, że alokowanie kapitału w nieruchomości komercyjne powoduje, że i wzrośnie sama wartość w tych murach i wzrostą czynsze z tytułu najmu.”
To był strzał w dziesiątkę. Podczas gdy właściciele mieszkań musieli negocjować każdą podwyżkę z lokatorami, umowy komercyjne obroniły się same. Dzięki standardowej indeksacji, czynsze w portfelu Tiana Capital wzrosły w ciągu dwóch lat o ok. 25% wyłącznie w wyniku inflacji.
Lokale usługowe vs. Mieszkania: Kluczowe przewagi
W rozmowie zidentyfikowaliśmy 5 kluczowych przewag, które sprawiają, że lokale usługowe są dla wielu inwestorów znacznie bardziej atrakcyjne niż mieszkaniówka.
1. Bezobsługowość
To dla Wojciecha największy atut. Właściciel lokalu nie jest administratorem ani „złotą rączką”.
Długie umowy: Standardem są umowy na 2, 4 lub 5 lat „na sztywno”.
Remont po stronie najemcy: To najemca (np. Żabka, klinika, piekarnia) wykonuje tzw. fit-out, czyli dostosowuje lokal do swoich potrzeb. Często inwestuje w to dziesiątki tysięcy złotych, co dodatkowo wiąże go z lokalizacją.
Zero telefonów: „Przy mieszkaniach to komuś rura pójdzie, coś cieknie. Pralka się popsuje (…). A tutaj to takiego problemu nie ma.”
Obowiązki właściciela: Ograniczają się do „wystawienia faktury i opłacenia podatku od nieruchomości, a raz w roku ubezpieczenia.”
2. Gwarantowana waloryzacja
W przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego, gdzie indeksacja czynszu jest rzadkością, na rynku komercyjnym jest to absolutny standard. Każda umowa z sieciowym najemcą zawiera klauzulę waloryzacyjną opartą o wskaźnik inflacji GUS.
3. Pełna amortyzacja
To potężna przewaga, której mieszkania zostały pozbawione. Kupując lokal, możemy go amortyzować.
„10 lat mamy, przez 10 lat realnie możemy nie płacić podatku dochodowego” – wyjaśniał Wojtek.”
Amortyzacja (w przypadku lokali z rynku wtórnego nawet 10% rocznie) pozwala znacząco obniżyć podatek od dochodu z najmu.
4. Wyższa rentowność
Podczas gdy rosnące ceny mieszkań w Warszawie sprowadziły rentowność najmu do poziomów 3-5%, rynek komercyjny wciąż oferuje znacznie więcej. Wojciech Bączyk określił realne stopy zwrotu (NOI, czyli „na czysto”) w przedziale od 6% do 10%.
5. Mniejsze ryzyko regulacyjne
W przestrzeni publicznej ciągle powraca temat podatku katastralnego, który miałby uderzyć we właścicieli wielu mieszkań. Rynek komercyjny jest w tej dyskusji pomijany z prostego powodu – on już jest wysoko opodatkowany.
Podatek od nieruchomości komercyjnej jest dziś ponad 30-krotnie wyższy niż dla mieszkania (ok. 33 zł/m² vs ok. 1,15 zł/m²). Dalsze obciążanie tego sektora jest więc mało prawdopodobne.
Na co uważać?
Oczywiście, ten rynek nie jest pozbawiony ryzyka. Kluczowe jest zrozumienie, że rządzi się on innymi prawami niż „mieszkaniówka”.
Mit 1: Lokalizacja premium to klucz
W mieszkaniach prestiżowa dzielnica gwarantuje sukces. W lokalach – niekoniecznie. Liczy się przepływ ludzi (footfall).
„Możemy mieć wyższy czynsz po PRL-owskim pawilonie w ruchliwej lokalizacji, niż w ekskluzywnym lokalu premium apartamentowców na Powiślu.”
Lokal schowany z tyłu nowego osiedla, mimo że jest w tym samym budynku, może być wart o połowę mniej niż lokal na froncie, przy głównym ciągu pieszym.
Mit 2: Skomplikowane remonty
Wręcz przeciwnie. Wojtek twierdzi, że są łatwiejsze niż w mieszkaniach, ponieważ liczy się tylko technika, a nie estetyka. Ekipa ma „zostawić pusty lokal z równą podłogą, przyłączami i tyle”. Nie ma dyskusji o kolorze fug czy modelu paneli.
Główne ryzyko: Płynność i zły dobór najemcy
Lokalu usługowego nie sprzeda się tak szybko jak mieszkania. Wymaga to cierpliwości. Najgorsze, co może się zdarzyć, to wyjście najemcy. Dlatego, jak podkreśla Tiana Capital, kluczowa jest weryfikacja biznesu najemcy i jego dopasowanie do lokalizacji.
Wojciech przyznał się nawet do niedawnej „straty” (realnej, uwzględniającej koszt kapitału). Jej powodem był błąd w ocenie rynku. „Drogokupiliśmy” – stwierdził, licząc, że inwestorzy docenią „bezpieczny” lokal z niskim czynszem. Okazało się, że rynek „chce widzieć duże stopy zwrotu”, nawet kosztem większego ryzyka.
Jaka jest przyszłość lokali usługowych?
Czy aplikacje do dostaw jedzenia i zakupów nie zabiją tego rynku? Nasz gość widzi to inaczej. Owszem, zagrożony jest segment handlu (retailu), ale rośnie segment usług.
„Coraz mniej [jest] szewców (…) ale powstają nowe, tak jak na przykład diagnostyka (…), klinik medycyny estetycznej też jest duża część”.
Zmienią się najemcy, ale fizyczne zapotrzebowanie na dobrze zlokalizowane lokale nie zniknie. Dla inwestorów szukających dywersyfikacji portfela i prawdziwie pasywnego dochodu, może to być znacznie lepszy wybór niż kolejna kawalerka.
Powyższe informacje to tylko esencja obszernej i merytorycznej rozmowy. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o strategiach inwestycyjnych na rynku komercyjnym, specyfice umów najmu i prognozach na najbliższe lata, zachęcamy do odsłuchania pełnego odcinka podcastu Eteria Nieruchomości!
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz na [email protected].
Rynek pierwotny w Warszawie i całej Polsce rozgrzany jest do czerwoności. Ceny za metr kwadratowy w atrakcyjnych lokalizacjach osiągają pułapy, które jeszcze niedawno wydawały się abstrakcją. Wiele osób zadaje sobie pytanie: czy w takim otoczeniu inwestowanie w nowe mieszkania, zwłaszcza na wczesnym etapie budowy (tzw. dziurę w ziemi), jest jeszcze opłacalne? Czy to nie zbyt duże ryzyko?
Jako agencja specjalizująca się w warszawskim rynku nieruchomości, stale analizujemy trendy i strategie. Aby zgłębić temat inwestycji deweloperskich, zaprosiliśmy do naszego podcastu Patryka Sołtysiaka – eksperta z ponad dekadą doświadczenia, który zrealizował ponad 250 inwestycji na rynku pierwotnym.
Oto kluczowe wnioski i złote zasady, którymi podzielił się z nami Patryk.
Trzy złote zasady, czyli czym kierować się przy zakupie
Patryk podkreśla, że sukces inwestycyjny to nie przypadek, lecz proces oparty na twardych kryteriach. Nawet najlepsza cena nie obroni złej inwestycji.
Zasada 1: Cena to nie wszystko. Kluczowa jest płynność
Wszyscy szukamy okazji cenowych. Jednak Patryk ostrzega, że niska cena zakupu nie gwarantuje zysku, jeśli produkt jest „niepłynny” – czyli trudno go później sprzedać.
„W 2016 roku kupiłem kostkę 250-metrową, bardzo atrakcyjnej cenie (…) pozbywałem się jej rok, bo nie mogłem jej upłynąć (…) finalnie zarobiłem na tym 5 tysięcy.”
Nawet jeśli kupisz coś 20% poniżej wartości rynkowej, ale jest to produkt niszowy (np. bardzo duży dom w specyficznej lokalizacji), możesz zamrozić kapitał na lata. Lepiej kupić mniejszy, bardziej standardowy lokal z delikatnym rabatem, ale mieć pewność, że sprzedasz go w ciągu kilku tygodni.
Zasada 2: Weryfikacja dewelopera i okolicy
Na rynku pierwotnym kupujemy obietnicę. Weryfikacja tej obietnicy jest kluczowa.
Wiarygodność dewelopera: Jak go sprawdzić, jeśli nie jest to głośna, ogólnopolska marka? Patryk radzi: „Trzeba się odezwać do sąsiadów, do osób, które mieszkają już u tego dewelopera”. Ich opinie o jakości wykonania i procesie usuwania usterek są bezcenne.
Bezpośrednia okolica: To czynnik, który może zniweczyć potencjał nawet najpiękniejszego budynku. Ekspert przytoczył przykład inwestycji w Łodzi, która z jednej strony graniczyła z parkiem, a z drugiej…
„…były baraki, jakieś dziwne rzeczy były palone z komina (…) robiły się burdy. Czasami wieczorem podjeżdżała policja”.
Nawet atrakcyjna cena nie zrekompensuje klientowi końcowemu braku bezpieczeństwa.
Zasada 3: Lokalizacja musi mieć potencjał wzrostu
Nie chodzi tylko o to, co jest tu i teraz, ale o to, co będzie za 2-3 lata, gdy odbierzesz klucze. Czy w okolicy planowane są nowe drogi, linie tramwajowe, szkoły, parki lub centra biznesowe? To właśnie te czynniki (infrastruktura, komunikacja, miejsca pracy, tereny zielone) będą „dźwignią” wartości Twojej nieruchomości.
2. Czerwone flagi: Tego absolutnie unikaj
Ciekawe jest podejście Patryka do popularnych „straszaków”. Okazuje się, że bliskość cmentarza czy torów kolejowych nie jest dla niego dyskwalifikująca – o ile cena to odpowiednio rekompensuje. Sam przyznał, że z sukcesem sprzedawał pakiet mieszkań przy cmentarzu („nie mamy przesłoniętego dzięki temu widoku”).
Istnieje jednak czynnik, który jest dla niego absolutną czerwoną flagą:
„Linia wysokiego napięcia już jest bardzo kwestionowana przeze mnie (…) wielu klientów sobie z tego nie zdaje sprawy, ale taka linia wysokiego napięcia dla zdrowia nie wpływa najlepiej”
Świadomy klient końcowy może nigdy nie kupić takiego mieszkania, co drastycznie obniża płynność inwestycji.
3. Rynek dziś i jutro: Czy czekają nas spadki?
Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, czekając na spadki cen. Jak sytuację ocenia ekspert?
Rynek jest „uśpiony”: Wszyscy czekają na rozwój sytuacji – głównie na ewentualne nowe programy rządowe („Kredyt na start”).
Stabilizacja, nie krach: Ekspert nie spodziewa się tąpnięć i spadków. Przewiduje raczej „trend boczny” (stabilizację) lub ewentualne lekkie wzrosty. Nie ma co liczyć na powtórkę boomu po „Kredycie 2%”.
Bezpieczna przystań (produkt „samoodporny”): Co kupować w niepewnych czasach? Odpowiedź jest niezmienna od lat: małe lokale. „Historycznie w 2008 roku bardzo mocno ten produkt był skupowany z rynku (…) te małe lokale historycznie bardzo dobrze sobie poradziły”.
Nawet w Warszawie, gdzie kawalerki przebijają 20 000 zł/m², a na Białołęce ceny sięgają 18 500 zł/m², to właśnie małe metraże pozostają najbardziej płynnym i odpornym na kryzysy aktywem.
4. Strategia „dziury w ziemi” – jak ekspert zarabia na ryzyku?
Dlaczego inwestor taki jak Patryk kupuje „dziurę w ziemi”? Nie chodzi tylko o niższą cenę. Chodzi o dostęp do najlepszego produktu.
Wartość, którą wnosi ekspert, polega na tym, że:
Bierze na siebie ryzyko: Kupuje na 18-24 miesiące przed końcem budowy, czego boi się przeciętny klient.
Wybiera „perełki”: Na starcie sprzedaży ma dostęp do wszystkich lokali. Wybiera te z najlepszym układem, najlepszym widokiem, największym ogródkiem czy tarasem.
Dostarcza gotowy produkt: Kiedy budowa się kończy, na rynku zostają już tylko „ostatki” – lokale na parterze od strony śmietnika lub z nieustawnym układem. Wtedy Patryk oferuje swoje „perełki” (wybrane 2 lata wcześniej) klientowi końcowemu.
Klient docelowy dostaje najlepsze mieszkanie w budynku, którego nie mógł kupić, bo bał się ryzyka „dziury w ziemi” – i jest gotów za nie zapłacić konkurencyjną cenę.
5. Ile kapitału potrzeba na start?
Na koniec kluczowe pytanie: od jakiej kwoty można zacząć inwestować na rynku pierwotnym? Według Patryka 50 000 zł to za mało, aby bezpiecznie wejść w ten segment.
„Mając do dyspozycji już 300-400 tysięcy, jesteś w stanie sobie ten kapitał odpowiednio, efektywnie na rynku prywatnym zainwestować, kupując nie jedno, a może dwa mieszkania.”
Oczywiście, jak zaznacza ekspert, mowa tu o inwestowaniu w całej Polsce, niekoniecznie w najdroższych dzielnicach Warszawy, a często w miejscowościach satelickich z dobrym dojazdem.
Powyższy wpis to jedynie streszczenie bogatej wiedzy, którą podzielił się z nami Patryk Sołtysiak. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów na temat jego strategii, w tym zaawansowanej metody „inwestowania na zakładkę” oraz dowiedzieć się, jak analizuje poszczególne rynki, gorąco zachęcamy do odsłuchania pełnej rozmowy na naszym kanale.
🔔 Zasubskrybuj nasz podcast i bądź na bieżąco z nowymi odcinkami. W ten sposób wspierasz nasz rozwój. Dziękujemy za wsparcie 🤝 Cezary Nocula & Nataliia Iali
Potrzebujesz wsparcia w zakupie lub sprzedaży nieruchomości? Chcesz sprzedawać nieruchomości wspólnie z nami? Pisz śmiało [email protected].
